Lagfart och nota simple i Spanien förklarat

Om du köper ett nybygge på Costa del Sol bevisar två dokument att bostaden verkligen är din: lagfarten och nota simple. Den här guiden förklarar vad var och en är, hur de skiljer sig åt och varför de är viktiga. Den är skriven för utländska köpare som vill veta att deras pengar är säkra.

Kort sammanfattning

• Escritura är din lagfart, undertecknad hos notarien, som gör dig till ägare.
• Nota simple är ett billigt utdrag ur fastighetsregistret som du läser innan du köper.
• Läs nota simple för att bestämma dig, skriv under escritura för att köpa.
• Skaffa alltid en ny nota simple från registret, aldrig bara säljarens kopia.

Den korta versionen

Dena0escrituraa0är din lagfart. Det är dokumentet, undertecknat inför en notarie, som överför äganderätten till dig. Dena0nota simplea0är ett kort utdrag ur fastighetsregistret som visar vem som äger en fastighet och om den har några skulder. Det ena är ditt bevis på ägande. Det andra är din kontroll innan du köper.

Tänk på det så här. Nota simple är rapporten du läser innan du skriver under. Escritura är det du skriver under. Sedan uppdateras registret så att ditt namn visas.

Vad är escritura (lagfart)?

Escritura (fullständigt namna0escritura pública de compraventa, den offentliga köpehandlingen) är det officiella juridiska dokument som överför en fastighet från säljaren till dig. Det undertecknas inför en notarie (notarioa0- en neutral offentlig tjänsteman). När det har undertecknats övergår äganderätten till dig.

Eftersom en notarie bestyrker den är escritura ett offentligt dokument. Den har stark juridisk tyngd, långt mer än ett privat avtal. Den är hörnstenen i fastighetsägande i Spanien.

Din escritura innehåller:

• Fullständiga namn och ID-nummer för köpare och säljare (ditt NIE för utländska köpare).
• En detaljerad beskrivning av fastigheten: adress, storlek, gränser, garage, förråd.
• Uppgifterna i fastighetsregistret och den kadastrala referensen (referencia catastral).
• Priset och hur det betalades.
• Eventuell inteckning eller belastning på fastigheten.
• De skatter som ska betalas och vem som betalar dem, samt datumet då du tillträder.

Efter undertecknandet skickas köpehandlingen till fastighetsregistret (Registro de la Propiedada0- det officiella registret över fastighetsägande) för att registrera dig som ny ägare. Detta sista steg är det som fullt ut skyddar ditt ägande mot eventuella anspråk från tredje part.

Vad är nota simple?

En nota simple (fullständigt namna0nota simple registrala0- det officiella utdraget ur fastighetsregistret) är ett officiellt utdrag från fastighetsregistret. Det är en kort och tydlig sammanfattning av en fastighets juridiska status. Den är billig, snabb och det viktigaste dokumentet du läser innan du köper.

En nota simple berättar fyra viktiga saker.

• Vem som äger den.a0Den registrerade ägarens namn och andel. Detta bekräftar att säljaren faktiskt kan sälja.
• Vilka skulder den har.a0Inteckningar, embargoes (juridiska beslag) eller andra belastningar.
• Vilka begränsningar som gäller.a0Servitut, nyttjanderätter eller särskilda begränsningar.
• Vad som pågår.a0Eventuella väntande ändringar, som att en ny inteckning håller på att registreras.

Det är inte en lagfart och det är inte juridiskt bevis på ägande i domstol. Endast en fullständiga0certificación registrala0(ett bestyrkt registerutdrag) gör det. Men för att kontrollera en fastighet innan du köper är nota simple precis det du behöver.

Lagfart vs nota simple: skillnaden

Här är de två dokumenten sida vid sida.

Escritura (lagfart)

• Vad det är:a0köpehandlingen som överför äganderätten.
• Undertecknas av:a0en notarie.
• Syfte:a0bevis på att du äger bostaden.
• När du använder den:a0vid och efter undertecknandet.
• Juridisk tyngd:a0fullt juridiskt bevis.
• Kostnad:a0en del av tillträdeskostnaderna.

Nota simple

• Vad det är:a0ett sammanfattande utdrag ur registret.
• Undertecknas av:a0ingen; det är en rapport.
• Syfte:a0kontrollera fastigheten innan köp.
• När du använder den:a0innan du betalar något.
• Juridisk tyngd:a0endast informativ.
• Kostnad:a0några euro.

I en mening: du läser nota simple för att bestämma dig, du skriver under escritura för att köpa, och registret visar sedan ditt namn.

Fastighetsregistret kontra fastighetskatastern

Utländska köpare blandar ofta ihop dessa två system. De är olika, och du behöver att båda stämmer överens.

Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad)

Registrerar juridiskt ägande, skulder och rättigheter. Nota simple kommer härifrån. Detta är den juridiska registreringen.

Fastighetskatastern (Catastro)

Registrerar den fysiska fastigheten för skatteändamål: storlek, gränser, läge och värde. Den kadastrala referensen kommer härifrån.

En bra jurist kontrollerar att båda registren stämmer överens med varandra och med den verkliga fastigheten. Om registret anger en storlek och katastern en annan, är det ett problem som ska lösas innan du köper, inte efter.

Hur man får en nota simple (kostnad och tid)

Vem som helst med ett giltigt skäl kan begära en nota simple. Som köpare uppfyller du kraven. Du behöver inte vara ägaren.

Det finns två officiella sätt. Undvik privata "snabba" webbplatser som tar mycket mer betalt för samma dokument.

• Online (registradores.org):a0cirkaa09 euro + moms. Vanligtvis inom 2 timmar, max 48 timmar.
• Personligen på det lokala registret:a0cirkaa03,64 euro + moms. Omedelbart eller inom några timmar.
• Privata tredjepartswebbplatser:a020 till 30 euro eller mer. Varierar, ofta långsammare. Undvik dessa.

För att begära en behöver du ange minst en av dessa uppgifter: register- (finca) numret, den exakta adressen, ägarens namn och ID, eller den kadastrala referensen.

Bonustips:a0Skaffa en färsk nota simple två gånger. En gång i början, när du först blir intresserad av en fastighet. Sedan igen precis innan du skriver under köpebrevet. Det fångar upp eventuella förändringar i sista minuten, till exempel ett nytt lån eller en ny belastning som registrerats under de sista veckorna.

Vad nota simple avslöjar om risk

Det är här nota simple skyddar dina pengar. Den visar exakt de problem som kostar utländska köpare dyrt.

• Dolda skulder.a0Ett bolån eller embargo på fastigheten. I Spanien följer vissa skulder fastigheten, inte säljaren. Nota simple visar dem så att du inte ärver dem.
• Fel säljare.a0Om personen som säljer inte är den registrerade ägaren, stoppa. Nota simple bekräftar vem som har laglig rätt att sälja.
• Belastningar och begränsningar.a0Servitut eller andra begränsningar som påverkar hur du kan använda bostaden.
• För nyproduktion.a0När byggnationen närmar sig slutet registrerar byggherren varje enhet. Din jurist kontrollerar att den nya enheten har skapats korrekt och är fri från belastningar innan du slutför köpet.

Låt oss ta ett verkligt exempel. Du går med på att köpa en nyproducerad lägenhet föra0500.000 euro. Nota simple visar ett bolån på 130.000 euro som fortfarande är registrerat mot enheten från byggherrens byggnadslån. Det är normalt i detta skede. Men det måste avregistreras eller betalas av innan du slutför köpet, så att du inte tar över skulden. Din jurist ser till detta. Utan nota simple hade du aldrig sett det.

Varning:a0Förlita dig aldrig på en nota simple som säljaren eller mäklaren ger dig. Den kan vara gammal eller redigerad. Låt alltid din egen oberoende jurist hämta en ny direkt från registret.

Dagen för undertecknande av köpebrevet, steg för steg

Så här går tillträdet till när du skriver under escritura.

1. Slutliga kontroller.a0Din jurist hämtar en sista nota simple för att bekräfta att ingenting har förändrats.
2. Hos notarien.a0Köpare och säljare (eller deras representanter) närvarar. Om du inte kan resa undertecknar din jurist åt dig med en fullmakt (poder notarial).
3. Uppläsning och underskrift.a0Notarien läser upp de viktigaste villkoren och bekräftar att alla förstår. Du skriver under escritura.
4. Betalning och nycklar.a0Du betalar återstående belopp. Du får nycklarna och en bestyrkt kopia av köpebrevet (copia autorizada).
5. Skatter och registrering.a0Din jurist betalar skatterna och lämnar in köpebrevet till Fastighetsregistret. Några veckor senare visar registret dig som ägare.

Notarien behåller originalet av köpebrevet för alltid i sitt arkiv (thea0protocolo). Du behåller din bestyrkta kopia. Registret har den officiella registreringen av ditt ägande.

Vad händer om jag förlorar mitt lagfartsdokument?

Få inte panik. Ditt ägande är säkert eftersom det är registrerat i Fastighetsregistret. Du kan alltid få en ny kopia.

• Be notarien om en ny kopia.a0Be notarien som undertecknade originalet om en ny bestyrkt kopia (copia autorizada). Du måste visa ID och betala en avgift.
• Be registret om ett intyg.a0Be Fastighetsregistret om etta0certificación registrala0för att bekräfta ditt ägande och fastighetens status.

Din jurist kan göra båda delarna åt dig, vilket är användbart om du bor utomlands.

Hela denna process är en av anledningarna till att ett team som talar ditt språk betyder så mycket. På Spain Developments arbetar vi med oberoende spanska jurister, aldrig byggherrens jurist, som läser nota simple, kontrollerar registret mot katastern och bekräftar att köpebrevet är rent innan du skriver under. Som köparombud betalat av byggherren är vårt jobb att se till att bostaden du betalar för juridiskt och fullt ut blir din.

Kort sagt

Nota simple är din kontroll före köp. Den visar vem som äger fastigheten och om den har skulder. Escritura är ditt lagfartsdokument, undertecknat hos notarien, som gör dig till ägare. Tillsammans skyddar de ditt köp från dolda problem.

Skaffa alltid en färsk nota simple från registret, aldrig bara säljarens kopia, och låt en oberoende jurist granska den. Om du köper en nyproduktion på Costa del Sol kan Spain Developments ordna exakt detta, så att ditt ägande är rent och säkert.