Privat köpekontrakt i Spanien: Guide till nyproduktion och arras

Den här guiden är för utländska köpare som skriver under ett privat köpekontrakt på Costa del Sol. De flesta av våra köpare köper en nyproduktion, så vi börjar med nyproduktionskontraktet och etappbetalningar, och förklarar sedan återförsäljningens contrato de arras som kontrast. Du får lära dig vad varje kontrakt är, vilka klausuler som skyddar dina pengar och varför bankgarantin är viktig. När du är klar vet du vad du ska kontrollera innan du skriver under.

Snabb sammanfattning: För en nyproduktion är det privata köpekontraktet byggherrens kontrakt. Du betalar en fast reservationsavgift, sedan etappbetalningar under bygget - vanligtvis totalt 20% till 40% av priset före tillträde (ofta omkring 30%) - och de återstående 60% till 80% vid tillträdet. Varje euro du betalar innan du får nycklarna måste skyddas av en obligatorisk bankgaranti (Law 57/1968, Ley 20/2015). En återförsäljning är annorlunda: där skriver du under ett contrato de arras, betalar cirka 10% och slutför inom några veckor. För båda gäller: kräv rätt typ av kontrakt och låt alltid din egen oberoende jurist läsa det först.

Siffrorna som spelar roll:

• 20% till 40% etappbetalat före tillträde för en nyproduktion off-plan (ofta omkring 30%).
• 6.000 till 10.000 euro typisk reservationsavgift för nyproduktion.
• 10% typisk handpenning vid återförsäljning (arras).
• 10-årig konstruktionsgaranti på en nyproduktion.

Det här kommer du att lära dig

• Vad det privata köpekontraktet är
• Nyproduktionskontraktet: etappbetalningar och bankgarantin
• Kontrasten vid återförsäljning: de 3 typerna av arras
• Hur mycket du betalar, och när
• Vad kontraktet måste innehålla
• Risker, fällor och hur du håller dig säker
• Din checklista före underskrift

Vad det privata köpekontraktet är

Det privata köpekontraktet är avtalet du skriver under innan du går till notarien. Hur det ser ut beror på vad du köper.

För en nyproduktion, är det byggherrens privata köpekontrakt (ofta kallat PPC). Du betalar en reservationsavgift för att ta bostaden från marknaden, sedan etappbetalningar under bygget, med slutbetalning vid tillträdet. För en återförsäljning från en privat ägare är det vanligtvis ett contrato de arras (ett handpenningskontrakt): du betalar cirka 10% och båda sidor kommer överens om priset och datumet för slutförandet.

Se det som det verkliga åtagandet. Reservationen håller bostaden i några dagar. Det fullständiga kontraktet låser sedan affären: det fastställer priset, betalningsplanen, tidsfristen för tillträde och påföljden om någon drar sig ur.

Viktigt: detta kontrakt är bindande. När du väl har skrivit under och betalat innebär det vanligtvis att du förlorar det du har betalat om du går därifrån. Därför är formuleringarna i detta kontrakt viktigare än nästan något annat steg. Skriv aldrig under ett kontrakt som du inte fullt ut har förstått.

Bonustips: Låt alltid din egen oberoende jurist läsa kontraktet innan du skriver under. Skriv aldrig under vid byggherrens eller mäklarens skrivbord samma dag. De arbetar för säljaren, inte för dig.

Nyproduktionskontraktet: etappbetalningar och bankgarantin

Om du köper en nyproduktion av en byggherre är handlingarna inte en klassisk arras. Du skriver under byggherrens privata köpekontrakt. Tanken är densamma - pris, handpenning, tidsfrist - men sättet du betalar på är den avgörande skillnaden.

Här är vägen för off-plan, det huvudsakliga scenariot på Costa del Sol:

• Reservationsavgift. Ett fast belopp, vanligtvis 6.000 till 10.000 euro, för att ta bostaden från marknaden.
• Etappbetalningar under bygget. Du betalar delbetalningar i takt med att byggnaden växer fram. Totalt uppgår dessa till cirka 20% till 40% av priset före tillträde (ofta omkring 30%). På en bostad för 500.000 euro blir det ungefär 100.000 till 200.000 euro under byggtiden (30% = 150.000 euro).
• Bankgarantin. Varje euro du betalar innan du får nycklarna måste skyddas av en obligatorisk bankgaranti eller försäkring (Law 57/1968, Ley 20/2015). Om byggherren inte lyckas färdigställa får du tillbaka dina pengar. Betala aldrig en byggherre en enda euro utan detta.
• Slutbetalning vid tillträde. När Licence of First Occupation har beviljats betalar du de återstående 60% till 80% hos notarien på escritura - ungefär 300.000 till 400.000 euro (70% = 350.000 euro).

En nyproduktion kommer också med en 10-årig konstruktionsgaranti enligt lag, samt en slutbesiktning före tillträde så att byggherren åtgärdar fel i finishen.

Inflyttningsklar nyproduktion är enklare. Om bostaden är en färdig nyproduktion betalar du reservationen, sedan cirka 10% på det privata kontraktet, och därefter slutbetalningen vid tillträdet inom några veckor - samma skatter för nyproduktion (10% IVA plus cirka 1.2% AJD) och samma 10-åriga garanti.

Verkligt exempel. För en off-plan-nyproduktion på 500.000 euro kan en etappbetalningsplan se ut så här. Varje euro före nyckelöverlämningen täcks av en bankgaranti:

• 8.000 euro - reservationsavgift (räknas av från priset)
• 150.000 euro - etappbetalningar under bygget (cirka 30%, bankgaranterade)
• 350.000 euro - slutbetalning vid tillträde (cirka 70%), betalas hos notarien

Utan garanti för dessa etappbetalningar är dina pengar i fara.

På Spain Developments arbetar vi bara med byggherrar som lämnar en korrekt bankgaranti, och våra jurister kontrollerar den åt dig. Vi är en oberoende köparagent, byggherren betalar vårt arvode och du betalar ingen köparavgift. Kontakta oss gärna om du vill få detta ordentligt kontrollerat.

Varning: För en nyproduktion är den enskilt största risken att betala en byggherre utan bankgaranti. Ingen garanti, ingen betalning. Kontrollera också byggherrens meritlista - be att få se bostäder de har färdigställt tidigare.

Kontrasten vid återförsäljning: de 3 typerna av arras

Om du köper en återförsäljning från en privat ägare i stället för en nyproduktion är kontraktet ett contrato de arras. Spansk lag har tre sorter. De ser liknande ut men reglerna är mycket olika. Kontraktet måste ange vilken typ det är.

Penitenciales (bäst för köpare)

• Du kan dra dig ur
• Om du drar dig ur: du förlorar din handpenning
• Om säljaren drar sig ur: de betalar dig dubbelt

Penales (fortfarande bindande)

• Ingen ren utväg
• Om du drar dig ur: du betalar ett vite och kan fortfarande tvingas köpa
• Om säljaren drar sig ur: de betalar ett vite och kan tvingas sälja

Confirmatorias (sämst för dig)

• Ingen ren utväg
• Motparten kan stämma dig för avtalsbrott och skadestånd
• Du kan stämma säljaren för avtalsbrott och skadestånd

Den vanligaste typen för bostäder är arras penitenciales (som anges i artikel 1454 i den spanska civillagen). Det är den rättvisaste för en köpare. Om du måste dra dig ur är din förlust fastställd: bara handpenningen. Om säljaren backar ur betalar de dig dubbelt.

Den stora fällan: om kontraktet inte anger typen behandlar lagen det som confirmatorias. Det är det sämsta alternativet för dig. Enligt confirmatorias kan motparten stämma dig på långt mer än handpenningen. Kontrollera därför alltid att typen är tydligt angiven skriftligt.

Varning: Skriv inte under ett kontrakt som är tyst om typen av arras. Tyst betyder confirmatorias som standard, och det utsätter dig för ett krav på hela priset. En enda saknad rad kan kosta dig tusentals euro.

Hur mycket du betalar, och när

Det är här nyproduktion och återförsäljning går skilda vägar.

För en nyproduktion (off-plan), betalar du inte en enda handpenning på 10%. Du betalar en fast reservationsavgift, sedan etappbetalningar som totalt uppgår till 20% till 40% före tillträdea0(ofta omkring 30 %), sedan resten pe5a060 % till 80 % av saldota0hos notarien. Pe5 500.000 euros e4r det ungefe4r 150.000 euros under byggtiden och 350.000 euros vid fe4rdigste4llande. Varje delbetalad euro e4r bankgaranterad.

För en återförsäljning, e4r det vanligt med00a010 % av priseta0vid arras. Detta e4r ingen lagregel och e4r ff6rhandlingsbart, men 10 % e4r vad de flesta privata se4ljare ff6rve4ntar sig. Du betalar sedan de e5terste5ende 90 % hos notarien pe5 tilltre4desdagen.

Vad du e4n betalar e4r det ingen extra kostnad. Det re4knas av mot priset.

Verkligt exempel - nyproduktion.a0Du kf6per en bostad pe5 ritning ff6ra0500.000 euros:

• 8.000 euro - reservationsavgift (räknas av från priset)
• 150.000 euroa0- delbetalas under byggtiden (cirka 30 %, bankgaranterat)
• 350.000 euroa0- resterande belopp vid tilltre4de (cirka 70 %), hos notarien

Verkligt exempel - andrahandsff6rse4ljning.a0Du kommer f6verens om att kf6pa en andrahandsle4genhet ff6ra0500.000 eurosa0med arras penitenciales:

• 50.000 eurosa0- handpenning vid undertecknandet (10 %)
• 450.000 eurosa0- resterande belopp hos notarien
• 50.000 eurosa0- det du ff6rlorar om du drar dig ur
• 100.000 eurosa0- det se4ljaren betalar dig om de drar sig ur

Se5 be5da sidor har en verklig anledning att fullff6lja. Det e4r poe4ngen med handpenningen.

Bonustips:a0Vad du e4n betalar utgf6r en del av det deklarerade kf6peskillingspriset ff6r skatt. Pe5 ena0nyproduktiona0(huvudfallet he4r) e4r skattena010 % IVAa0(50.000 euros pe5 500.000) plus cirkaa01.2 % AJDa0(6.000 euros), inte ITP. Pe5 ena0återförsäljninga0i Andaluceda e4r skattena07 % ITPa0(35.000 euros), som ska betalas efter tilltre4det. Planera ff6r det nu, inte senare.

Vad kontraktet måste innehålla

Ett bra avtal e4r detaljerat. Se till att ditt innehe5ller allt detta:

• Parterna.a0Fullste4ndiga namn, pass- eller NIE-nummer (ditt spanska skatte-ID-nummer).
• Fastigheten.a0Fullste4ndig adress, dena0referencia catastrala0(katastral referens, ett officiellt fastighets-ID), och en tydlig beskrivning.
• Priset.a0Totalt f6verenskommet pris och hur det betalas.
• Betalningsplanen.a0Ff6r en nyproduktion: reservationsavgiften och varje delbetalning med dess utlf6sande villkor och belopp. Ff6r en andrahandsff6rse4ljning: handpenningen du betalar nu.
• Bankgarantin (nyproduktion).a0Ett tydligt e5tagande att varje betalning ff6re tilltre4det omfattas av en bankgaranti eller ff6rse4kring (Law 57/1968, Ley 20/2015). Detta e4r den viktigaste klausulen i ett nyproduktionsavtal.
• Typen av arras (andrahandsff6rse4ljning).a0Det ska anges tydligt - du vill ha penitenciales.
• Villkoret och tidsfristen ff6r tilltre4de.a0Ff6r en nyproduktion sker tilltre4de efter Licence of First Occupation. Ff6r en andrahandsff6rse4ljning: ett fast datum, vanligtvisa030 till 60 dagar, ibland upp till 90.
• Belastningar.a0Eventuella bole5n, skulder eller begre4nsningar pe5 fastigheten. Det ska inte finnas ne5gra kvar vid tilltre4det.
• Vem som betalar vad.a0Notarie-, fastighetsregister- och skattekostnader. Enligt lag och sedve4nja betalar kf6paren de flesta skatterna vid kf6pet.
• Klausul om fre5ntre4de.a0Vad som he4nder om ne5gon av parterna drar sig ur.
• Villkor ff6re fullgf6relse.a0Saker som me5ste vara uppfyllda innan du me5ste kf6pa - ff6r en nyproduktion: ett giltigt bygglov och en verklig bankgaranti; ff6r en andrahandsff6rse4ljning: en rena0nota simplea0(utdrag ur fastighetsregistret som visar e4garen och eventuella skulder) och inga planeringsproblem.

Villkoren ff6re fullgf6relse e4r ditt skyddsne4t. De le5ter dig dra dig ur och behe5lla det du har betalat om juristen hittar ett allvarligt problem.

Bonustips:a0Be din jurist le4gga till en klausul som skyddar det du har betalat om fastigheten har dolda skulder, saknar licens eller har ett problem med e4gandere4tten. En rimlig se4ljare eller byggherre accepterar detta. Ne5gon som ve4grar e4r en varningssignal.

Risker, fällor och hur du håller dig säker

Var e4rlig om riskerna. Det he4r e4r de som fe5ngar utle4ndska kf6pare:

• Byggherre utan bankgaranti (nyproduktion).a0Detta e4r den enskilt stf6rsta risken i ett nytt projekt. Ingen garanti, ingen betalning.
• Ingen typ av arras angiven (andrahandsff6rse4ljning).a0De5 blir det automatiskt confirmatorias och du utse4tts ff6r ett stort krav. Ange det alltid.
• Ingen licens eller olagligt bygge.a0Vissa projekt saknar re4tt tillste5nd. Din jurist me5ste bekre4fta bygglovet, och ff6r en nyproduktion att tilltre4det sker efter Licence of First Occupation.
• Dolda skulder i en andrahandsff6rse4ljning.a0Obetalda skatter eller samfe4llighetsavgifter kan f6verge5 till dig. Din jurist kontrollerara0nota simple.
• Tidsfristen e4r ff6r kort.a0Om du behf6ver ett bole5n, se till att tidpunkten ff6r tilltre4det ger banken tid.
• Betalning till ett personligt konto.a0Betala endast till det korrekta konto som anges i avtalet, aldrig till en me4klares privata konto.
• Muntliga 22f6verenskommelser.22a0En muntlig uppgf6relse e4r sve5r att genomdriva. Se alltid till att fe5 den skriftligt.
• Valutarisk.a0Om du betalar i pund, kronor eller zloty kan kursen e4ndra kostnaden med tusentals euro mellan delbetalningar och tilltre4de. En valutame4klare kan le5sa kursen.

Varning:a0Om se4ljaren, byggherren eller me4klaren pressar dig att skriva under 22idag22, sakta ner. En verklig affe4r ger din jurist tid att kontrollera projektet och avtalet. Press e4r ett klassiskt tecken pe5 problem.

Din checklista före underskrift

Innan du skriver under det privata kf6peavtalet, bekre4fta:

• Din oberoende jurist har le4st och godke4nt det.
• Ff6r en nyproduktion e4r bankgarantin pe5 varje delbetalning verklig, och tilltre4det e4r kopplat till Licence of First Occupation.
• Ff6r en andrahandsff6rse4ljning e4r typen av arras angiven (du vill ha penitenciales).
• Priset, betalningsplanen och tidpunkten ff6r tilltre4de e4r korrekta.
• Bygglovet e4r giltigt (och ff6r en andrahandsff6rse4ljning, atta0nota simplea0e4r ren utan ove4ntade skulder).
• Villkoren ff6re fullgf6relse skyddar det du har betalat.
• Du betalar endast till det konto som anges i avtalet.

Vill du fe5 ditt avtal kontrollerat innan du skriver under? Vi granskar varje avtal, bekre4ftar bankgarantin ff6r nyproduktioner och arbetar endast med byggherrar som erbjuder en se5dan, allt utan avgift ff6r kf6paren. Tveka inte att prata med Spain Developments.

Slutsats

Det privata köpekontraktet är där ditt köp blir verklighet, så detaljerna är allt. För en nyproduktion fastställer kontraktet din reservationsavgift, dina etappbetalningar (cirka 20 % till 40 % före färdigställande, ofta runt 30 %) och den återstående delen på 60 % till 80 % hos notarien – och varje euro före nyckelöverlämningen måste vara bankgaranterad. För en andrahandsbostad, se till att typen av arras anges och att handpenningen är rimlig. För en bostad på 500.000 euro är ett tydligt kontrakt skillnaden mellan säkra pengar och ett dyrt misstag. På Spain Developments granskar vi varje kontrakt och arbetar endast med byggherrar som ger en korrekt bankgaranti, utan köparavgift. När du är redo är du varmt välkommen att kontakta oss.