Slutföra fastighetsköp i Spanien: Escritura

Den här guiden är för utländska köpare som når det sista steget i ett köp på Costa del Sol. Du får lära dig vad som händer på tillträdesdagen, vad notarien gör och hur du får nycklarna. När du är klar kommer du att veta exakt hur du slutför köpet på ett säkert sätt, även från utlandet.

Snabb sammanfattning:a0Tillträde är dagen då du undertecknara0escrituraa0(köpebrevet/lagfarten) hos notarien, betalar resterande belopp och får nycklarna. För ett nyproduktionsprojekt sker tillträdet när Licence of First Occupation har beviljats, och du betalar de återstående 60% till 80% (cirka 350.000 euro för en bostad på 500.000 euro) efter dina etappvisa, bankgaranterade byggbetalningar. Vid ett andrahandsköp betalar du cirka 90% på dagen. Notarien är neutral, så du behöver fortfarande din egen oberoende jurist. Du behöver inte flyga till Spanien: med en fullmakt kan din jurist skriva under åt dig. Se upp för falska mejl om "nya bankuppgifter" under tillträdesveckan.

Siffrorna som spelar roll:

• 60% till 80%a0återstående belopp att betala vid tillträde av nyproduktion (cirka 350.000 euro av 500.000).
• Under 1 timmea0för själva undertecknandet.
• 30 dagara0för att betala köpskatten.
• 0 resora0behövs med en fullmakt.

Vad du kommer att lära dig

• Vad tillträdesdagen är
• Vad notarien gör (och inte gör)
• Vad som händer under dagen, steg för steg
• Hur du betalar resterande belopp
• Tillträde av nyproduktion fungerar annorlunda
• Nyckelöverlämningen: vad du ska få med dig
• Vad du ska göra de första 30 dagarna
• Risker och hur du håller dig säker

Vad tillträdesdagen är

Tillträdet är det sista steget. Du undertecknara0escrituraa0(det offentliga köpebrevet) inför en notarie, betalar resten av priset och får nycklarna. Från och med den stunden är bostaden juridiskt din.

För ena0nyproduktion, utlöses tillträdet när kommunen beviljara0Licence of First Occupationa0i slutet av byggnationen. Då har du redan betalat dina etappvisa, bankgaranterade delbetalningar (cirka 20% till 40% av priset, ofta omkring 30%), så på dagen betalar du det återstående beloppet på 60% till 80%. För etta0andrahandsköp, sker tillträdet vanligtvisa0ungefär 4 till 8 veckora0efter att du har undertecknata0contrato de arras, och du betalar de återstående 90%. Oavsett vilket ger mellanrummet din jurist tid att slutföra kontrollerna och din bank tid att förbereda pengarna.

Dua0behöver intea0vara i Spanien för detta. Om du inte kan resa skriver din jurist under åt dig med en fullmakt (ett dokument som låter din jurist agera för dig). Många utländska köpare slutför köpet hemifrån på det sättet.

Escritura är det viktigaste dokumentet i hela köpet. Det bevisar att du äger bostaden. Förvara det säkert.

Vad notarien gör (och inte gör)

Den här delen förvirrar många köpare. Notarien (notario) är en offentlig tjänsteman, avlönad av staten. Notarien ära0neutral. Hen arbetar inte för dig, och hen arbetar inte för säljaren.

Vad notarien gör

• Läser upp köpebrevet högt och kontrollerar båda parters identiteter
• Bekräftar att fastigheten lagligen kan säljas
• Bekräftar att pengarna finns och att köpebrevet är korrekt
• Stämplar köpebrevet och skickar meddelande till fastighetsregistret

Vad notarien inte gör

• Skyddar dina intressen - det är din jurists jobb
• Kontrollerar dolda skulder eller planeringsproblem åt dig - det gör din jurist före dagen

Så du behöver fortfarande din egen oberoende jurist. Notarien gör handlingen officiell. Din jurist ser till att affären är säker för dig.

Bonustips:a0I Spanien kan köparen vanligtvis välja notarie. Din jurist ordnar en bra sådan. Notarieavgifter är reglerade i lag - budgetera cirkaa00.5% till 1%a0av priset.

Vad som händer under dagen, steg för steg

Tillträdesdagen följer ett tydligt mönster. Här är vad du kan förvänta dig:

1. Alla samlas.a0På notariens kontor: du (eller din jurist), säljaren, båda juristerna och ofta mäklaren.
2. Notarien läser upp escritura.a0Högt, och förklarar klausulerna. Du kan ställa frågor när som helst.
3. Du bekräftar uppgifterna.a0Namn, fastighetsbeskrivning, pris och att det inte finns några skulder kvar på bostaden.
4. Du betalar resterande belopp.a0Resten av priset, och säljaren överlämnar det som är skyldigt.
5. Båda parter skriver under.a0Notarien bevittnar och stämplar köpebrevet.
6. Säljaren ger dig nycklarna.a0Bostaden är nu din.
7. Notarien skickar meddelande.a0Till fastighetsregistret, och ger dig en bestyrkt kopia av köpebrevet.

Hela undertecknandet tar vanligtvis mindre än en timme. Det svåra arbetet gjordes före det, av din jurist.

Verkligt exempel.a0Du slutför köpet av en nyproduktion för 500.000 euro. Din jurist har redan kontrollerat tillståndet och skulderna. Hos notarien betalar du resterande belopp, undertecknar escritura och går därifrån med nycklarna. Om du använde en fullmakt gör din jurist allt detta och skickar nycklarna till dig med kurir.

Bonustips:a0Boka din tid hos notarien tidigt. På sommaren och vid årets slut blir notariers kalendrar snabbt fullbokade. En sen tid kan skjuta upp hela ditt tillträde.

Hur du betalar resterande belopp

Du betalar resten av priset på dagen, på ett säkert sätt. Hur mycket "resten" är beror på vad du har köpt. För ena0nyproduktiona0är det deta0återstående beloppet på 60% till 80%a0som återstår efter dina etappvisa byggbetalningar - cirka 350.000 euro för en bostad på 500.000 euro. För etta0andrahandsköpa0är det cirkaa090%a0- omkring 450.000 euro - eftersom du bara betalade 10% i arras. De två vanliga metoderna är samma för båda:

• En26nbsp;bankväxel26nbsp;(en garanterad check från en spansk bank). Säljaren eller byggherren får betalt säkert, och du behåller kontrollen tills du skriver under.
• En26nbsp;omedelbar banköverföring26nbsp;som går igenom samma dag.

Kontanter används inte för köpesumman. Spanska regler mot penningtvätt kräver spårbar betalning. Din advokat ordnar rätt metod.

Om du skickar pengar från en annan valuta - pund, kronor, zloty eller något utanför euron - planera i förväg. Växelkursen kan ändras mellan kontrakt och tillträde.

Varning:26nbsp;Valutarisk är verklig. Vid ett köp på 500.000 euros kan en liten förändring i kursen ändra din kostnad med tusentals. En valutamäklare kan låsa en kurs så att priset du kom överens om är priset du betalar. Lämna inte detta åt slumpen under tillträdesveckan.

Tillträde för nyproduktion: Licence of First Occupation

Vid tillträde av ett nytt projekt finns det två extra dokument som inte finns vid ett andrahandsköp. Din advokat måste bekräfta dem innan du tillträder:

• Det26nbsp;certificado final de obra26nbsp;(slutbevis för byggnationen). Detta bevisar att byggnaden färdigställdes enligt ritningarna.
• Det26nbsp;licencia de primera ocupación26nbsp;(Licence of First Occupation, eller LFO). Kommunen utfärdar det i slutet av byggnationen. Det bekräftar att bostaden är laglig att bo i, det är det som utlöser ditt tillträde, och du behöver det för att ordna vatten och el.

Detta är viktigt:26nbsp;en byggherre kan inte tvinga dig att tillträda utan Licence of First Occupation.26nbsp;Om det saknas, skriv inte under.

Kontrollera också bankgarantin för de pengar du betalade under byggtiden. Enligt lag (Law 57/1968, Ley 20/2015) måste dina delbetalningar vara skyddade fram till tillträdet.

Verkligt exempel.26nbsp;Vid ett nyproduktionsköp off-plan på 500.000 euros har du redan betalat en reservationsavgift och delbetalningar under byggtiden - omkring 30% totalt, cirka 150.000 euros, där varje euro är bankgaranterad. När LFO har beviljats bekräftar din advokat att tre saker finns på plats, sedan betalar du återstående 60% till 80% och får nycklarna:

• Redan betalat:26nbsp;cirka 150.000 euros i delbetalningar under byggtiden (omkring 30%, bankgaranterat)
• Ska betalas nu hos notarien:26nbsp;cirka 350.000 euros i återstående belopp (omkring 70%)
• Krävs först:26nbsp;att LFO är utfärdad, att slutbeviset finns på plats och att de tidigare betalningarna är garanterade

Ett andrahandsköp är enklare: det finns ingen LFO och inget etappvis byggande, så du betalar helt enkelt de återstående 90% (cirka 450.000 euros) hos notarien.

På Spain Developments kontrollerar vi LFO, slutbeviset och bankgarantin för varje nyproduktion, så att du aldrig tillträder en bostad som inte är laglig och klar. Vi är en oberoende köparmäklare, byggherren betalar vårt arvode, och du betalar ingen köparavgift. Kontakta oss gärna om du vill att vi kontrollerar detta åt dig.

Nyckelöverlämningen: vad du ska få med dig

Nycklarna lämnas över direkt efter underskriften. Stressa inte igenom den här delen. Samla allt och kontrollera det mot en skriftlig lista:

• Alla nycklar till huvuddörren (varje kopia).
• Fjärrkontroll till garage eller parkering.
• Nyckel till förråd (trastero).
• Nyckel till brevlådan.
• Nycklar och koder till gemensamma dörrar (grind, pool, gym).
• Larmkoder eller brickor.
• För nyproduktion: garantihandlingar och manualer för värme, aircon och eventuella smarta system.

Be säljaren eller byggherren att skriva under en enkel förteckning över vad du har fått. För andrahandsbostäder är det klokt att byta huvudlåsen efter tillträdet. Du kan inte veta hur många kopior som finns.

Bonustips:26nbsp;För nyproduktion, gör en besiktning av fel och brister. Du har tid efter överlämningen att rapportera fel du hittar - små avslutningsfel som byggherren ska åtgärda. Skriv ner dem och skicka in dem snabbt.

Vad du ska göra de första 30 dagarna

Några uppgifter måste göras snart efter att du fått nycklarna. Din advokat eller en26nbsp;gestor26nbsp;(en administrativ handläggare) kan göra det mesta av detta:

• Betala köpskatten inom 30 dagar.26nbsp;Nyproduktion: 10% IVA (moms) betalas till byggherren vid tillträdet, plus cirka 1.2% AJD (stämpelskatt). Andrahandsköp: 7% ITP (överlåtelseskatt).
• Registrera lagfarten26nbsp;hos fastighetsregistret, så att ditt namn registreras som ägare.
• Flytta över abonnemangen26nbsp;(vatten, el, internet) till ditt namn.
• Meddela bostadsrättsföreningen26nbsp;att du är den nya ägaren.
• Ordna hemförsäkring26nbsp;från dagen du får nycklarna.
• Registrera dig på padrón26nbsp;på kommunen, om du planerar att bo där.

Verkligt exempel.26nbsp;Här är den huvudsakliga skatt som ska betalas strax efter tillträdet för en bostad på 500.000 euros, beroende på typ. Ha dessa pengar redo - de är en del av de extra kostnaderna på 12% till 14%, inte en överraskning:

Nyproduktion

1.2% AJD (stämpelskatt), förfaller ungefär vid tillträdet:26nbsp;6.000 euros.

Andrahandsköp

7% ITP (överlåtelseskatt), ska betalas inom 30 dagar:26nbsp;35.000 euros.

Risker och hur du håller dig säker

Var ärlig med vad som kan gå fel, och planera för det:

• Ingen Licence of First Occupation (nyproduktion).26nbsp;Tillträd aldrig ett nytt projekt utan den. Byggherren kan inte tvinga dig, och det är det som utlöser din slutbetalning.
• Bankgaranti uppfylls inte (nyproduktion).26nbsp;Bekräfta att de delbetalningar du gjort under byggtiden tillgodoräknas vid tillträdet. Din advokat kontrollerar detta mot garantin.
• Dolda skulder (andrahandsköp).26nbsp;Be om ett intyg från bostadsrättsföreningen som visar noll skuld, plus bevis på att IBI (lokal fastighetsskatt) och abonnemang är betalda. Din advokat kontrollerar detta.
• Pengar skickade till fel konto.26nbsp;Betala bara till det konto som din advokat har bekräftat. Se upp för falska mejl med 22uppdaterade bankuppgifter22 - ett känt bedrägeri.
• Valutaförlust.26nbsp;Lås din kurs med en mäklare före tillträdesveckan.
• Saknade nycklar eller åtkomstkoder.26nbsp;Skaffa en undertecknad förteckning. Byt lås i andrahandsbostäder.
• Bostaden är inte som avtalat.26nbsp;Gör en sista genomgång (en besiktning av fel och brister för nyproduktion) innan du skriver under. Om något är fel kan du hålla inne pengar eller vägra tillträda tills det är åtgärdat.

Fara:26nbsp;Ett vanligt bedrägeri riktar sig mot tillträdesveckan. Någon mejlar dig 22nya22 bankuppgifter för betalningen. Bekräfta alltid kontot per telefon med din advokat, med ett nummer du redan litar på. Agera aldrig enbart på bankuppgifter i ett mejl.

Vill du att ditt tillträde hanteras från början till slut? Vi sköter notarien, licenserna, nollskuldskontrollerna och nyckelöverlämningen, även när du inte kan flyga, allt utan köparavgift. Prata gärna med Spain Developments.

Slutsats

Tillträdet är den dag då ditt köp blir verklighet: underteckna escritura, betala resterande belopp och ta emot nycklarna. För en nyproduktion sker tillträdet efter Licence of First Occupation, och du betalar de återstående 60 % till 80 % (cirka 350.000 euro för en bostad på 500.000 euro) utöver dina etappvisa, bankgaranterade byggbetalningar. För en andrahandsbostad betalar du cirka 90 % samma dag. Använd din egen oberoende jurist, bekräfta tillstånden och bankgarantin, och betala endast till det konto som du har verifierat. För en bostad på 500.000 euro förvandlar ett noggrant tillträde månader av arbete till ett tryggt hem som du äger. På Spain Developments hanterar vi ditt tillträde från början till slut, även från utlandet, utan köparavgift. När du är redo är du varmt välkommen att kontakta oss.