İspanya'da Gayrimenkul Satın Alımını Tamamlama: Escritura

Bu rehber, Costa del Sol’da satın alma sürecinin son aşamasına gelen yabancı alıcılar içindir. Teslim gününde neler olduğunu, noterin ne yaptığını ve anahtarları nasıl aldığınızı öğreneceksiniz. Sonunda, yurt dışından bile olsanız süreci güvenli şekilde nasıl tamamlayacağınızı tam olarak bileceksiniz.

Kısa özet:a0Tamamlama, noter huzurundaa0escrituraa0(tapu senedi) imzaladığınız, bakiyeyi ödediğiniz ve anahtarları teslim aldığınız gündür. Yeni bir projede tamamlama, İlk Oturum Ruhsatı verildiğinde gerçekleşir ve aşamalı, banka teminatlı inşaat ödemelerinizden sonra kalan %60 ila %80 bakiyeyi (500.000 euros değerindeki bir evde yaklaşık 350.000 euros) ödersiniz. İkinci el satışta ise gününde yaklaşık %90 ödersiniz. Noter tarafsızdır, bu yüzden yine de kendi bağımsız avukatınıza ihtiyacınız vardır. İspanya’ya uçmak zorunda değilsiniz: vekâletname ile avukatınız sizin adınıza imza atabilir. Tamamlama haftasında gelen sahte “yeni banka bilgileri” e-postalarına dikkat edin.

Önemli rakamlar:

• %60 ila %80a0yeni inşaat tesliminde ödenecek bakiye (500.000 üzerinden yaklaşık 350.000 euros).
• 1 saatin altındaa0sadece imza işleminin kendisi için.
• 30 güna0satın alma vergisini ödemek için.
• 0 seyahata0vekâletname ile gerekli.

Neler öğreneceksiniz

• Tamamlama gününün ne olduğu
• Noterin ne yaptığı (ve ne yapmadığı)
• Gün içinde adım adım neler olduğu
• Bakiyeyi nasıl ödediğiniz
• Yeni inşaat teslimi neden farklıdır
• Anahtar teslimi: neleri almanız gerekir
• İlk 30 günde ne yapmanız gerekir
• Riskler ve güvende kalmanın yolları

Tamamlama gününün ne olduğu

Tamamlama son adımdır. Noter huzurundaa0escrituraa0(resmî tapu senedi) imzalarsınız, fiyatın geri kalanını ödersiniz ve anahtarları alırsınız. O andan itibaren ev yasal olarak sizindir.

Bira0yeni proje için tamamlama, belediye inşaatın sonundaa0İlk Oturum Ruhsatıa0verdiğinde başlar. Bu aşamaya gelindiğinde aşamalı, banka teminatlı taksitlerinizi zaten ödemiş olursunuz (fiyatın yaklaşık %20 ila %40’ı, çoğu zaman yaklaşık %30), bu nedenle o gün kalan %60 ila %80 bakiyeyi ödersiniz. Bira0ikinci el satış için tamamlama genelliklea0yaklaşık 4 ila 8 haftaa0sonra, yania0contrato de arras imzaladıktan sonra gerçekleşir ve kalan %90’ı ödersiniz. Her iki durumda da bu süre, avukatınıza kontrolleri tamamlamak ve bankanıza fonları hazırlamak için zaman tanır.

Bunun için İspanya’daa0olmak zorunda değilsiniza0. Seyahat edemiyorsanız, avukatınız vekâletname ile sizin adınıza imza atar (avukatınızın sizin adınıza hareket etmesine izin veren bir belge). Birçok yabancı alıcı bu şekilde evinden çıkmadan işlemi tamamlar.

Escritura, tüm satın alma sürecindeki en önemli belgedir. Evin sahibi olduğunuzu kanıtlar. Güvende saklayın.

Noterin ne yaptığı (ve ne yapmadığı)

Bu bölüm birçok alıcının kafasını karıştırır. Noter (notario) devlet tarafından maaşı ödenen bir kamu görevlisidir. Notera0tarafsızdır. Sizin için çalışmaz, satıcı için de çalışmaz.

Noterin yaptığı şeyler

• Senedi yüksek sesle okur ve her iki tarafın kimliklerini kontrol eder
• Mülkün yasal olarak satılabileceğini teyit eder
• Paranın mevcut olduğunu ve senedin doğru olduğunu teyit eder
• Senedi mühürler ve Tapu Sicili’ne bildirim gönderir

Noterin yapmadığı şeyler

• Menfaatlerinizi korumak - bu avukatınızın işidir
• Sizin için gizli borçları veya imar sorunlarını kontrol etmek - bunu gün gelmeden önce avukatınız yapar

Bu yüzden yine de kendi bağımsız avukatınıza ihtiyacınız var. Noter işlemi resmîleştirir. Anlaşmanın sizin için güvenli olduğundan emin olan kişi avukatınızdır.

Ek ipucu:a0İspanya’da alıcı genellikle noteri seçebilir. Avukatınız iyi bir noter ayarlar. Noter ücretleri kanunla belirlenir - fiyatın yaklaşıka0%0,5 ila %1’ia0kadar bir bütçe ayırın.

Gün içinde adım adım neler olduğu

Tamamlama günü net bir düzen izler. Beklemeniz gerekenler şunlardır:

1. Herkes buluşur.a0Noter ofisinde: siz (veya avukatınız), satıcı, her iki avukat ve çoğu zaman emlak danışmanı.
2. Noter escritura’yı okur.a0Maddeleri açıklayarak yüksek sesle. İstediğiniz zaman soru sorabilirsiniz.
3. Detayları teyit edersiniz.a0İsimler, mülk tanımı, fiyat ve ev üzerinde kalan bir borç olmadığını.
4. Bakiyeyi ödersiniz.a0Fiyatın geri kalanını ve ayrıca satıcı da borçlu olunanları devreder.
5. Her iki taraf da imzalar.a0Noter tanıklık eder ve senedi mühürler.
6. Satıcı size anahtarları verir.a0Ev artık sizindir.
7. Noter bildirim gönderir.a0Tapu Sicili’ne ve size senedin onaylı bir kopyasını verir.

Tüm imza süreci genellikle bir saatin altında sürer. Zor iş önceden, avukatınız tarafından yapılmıştır.

Gerçek örnek.a0500.000 euros değerinde yeni bir inşaatta işlemi tamamlıyorsunuz. Avukatınız ruhsatı ve borçları zaten kontrol etti. Noterde bakiyeyi ödersiniz, escritura’yı imzalarsınız ve anahtarlarla çıkarsınız. Vekâletname kullandıysanız, avukatınız bunların hepsini yapar ve anahtarları size kuryeyle gönderir.

Ek ipucu:a0Noter randevunuzu erken alın. Yaz aylarında ve yıl sonunda noter ajandaları hızla dolar. Geç bir randevu tüm tamamlama sürecinizi erteleyebilir.

Bakiyeyi nasıl ödediğiniz

Fiyatın geri kalanını o gün güvenli bir şekilde ödersiniz. “Geri kalan” miktarın ne kadar olduğu, ne satın aldığınıza bağlıdır. Bira0yeni projea0için bu,a0%60 ila %80 bakiyea0olarak kalır; yani aşamalı inşaat ödemelerinizden sonra kalan tutar - 500.000 euros değerindeki bir evde yaklaşık 350.000 euros. Bira0ikinci el satışa0için bu yaklaşıka090%a0- yaklaşık 450.000 euros - olur, çünkü sadece %10 arras ödediniz. Her ikisi için de iki yaygın yöntem aynıdır:

• Bira0banka çekia0(İspanyol bankasından garantili bir çek). Satıcı veya geliştirici ödemesini kesin olarak alır, siz de imzaya kadar kontrolü elinizde tutarsınız.
• Anındaa0banka havalesia0aynı gün hesaba geçer.

Satış bedeli için nakit kullanılmaz. İspanya’daki kara para aklamayı önleme kuralları izlenebilir ödeme gerektirir. Avukatınız doğru yöntemi ayarlar.

Parayı başka bir para biriminden gönderiyorsanız - sterlin, kron, zloti ya da euro dışındaki herhangi bir para birimi - önceden plan yapın. Döviz kuru, sözleşme ile tamamlanma arasında değişebilir.

Uyarı:a0Kur riski gerçektir. 500.000 euros tutarındaki bir alımda, kurdaki küçük bir hareket maliyetinizi binlerce artırabilir ya da azaltabilir. Bir döviz brokeri kuru sabitleyebilir; böylece anlaştığınız fiyat ödediğiniz fiyat olur. Bunu teslim haftasında şansa bırakmayın.

Yeni proje teslimi: İlk Oturma Ruhsatı

Yeni bir projede tamamlanma aşamasında, ikinci el satışta olmayan iki ek belge vardır. Tamamlamadan önce avukatınız bunları doğrulamalıdır:

• a0certificado final de obraa0(inşaat tamamlama belgesi). Bu, binanın projeye uygun şekilde tamamlandığını kanıtlar.
• a0licencia de primera ocupacióna0(İlk Oturma Ruhsatı ya da LFO). Belediye bunu inşaatın sonunda verir. Konutta yasal olarak oturulabileceğini doğrular, tamamlanmanızı tetikleyen budur ve su ile elektriği açtırmak için buna ihtiyacınız vardır.

Bu önemli:a0bir geliştirici, İlk Oturma Ruhsatı olmadan sizi tamamlamaya zorlayamaz.a0Eksikse imzalamayın.

Ayrıca inşaat sürecinde ödediğiniz paralar için banka garantisini de kontrol edin. Yasaya göre (Law 57/1968, Ley 20/2015), taksitli ödemeleriniz tamamlanana kadar korunmalıdır.

Gerçek örnek.a0500.000 euros tutarında maketten satılan bir yeni projede, zaten rezervasyon ücreti ve inşaat sırasında kademeli taksitler ödemiş olursunuz - toplamda yaklaşık %30, yani yaklaşık 150.000 euros; her euro banka garantilidir. LFO verildikten sonra avukatınız üç şeyin yerinde olduğunu teyit eder, ardından kalan %60 ila %80 bakiyeyi öder ve anahtarları alırsınız:

• Zaten ödendi:a0inşaat sırasında kademeli olarak yaklaşık 150.000 euros (yaklaşık %30, banka garantili)
• Şimdi noterde ödenecek:a0yaklaşık 350.000 euros bakiye (yaklaşık %70)
• Önce gerekli olan:a0LFO’nun verilmiş olması, tamamlama belgesinin hazır olması ve önceki ödemelerin garantilenmiş olması

İkinci el satış daha basittir: LFO yoktur ve inşaat aşamalı değildir, bu yüzden noterde sadece kalan %90’ı (yaklaşık 450.000 euros) ödersiniz.

Spain Developments olarak her yeni projede LFO’yu, tamamlama belgesini ve banka garantisini kontrol ediyoruz; böylece yasal olmayan ve hazır olmayan bir konutta asla tamamlamaya gitmezsiniz. Biz bağımsız bir alıcı temsilcisiyiz, ücretimizi geliştirici öder ve siz alıcı ücreti ödemezsiniz. Bunu sizin için kontrol etmemizi isterseniz bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Anahtar teslimi: neleri almanız gerekir

Anahtarlar imzadan hemen sonra teslim edilir. Bu kısmı aceleye getirmeyin. Her şeyi alın ve yazılı bir listeye göre kontrol edin:

• Tüm ana giriş kapısı anahtarları (her kopya).
• Garaj veya otopark kumandası.
• Depo odası (trastero) anahtarı.
• Posta kutusu anahtarı.
• Site ortak alan kapı anahtarları ve kodları (giriş kapısı, havuz, spor salonu).
• Alarm kodları veya kumandaları.
• Yeni proje için: ısıtma, klima ve tüm akıllı sistemler için garanti belgeleri ve kullanım kılavuzları.

Satıcıdan veya geliştiriciden teslim aldıklarınız için basit bir envanteri imzalamasını isteyin. İkinci el konutlarda, tamamlamadan sonra ana kilitleri değiştirmek akıllıcadır. Kaç kopya olduğunu bilemezsiniz.

Ek ipucu:a0Yeni projede kusur kontrolü yapın. Teslimden sonra bulduğunuz hataları bildirmek için zamanınız olur - geliştiricinin düzeltmesi gereken küçük bitirme kusurları. Bunları yazın ve hızlıca gönderin.

İlk 30 günde ne yapmanız gerekir

Anahtarları aldıktan kısa süre sonra birkaç işlemin yapılması gerekir. Avukatınız ya da bira0gestora0(idari takip görevlisi) bunların çoğunu yapabilir:

• Satın alma vergisini 30 gün içinde ödeyin.a0Yeni projede: tamamlanmada geliştiriciye %10 IVA (KDV) ödenir, artı yaklaşık %1.2 AJD (damga vergisi). İkinci elde: %7 ITP (devir vergisi).
• Tapuyu tescil ettirina0Tapu Sicili’ne, böylece adınız malik olarak kayda geçsin.
• Abonelikleri devredina0(su, elektrik, internet) kendi adınıza.
• Kat malikleri topluluğuna bildirina0yeni malik olduğunuzu.
• Konut sigortası yaptırına0anahtarları aldığınız günden itibaren.
• Padrón’a kaydoluna0orada yaşamayı planlıyorsanız belediyede.

Gerçek örnek.a0İşte, türüne göre, 500.000 euros tutarında bir konutta tamamlanmadan kısa süre sonra ödenecek ana vergi. Bu parayı hazır tutun - bu, %12 ila %14 ek maliyetlerin bir parçasıdır; sürpriz değildir:

Yeni proje

Tamamlanma civarında ödenecek %1.2 AJD (damga vergisi):a06.000 euros.

İkinci el

30 gün içinde ödenecek %7 ITP (devir vergisi):a035.000 euros.

Riskler ve güvende kalmanın yolları

Nelerin ters gidebileceği konusunda dürüst olun ve buna göre plan yapın:

• İlk Oturma Ruhsatı yok (yeni proje).a0Onsuz asla yeni bir projeyi tamamlamayın. Geliştirici sizi zorlayamaz ve bakiye ödemenizi tetikleyen şey budur.
• Banka garantisine uyulmaması (yeni proje).a0İnşaat sırasında yaptığınız kademeli ödemelerin tamamlanmada hesaba geçirildiğini doğrulayın. Avukatınız bunu garantiye karşı kontrol eder.
• Gizli borçlar (ikinci el).a0Kat malikleri topluluğundan sıfır borç gösteren bir belge isteyin; ayrıca IBI’nin (yerel emlak vergisi) ve faturaların ödendiğine dair kanıt alın. Avukatınız bunu kontrol eder.
• Paranın yanlış hesaba gönderilmesi.a0Ödemeyi yalnızca avukatınızın doğruladığı hesaba yapın. Sahte “güncellenmiş banka bilgileri” e-postalarına dikkat edin - bilinen bir dolandırıcılıktır.
• Kur kaybı.a0Teslim haftasından önce bir broker ile kurunuzu sabitleyin.
• Eksik anahtarlar veya erişim kodları.a0İmzalı bir envanter alın. İkinci el kilitlerini değiştirin.
• Mülkün anlaşmaya uygun olmaması.a0İmzalamadan önce son bir kontrol turu yapın (yeni projede kusur kontrolü). Bir şey yanlışsa, düzeltilene kadar fonları alıkoyabilir veya tamamlamayı reddedebilirsiniz.

Tehlike:a0Yaygın bir dolandırıcılık teslim haftasını hedef alır. Biri size ödeme için “yeni” banka bilgilerini e-postayla gönderir. Hesabı her zaman, zaten güvendiğiniz bir numaradan avukatınızı telefonla arayarak doğrulayın. Yalnızca e-postadaki banka bilgilerine göre asla işlem yapmayın.

Tamamlama sürecinizin baştan sona yönetilmesini ister misiniz? Uçamadığınız zamanlarda bile noter, ruhsatlar, sıfır borç kontrolleri ve anahtar teslimini, üstelik alıcı ücreti olmadan biz hallediyoruz. Spain Developments ile konuşabilirsiniz.

Sonuç

Tamamlama, satın alımınızın gerçeğe dönüştüğü gündür: escritura'yı imzalarsınız, kalan bakiyeyi ödersiniz, anahtarları alırsınız. Bir yeni konut projesinde tamamlama, İlk Oturum Ruhsatı'ndan sonra gerçekleşir ve kademeli, banka garantili inşaat ödemelerinize ek olarak kalan %60 ila %80 bakiyeyi (500.000 euros değerindeki bir ev için yaklaşık 350.000 euros) ödersiniz. İkinci el bir konutta ise gününde yaklaşık %90 ödersiniz. Kendi bağımsız avukatınızı kullanın, ruhsatları ve banka garantisini teyit edin ve ödemeyi yalnızca doğruladığınız hesaba yapın. 500.000 euros değerindeki bir evde, dikkatli bir tamamlama aylarca süren çalışmayı güvenli, size ait bir eve dönüştürür. Spain Developments olarak, yurt dışından bile olsanız, alıcı ücreti olmadan tamamlama sürecinizi baştan sona yönetiyoruz. Hazır olduğunuzda bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.