İspanya Özel Satın Alma Sözleşmesi: Yeni Yapı ve Arras Rehberi
İspanya’da yeni projeler için özel satın alma sözleşmesi: ödemeler, banka teminatı ve ayrıca ikinci el için contrato de arras. 2026.
Bu rehber, Costa del Sol'da özel bir satın alma sözleşmesi imzalayan yabancı alıcılar içindir. Alıcılarımızın çoğu yeni bir projeden satın alım yaptığı için, önce yeni inşaat sözleşmesi ve aşamalı ödemelerle başlıyoruz, ardından karşılaştırma olarak yeniden satışı açıklıyoruz 26nbsp;contrato de arras 26nbsp;olarak. Her sözleşmenin ne olduğunu, paranızı koruyan maddeleri ve banka garantisinin neden önemli olduğunu öğreneceksiniz. Sonunda, imzalamadan önce neyi kontrol etmeniz gerektiğini bileceksiniz.
Hızlı özet: 26nbsp;Yeni bir proje için, özel satın alma sözleşmesi geliştiricinin sözleşmesidir. Sabit bir rezervasyon ücreti ödersiniz, ardından inşaat sırasında aşamalı taksitler - tamamlanmadan önce toplamda genellikle fiyatın %20 ila %40'ı (çoğu zaman yaklaşık %30) - ve tamamlanmada kalan %60 ila %80'lik bakiye. Anahtarlar teslim edilmeden önce ödediğiniz her euro, zorunlu bir banka garantisiyle korunmalıdır (Law 57/1968, Ley 20/2015). Yeniden satış farklıdır: orada bir 26nbsp;contrato de arras, yaklaşık %10 ödersiniz ve işlemi haftalar içinde tamamlarsınız. Her ikisi için de doğru sözleşme türünde ısrar edin ve her zaman önce kendi bağımsız avukatınıza okutup inceletin.
Önemli rakamlar:
- %20 ila %40 26nbsp;maketten satılan bir yeni inşaatta tamamlanmadan önce aşamalı olarak ödenir (çoğu zaman yaklaşık %30).
- 6.000 ila 10.000 euro 26nbsp;tipik yeni inşaat rezervasyon ücreti.
- 10% 26nbsp;tipik yeniden satış depozitosu (arras).
- 10 yıllık 26nbsp;yeni inşaatta yapısal garanti.
Ne öğreneceksiniz
- Özel satın alma sözleşmesi nedir
- Yeni inşaat sözleşmesi: aşamalı ödemeler ve banka garantisi
- Yeniden satış karşılaştırması: 3 arras türü
- Ne kadar ödersiniz ve ne zaman
- Sözleşmede neler yer almalı
- Riskler, tuzaklar ve nasıl güvende kalınır
- İmza öncesi kontrol listeniz
Özel satın alma sözleşmesi nedir
Özel satın alma sözleşmesi, notere gitmeden önce imzaladığınız anlaşmadır. Nasıl göründüğü, ne satın aldığınıza bağlıdır.
Bir 26nbsp;yeni proje için, bu geliştiricinin özel satın alma sözleşmesidir (genellikle PPC olarak adlandırılır). Konutu piyasadan çekmek için bir rezervasyon ücreti ödersiniz, ardından inşaat sırasında aşamalı ödemeler yaparsınız ve bakiye tamamlanmada ödenir. Bir 26nbsp;yeniden satış 26nbsp;için, özel bir malikten alım yapıyorsanız, bu genellikle bir 26nbsp;contrato de arras 26nbsp;(depozito sözleşmesi) olur: yaklaşık %10 ödersiniz ve her iki taraf da fiyat ile tamamlanma tarihi üzerinde anlaşır.
Bunu asıl taahhüt olarak düşünün. Rezervasyon, mülkü birkaç günlüğüne tutar. Tam sözleşme ise ardından anlaşmayı kilitler: fiyatı, ödeme planını, tamamlanma süresini ve bir taraf vazgeçerse uygulanacak cezayı belirler.
Önemli: bu sözleşme bağlayıcıdır. İmzalayıp ödeme yaptıktan sonra vazgeçmek genellikle ödediğiniz tutarı kaybetmeniz anlamına gelir. Bu yüzden bu sözleşmedeki kelimeler, neredeyse diğer tüm adımlardan daha fazla önem taşır. Tam olarak anlamadığınız hiçbir şeyi asla imzalamayın.
Ek ipucu: 26nbsp;Sözleşmeyi imzalamadan önce her zaman kendi bağımsız avukatınıza okutun. Asla o gün geliştiricinin ya da emlakçının masasının başında imzalamayın. Onlar sizin için değil, satıcı için çalışır.
Yeni inşaat sözleşmesi: aşamalı ödemeler ve banka garantisi
Bir geliştiriciden yeni bir proje satın alırsanız, evraklar klasik bir arras değildir. Geliştiricinin 26nbsp;özel satın alma sözleşmesini imzalarsınız. Mantık aynıdır - fiyat, depozito, süre - ama ödeme şekliniz temel farktır.
İşte Costa del Sol'daki ana senaryo olan maketten satış süreci:
- Rezervasyon ücreti. 26nbsp;Konutu piyasadan çekmek için sabit bir tutar; genellikle 6.000 ila 10.000 euro.
- İnşaat sırasında aşamalı ödemeler. 26nbsp;Bina yükseldikçe taksitler ödersiniz. Toplamda bunlar yaklaşık 26nbsp;tamamlanmadan önce fiyatın %20 ila %40'ına 26nbsp;ulaşır (çoğu zaman yaklaşık %30). 500.000 euro değerindeki bir evde bu, inşaat boyunca kabaca 100.000 ila 200.000 euro eder (%30 = 150.000 euro).
- Banka garantisi. 26nbsp;Anahtarlar teslim edilmeden önce ödediğiniz her euro 26nbsp;zorunlu bir banka garantisi veya sigorta ile korunmalıdır 26nbsp;(Law 57/1968, Ley 20/2015). Geliştirici projeyi tamamlayamazsa, paranızı geri alırsınız. Bu olmadan bir geliştiriciye tek bir euro bile ödemeyin.
- Tamamlanmada bakiye. 26nbsp;Licence of First Occupation verildiğinde, kalan 26nbsp;%60 ila %80'i 26nbsp;noterde 26nbsp;escritura 26nbsp;sırasında ödersiniz - kabaca 300.000 ila 400.000 euro (%70 = 350.000 euro).
Yeni inşaat ayrıca 26nbsp;10 yıllık yapısal garantiyle 26nbsp;de yasal olarak gelir ve tamamlanmadan önce geliştiricinin bitiş kusurlarını düzeltmesi için bir kusur tespit incelemesi yapılır.
Teslime hazır yeni inşaat daha hafiftir. 26nbsp;Ev tamamlanmış bir yeni inşaatsa, rezervasyonu ödersiniz, ardından özel sözleşmede yaklaşık %10 ödersiniz, sonra da bakiye haftalar içinde tamamlanmada ödenir - aynı yeni inşaat vergileri (%10 IVA artı yaklaşık %1.2 AJD) ve aynı 10 yıllık garanti geçerlidir.
Gerçek örnek. 26nbsp;500.000 euro değerinde maketten satılan bir yeni projede, aşamalı plan şöyle görünebilir. Anahtarlar teslim edilmeden önceki her euro banka garantisi kapsamındadır:
- 8.000 euro 26nbsp;- rezervasyon ücreti (fiyata sayılır)
- 150.000 euro 26nbsp;- inşaat sırasında aşamalı ödemeler (yaklaşık %30, banka garantili)
- 350.000 euro 26nbsp;- tamamlanmada bakiye (yaklaşık %70), noterde ödenir
Bu aşamalı ödemelerde garanti olmadan paranız risk altındadır.
Spain Developments olarak, yalnızca düzgün banka garantisi veren geliştiricilerle çalışıyoruz ve avukatlarımız bunu sizin için kontrol ediyor. Biz bağımsız bir alıcı temsilcisiyiz, ücretimizi geliştirici öder ve siz alıcı ücreti ödemezsiniz. Bunun düzgün şekilde kontrol edilmesini istiyorsanız bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.
Tehlike: 26nbsp;Yeni inşaatta en büyük tek risk, banka garantisi olmadan bir geliştiriciye ödeme yapmaktır. Garanti yoksa ödeme de yok. Ayrıca geliştiricinin geçmiş performansını da kontrol edin - daha önce tamamladıkları evleri görmeyi isteyin.
Yeniden satış karşılaştırması: 3 arras türü
Yeni bir proje yerine özel bir malikten yeniden satış alıyorsanız, sözleşme bir 26nbsp;contrato de arras olur. İspanyol hukukunda bunun üç türü vardır. Benzer görünürler ama kurallar çok farklıdır. Sözleşmede hangi tür olduğu belirtilmelidir.
Penitenciales (alıcılar için en iyisi)
- Vazgeçebilirsiniz
- Eğer siz vazgeçerseniz: depozitonuzu kaybedersiniz
- Eğer satıcı vazgeçerse: size iki katını öder
Penales (hala bağlısınız)
- Temiz bir çıkış yok
- Eğer siz vazgeçerseniz: ceza ödersiniz ve yine de satın almaya zorlanabilirsiniz
- Eğer satıcı vazgeçerse: ceza öder ve satış yapmaya zorlanabilir
Confirmatorias (sizin için en kötüsü)
- Temiz bir çıkış yok
- Karşı taraf sözleşme ihlali ve zararlar için size dava açabilir
- Siz de satıcıya sözleşme ihlali ve zararlar için dava açabilirsiniz
Konutlar için en yaygın tür 26nbsp;arras penitenciales 26nbsp;olup (İspanyol Medeni Kanunu'nun 1454. Maddesinde düzenlenmiştir), alıcı için en adil seçenektir. Eğer vazgeçmek zorunda kalırsanız, zararınız sabittir: sadece depozito. Satıcı vazgeçerse, size iki katını öder.
Büyük tuzak: 26nbsp;sözleşme türü belirtmiyorsa, hukuk bunu confirmatorias olarak kabul eder. 26nbsp;Bu sizin için en kötü seçenektir. Confirmatorias kapsamında karşı taraf, depozitodan çok daha fazlası için size dava açabilir. Bu yüzden türün açıkça yazıldığını her zaman kontrol edin.
Tehlike: 26nbsp;Arras türü konusunda sessiz kalan bir sözleşmeyi imzalamayın. “Sessiz” olmak, varsayılan olarak confirmatorias anlamına gelir ve bu sizi toplam fiyatın tamamı için bir taleple karşı karşıya bırakır. Eksik tek bir satır size binlerce euroya mal olabilir.
Ne kadar ödersiniz ve ne zaman
İşte yeni inşaat ile yeniden satışın ayrıldığı nokta burasıdır.
Bir 26nbsp;yeni proje (maketten satış), tek seferlik %10 depozito ödemezsiniz. Sabit bir rezervasyon ücreti ödersiniz, ardından toplamda 26nbsp;tamamlanmadan önce %20 ila %40 730075 6b 6c31 6b 6c 61 79 fc 64 65 30 63 69 6131 6e 64 61), ard31ndan noter huzurunda a0%60 ila %80 bakiye
Bir 26nbsp;yeniden satış a0 f6deme yap31l31r. 500.000 euros fczerinden bu, in5faat s fcrecinde yakla5f31k 150.000 euros ve tamamlanmada 350.000 euros eder. A5famal31 olarak f6denen her euro banka teminat31 alt31ndad31r., team fcl a0fiyat31n %10'u
a0arras s31ras31nda f6denmesidir. Bu yasal bir kural de1fildir ve pazarl311fa a e731kt31r, ancak f6zel sat31c31lar31n e7o1funun bekledi1fi oran %10'dur. Ard31ndan kalan %90'31 tamamlanma g fcn fc noterde f6dersiniz.
Ne f6derseniz f6deyin, bu ekstra bir masraf de1fildir. Fiyata dahil edilir.Ger e7ek f6rnek - yeni proje. a0Maketten bir daireyi a0:
- 8.000 euro 26nbsp;- rezervasyon ücreti (fiyata sayılır)
- 150.000 euro500.000 euros
- 350.000 euro a0kar5f31l311f31nda sat31n al31rs31n31z - in5faat s31ras31nda a5famal31 f6deme (yakla5f31k %30, banka teminatl31)
a0- bakiye tamamlanmada, noterde (yakla5f31k %70)Ger e7ek f6rnek - ikinci el. a0Maketten bir daireyi a0 a0arras penitenciales ile a0ikinci el bir daireyi sat31n almay31 kabul edersiniz:
- a0:50.000 euros
- a0- imza s31ras31nda kapora (%10)450.000 euros
- a0: a0- bakiye noterde
- a0- vazge e7erseniz kaybedece1finiz tutar100.000 euros
a0- sat31c31 vazge e7erse size f6deyece1fi tutar
Ek ipucu:B f6ylece her iki taraf31n da i5flemi tamamlama konusunda ger e7ek bir nedeni olur. Kaporan31n amac31 budur. a0 d6dedi1finiz her tutar, vergi a e731s31ndan beyan edilen sat31n alma fiyat31n31n bir par e7as31n31 olu5fturur. Bir a0yeni yap31da a0(buradaki ana durum), vergi a0%10 IVA a0(500.000 fczerinden 50.000 euros) art31 yakla5f31k a0%1,2 AJDyeniden satış a0(6.000 euros), ITP de1fil. Andaluc eda'da bir a0 a0i e7in vergi a0%7 ITP
Sözleşmede neler yer almalı
a0(35.000 euros) olup tamamlanmadan sonra f6denir. Bunu sonra de1fil, 5fimdi planlay31n.
- 30yi bir s f6zle5fme ayr31nt31l31d31r. Sizinkinde bunlar31n hepsinin oldu1fundan emin olun:Taraflar.
- a0Tam adlar, pasaport veya NIE numaralar31 (sizin 30spanyol vergi kimlik numaran31z).Ta5f31nmaz. a0Tam adres, referencia catastral
- a0(kadastro referans31, resmi bir ta5f31nmaz kimli1fi) ve a e731k bir tan31m.Fiyat.
- a0Toplam kararla5ft31r31lan fiyat ve nas31l f6denece1fi. d6deme plan31.
- a0Yeni yap31 i e7in rezervasyon fccreti ve her a5famal31 taksit; tetikleyici olay31 ve tutar31yla birlikte. 30kinci el i e7in, 5fimdi f6deyece1finiz kapora.Banka teminat31 (yeni yap31).
- a0Tamamlanmadan f6nce yap31lan her f6demenin bir banka teminat31 veya sigorta ile kar5f31land311f31na dair a e731k bir taahh fct (Law 57/1968, Ley 20/2015). Bu, yeni yap31 s f6zle5fmesindeki en f6nemli maddedir.Arras t fcr fc (ikinci el).
- a0A e731k e7a belirtilmeli - istedi1finiz penitenciales.Tamamlanma tetikleyicisi ve son tarih. a0Yeni yap31 i e7in tamamlanma, Licence of First Occupation sonras31nda olur. 30kinci el i e7in sabit bir tarih, genellikle a030 ila 60 g fcn
- , bazen 90'a kadar.Y fck fcm ve masraflar.
- a0Ta5f31nmaz fczerindeki herhangi bir ipotek, bor e7 veya k31s31tlama. Tamamlanma an31nda hi e7biri kalmam315f olmal31.Kim neyi f6der.
- a0Noter, Tapu Sicili ve vergi masraflar31. Kanun ve team fcle g f6re, al31c31 sat31n alma vergilerinin e7o1funu f6der.Cayma maddesi.
- a0Taraflardan biri vazge e7erse ne olaca1f31.Ask31ya ba1fl31 5fartlar. a0Sat31n alma zorunlulu1funuz do1fmadan f6nce do1fru olmas31 gereken 5feyler - yeni yap31 i e7in ge e7erli bir in5faat ruhsat31 ve ger e7ek bir banka teminat31; ikinci el i e7in temiz bir a0nota simple
a0(maliki ve varsa bor e7lar31 g f6steren Tapu Sicili f6zeti) ve imar sorunlar31n31n olmamas31.
Ek ipucu:Ask31ya ba1fl31 5fartlar sizin g fcvenlik a1f31n31zd31r. Avukat ciddi bir sorun bulursa, bunlar size e731kma ve f6dedi1finizi elinizde tutma imk e2n31 verir.
Riskler, tuzaklar ve nasıl güvende kalınır
a0Avukat31n31zdan, ta5f31nmaz31n gizli bor e7lar31, ruhsat eksikli1fi veya tapu sorunu varsa f6dedi1finizi koruyan bir madde eklemesini isteyin. Makul bir sat31c31 veya geli5ftirici bunu kabul eder. Reddeden biri uyar31 i5faretidir.
- Riskler konusunda d fcr fcst olun. Yabanc31 al31c31lar31 yakalayanlar bunlard31r:Banka teminat31 olmayan geli5ftirici (yeni yap31).
- a0Bu, yeni bir projedeki tek en b fcy fck risktir. Teminat yoksa, f6deme de yok.Arras t fcr fc belirtilmemi5f (ikinci el).
- a0Varsay31lan olarak confirmatorias say31l31r ve sizi b fcy fck bir taleple kar5f31 kar5f31ya b31rak31r. Her zaman ad31n31 koyun.Ruhsat yok veya ka e7ak yap31.
- a0Baz31 projelerde do1fru izin eksiktir. Avukat31n31z in5faat ruhsat31n31 ve yeni yap31 i e7in tamamlanman31n Licence of First Occupation sonras31nda oldu1funu teyit etmelidir.30kinci el bir ta5f31nmazdaki gizli bor e7lar. a0Sat31n alma zorunlulu1funuz do1fmadan f6nce do1fru olmas31 gereken 5feyler - yeni yap31 i e7in ge e7erli bir in5faat ruhsat31 ve ger e7ek bir banka teminat31; ikinci el i e7in temiz bir a0.
- a0 d6denmemi5f vergiler veya site/y f6netim aidatlar31 size ge e7ebilir. Avukat31n31z a0kontrol eder.Son tarih e7ok k31sa.
- a0Krediye ihtiyac31n31z varsa, tamamlanma zamanlamas31n31n bankaya zaman tan31d311f31ndan emin olun.Ki5fisel bir hesaba f6deme yapmak.
- a0Yaln31zca s f6zle5fmede belirtilen do1fru hesaba f6deme yap31n, asla bir emlak e731n31n f6zel hesab31na de1fil.S f6zl fc a 3nla5fmalar.
- a0S f6zl fc bir anla5fman31n uygulanmas31 zordur. Her zaman yaz31l31 hale getirin.Kur riski.
a0Pounds, krona veya zloty ile f6deme yaparsan31z, kur; a5famal31 f6demeler ve tamamlanma boyunca maliyeti binlerce art31rabilir veya azaltabilir. Bir d f6viz brokeri kuru sabitleyebilir.Uyar31:
İmza öncesi kontrol listeniz
a0Sat31c31, geli5ftirici veya arac31 sizi bug fcn imzalamaya zorluyorsa, yava5flay31n. Ger e7ek bir anla5fma, avukat31n31za projeyi ve s f6zle5fmeyi kontrol etmesi i e7in zaman tan31r. Bask31, sorunun klasik bir i5faretidir.
- d6zel sat31n alma s f6zle5fmesini imzalamadan f6nce 5funlar31 teyit edin:
- Ba1f31ms31z avukat31n31z bunu okuyup onaylad31.
- Yeni yap31 i e7in, her a5famal31 f6deme i e7in banka teminat31 ger e7ektir ve tamamlanma Licence of First Occupation'a ba1fl31d31r.
- 30kinci el i e7in, arras t fcr fc belirtilmi5ftir (istedi1finiz penitenciales).
- Fiyat, f6deme plan31 ve tamamlanma zamanlamas31 do1frudur. a0Sat31n alma zorunlulu1funuz do1fmadan f6nce do1fru olmas31 gereken 5feyler - yeni yap31 i e7in ge e7erli bir in5faat ruhsat31 ve ger e7ek bir banka teminat31; ikinci el i e7in temiz bir a030n5faat ruhsat31 ge e7erlidir (ve ikinci el i e7in,
- a0temizdir ve s fcrpriz bor e7lar yoktur).
- Ask31ya ba1fl31 5fartlar f6dedi1finizi korur.
Yaln31zca s f6zle5fmede belirtilen hesaba f6deme yapars31n31z.
S f6zle5fmenizi imzalamadan f6nce kontrol ettirmek ister misiniz? Her s f6zle5fmeyi inceliyoruz, yeni yap31larda banka teminat31n31 teyit ediyoruz ve yaln31zca bunu veren geli5ftiricilerle e7al315f31yoruz; fcstelik al31c31dan hi e7bir fccret alm31yoruz. Spain Developments ile g f6r fc5fmekten e7ekinmeyin.
Sonu e7
Yazan
Samuel Sprenar
