İspanya'da Satın Almadan Önce Yapılması Gereken Durum Tespiti Kontrolleri

Costa del Sol'da bir ev satın almak, çoğu zaman başka bir ülkeden atılan büyük bir adımdır. Bu rehber, imza atmadan önce paranızı koruyan hukuki kontrolleri gösterir. Neleri doğrulamanız gerektiğini, bunu kimin yaptığını, ne kadara mal olduğunu ve atlamanın risklerini öğreneceksiniz. Yeni inşa edilmiş gayrimenkul alan yabancı alıcılar için yazılmıştır.

Kısa özet

• Durum tespiti, satın almadan önce bir gayrimenkulün tam hukuki kontrolüdür.
• İspanya'da sistem "alıcı dikkatli olsun" anlayışıyla işler, bu yüzden sorunlar imza attıktan sonra sizin olur.
• Genellikle 5 ila 15 iş günü sürer ve avukatın %1'lik ücretine dahildir.
• Bunu her zaman imzadan veya ödemeden önce yapın ve her zaman bağımsız bir avukat kullanın.

Durum tespiti nedir?

Durum tespiti, satın almadan önce bir gayrimenkulün tam hukuki kontrolüdür. Bunu bağımsız avukatınız yürütür. Amaç basittir: evin hukuken temiz olduğunu, borçtan arınmış olduğunu, usulüne uygun inşa edildiğini ve satın alınmasının güvenli olduğunu doğrulamak.

İspanyol gayrimenkul sistemi "alıcı dikkatli olsun" kuralıyla işler. Satın alma tamamlandıktan sonra, bilmeseniz bile gizli bir sorun sizin sorununuz olur. Durum tespiti, bu sorunları siz hâlâ vazgeçebilecekken önce bulmanın yoludur.

İspanya'da durum tespiti neden bu kadar önemlidir

Bazı ülkelerde sistem alıcıyı korur. İspanya farklıdır. Burada imza atmadan önce her şeyi kontrol etme yükü sizde ve avukatınızdadır. Satın alma tamamlandıktan sonra artık çok geçtir.

Yabancı alıcılar ek riskle karşı karşıyadır. İspanya'da yaygın olan yerel sorunları bilmiyor olabilirsiniz. Kısa bir seyahatte, manzaraya kapılmış halde, karar vermek için baskı altında satın alıyor olabilirsiniz. Hatalar tam da böyle anlarda olur.

Durum tespitinin yakalamak için tasarlandığı sorunlar bunlardır.

• Gizli borçlar.a0Ödenmemiş vergiler, site aidatları ve fatura borçları satıcıya değil, gayrimenkule bağlı kalır. Kontrolü atlarsanız, onları siz devralırsınız.
• Kaçak yapı işleri.a0İzinsiz inşa edilmiş ekstra odalar, havuz, teras veya garaj. Bunlar para cezalarına hatta yıkım emrine bile yol açabilir.
• İmar sorunları.a0İmar kurallarına aykırı inşa edilmiş bir ev, onu nasıl kullanabileceğinizi sınırlayabilir veya yeniden satışını zorlaştırabilir.
• Yanlış metrekare veya sınırlar.a0Gerçek gayrimenkul resmi kayıtla uyuşmazsa, tapuya tescil ettirmekte veya yeniden satmakta zorlanabilirsiniz.

Tam durum tespiti kontrol listesi

Usulüne uygun bir hukuki kontrolün kapsadığı noktalar şunlardır. Avukatınızdan her noktayı yazılı olarak teyit etmesini isteyin.

1. Tapu Sicili kontrolü (nota simple).a0Gerçek maliki doğrular ve herhangi bir ipotek, haciz veya takyidatı gösterir. Nota simple, Tapu Sicili'nden alınan resmi özettir (Registro de la Propiedad).
2. Kadastro kontrolü.a0Gayrimenkulün vergi kaydındaki metrekare ve planının (Catastro) gerçekle uyuştuğunu doğrular.
3. Tapu kaydı ile kadastro ile gerçek durumun karşılaştırılması.a0Hukuki kayıt, vergi kaydı ve fiilî evin hepsi birbiriyle uyumlu olmalıdır.
4. Şehir planlama ve imar.a0Gayrimenkulün yerel yapı kurallarına uyduğunu ve hakkında herhangi bir yaptırım dosyası bulunmadığını doğrular.
5. Ruhsatlar.a0Geçerli bir inşaat ruhsatını ve İlk Oturum Ruhsatı'nı doğrular (Licencia de Primera Ocupacióna0- orada yasal olarak oturmak ve abonelikleri bağlatmak için gereken izin).
6. Borçlar ve faturalar.a0Ödenmemiş IBI (emlak vergisi), site aidatları ve fatura borçlarını kontrol eder.
7. Kat malikleri topluluğu.a0Topluluğun (comunidad de propietarios) iyi yönetilip yönetilmediğini, büyük borçları veya hukuki uyuşmazlıkları olup olmadığını doğrular ve topluluk kurallarını kontrol eder.
8. Kiralama durumu.a0Planınız buysa, evin turistlere yasal olarak kiralanıp kiralanamayacağını doğrular.

Yeni inşa ve maketten satış için ek kontroller

Yeni inşa ve maketten satış konutları birkaç ek kontrole ihtiyaç duyar. Bunlar sizi, yeni veya henüz tamamlanmamış bir gayrimenkul satın almanın kendine özgü risklerine karşı korur.

• Müteahhit şirketi.a0Müteahhidin gerçekten var olduğunu doğrulayın ve Ticaret Sicili'nde mali durumunu kontrol edin (Registro Mercantil).
• Arsa mülkiyeti.a0Müteahhidin arsaya gerçekten sahip olduğunu veya üzerinde inşaat yapma hakkına sahip olduğunu doğrulayın.
• Banka teminatı.a0Maketten satışta, geçerli bir banka teminatının (aval bancario) Law 57/1968 ve Law 20/2015 uyarınca her aşama ödemesini kapsadığını doğrulayın. Bu olmadan asla kapora ödemeyin.
• Ayrıntılı teknik şartname.a0Tam malzemeleri, planı ve donanımları yazılı olarak alın; böylece müteahhit bunları sessizce değiştiremez veya daha sonra ekstra ücret talep edemez.
• Tamamlanma tarihi ve cezalar.a0Sözleşme, açık bir son tarih ve gecikmeler için cezalar belirlemelidir.
• 10 yıllık yapısal garanti.a0İspanyol hukuku, binanın yapısı için 10 yıllık bir garanti zorunlu kılar.

Okupas (işgalciler) hakkında bir not.a0Birçok alıcı işgalciler konusunda endişe duyar. Bu makul bir endişedir, ancak güvenlikli, yeni inşa edilmiş bir sitede gerçek risk çok düşüktür. Bu evlerde oturulmaktadır, alarm sistemleri vardır ve bir malik topluluğu tarafından gözetlenmektedir. İspanya'nın 2025 İşgalci Karşıtı Yasası (Ley Antiokupas), Nisan 2025'ten beri yürürlüktedir ve tahliyeyi de çok daha hızlı hâle getirmiştir. Polis, erken fark edilirse yasa dışı işgalcileri 48 saat içinde çıkarabilir ve mahkemeler artık yaklaşık 15 günlük hızlandırılmış bir süreç kullanmaktadır. İyi bir satın alma sürecinin parçası da yeni evinizin ilk günden itibaren düzgün şekilde güvence altına alındığından emin olmaktır.

Bunu ne zaman yapmalısınız?

Bağlayıcı herhangi bir şey imzalamadan önce. Kayda değer herhangi bir para ödemeden önce. Bu, İspanyol gayrimenkulünde en önemli zamanlama kuralıdır.

Özel satın alma sözleşmesi (contrato de arrasa0- bağlayıcı depozito sözleşmesi) hukuken uygulanabilirdir. Bunu imzalayıp sonra, haklı bir nedenle bile olsa, vazgeçerseniz depozitonuzu kaybedebilirsiniz. Bu yüzden kontroller önce gelmelidir.

Bir satıcı veya emlakçı sizi hızlı imzalamaya zorlarsa, avukatınız bir askıya alma şartı ekleyebilir (condición suspensivaa0- çıkış maddesi). Bu, anlaşmayı temiz bir hukuki inceleme sonucuna bağlı hâle getirir. Ciddi bir sorun ortaya çıkarsa, anlaşmadan çekilir ve paranızı korursunuz.

Uyarı:a0“Sözleşmeyi bugün imzalayın yoksa kaçırırsınız” baskısı klasik bir taktiktir. Gerçekten iyi bir mülk, düzgün bir kontrolden sonra da orada olacaktır. Hukuki inceleme tamamlanmadan önce aceleyle imzalamaya asla zorlanmayın.

Ne kadar sürer ve maliyeti nedir?

Hukuki inceleme genelliklea05 ila 15 iş günü sürer. Kesin süre, mülke ve belediyenin ne kadar hızlı yanıt verdiğine bağlıdır.

Maliyet, avukat ücretinizin bir parçasıdır ve normalde yaklaşıka0satın alma bedelinin %1'i artı KDV (IVA %21). Gerçek bir örneğia0500.000 eurosa0yeni inşa edilmiş bir mülkle kullanalım.

Örnek hesaplama: 500.000 euros yeni inşa

• 5.000 eurosa0- hukuki inceleme dâhil avukat ücreti (%1)
• 1.050 eurosa0- KDV (%21)
• Toplam: 6.050 euros

Bir nota simple'ın kendisi yalnızca birkaç euro tutar. Asıl değer, avukatın eğitimli bakış açısındadır; tapu sicilini, kadastroyu, ruhsatları ve site/topluluk hesaplarını birlikte okumasındadır. 500.000 euros tutarındaki bir satın alma karşısında bu, tam iç huzuru için küçük bir paradır.

Bunu atladığınızda ne olur?

Bu riskler nadir korku hikâyeleri değildir. Sıkça yaşanırlar, özellikle de çok hızlı hareket eden alıcılarda. Hukuki incelemeyi atlamak şu anlama gelebilir:

• Ruhsatsız inşaat işleri nedeniyle para cezaları ödemek veya yıkımla karşı karşıya kalmak.
• İpotek, sigorta veya doğru tescil alamamak.
• Başkasının ödenmemiş borçlarını devralmak.
• Komşularla veya belediyeyle hukuki uyuşmazlıklar.
• Hukuki bir kusur nedeniyle evi yeniden satarken sorun yaşamak.

Bunlardan herhangi biri avukat ücretinden çok daha fazlasına mal olabilir ve bazıları hiç düzeltilemez.

Uzaktan satın alma: kontrolleri yurt dışından yapmak

Hukuki inceleme için İspanya'da olmanız gerekmez. İngiliz, İrlandalı, Hollandalı, İskandinav, Alman, Polonyalı ve Çek alıcıların çoğu bunu evlerinden halleder.

Bağımsız avukatınız tapu sicili ve kadastro kayıtlarını alır, belediye, vergi dairesi ve toplulukla iletişime geçer ve size kendi dilinizde geri bildirimde bulunur. Tamamlama için seyahat edemiyorsanız, bir Vekâletname imzalarsınız (poder notariala0- avukatınızın sizin adınıza hareket etmesini sağlayan hukuki belge), böylece avukatınız tapuyu sizin yerinize imzalayabilir. Tüm kontrol süreci siz kendi ülkenizde kalırken yürütülebilir.

İşte burada doğru ekibe sahip olmak her şey demektir. Spain Developments olarak yalnızca bağımsız İspanyol avukatlarla çalışırız, asla geliştiricinin avukatıyla değil. Bu önemlidir çünkü geliştiricinin avukatının çıkar çatışması vardır: ücretini satıcı öder. Bağımsız bir avukatın, sorunlar size ait hâle gelmeden önce onları bulma görevi ve nedeni vardır. Geliştirici tarafından ücretlendirilen bir alıcı temsilcisi olarak, hiçbir şeyin gözden kaçmaması için tüm hukuki inceleme sürecini koordine ediyoruz.

Ek ipucu:a0Avukatınızdan sonunda yazılı bir hukuki inceleme raporu isteyin. Neyin kontrol edildiğini, neyin bulunduğunu ve neyin çözüldüğünü açıkça özetleyen bir belge. İyi bir avukat bunu standart olarak verir. İleride, eğer bir gün satarsanız, bu aynı zamanda faydalı bir kanıttır.

İmzalamadan önce: hukuki inceleme kontrol listesi

• Land Registry'den güncel nota simple alınmış olması.
• Kadastro, tapu sicili ve fiilî durumun tamamen uyuşması.
• Yapı ruhsatı ve İlk Oturum İzni'nin doğrulanmış olması.
• Ödenmemiş IBI, aidat veya hizmet borcu olmaması.
• Projeden satış için: geçerli banka teminatının her aşama ödemesini kapsaması.
• Avukatınızdan yazılı hukuki inceleme raporunun alınmış olması.

Özetle

Hukuki inceleme, İspanya'da paranızı güvende tutan hukuki kontroldür. Gerçek maliki doğrular, gizli borçları ortaya çıkarır, ruhsatları kontrol eder ve evin hukuken sorunsuz olduğundan emin olur. “Alıcı dikkatli olsun” sisteminde, bu sizin temel korumanızdır.

İmzalamadan veya ödeme yapmadan önce her zaman kapsamlı inceleme yapın ve her zaman geliştiricinin avukatı yerine bağımsız bir avukat kullanın. Costa del Sol'da yeni bir projeden satın alıyorsanız, Spain Developments baştan sona kendi dilinizde yürütülen tam ve bağımsız bir hukuki inceleme ayarlayabilir.