İspanya’da Tapu Senedi ve Nota Simple Açıklandı

Costa del Sol'da yeni bir konut satın alıyorsanız, evin gerçekten size ait olduğunu iki belge kanıtlar: tapu senedi ve nota simple. Bu rehber, her birinin ne olduğunu, nasıl farklılaştıklarını ve neden önemli olduklarını açıklar. Paranızı güvende bilmek isteyen yabancı alıcılar için yazılmıştır.

Hızlı özet

• Escritura, noter huzurunda imzalanan ve sizi malik yapan tapu senedinizdir.
• Nota simple, satın almadan önce okuduğunuz, sicilden alınan ucuz bir özet belgedir.
• Karar vermek için nota simple'ı okuyun, satın almak için escritura'yı imzalayın.
• Her zaman sicilden güncel bir nota simple alın, asla sadece satıcının kopyasına güvenmeyin.

Kısa versiyon

escritura sizin tapu senedinizdir. Mülkiyeti size devreden, noter huzurunda imzalanan belgedir. nota simple taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerinde herhangi bir borç olup olmadığını gösteren Tapu Sicili'nden kısa bir özettir. Biri mülkiyet kanıtınızdır. Diğeri ise satın almadan önceki kontrolünüzdür.

Bunu şöyle düşünün. Nota simple, imzalamadan önce okuduğunuz rapordur. Escritura ise imzaladığınız şeydir. Ardından sicil, adınızı gösterecek şekilde güncellenir.

Escritura (tapu senedi) nedir?

Escritura (tam adı escritura pública de compraventa, kamuya açık satış senedi) taşınmazı satıcıdan size devreden resmî hukuki belgedir. Noter huzurunda imzalanır (notario - tarafsız bir kamu görevlisi). İmzalandıktan sonra mülkiyet size geçer.

Bir noter tarafından tasdik edildiği için escritura resmî bir belgedir. Özel bir sözleşmeden çok daha güçlü bir hukuki ağırlığa sahiptir. İspanya'da taşınmaz sahibi olmanın temel taşıdır.

Escritura'nız şunları içerir:

• Alıcı ve satıcının tam adları ve kimlik numaraları (yabancı alıcılar için sizin NIE'niz).
• Taşınmazın ayrıntılı tanımı: adres, büyüklük, sınırlar, garaj, depo.
• Tapu Sicili bilgileri ve kadastro referansı (referencia catastral).
• Fiyat ve nasıl ödendiği.
• Taşınmaz üzerindeki herhangi bir ipotek veya takyidat.
• Ödenmesi gereken vergiler ve bunları kimin ödediği, ayrıca fiilen teslim aldığınız tarih.

İmzadan sonra tapu senedi, sizi yeni malik olarak kaydetmesi için Tapu Sicili'ne gönderilir (Registro de la Propiedad - taşınmaz mülkiyetinin resmî kaydı). Mülkiyetinizi herhangi bir üçüncü taraf iddiasına karşı tam olarak koruyan son adım budur.

Nota simple nedir?

Bir nota simple (tam adı nota simple registral - resmî tapu sicili özeti) Tapu Sicili'nden alınan resmî bir özettir. Bir taşınmazın hukuki durumunun kısa ve sade bir özetidir. Ucuzdur, hızlıdır ve satın almadan önce okuyacağınız en önemli belgedir.

Bir nota simple size dört temel şeyi söyler.

• Kimin sahibi olduğu. Kayıtlı malikin adı ve hissesi. Bu, satıcının gerçekten satış yapabildiğini doğrular.
• Hangi borçlara sahip olduğu. İpotekler, hacizler (yasal el koymalar) veya diğer takyidatlar.
• Hangi kısıtlamaların uygulandığı. Geçiş hakları, intifa hakları veya özel sınırlamalar.
• Hangi işlemlerin devam ettiği. Kayıt altına alınmakta olan yeni bir ipotek gibi bekleyen değişiklikler.

Bu bir tapu senedi değildir ve mahkemede mülkiyetin hukuki kanıtı da değildir. Bunu yalnızca tam bir certificación registral (onaylı sicil beyanı) sağlar. Ancak satın almadan önce bir taşınmazı kontrol etmek için nota simple tam olarak ihtiyacınız olan şeydir.

Tapu senedi ve nota simple: fark nedir?

İşte iki belge yan yana.

Escritura (tapu senedi)

• Nedir: mülkiyeti devreden senet.
• Kim tarafından imzalanır: bir noter.
• Amaç: evin sahibi olduğunuzun kanıtı.
• Ne zaman kullanılır: imza sırasında ve sonrasında.
• Hukuki ağırlık: tam hukuki kanıt.
• Maliyet: tamamlama masraflarının bir parçası.

Nota simple

• Nedir: sicilden alınan özet bilgi.
• Kim tarafından imzalanır: hiç kimse; bu bir rapordur.
• Amaç: satın almadan önce taşınmazı kontrol etmek.
• Ne zaman kullanılır: herhangi bir ödeme yapmadan önce.
• Hukuki ağırlık: sadece bilgilendirme amaçlı.
• Maliyet: birkaç euro.

Tek cümlede: karar vermek için nota simple'ı okursunuz, satın almak için escritura'yı imzalarsınız ve ardından sicil adınızı gösterir.

Tapu Sicili ile Kadastro Arasındaki Fark

Yabancı alıcılar bu iki sistemi sık sık karıştırır. Bunlar farklıdır ve ikisinin de birbiriyle uyumlu olması gerekir.

Tapu Sicili (Registro de la Propiedad)

Yasal mülkiyeti, borçları ve hakları kaydeder. Nota simple buradan alınır. Bu, yasal kayıttır.

Kadastro (Catastro)

Vergi amaçları için taşınmazın fiziksel özelliklerini kaydeder: büyüklük, sınırlar, konum ve değer. Kadastral referans buradan alınır.

İyi bir avukat her iki kaydın da birbiriyle ve gerçek taşınmazla uyuşup uyuşmadığını kontrol eder. Sicil bir büyüklük söylüyor, kadastro başka bir büyüklük söylüyorsa, bu satın almadan sonra değil önce çözülmesi gereken bir sorundur.

Nota simple nasıl alınır (ücret ve süre)

Gerçek bir gerekçesi olan herkes nota simple talep edebilir. Alıcı olarak siz buna uygunsunuz. Malik olmak zorunda değilsiniz.

İki resmi yol vardır. Aynı belge için çok daha fazla ücret alan özel “hızlı” web sitelerinden kaçının.

• Çevrimiçi (registradores.org):a0yaklaşıka09 euro 2b KDV. Genellikle 2 saat içinde, en fazla 48 saat.
• Yerel tapu sicilinde şahsen:a0yaklaşıka03,64 euro 2b KDV. Hemen veya birkaç saat içinde.
• Özel üçüncü taraf siteler:a020 ila 30 euro veya daha fazla. Değişir, çoğu zaman daha yavaştır. Bunlardan kaçının.

Talep etmek için en azından şunlardan birini vermeniz gerekir: sicil (finca) numarası, tam adres, malikin adı ve kimliği veya kadastral referans.

Ek ipucu:a0İki kez güncel bir nota simple alın. İlki başlangıçta, bir mülkü ilk beğendiğinizde. Sonra tapuyu imzalamadan hemen önce tekrar alın. Bu, son haftalarda kaydedilen yeni bir ipotek veya takyidat gibi son dakika değişikliklerini yakalar.

Nota simple risk hakkında neyi ortaya çıkarır

İşte nota simple burada paranızı korur. Yabancı alıcılara pahalıya mal olan tam sorunları ortaya çıkarır.

• Gizli borçlar.a0Taşınmaz üzerindeki bir ipotek veya haciz. İspanya’da bazı borçlar satıcıyı değil taşınmazı takip eder. Nota simple bunları gösterir, böylece siz devralmazsınız.
• Yanlış satıcı.a0Satışı yapan kişi kayıtlı malik değilse, durun. Nota simple kimin yasal olarak satış yapabileceğini teyit eder.
• Takyidatlar ve kısıtlamalar.a0Geçiş hakları veya evi nasıl kullanabileceğinizi etkileyen diğer sınırlamalar.
• Yeni projeler için.a0İnşaat tamamlandıkça, geliştirici her bağımsız bölümü kaydettirir. Avukatınız, işlemi tamamlamadan önce yeni bağımsız bölümün doğru şekilde oluşturulduğunu ve takyidatlardan ari olduğunu kontrol eder.

Gerçek bir örnek kullanalım. a0500.000 euro bedelle yeni bir daire satın almayı kabul ediyorsunuz. Nota simple, geliştiricinin inşaat kredisinden kalan 130.000 euro tutarında bir ipoteğin hâlâ bağımsız bölüm üzerinde kayıtlı olduğunu gösteriyor. Bu aşamada bu normaldir. Ama siz borcu üstlenmeyin diye, işlemi tamamlamadan önce bunun terkin edilmesi veya kapatılması gerekir. Avukatınız bunun böyle olmasını sağlar. Nota simple olmadan bunu asla göremezdiniz.

Uyarı:a0Satıcı veya emlak danışmanı tarafından size verilen bir nota simple’a asla güvenmeyin. Eski olabilir veya üzerinde değişiklik yapılmış olabilir. Her zaman kendi bağımsız avukatınızın doğrudan sicilden güncel bir tane almasını sağlayın.

Tapu imza günü, adım adım

Escritura’yı imzaladığınızda devir işlemi işte böyle görünür.

1. Son kontroller.a0Avukatınız hiçbir şeyin değişmediğini doğrulamak için son bir nota simple alır.
2. Noterde.a0Alıcı ve satıcı (veya temsilcileri) hazır bulunur. Seyahat edemiyorsanız, avukatınız vekâletname ile sizin adınıza imzalar (poder notarial).
3. Okuma ve imzalama.a0Noter temel şartları okur ve herkesin anladığını teyit eder. Siz escritura’yı imzalarsınız.
4. Ödeme ve anahtarlar.a0Kalan bakiyeyi ödersiniz. Anahtarları ve tapunun onaylı bir örneğini alırsınız (copia autorizada).
5. Vergiler ve tescil.a0Avukatınız vergileri öder ve tapuyu Tapu Siciline sunar. Haftalar sonra sicilde malik olarak siz görünürsünüz.

Noter, aslî tapu senedini arşivinde sonsuza kadar saklar (a0protocolo). Siz onaylı örneğinizi saklarsınız. Sicil, mülkiyetinizin resmi kaydını tutar.

Tapu senedimi kaybedersem ne olur?

Panik yapmayın. Mülkiyetiniz güvendedir çünkü Tapu Siciline kayıtlıdır. Her zaman yeni bir kopya alabilirsiniz.

• Noterden yeni bir kopya isteyin.a0Aslı imzalayan noterden yeni bir onaylı örnek isteyin (copia autorizada). Kimlik gösterecek ve bir ücret ödeyeceksiniz.
• Sicilden bir belge isteyin.a0Tapu Sicilinden a0 isteyincertificación registrala0 mülkiyetinizi ve taşınmazın durumunu teyit etmek için.

Yurt dışında yaşıyorsanız özellikle faydalı olan bu iki işlemi de avukatınız sizin için yapabilir.

Bu sürecin tamamı, ana dilinizde hizmet veren bir ekibin neden bu kadar önemli olduğunun bir sebebidir. Spain Developments olarak, geliştiricinin avukatıyla asla değil, bağımsız İspanyol avukatlarla çalışıyoruz; bu avukatlar nota simple’ı inceler, sicili kadastro ile karşılaştırır ve siz imzalamadan önce tapunun temiz olduğunu teyit eder. Geliştirici tarafından ücretlendirilen alıcı temsilcisi olarak işimiz, ödeme yaptığınız evin hukuken eksiksiz şekilde size ait olmasını sağlamaktır.

Özetle

Nota simple, satın almadan önceki kontrolünüzdür. Taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerinde borç olup olmadığını gösterir. Escritura ise noterde imzalanan ve sizi malik yapan tapu senedinizdir. Birlikte satın alımınızı gizli sorunlara karşı korurlar.

Her zaman sicilden güncel bir nota simple alın, sadece satıcının verdiği kopyayla yetinmeyin ve bağımsız bir avukata inceletin. Costa del Sol’da yeni bir proje satın alıyorsanız, Spain Developments bunu tam olarak ayarlayabilir; böylece mülkiyetiniz temiz ve güvenli olur.