Yerleşik Olmayanlar için İspanya İpoteği: 2026 Rehberi

Bu rehber, ister projeden ister anahtar teslim yeni yapım olsun, Costa del Sol’daki yeni bir proje için mortgage almak isteyen ancak yurt dışında yaşayan uluslararası alıcılar içindir. Ne kadar borç alabileceğinizi, 2026 oranlarını, ihtiyaç duyacağınız nakdi, mortgage’ın projeden alımlarda aşamalı ödemelerle nasıl çalıştığını ve adımları öğreneceksiniz. Net rakamlar için 500.000 euros değerinde bir konut örneği kullanıyoruz.

Kısaca:a0Evet, İspanya’da oturumunuz olmasa da İspanyol mortgage’ı alabilirsiniz, ancak kurallar yerel alıcılara göre daha sıkıdır. Genellikle fiyatın %60 ila %70’ini borç alabilirsiniz, bu yüzden %30 ila %40 peşinat gerekir. 500.000 euros değerindeki bir konut için yaklaşık 216.000 euros nakit planlayın (peşinat artı vergiler ve masraflar); kalanını banka finanse eder. 2019’daki bir yasadan beri mortgage masraflarının çoğunu banka öder; siz esas olarak ekspertiz ücretini ödersiniz. Yeni projelerde önemli bir nokta: projeden alıyorsanız, inşaat sırasındaki aşamalı ödemeler genellikle sizin kendi nakdinizden karşılanır ve banka mortgage’ı tamamlanma aşamasında, bitmiş konutu teminat göstererek serbest bırakır.

2026’da oturum sahibi olmayanlara yönelik mortgage için öne çıkan rakamlar şunlar.

• 60-70%a0- borç alabileceğiniz oran
• 2,8-3,5%a0- sabit oranlar
• ~216.000 eurosa0- gerekli nakit (%70 LTV)
• 8-12 haftaa0- tekliften anahtar teslimine

Mortgage endişesi, oturum sahibi olmayan alıcıların en büyük korkularından biridir. Aşağıda belirsizliği ortadan kaldırıyor ve gerçek rakamları gösteriyoruz. Costa del Sol’da sattığımız şey bu olduğu için yeni projeyle başlıyoruz. Tüm rakamlar 2026 içindir.

Oturum sahibi olmayan biri İspanyol mortgage’ı alabilir mi?

Evet. İspanyol bankaları, İspanya’da yaşayıp yaşamadığınıza bakmaksızın yabancı alıcılara kredi verir. Santander, BBVA, CaixaBank ve Sabadell gibi büyük bankaların hepsi oturum sahibi olmayanlara mortgage sunar.

Bankalar sizina0vergi ikametinize bakar, pasaportunuza değil. İki grup vardır.

Oturum sahipleri

• İspanya’da yaşar ve vergi öder
• %80’e kadar borç alabilir
• Yaklaşık %20 peşinata ihtiyaç duyar

Oturum sahibi olmayanlar

• Başka bir ülkede vergi öder
• Yaklaşık %60 ila %70 borç alabilir
• %30 ila %40 peşinata ihtiyaç duyar

AB ve Birleşik Krallık alıcıları düşük riskli görülür ve süreçleri daha kolaydır. ABD veya Kanada’dan gelen alıcılar biraz daha fazla evrak sunmak zorunda kalır ve bazı bankalar dolar cinsinden gelirde küçük bir “haircut” uygular.

Bonus ipucu:a0Mortgage işlemini tamamlayabilmeniz için bir NIE’ye (yabancılar için İspanyol vergi kimlik numaranız) ve bir İspanyol banka hesabına ihtiyacınız olacak. Bunları erkenden halledin. Spain Developments ikisini de ayarlamanıza yardımcı olabilir; böylece doğru evi bulduğunuzda hazır olursunuz.

Ne kadar borç alabilirsiniz? (LTV)

Temel rakama0LTV’dir (loan-to-value, bankanın fiyatın ne kadarını kredi olarak vereceği).

• Oturum sahibi olmayanlar için çoğu bankaa0%60 ila %70a0oranında kredi verir.
• En iyi oranlar ve en hızlı onaylar, yaklaşık %60 ila %65 olan alt bantta gelir.
• Bu da sizin kendi birikimlerinizdena0%30 ila %40a0oranında peşinat koymanız gerektiği anlamına gelir.

500.000 euros değerindeki bir konutta %70 LTV için örnek hesap:

• 350.000 eurosa0- banka verir (500.000 euros x %70)
• Peşinatınız (%30): 150.000 euros

500.000 euros değerindeki bir konutta %60 LTV için örnek hesap:

• 300.000 eurosa0- banka verir (500.000 euros x %60)
• Peşinatınız (%40): 200.000 euros

Uyarı:a0Banka, satış fiyatı ile kendi ekspertiz değerinden düşük olanı üzerinden kredi verir. Siz 500.000 euros üzerinde anlaşırsanız ama banka konuta 480.000 euros değer biçerse, %70 krediniz 500.000 euros değil 480.000 euros üzerinden hesaplanır. Bu durumda daha fazla nakde ihtiyacınız olur. Ekspertizi aşağıda açıklıyoruz.

Projeden yeni bir alımda mortgage nasıl çalışır?

Burası birçok alıcıyı şaşırtan kısım, bu yüzden net olmakta fayda var. Projeden bir konut satın aldığınızda (yani hâlâ inşa halinde olan bir konut), mortgage’ı başlangıçta kullanmazsınız. Zamanlama şu şekilde işler.

• İnşaat sırasında aşamalı ödemeleri kendi nakdinizden yaparsınız.a0Rezervasyon ve ardından bina yükseldikçe taksitler halinde ödenen %20 ila %40’lık kısım normalde birikimlerinizden karşılanır, bankadan değil. İspanyol mortgage’ı bu aşamalı ödemeleri finanse etmez.
• Banka mortgage’ı tamamlanmada serbest bırakır.a0Konut tamamlandığında ve ilk oturum ruhsatı alındığında, banka tamamlanmış mülke ekspertiz yapar ve krediyi öder. Bu kredi, tamamlanmada ödenecek kalan bakiyeyi, yani %60 ila %80’lik kısmı karşılar.
• Yani inşaat süresince, peşinat büyüklüğündeki aşamalı ödemeleri siz kendiniz finanse edersiniz.a0Tamamlanmada mortgage, LTV’nize kadar kalan kısmı karşılar.

500.000 euros değerindeki projeden bir konutta %70 LTV için örnek hesap:

• ~10.000 eurosa0- rezervasyon, sizin nakdinizden
• ~140.000 euros’a kadara0- inşaat sırasında aşamalı ödemeler (yaklaşık %20 ila %30), sizin nakdinizden
• 350.000 eurosa0- tamamlanmada banka tarafından serbest bırakılır (bitmiş konut üzerinden %70 LTV)

Anahtar teslim yeni yapım daha basittir. Konut zaten mevcut olduğu için banka şimdi ekspertiz yapabilir ve işlem normal 8 ila 12 hafta içinde tamamlanabilir. Siz rezervasyonu ve yaklaşık %10’luk sözleşme ödemesini nakitten yaparsınız, mortgage ise tamamlanmada kalan bakiyeyi karşılar.

Uyarı:a0Projeden bir eve bağlanmadan önce mortgage ön onayınızı alın, ancak kredinin yalnızca en sonda ödendiğini unutmayın. İnşaat boyunca her aşamalı ödemeyi kendi fonlarınızla karşılayabilecek şekilde nakdinizi planlayın. Banka daha önce değil, tamamlanmada devreye girer.

Bonus ipucu:a0Projeden alan birçok alıcı, bina bitmeye yaklaştığında, ekspertizin nihai konutu yansıtması için mortgage’ı tamamlanmadan birkaç ay önce ayarlar. Spain Developments sizi projeden alım takvimini iyi bilen, oturum sahibi olmayan alıcılara yönelik mortgage uzmanlarıyla tanıştırabilir.

Gelir testi: %35 kuralı

Bankalar sadece konutu kontrol etmez. Aylık ödemeyi karşılayabildiğinizi de kontrol ederler. Ana test sizina0borç/gelir oranınızdır.

Kural şu: sizina0toplam aylık borçlarınıza0(yeni İspanyol mortgage’ı, buna ek olarak kendi ülkenizdeki mortgage, araç kredileri ve kredi kartları) a0net aylık gelirinizin %35’ini.

Örnek hesap:

• 6.000 eurosa0- net aylık gelir
• 2.100 eurosa0- tüm borçlar için %35 tavanı
• eksi 1.200 eurosa0- mevcut mortgage
• eksi 300 eurosa0- araç kredisi
• İspanyol mortgage’ı için yer: aylık 600 euros

Bankalar ayrıca asgari bir gelir de görmek ister. Kabaca bir rehber olarak, bir kişi için çoğu banka yaklaşıka0aylık net 2.500 eurosa0, birlikte başvuran bir çift için isea04.000 eurosa0görmek ister.

Bonus ipucu:a0Başvurmadan önce bir kredi kartı borcunu veya küçük bir krediyi kapatın. Mevcut borç ne kadar azsa, İspanyol mortgage’ınız için o kadar fazla alan olur. Bu küçük adım, ne kadar borç alabileceğinizi artırabilir.

2026 faiz oranları: sabit, değişken, karma

İspanya’da üç tür mortgage vardır. İşte 2026’da oturum sahibi olmayanlar için oranlar.

Sabit oran: %2,8 ila %3,5

• Tüm kredi boyunca aynı oran
• İç rahatlığı için en iyisi
• Emekli maaşı veya sabit maaş için iyi

Değişken oran: Euribor + 1,2-2,0%

• Euribor’a (Avrupa temel faiz oranı) bağlı, şu anda yaklaşık %2,2
• Başta daha ucuz
• Ödeme artabilir ya da azalabilir

Karma oran: %2,5’ten itibaren

• İlk 3 ila 10 yıl sabit, ardından değişken
• 2026’daki en popüler seçenek
• Sabit yıllarda yaklaşık %2,5 ile %2,8 arası

Bilmeniz gereken birkaç ek kural:

• Kredi vadeleri en fazlaa020 ila 25 yıla0olur, yerleşik olmayanlar için.
• Kredi genellikle şu yaşa kadar tamamen ödenmiş olmalıdır:a070 ila 75. Yani 55 yaşındaysanız, vadeniz yaklaşık 20 yıl ile sınırlandırılabilir.

Bonus ipucu:a0Her zaman TAE’yi sorun (İspanyol APR’si, sigorta dâhil gerçek yıllık maliyet). İlan edilen oran, bankanın eklemenizi istediği sigortanın maliyetini gizler. TAE gerçek maliyeti gösterir, böylece teklifleri adil şekilde karşılaştırabilirsiniz.

500.000 euros için gerçekten ihtiyaç duyduğunuz nakit

En önemli soru bu. Unutmayın: banka fiyatın bir kısmını kredilendirir, ancak vergiler ve ücretler için size paraa0vermeza0. Bunlar sizin cebinizden çıkar.

Yani ihtiyaç duyduğunuz nakit şudur:a0peşinat artı satın alma masrafları artı ipotek masrafları.

%70 LTV ile 500.000 euros tutarında bir yeni konut için örnek hesap:

• 150.000 eurosa0- peşinat (fiyatın %30’u)
• ~65.250 eurosa0- satın alma vergileri ve ücretleri (yaklaşık %13)
• ~500 eurosa0- ipotek ekspertizi ve ücretleri
• Gerekli toplam nakit: ~216.000 euros

Banka kalan 350.000 euros’u verir. Yani 500.000 euros değerinde bir ev için yaklaşıka0216.000 eurosa0nakit planlayın. Banka yalnızca %60 LTV teklif ederse, yaklaşıka0266.000 euros gerekir, çünkü peşinat 200.000 euros’a çıkar.

Projeden satış bir yeni projede, aynı peşinat büyüklüğündeki nakit inşaat boyunca aşamalar hâlinde ödenir (rezervasyon, ardından %20 ila %40 taksitler) ve banka kalan bakiyeyi teslimde finanse eder. Teslime hazır bir yeni konutta ise nakdi birkaç hafta içinde getirirsiniz ve banka işlemi sonunda tamamlar. Her iki durumda da ihtiyaç duyduğunuz toplam nakit aynıdır.

Uyarı:a0Birçok alıcı, vergi ve ücretlerdeki %13’lük kısmın peşinatın üstüne ek olarak nakit olması gerektiğini unutur. Birlikte, peşinat ve masraflar fiyatın %40’ını aşabilir. Tüm tutar için plan yapın, yoksa teslim gününde eksik kalma riski vardır.

İpotek masrafları: kim neyi öder

İyi haber. 2019 tarihli bir yasadan beri,a0bankaa0ipotek kurulum masraflarının çoğunu öder. Bu sizi korur.

Banka artık şunları öder

• İpotek tapu senedi noter ücreti
• İpotek Tapu Sicili ücreti
• İpotek üzerindeki AJD (damga vergisi)
• İpotek için gestoría (idari işlem) ücreti

Siz, alıcı olarak, şunları ödersiniz

• Gayrimenkul ekspertizi (yaklaşık 300 ila 800 euros)
• Satın alma vergileri (IVA veya ITP)
• Satın alma noter ve sicil ücretleri
• Avukatınız

Dolayısıyla ipoteğin eklediği tek gerçek ilave maliyet ekspertizdir. Bu, eski kurallara göre büyük bir iyileşme.

Tehlike:a0Bazı bankalar hâlâ bu masrafları size yansıtmaya çalışıyor. Bunu yapamazlar. Yasa açıktır. Teklifinizi kontrol edin ve üzerinize ipotek noteri veya damga vergisi yazıldığını görürseniz itiraz edin.

Ekspertiz: kilit bir adım

Banka kredi vermeden önce, evi değerlemek için bir uzman gönderir. Bunaa0tasación.

• denir. Bunun maliyeti yaklaşık 300 ila 800 euros’dur ve sizin tarafınızdan ödenir.
• Altı ay geçerlidir.
• Banka, fiyat ile bu değer arasında düşük olan üzerinden kredi verir.

Bu adım hem sizi hem de bankayı korur. Değer düşük çıkarsa, satıcıdan fiyatı düşürmesini isteyebilir ya da daha fazla nakit eklemek zorunda kalabilirsiniz.

Örnek hesap:a0500.000 euros üzerinde anlaşıyorsunuz. Ekspertiz 480.000 euros diyor. %70 LTV’de banka artık 350.000 euros değil, 480.000 euros’un %70’i olan 336.000 euros verir. 14.000 euros daha nakde ihtiyacınız olur ya da fiyatı yeniden müzakere edersiniz.

Adım adım zaman çizelgesi

Teslime hazır bir yeni konut için yaklaşıka08 ila 12 haftaa0süre planlayın; tekliften anahtar teslimine kadar. Projeden alınan bir ev için aşağıdaki ipotek adımlarının tamamı teslim aşamasında, inşaat neredeyse bitmişken gerçekleşir; yani kredi süreci rezervasyonda değil, teslimden birkaç ay önce başlar. Aşamalar şunlardır.

1. Ön onay (1 ila 2 hafta):a0Gelir belgelerinizi bir bankaya veya aracınıza gönderin. Rezervasyon yapmadan önce kabaca bir “evet” alın. NIE’niz hazır olsun. Projeden alınan bir evde bunu erken yapabilirsiniz, ancak kredi yalnızca teslimde ödenir.
2. Bağlayıcı teklif (2 ila 4 hafta):a0Evi rezerve ettikten sonra (ve projeden alımlarda, teslim yaklaşırken) banka FEIN’i (resmî bağlayıcı ipotek teklifini) düzenler.
3. Düşünme süresi (10 gün):a0Kanunen, FEIN’den sonra imza atmadan önce 10 gün beklemelisiniz. Bu atlanamaz. Sizi korumak için vardır.
4. Ekspertiz (1 hafta):a0Banka evi değerler. Projeden alımlarda bu, tamamlanmış mülk üzerinde yapılır.
5. Tamamlama/teslim (yaklaşık 2 hafta):a0Satış tapusunu ve ipotek tapusunu noterde imzalarsınız. Banka krediyi son bakiye karşılığında öder ve siz anahtarları alırsınız.

Bonus ipucu:a0İpotek sürecine evi bulmadan önce, erken başlayın. Ön onay sizi daha güçlü bir alıcı yapar ve geri kalan süreci hızlandırır. Geliştirici tarafından ücretlendirilen bağımsız bir alıcı temsilcisi olarak Spain Developments, her adımda size rehberlik edebilir ve sizi yerleşik olmayanlara yönelik ipotek uzmanlarıyla buluşturabilir. Bize hiçbir ücret ödemezsiniz.

Kur riski: gizli bir tehlike

Geliriniz pound, krona veya złoty cinsindense ama ipoteğinizi euros ile ödüyorsanız, döviz kuru her ay önemlidir.

Kendi para biriminiz euros karşısında değer kaybederse, aylık ödemeniz ülkenizde size daha pahalıya mal olur. 20 yıl boyunca bu birikir.

Bunu yönetmenin iki yolu:

• a0Biruzman döviz brokeria0kullanın; aşamalı ödemeleriniz ve büyük transferleriniz için. Bankanın kurundan daha iyisini sunarlar ve binlerce tasarruf sağlayabilirler.
• Bazı alıcılar birkaç aylık ödemeyi karşılayacak bir euros tamponu tutar; böylece kötü bir ay can yakmaz.

Projeden alınan bir evde bu daha da önemlidir, çünkü inşaat boyunca birkaç transfer yaparsınız (rezervasyon, her aşama ödemesi ve teslimde kalan bakiye), bu yüzden kur bunların her biri arasında değişebilir. Bunu, İspanya’da satın alırken para transferi rehberimizde ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Bonus ipucu:a0Uzman bir FX (foreign exchange) brokeri, her transferde, ana cadde bankasına kıyasla size sıklıkla %2 ila %3 tasarruf sağlayabilir. 500.000 euros tutarında projeden alınan bir evde rezervasyon ve aşamalı ödemeler boyunca bu, binlerce tasarruf anlamına gelir. Costa del Sol alıcıları için güvenilir FX firmalarına sizi yönlendirebiliriz.

İpotek için tam nakit dökümü

İşte %70 LTV ile 500.000 euros tutarında bir yeni konut için tam nakit görünümü.

• 500.000 eurosa0- gayrimenkul fiyatı
• 350.000 eurosa0- banka kredisi (%70 LTV)
• 150.000 eurosa0- sizin peşinatınız (%30)
• 65.250 eurosa0- satın alma vergileri ve ücretleri (yaklaşık %13)
• 500 eurosa0- ipotek ekspertizi (alıcı tarafından ödenir)
• İpotek noter, sicil, damga vergisi: banka tarafından ödenir
• İhtiyaç duyduğunuz toplam nakit: ~215.750 euros

Yani 500.000 euros değerinde bir evde banka 350.000 euros finansman sağlar ve siz yaklaşık 216.000 euros nakit getirirsiniz. %60 LTV’de nakit ihtiyacınız yaklaşık 266.000 euros’a çıkar. Projeden satış bir yeni projede bu nakit, inşaat boyunca aşamalar hâlinde ödenir ve banka teslimde tamamlanmış konut karşılığında krediyi serbest bırakır.

Sonuç

Yerleşik olmayan biri olarak, Costa del Sol’daki bir yeni projede yaklaşık %60 ila %70 oranında borçlanabilirsiniz; bu yüzden %30 ila %40 peşinat ve yaklaşık %13 masraf için plan yapın. 500.000 euros değerinde bir evde bu, kabaca 216.000 euros nakit anlamına gelir. Projeden alınan bir evde, inşaat sırasında aşamalı ödemeleri kendi nakdinizle finanse ettiğinizi ve bankanın ipoteği teslimde tamamlanmış mülk karşılığında serbest bıraktığını unutmayın. 2026’daki oranlar istikrarlı, banka ipotek masraflarının çoğunu ödüyor ve teslime hazır bir ev için süreç yaklaşık 8 ila 12 hafta sürüyor. NIE’nizi, banka hesabınızı ve iyi bir döviz planını erkenden ayarlayın; geri kalanı oldukça basittir.

Beğendiğiniz bir ev için yerleşik olmayanlara yönelik bir mortgage ayarlama konusunda yardım mı istiyorsunuz? Spain Developments ile konuşun. Sizi her adımda yönlendirir, doğru uzmanlarla buluşturur ve sizden hiçbir ücret almayız.