Іпотечний брокеридж для нерезидентів, які купують нерухомість в Іспанії

Ця сторінка для міжнародних покупців, які хочуть отримати іспанську іпотеку на новобудову на Costa del Sol. Ви дізнаєтеся, скільки можна позичити, як це працює з новобудовою, і які витрати непомітно змінилися на вашу користь. Чесні відповіді простою мовою.

Короткий підсумок:a0Більшість нерезидентів можуть позичити приблизно 60% до 70% від ціни, тож вам потрібно 30% до 40% готівкою плюс витрати на купівлю. Має значення валюта, в якій ви отримуєте дохід: польські покупці зазвичай отримують іпотеку без особливих труднощів, тоді як дохід у чеських кронах отримати складніше, і ліміт може бути близько 50%. Для новобудови іпотеку оформлюють ближче до завершення будівництва, а не за роки наперед, але попереднє схвалення можна отримати рано. Хороша новина, яку багато покупців не помічають: з 2019 року банк оплачує більшість власних витрат на оформлення іпотеки. Ми з’єднаємо вас з іпотечним брокером, якому довіряємо, щоб він узяв це все на себе.

Скільки можна позичити

Як нерезидент, ви зазвичай можете отримати від банку до 60%–70% від ціни або оцінки банку, залежно від того, що нижче. Решту ви покриваєте власними заощадженнями, плюс окремо витрати на купівлю.

Сума залежить від вашого профілю, нерухомості та валюти, в якій ви отримуєте дохід. Справа не лише в тому, чи заробляєте ви в євро. Іспанські банки нормально ставляться до більшості валют, але вони мають список тих, до яких ставляться обережно, і чеська крона в ньому є.

• Польські покупціa0зазвичай отримують стандартні 60%–70%, навіть хоча злотий — не євро.
• Дохід у чеських кронах — найскладніший варіант.a0Крона — одна з валют, які іспанські банки не люблять, тож максимум, який вони можуть позичити, може становити близько 50%.
• Покупці з UKa0усе ще мають право на іпотеку після Brexit. Критерії просто трохи суворіші.

Ось простий приклад. Для новобудови за 500.000 euros іпотека на 70% становить 350.000 euros, тож вам потрібно 150.000 euros власних коштів плюс витрати на купівлю приблизно 12%–14%. Якщо ви отримуєте дохід у валюті, до якої банки ставляться обережно, наприклад у чеських кронах, і ліміт становить 50%, позика буде 250.000 euros, тож вам знадобиться 250.000 euros готівкою.

Ставки та строки

Більшість нерезидентів обирають фіксовану ставку, щоб мати впевненість в однаковому щомісячному платежі. Протягом 2025 року та в 2026 році фіксовані ставки для нерезидентів коливалися приблизно від 3% для сильних профілів до близько 5%, залежно від банку та ваших фінансів.

• Фіксована ставка.a0Платіж залишається однаковим протягом усього строку. Популярний варіант серед іноземних покупців, які хочуть передбачуваний бюджет.
• Змінна ставка.a0Прив’язана до Euribor (базової ставки кредитування єврозони), тож платіж може зростати або зменшуватися. Менше нерезидентів її обирають.
• Строк і вік.a0Строки часто обмежуються приблизно 20 роками, з урахуванням вікових лімітів, тож позику зазвичай погашають приблизно до 70–75 років.

До іспанських банків, які активно працюють з нерезидентами, належать Santander, BBVA і CaixaBank. У кожного свої вподобання, і вони змінюються з часом — саме тут хороший брокер позбавляє вас від здогадок.

Як працює іпотека на новобудову

Терміни для новобудови відрізняються від вторинного житла, і це дивує багатьох покупців.

• Іпотеку оформлюють ближче до завершення будівництва, а не за роки наперед.a0Під час будівництва ви сплачуєте поетапні платежі з власних коштів. Саму іпотеку оформлюють ближче до завершення, зазвичай починаючи приблизно за два місяці до підписання title deed.
• Причина — оцінка.a0Оцінка банку (thea0tasación) дійсна лише близько шести місяців, тому її потрібно робити ближче до кінця. Цей збір за оцінку сплачуєте ви, і це одна з небагатьох іпотечних витрат, які лягають на вас.
• Утім, планувати можна заздалегідь.a0Брокер заздалегідь переглядає ваш профіль і надає попереднє схвалення — чесну оцінку того, чи отримаєте ви іпотеку і приблизно на яку суму, ще до того, як ви до чогось зобов’яжетеся.
• Банк надає кредит під свою оцінку.A0Він надає у кредит відсоток від меншої суми: ціни або своєї оцінки. У новобудові оцінка зазвичай збігається з погодженою вами ціною, але це не гарантується, тому хороший брокер перевіряє ймовірну цифру заздалегідь. Так не буде сюрпризів ближче до завершення угоди.

Попередження:A0Попереднє схвалення не є остаточною гарантією. Банк знову перевіряє вашу ситуацію ближче до завершення угоди, тож зберігайте стабільність фінансів у цей проміжок. Нові борги або зміна роботи між попереднім схваленням і оформленням права власності можуть змінити пропозицію.

Приємний сюрприз: банк оплачує більшість витрат за іпотекою

Ось дещо, про що мало хто з покупців знає. Із 2019 закону Іспанії про іпотеку (Ley 5/2019), банк, а не ви, оплачує більшу частину витрат на оформлення самої іпотеки.

• Банк сплачуєA0AJDA0(гербовий збір за іпотечний акт), а також послуги нотаріуса, земельного реєстру та gestoría за іпотекою.
• Ви переважно сплачуєте заA0оцінку нерухомості, що зазвичай становить кілька сотень євро.

Тримайте одну річ окремо в голові. Це стосується іпотеки. Купівля новобудови все одно означає 10% IVA плюс приблизно 1,2% AJD за саму покупку, які сплачує кожен покупець незалежно від того, користується він іпотекою чи ні. Але власні витрати на оформлення іпотеки тепер здебільшого покриває банк, і це справжня економія.

Документи та скільки це займає

Іспанські банки хочуть бачити повну картину ваших фінансів із вашої рідної країни, тож цю частину варто почати готувати заздалегідь.

• Ваші податкові декларації за останні два або три роки у країні проживання, а також недавні розрахункові листи із зарплати або рахунки компанії.
• Банківські виписки, кредитний звіт і вашA0NIEA0(ідентифікаційний номер іноземця), який вам потрібен до завершення угоди.
• Офіційні переклади ключових документів іспанською мовою, а інколи йA0Hague Apostille, міжнародний штамп, який підтверджує, що документ є справжнім за кордоном.

Від моменту подання повної заявки схвалення зазвичай займає від 4 до 8 тижнів. Відсутні або неперекладені документи — головна причина затримок.

Як ми допомагаємо

Ми не позичаємо гроші й не є банком. Ми з’єднуємо вас з іпотечним брокером, якому довіряємо, який щодня оформлює іспанські кредити для іноземних покупців і знає, які банки підходять для вашого громадянства та доходу.

Щоб бути абсолютно чесними щодо вартості: брокер є стороннім спеціалістом, тому має власну комісію, зазвичай близько 0,5% до 1% від суми кредиту плюс VAT, окремо від нашої послуги супроводу покупки, яка для вас залишається безкоштовною. Хороший брокер відпрацьовує цю комісію, домовляючись для вас про кращі умови й не даючи вам марнувати тижні на банк, який і так ніколи не збирався сказати «так».

Бонусна порада:A0Для кожного об’єкта на нашому сайті вбудовано іпотечний калькулятор і калькулятор витрат. Ще до того, як ви з кимось поговорите, ви можете в кілька кліків оцінити свій щомісячний платіж і загальні витрати, тож ваш бюджет буде зрозумілий із самого початку.

Оскільки Spain Developments є незалежною компанією, ми також чесно скажемо вам, коли іпотека вам не підходить. Якщо цифри не сходяться, ми так і скажемо. Ви залишаєтеся з одним надійним радником, який упорядкує ваші фінанси ще до того, як ви закохаєтеся в дім, який поки що не можете собі дозволити.

Висновок

Іспанська іпотека для нерезидента цілком можлива, просто вона відрізняється від тієї, до якої ви звикли вдома. Зазвичай можна позичити 60%–70%, менше, якщо ви отримуєте дохід у валюті, до якої банки ставляться з обережністю, як-от чеська крона. Для новобудови її оформлюють ближче до завершення будівництва, а попереднє схвалення отримують заздалегідь, щоб ви знали свій бюджет. І з 2019 року банк покриває більшість власних витрат за іпотекою. Коли будете готові, напишіть своєму консультанту в Spain Developments, і ми познайомимо вас із нашим надійним брокером, без комісії для покупця за нашу допомогу.