Реальна вартість купівлі нерухомості в Іспанії (2026)

Цей посібник призначений для міжнародних покупців, які розглядають новобудову на Costa del Sol, чи то off-plan, чи готову до заселення key-ready new-build. Ви дізнаєтеся справжню повну вартість, а не лише ціну в оголошенні. Ми покажемо кожен податок, кожну комісію та точну підсумкову суму для житла за 500.000 euros.

Коротко: Ніколи не буває так, що ціна в оголошенні дорівнює ціні, яку ви сплатите. На Costa del Sol новобудова обходиться приблизно на 12-14% дорожче через податки та збори, тоді як resale (житло з вторинного ринку від приватного власника) — приблизно на 10-12%. Для new-build за 500.000 euros це орієнтовно ще 60.000–70.000 euros зверху, тож ваша реальна повна вартість становить близько 565.000 euros. Якщо ви купуєте off-plan, ви також платите поетапно під час будівництва, а не все одразу. Якщо ви користуєтеся іпотекою, вам потрібен початковий внесок 30-40% готівкою.

Ось основні цифри для новобудови за 500.000 euros при оплаті готівкою.

• 50.000 euros - IVA 10%
• 6.000 euros - гербовий збір AJD 1,2%
• 6.050 euros - юрист 1% плюс IVA
• ~565.000 euros - реальна повна вартість

Цей розрив між ціною в оголошенні та реальною ціною — страх номер один для більшості покупців. Нижче ми приберемо здогадки. Усі цифри наведені для 2026 року, і в кожному прикладі ми починаємо з новобудови, бо саме це ми продаємо на Costa del Sol.

Чому ціна в оголошенні — не реальна ціна

Коли ви бачите житло за 500.000 euros, це лише початок. У Spain зверху додаються податки та збори. Вони не є необов’язковими. Це частина кожної законної покупки.

Хороша новина: ці витрати здебільшого визначені законом і їх легко передбачити. Коли ви їх знаєте, неприємних сюрпризів не буде. Загальна додаткова вартість залежить від двох речей:

• Чи є житло новобудовою (купленою у забудовника, чи то off-plan, чи готовою до заселення key-ready new-build) чи вторинним житлом (житлом з вторинного ринку, купленим у приватного власника)?
• Ви платите готівкою чи користуєтеся іпотекою?

Новобудова коштує трохи більше з погляду податків, ніж вторинне житло, але ви отримуєте нове будівництво, 10-річну структурну гарантію та сучасні енергетичні сертифікати. Нижче ми починаємо з новобудови, бо саме це ми продаємо, а вторинне житло показуємо як альтернативу для порівняння.

Попередження: Багато покупців закладають у бюджет лише 5-7% додаткових витрат. Реальна цифра — 12-14% для новобудови. Якщо ви заплануєте замало, у день завершення угоди вам може не вистачити готівки. Завжди плануйте повну суму.

Як ви платите за новобудову

Новобудова не оплачується одним платежем. Графік залежить від того, чи купуєте ви off-plan (ще будується), чи key-ready (завершена і готова до заселення).

Off-plan: поетапно під час будівництва:

• Бронювання: утримувальний депозит близько 6.000–10.000 euros, щоб зняти житло з ринку.
• На етапі приватного договору: ви доплачуєте до приблизно 20%–40% від ціни, поетапно в міру зведення будівлі. Кожен поетапний платіж захищений банківською гарантією (aval), тож ваші гроші в безпеці, якщо забудовник не виконає зобов’язання.
• Під час завершення угоди: ви сплачуєте решту 60%–80%, коли житло завершене й ви отримуєте ключі.

Key-ready new-build, коли житло вже завершене:

• Бронювання: той самий утримувальний депозит, щоб забронювати житло.
• На етапі приватного договору: близько 10% від ціни.
• Під час завершення угоди: решта суми, зазвичай протягом кількох тижнів.

Приклад для off-plan житла за 500.000 euros:

• ~10.000 euros - бронювання
• до ~200.000 euros - поетапні платежі під час будівництва (20%–40%, із банківською гарантією)
• решта суми - сплачується при завершенні угоди, коли ви отримуєте ключі

Ці поетапні строки — одна з великих відмінностей від вторинного житла. Вторинне житло (альтернатива, розглянута нижче) оплачується значно швидше: 10% депозиту, а потім решта через чотири-вісім тижнів.

Бонусна порада: Завжди перевіряйте, що кожен поетапний платіж за off-plan підкріплений банківською гарантією. Це ваш захист. Хороший buyer’s agent підтвердить наявність гарантії до того, як ви сплатите бодай один етап.

Податки на новобудову (IVA + AJD)

Новобудова, чи то off-plan, чи key-ready, має два податки на купівлю.

• IVA (іспанська назва VAT, податку на додану вартість): 10% від ціни для житла. Це однаково по всій материковій Spain.
• AJD (гербовий збір, податок на нотаріальний акт): 1,2% від ціни в Andalucía.

Разом це становить 11,2% податку на новобудову.

Приклад для 500.000 euros:

• 50.000 euros - IVA 10%
• 6.000 euros - гербовий збір AJD 1,2%
• Загальний податок на купівлю: 56.000 euros

Бонусна порада: У деяких проєктах місце в гаражі та комору (так званий trastero) продають за окремим нотаріальним актом. Якщо вони продаються окремо, на них може нараховуватися IVA 21%, а не 10%. Попросіть свого агента підтвердити, що паркінг і комора включені в ціну житла. Хороший buyer’s agent перевірить це для вас до того, як ви візьмете на себе зобов’язання.

Альтернатива: податки на вторинне житло (ITP)

Вторинне житло — це протиставлення новобудові. Це житло з вторинного ринку від приватного продавця, і на нього не сплачується IVA. Натомість ви сплачуєте ITP (податок на передачу права власності для житла з вторинного ринку).

В Andalucía ITP становить 7% від ціни. Окремого гербового збору для вторинного житла немає, бо його замінює ITP.

Приклад для 500.000 euros:

• ITP 7%: 35.000 euros

Отже, вторинне житло коштує менше з погляду податків, ніж новобудова. Ось різниця поруч.

• Новобудова (11,2%): 56.000 euros
• Вторинне житло (7%): 35.000 euros

Але новобудова дає нижчі поточні витрати, 10-річну структурну гарантію та сучасні енергетичні сертифікати, а off-plan дозволяє розподілити платежі протягом будівництва. Вибір залежить не лише від податку.

Бонусна порада: Для вторинного житла ITP треба сплатити протягом 30 днів після підписання акта. Ваш юрист зробить це за вас. Не їдьте зі Spain з думкою, що все завершено; сплата податку відбувається одразу після підписання.

Нотаріальні збори та збори Land Registry

Кожна покупка в Spain підписується перед нотаріусом (державним посадовцем, який робить продаж законним). Після цього житло реєструється в Land Registry (Registro de la Propiedad, офіційному реєстрі права власності на нерухомість).

Обидва збори встановлені законом і приблизно однакові в кожному офісі.

• Нотаріальний збір: близько 600–1.200 euros.
• Збір Land Registry: близько 400–700 euros.

Приклад для 500.000 euros:

• ~1.500 euros - нотаріус
• ~1.000 euros - Land Registry
• Разом: ~2.500 euros

Порівняно з податком це небагато, але це реальні витрати. Закладіть їх у бюджет.

Гонорари юриста

Закон не вимагає, щоб ви користувалися послугами юриста. Але для міжнародного покупця це найрозумніше вкладення грошей. Для новобудови хороший юрист перевіряє будівельну ліцензію, репутацію забудовника та те, що кожен поетапний платіж за off-plan покритий банківською гарантією. Для вторинного житла юрист перевіряє, що на житлі немає боргів і що продавець справді є його власником.

• Типовий гонорар юриста: близько 1% від ціни, плюс 21% IVA на гонорар.

Приклад для 500.000 euros:

• 5.000 euros - гонорар юриста 1%
• 1.050 євро - ПДВ на комісію 21%
• Разом: ~6.050 євро

Небезпека: Ніколи не користуйтеся лише адвокатом забудовника (або, у випадку вторинного продажу, адвокатом продавця). Вони працюють на іншу сторону. Вам потрібен власний незалежний адвокат, який працює тільки на вас. Це захищає вас від успадкованих боргів і проблем із містобудівним плануванням.

У Spain Developments ми є незалежним агентом покупця. Забудовник оплачує нашу комісію, тож ви нам нічого не платите. Ми також допомагаємо вам знайти надійного незалежного адвоката, щоб ви ніколи не залишалися наодинці в цьому процесі.

Витрати на іпотеку (якщо ви позичаєте кошти)

Якщо ви платите готівкою, можете пропустити цей розділ. Якщо берете позику, додайте трохи більше.

Іспанські банки кредитують нерезидентів приблизно на 60% to 70% від ціни. Отже, вам потрібно 30% to 40% of the price in cash, плюс усі витрати вище. Завдаток сам по собі не є «витратою», але ви повинні мати його напоготові.

Додаткові витрати на іпотеку:

• Оцінка нерухомості (перевірка банком вартості житла): приблизно 300 to 600 євро.
• Комісія банку за оформлення: 0 to 1,5% від суми кредиту. Часто можна домовитися.

Хороша новина: з 2019 року іспанське законодавство зобов’язує банк сплачувати гербовий збір за іпотекою, нотаріальний збір за іпотекою та реєстраційний збір за іпотекою. Ви їх не сплачуєте. Перевірте, щоб банк не намагався додати їх вам.

Приклад розрахунку для 500.000 євро з іпотекою 65% (кредит 325.000 євро):

• ~500 євро - оцінка
• 3.250 євро - комісія за оформлення 1%
• Разом: ~3.750 євро

Бонусна порада: Іспанські банки не дають вам у кредит гроші на податки та збори. Ці 12-13% мають надійти з ваших власних заощаджень. Ретельно плануйте свої кошти.

Невеликі, але реальні додаткові витрати

Є ще кілька невеликих витрат, переважно для міжнародних покупців:

• Номер NIE (ваш іспанський податковий номер для іноземців): приблизно 10 to 150 євро, залежно від того, чи користуєтеся ви послугами агента, щоб пришвидшити процес. Без нього купити не можна.
• Іспанський банківський рахунок: зазвичай відкривається безкоштовно, але вам він знадобиться.
• Довіреність (якщо ви не можете бути присутніми на підписанні особисто): приблизно 150 to 300 євро.
• Підключення комунальних послуг (вода, електрика) у новобудові: приблизно 200 to 500 євро.

Це не великі суми, але разом вони накопичуються. Закладіть у бюджет приблизно 500 to 1.000 євро на цю групу витрат.

Обмін валюти: прихована витрата

На цьому багато покупців обпікаються. Якщо ви заробляєте у фунтах, кронах або złoty, вам потрібно обміняти свої гроші на євро. Житло оцінюється в євро.

Звичайні банки часто додають невигідний обмінний курс плюс комісії. Це може коштувати до 3% від суми, яку ви надсилаєте. При купівлі за 500.000 євро 3% — це 15.000 євро втрат через поганий курс.

Спеціалізований валютний брокер зазвичай пропонує кращі умови, ніж банк. Економія може становити тисячі євро. Ви також можете заздалегідь «зафіксувати» курс, щоб падіння фунта не збільшило вашу ціну між пропозицією та завершенням угоди.

Приклад розрахунку: Надсилання приблизно 565.000 євро (ціна плюс витрати). Банківський курс може коштувати вам на 3% більше, ніж через брокера. Це потенційна економія до 17.000 євро завдяки використанню спеціаліста.

Бонусна порада: Плануйте валютний переказ заздалегідь, а не в день підписання. Саме через поспіх із великим переказом люди втрачають гроші. Ми можемо порадити вам надійних спеціалістів з FX (foreign exchange), які працюють з покупцями на Costa del Sol.

Повний розрахунок витрат для 500.000 євро

Ось повна картина для житла за 500.000 євро на Costa del Sol при оплаті готівкою. Спочатку новий проєкт (те, що продаємо ми), потім вторинний продаж як альтернатива.

Новий проєкт, оплата готівкою

• 500.000 євро - ціна купівлі
• 50.000 euros - IVA 10%
• 6.000 euros - гербовий збір AJD 1,2%
• 1.500 євро - нотаріус
• 1.000 євро - Land Registry
• 6.050 euros - юрист 1% плюс IVA
• 700 євро - NIE, банк, комунальні послуги
• Загальні додаткові витрати: 65.250 євро
• Загальна повна вартість: 565.250 євро

Якщо це житло на етапі будівництва off-plan, загальна сума така сама, але гроші сплачуються поетапно: приблизно 10.000 євро для резервування, 20% to 40% у платежах з банківською гарантією під час будівництва, а решта — при завершенні. Нова готова до заселення новобудова проходить швидший шлях: резервування, потім 10% при підписанні контракту, а далі залишок при завершенні.

Вторинне житло, оплата готівкою (альтернатива)

• 500.000 євро - ціна купівлі
• 35.000 євро - податок на передачу ITP 7%
• 1.500 євро - нотаріус
• 1.000 євро - Land Registry
• 6.050 euros - юрист 1% плюс IVA
• 700 євро - NIE, банк, комунальні послуги
• Загальні додаткові витрати: 44.250 євро
• Загальна повна вартість: 544.250 євро

Отже, новий проєкт за 500.000 євро насправді коштує близько 565.000 євро з урахуванням усього. Це приблизно 13% більше ніж ціна в оголошенні. Вторинне житло виходить приблизно в 544.000 євро, приблизно 9% більше.

Примітка: Цей розрахунок передбачає купівлю за готівку. З іпотекою додайте приблизно 3.750 євро витрат на іпотеку. Якщо у вас іноземна валюта, також врахуйте спред обміну. Пам’ятайте, що купівля off-plan розподіляє платежі протягом будівництва, тоді як вторинне житло оплачується всього за чотири-вісім тижнів.

Скільки готівки вам насправді потрібно?

Це найважливіше запитання. Два прості випадки, обидва для нового проєкту.

Оплата готівкою, новий проєкт, 500.000 євро: вам потрібна вся сума з урахуванням усього, приблизно 565.000 євро. Для житла off-plan ви вносите її поетапно протягом будівництва; для готового до заселення житла ви сплачуєте її протягом кількох тижнів.

Використання іпотеки 65%, новий проєкт, 500.000 євро:

• 175.000 євро - початковий внесок (35% від ціни)
• ~65.250 євро - податки та збори
• ~3.750 євро - витрати на іпотеку
• Усього потрібно готівкою: ~244.000 євро

Банк позичає решту 325.000 євро. Ось чому чесне планування має значення. Ви повинні знати свою реальну суму ще до того, як закохаєтесь у житло.

У Spain Developments ми надаємо вам такий повний розрахунок для будь-якого житла, яке вам подобається, ще до того, як ви візьмете на себе зобов’язання. Комісії для покупця немає, тому що нам платить забудовник. Наша робота — переконатися, що на вас не чекає жодних неприємних сюрпризів.

Висновок

Реальна вартість купівлі нового проєкту на Costa del Sol становить приблизно 12-14% понад ціну. Для новобудови за 500.000 євро це означає близько 565.000 євро з урахуванням усього. Найбільші статті витрат — це IVA, гербовий збір і ваш адвокат; найпростіша економія — завдяки хорошому валютному брокеру. Якщо ви купуєте off-plan, ви розподіляєте платежі на весь період будівництва, а залишок сплачується при завершенні. Вторинне житло, навпаки, коштує приблизно на 10-12% більше за ціну і оплачується набагато швидше. Плануйте повну суму, і в день завершення угоди не буде жодних шоків.

Хочете точну повну суму для житла, яке ви бачили? Зв’яжіться зі Spain Developments, і ми розпишемо все для вас — без комісії та без тиску.