اسپین میں جائیداد خریدنے والے غیر رہائشیوں کے لیے مارگیج بروکریج

یہ صفحہ اُن بین الاقوامی خریداروں کے لیے ہے جو Costa del Sol میں نئی تعمیر شدہ گھر کے لیے ہسپانوی مارگیج چاہتے ہیں۔ آپ جانیں گے کہ آپ کتنا قرض لے سکتے ہیں، نئی تعمیر پر یہ کیسے کام کرتا ہے، اور وہ اخراجات جو خاموشی سے آپ کے حق میں بدل چکے ہیں۔ صاف، سیدھے اور ایماندار جواب۔

مختصر خلاصہ:0% سے 70% تک قیمت کا قرض زیادہ تر غیر رہائشی خریدار لے سکتے ہیں، اس لیے آپ کو 30% سے 40% نقد رقم کے ساتھ خریداری کے اخراجات بھی درکار ہوں گے۔ آپ کس کرنسی میں کماتے ہیں، یہ اہم ہے: Polish خریدار عموماً بغیر زیادہ مشکل کے مارگیج حاصل کر لیتے ہیں، جبکہ Czech-crown آمدنی زیادہ مشکل ہوتی ہے اور اس پر حد تقریباً 50% تک ہو سکتی ہے۔ نئی تعمیر میں آپ مارگیج کا انتظام تکمیل کے قریب کرتے ہیں، سالوں پہلے نہیں، لیکن آپ ابتدائی pre-approval لے سکتے ہیں۔ ایک اچھی خبر جو بہت سے خریدار نظرانداز کر دیتے ہیں: 2019 سے بینک مارگیج کے اپنے بیشتر setup اخراجات ادا کرتا ہے۔ ہم آپ کو ایک ایسے mortgage broker سے ملاتے ہیں جس پر ہم اعتماد کرتے ہیں تاکہ وہ یہ سب سنبھال لے۔

آپ کتنا قرض لے سکتے ہیں

غیر رہائشی ہونے کی صورت میں، بینک عموماً قیمت کا 60% سے 70% تک قرض دیتے ہیں، یا اپنی valuation کے مقابلے میں جو بھی کم ہو۔ باقی رقم آپ کی بچت سے آتی ہے، اور اس کے اوپر خریداری کے اخراجات بھی ہوتے ہیں۔

رقم آپ کے پروفائل، جائیداد، اور اس کرنسی پر منحصر ہوتی ہے جس میں آپ کماتے ہیں۔ یہ صرف اس بات پر منحصر نہیں کہ آپ euros میں کماتے ہیں یا نہیں۔ ہسپانوی بینک زیادہ تر currencies کے ساتھ ٹھیک ہوتے ہیں، لیکن اُن کے پاس کچھ ایسی کرنسیوں کی فہرست ہوتی ہے جن سے وہ محتاط رہتے ہیں، اور Czech crown اُن میں شامل ہے۔

• Polish خریدار0% سے 70% کی معمول کی حد عموماً حاصل کر لیتے ہیں، حالانکہ zloty euro نہیں ہے۔
• Czech-crown آمدنی سب سے مشکل ہوتی ہے۔rown اُن کرنسیوں میں سے ایک ہے جو ہسپانوی بینک پسند نہیں کرتے، اس لیے زیادہ سے زیادہ قرض تقریباً 50% ہو سکتا ہے۔
• UK خریدارrexit کے بعد بھی اہل ہیں۔ بس معیار کچھ زیادہ سخت ہیں۔

یہ ایک سادہ مثال ہے۔ 500.000 euros کی نئی تعمیر پر، 70% مارگیج 350.000 euros بنتی ہے، لہٰذا آپ کو اپنی طرف سے 150.000 euros چاہییں، اس کے علاوہ تقریباً 12% سے 14% خریداری کے اخراجات بھی۔ اگر آپ ایسی کرنسی میں کماتے ہیں جس سے بینک محتاط رہتے ہیں، جیسے Czech crown، اور حد 50% ہو، تو قرض 250.000 euros ہوگا، لہٰذا آپ کو 250.000 euros نقد رقم درکار ہوگی۔

شرحیں اور مدت

زیادہ تر غیر رہائشی خریدار fixed rate چنتے ہیں، تاکہ ہر مہینے ایک ہی ادائیگی کی یقین دہانی رہے۔ 2025 کے دوران اور 2026 میں داخل ہوتے ہوئے، غیر رہائشیوں کے لیے fixed rates مضبوط پروفائلز پر تقریباً 3% سے لے کر قریب 5% تک رہی ہیں، یہ بینک اور آپ کے مالی حالات پر منحصر ہے۔

• Fixed rate.دائیگی پوری مدت میں ایک جیسی رہتی ہے۔ اُن غیر ملکی خریداروں میں مقبول جو قابلِ پیش گوئی بجٹ چاہتے ہیں۔
• Variable rate.Euribor (eurozone کی بنیادی lending rate) سے منسلک ہوتی ہے، اس لیے ادائیگی بڑھ بھی سکتی ہے اور کم بھی۔ کم غیر رہائشی اسے چنتے ہیں۔
• مدت اور عمر.مدت اکثر تقریباً 20 سال تک محدود ہوتی ہے، اور عمر کی حدیں بھی ہوتی ہیں، اس لیے قرض عموماً 70 سے 75 سال کی عمر تک واپس کر دیا جاتا ہے۔

ہسپانوی بینک جو غیر رہائشیوں کے ساتھ فعال ہیں اُن میں Santander، BBVA اور CaixaBank شامل ہیں۔ ہر ایک کی اپنی appetite ہوتی ہے، اور یہ وقت کے ساتھ بدلتی رہتی ہے، اور یہی وہ جگہ ہے جہاں ایک اچھا broker آپ کی اندازہ بازی بچا دیتا ہے۔

نئی تعمیر میں مارگیج کیسے کام کرتا ہے

نئی تعمیر میں timing، resale سے مختلف ہوتی ہے، اور یہ بہت سے خریداروں کے لیے حیران کن ہوتا ہے۔

• آپ مارگیج کا انتظام تکمیل کے قریب کرتے ہیں، سالوں پہلے نہیں۔Tعمیر کے دوران آپ مرحلہ وار ادائیگیاں اپنی ہی رقم سے کرتے ہیں۔ اصل مارگیج تکمیل کے قریب set up کیا جاتا ہے، عموماً title deed سے تقریباً دو ماہ پہلے شروع ہو کر۔
• اس کی وجہ valuation ہے۔بینک کی valuation (thetasación) صرف تقریباً چھ ماہ کے لیے valid ہوتی ہے، اس لیے اسے آخر کے قریب کرنا پڑتا ہے۔ یہ valuation fee آپ ادا کرتے ہیں، اور یہ اُن چند مارگیج اخراجات میں سے ایک ہے جو آپ پر آتے ہیں۔
• آپ پھر بھی پہلے سے منصوبہ بندی کر سکتے ہیں۔A broker شروع میں ہی آپ کے پروفائل کا جائزہ لیتا ہے اور آپ کو pre-approval دیتا ہے، یعنی اس بارے میں ایک ایماندار اندازہ کہ آیا آپ کو مارگیج ملے گا اور تقریباً کتنا، اس سے پہلے کہ آپ کسی چیز کے پابند ہوں۔
• بینک اپنی ویلیوایشن کے خلاف قرض دیتا ہے۔0یہ قیمت یا اپنی ویلیوایشن میں سے جو کم ہو، اس کے ایک فیصد کے مطابق قرض دیتا ہے۔ نئی تعمیر شدہ جائیداد میں عموماً ویلیوایشن آپ کی طے شدہ قیمت کے برابر ہوتی ہے، لیکن اس کی ضمانت نہیں ہوتی، اس لیے ایک اچھا بروکر ممکنہ رقم کو شروع میں ہی چیک کر لیتا ہے۔ اس طرح تکمیل کے قریب کوئی حیرت نہیں ہوتی۔

انتباہ:0پری-اپروول حتمی ضمانت نہیں ہوتا۔ تکمیل کے قریب بینک آپ کی صورتحال دوبارہ چیک کرتا ہے، اس لیے درمیان میں اپنے مالی حالات مستحکم رکھیں۔ پری-اپروول اور ٹائٹل ڈیڈ کے درمیان نیا قرض لینا، یا ملازمت تبدیل کرنا، پیشکش کو بدل سکتا ہے۔

ایک خوشگوار حیرت: بینک رہن کے زیادہ تر اخراجات ادا کرتا ہے

یہ ایک ایسی بات ہے جو کم خریدار جانتے ہیں۔ Spain کی 2019 کی رہن قانون کے بعد (Ley 5/2019)، رہن قائم کرنے کی زیادہ تر لاگت آپ نہیں بلکہ بینک ادا کرتا ہے۔

• بینک ادا کرتا ہے0AJD0(رہن کے ڈیڈ پر اسٹامپ ڈیوٹی)، نیز رہن کے لیے نوٹری، لینڈ رجسٹری اور gestoría کی فیس بھی۔
• آپ بنیادی طور پر ادا کرتے ہیں0property valuation، جو عموماً چند سو یورو ہوتی ہے۔

ایک بات ذہن میں الگ رکھیں۔ یہ رہن کے بارے میں ہے۔ نئی تعمیر شدہ جائیداد خریدنے کا مطلب اب بھی خریداری پر خود 10% IVA اور تقریباً 1,2% AJD ہے، جو ہر خریدار ادا کرتا ہے چاہے وہ رہن استعمال کرے یا نہ کرے۔ لیکن رہن کی اپنی سیٹ اپ لاگت اب زیادہ تر بینک کے ذمے ہوتی ہے، جو واقعی ایک بچت ہے۔

کاغذی کارروائی، اور اس میں کتنا وقت لگتا ہے

ہسپانوی بینک آپ کے آبائی ملک سے آپ کے مالی حالات کی مکمل تصویر چاہتے ہیں، اس لیے یہ وہ حصہ ہے جسے جلد شروع کرنا چاہیے۔

• آپ کے آبائی ملک کے گزشتہ دو یا تین سال کے ٹیکس ریٹرنز، ساتھ میں حالیہ پے سلپس یا کمپنی کے اکاؤنٹس۔
• بینک اسٹیٹمنٹس، کریڈٹ رپورٹ، اور آپ کا0NIE0(غیر ملکی شناختی نمبر)، جس کی آپ کو تکمیل سے پہلے ضرورت ہوتی ہے۔
• اہم دستاویزات کے ہسپانوی میں سرکاری تراجم، اور کبھی کبھی ایک0Hague Apostille، ایک بین الاقوامی مہر جو ثابت کرتی ہے کہ کوئی دستاویز بیرونِ ملک اصلی ہے۔

مکمل درخواست جمع ہونے کے بعد منظوری میں عموماً 4 سے 8 ہفتے لگتے ہیں۔ گم شدہ یا غیر مترجم دستاویزات تاخیر کی سب سے بڑی وجہ ہیں۔

ہم کیسے مدد کرتے ہیں

ہم قرض نہیں دیتے اور نہ ہی ہم کوئی بینک ہیں۔ ہم آپ کو ایک ایسے رہن بروکر سے ملاتے ہیں جس پر ہمیں اعتماد ہے، جو روزانہ غیر ملکی خریداروں کے لیے Spanish loans کا بندوبست کرتا ہے اور جانتا ہے کہ کون سے بینک آپ کی قومیت اور آمدنی کے مطابق ہیں۔

لاگت کے بارے میں پوری وضاحت کے لیے: بروکر ایک تھرڈ پارٹی ماہر ہوتا ہے، اس لیے اس کی اپنی فیس ہوتی ہے، جو عموماً قرض کے 0,5% سے 1% کے درمیان ہوتی ہے، علاوہ VAT، اور یہ ہماری buying service سے الگ ہوتی ہے، جو آپ کے لیے مفت رہتی ہے۔ ایک اچھا بروکر آپ کو بہتر شرائط دلا کر اور ایسے بینک پر ہفتوں ضائع ہونے سے بچا کر، جو ویسے بھی کبھی ہاں نہیں کہنے والا تھا، اپنی فیس کی تلافی کر دیتا ہے۔

اضافی مشورہ:0ہماری ویب سائٹ پر ہر جائیداد میں رہن کیلکولیٹر اور لاگت کیلکولیٹر پہلے سے موجود ہے۔ کسی سے بات کرنے سے پہلے ہی، آپ چند کلکس میں اپنی ماہانہ ادائیگی اور اپنی مجموعی لاگت کا اندازہ لگا سکتے ہیں، تاکہ ابتدا ہی سے آپ کا بجٹ واضح ہو۔

کیونکہ Spain Developments آزاد ہے، ہم آپ کو یہ بھی دیانتداری سے بتائیں گے کہ کب رہن آپ کے لیے مناسب نہیں بنتا۔ اگر اعداد و شمار تنگ ہوں گے، تو ہم یہ کہیں گے۔ آپ ایک ہی قابلِ اعتماد مشیر کے ساتھ رہتے ہیں، جو اس سے پہلے آپ کے مالی معاملات ترتیب دیتا ہے کہ آپ ایسے گھر پر دل ہار بیٹھیں جس کی مالی استطاعت آپ کے پاس ابھی نہیں۔

نتیجہ

غیر رہائشی ہونے کے باوجود اسپین میں مارگیج حاصل کرنا بالکل ممکن ہے، بس یہ آپ کے اپنے ملک سے مختلف ہوتا ہے۔ آپ عموماً 60% سے 70% تک قرض لے سکتے ہیں، اور اگر آپ ایسی کرنسی میں کماتے ہیں جس سے بینک محتاط رہتے ہیں، جیسے Czech crown، تو یہ اس سے بھی کم ہو سکتا ہے۔ نئی تعمیر شدہ پراپرٹی پر آپ اسے تکمیل کے قریب ترتیب دیتے ہیں، جبکہ ابتدا میں pre-approval لے لیتے ہیں تاکہ آپ کو اپنے بجٹ کا اندازہ ہو۔ اور 2019 سے بینک مارگیج کی اپنی زیادہ تر لاگت خود برداشت کرتا ہے۔ جب آپ تیار ہوں، Spain Developments میں اپنے advisor کو پیغام بھیجیں اور ہم آپ کا تعارف اپنے قابلِ اعتماد broker سے کروا دیں گے، اور ہماری مدد کے لیے خریدار سے کوئی فیس نہیں لی جائے گی۔