اسپین میں آف پلان خریداروں کے لیے ڈیولپر کی جانچ پڑتال

یہ صفحہ ان بین الاقوامی خریداروں کے لیے ہے جو Costa del Sol پر آف پلان یا نئی تعمیر شدہ گھر خریدنے پر غور کر رہے ہیں۔ آپ یہ جاننا چاہتے ہیں کہ ڈویلپر محفوظ ہے یا نہیں، اس سے پہلے کہ آپ کوئی رقم ادا کریں۔ یہ صفحہ سادہ اور ایماندار زبان میں سمجھاتا ہے کہ ڈویلپر کی جانچ کیسے کی جائے۔

آف پلان خریدنے کا مطلب ہے گھر مکمل ہونے سے پہلے اس کی قیمت ادا کرنا۔ یہ خریداری کا ایک بہترین طریقہ ہو سکتا ہے۔ اگر ڈویلپر کمزور ہو تو یہ غلط بھی ہو سکتا ہے۔ اچھی خبر یہ ہے کہ ہسپانوی قانون خریداروں کو مضبوط تحفظ دیتا ہے، اور محتاط جانچ زیادہ تر خطرے کو ختم کر دیتی ہے۔

مختصر جواب:nbsp;ہم آپ کو ایمانداری سے بتاتے ہیں کہ آیا ڈویلپر قائم شدہ اور آزمودہ ہے، یا بالکل نیا ہے جس کا ابھی کوئی سابقہ ریکارڈ نہیں، اور ہم اپنا کوئی بھی حقیقی تجربہ آپ کے ساتھ بانٹتے ہیں۔ آپ کا وکیل قانونی طور پر لائسنسز، بینک گارنٹی اور لینڈ رجسٹری کی تصدیق کرتا ہے، اور ہم آپ کا تعارف ایک آزاد وکیل سے کرا سکتے ہیں جس کے ساتھ ہم کئی سال سے کام کرتے آئے ہیں، اگرچہ ہمارے وکیل کو استعمال کرنا لازمی نہیں ہے۔ ہسپانوی قانون کے تحت، ہر آف پلان ادائیگی کو بینک گارنٹی کے ذریعے محفوظ ہونا چاہیے، اس لیے اگر ڈویلپر ناکام بھی ہو جائے تو بھی آپ کی رقم واپس حاصل کی جا سکتی ہے۔

ایمانداری سے، کون کیا چیک کرتا ہے

یہاں کرداروں کے بارے میں درست ہونا اہم ہے، کیونکہ کچھ ایجنسیاں انہیں گڈمڈ کر دیتی ہیں۔ یہاں دو الگ کام ہیں، اور وہ دو مختلف لوگ کرتے ہیں۔

ہم کمپنی کے طور پر ڈویلپر کی جانچ کرتے ہیں۔ ایماندار حقیقت یہ ہے کہ Costa del Sol میں بہت تیزی ہے، اس لیے بہت سے ڈویلپر نئے ہیں، اور کچھ کے لیے یہ ان کا بالکل پہلا منصوبہ ہے۔ چند قائم شدہ نام ایسے ہیں جنہیں ہم پہلے سے جانتے ہیں اور ان کے ساتھ کام کر چکے ہیں۔ ہمارا کام یہ ہے کہ ہم آپ کو ایمانداری سے بتائیں کہ آپ کس قسم کے ڈویلپر کو دیکھ رہے ہیں، اور جہاں ہمیں کسی ڈویلپر کے ساتھ حقیقی تجربہ ہو، یا ہم ایسے خریداروں کو جانتے ہوں جنہیں ہو، ہم وہ کھلے دل سے شیئر کرتے ہیں، اچھا بھی اور برا بھی۔ جہاں ابھی ہمارا کوئی تجربہ نہ ہو، وہاں ہم دکھاوا کرنے کے بجائے صاف صاف یہی کہتے ہیں۔

آپ کا وکیل قانونی تصدیق کرتا ہے۔ Spain میں یہی طریقہ کار ہے۔ وکیل باقاعدہ طور پر لائسنسز، بینک گارنٹی، اور لینڈ رجسٹری کے اندراجات کی تصدیق کرتا ہے۔ ہم آپ کا تعارف ایک آزاد وکیل سے کرا سکتے ہیں جس کے ساتھ ہم برسوں سے کام کرتے آئے ہیں اور جس پر ہمیں اعتماد ہے، اگرچہ آپ کبھی بھی ہمارے وکیل کو استعمال کرنے کے پابند نہیں ہوتے۔

• جہاں ہمارے پاس معلومات ہوں، ہم آپ کو انسانی تصویر دیتے ہیں: کیا یہ ایک قائم شدہ ڈویلپر ہے جسے ہم جانتے ہیں، یا ایک نیا ڈویلپر ہے جس کا ابھی کوئی سابقہ ریکارڈ نہیں۔
• آپ کا وکیل آپ کو قانونی تصویر دیتا ہے: کیا تمام دستاویزات درست اور ترتیب میں ہیں۔
• مل کر، یہ دونوں جانچیں شہرت اور کاغذی کارروائی دونوں کا احاطہ کرتی ہیں، تاکہ کوئی چیز خلا میں نہ رہ جائے۔

اضافی مشورہ:nbsp;ایک خوبصورت بروشر آپ کو ڈویلپر کے بارے میں کچھ نہیں بتاتا۔ جہاں ان کے مکمل شدہ منصوبے موجود ہوں، انہیں دیکھنے کا کہیں اور، اگر ممکن ہو، ان لوگوں سے بات کریں جو پہلے ہی خرید چکے ہیں۔ ماضی میں ڈیلیوری مستقبل کی ڈیلیوری کا بہترین اشارہ ہوتی ہے، اگرچہ ایک بالکل نئے ڈویلپر کے پاس ابھی ایسا کچھ نہ بھی ہو، اور یہ بات بذات خود جاننے کے قابل ہے۔

آف پلان خریدنے کے حقیقی خطرات

آئیے ایمانداری سے بات کریں کہ کیا غلط ہو سکتا ہے۔ یہ خدشات حقیقی ہیں، اور آپ حق رکھتے ہیں کہ انہیں سمجھیں۔

سب سے گہرا خوف 2008 سے جڑا ہے۔ جب مارکیٹ گر گئی تھی، ہزاروں غیر ملکی خریداروں نے اپنی مرحلہ وار ادائگیاں کھو دیں کیونکہ ڈویلپر تعمیر کے دوران ہی دیوالیہ ہو گئے تھے۔ وہ صدمہ آج بھی یہ طے کرتا ہے کہ محتاط خریدار آج کیسا محسوس کرتے ہیں۔ اب بڑا فرق یہ ہے کہ ہسپانوی قانون ہر آف پلان ادائیگی کو بینک گارنٹی کے ذریعے محفوظ کرنے کا پابند بناتا ہے، اس لیے اگر ڈویلپر ناکام بھی ہو جائے تو بھی آپ کی رقم واپس حاصل کی جا سکتی ہے۔ ہم نیچے بالکل واضح طور پر بتاتے ہیں کہ یہ کیسے ہوتا ہے۔

• ڈویلپر تعمیر کے دوران رقم سے محروم ہو سکتا ہے، جس سے عمارت نامکمل رہ جائے اور آپ کی ادائگیاں خطرے میں پڑ جائیں۔
• تعمیر مکمل لائسنسز کے بغیر شروع ہو سکتی ہے، اور بدترین صورت میں عدالت مسماری کا حکم دے سکتی ہے۔
• ایک بے ایمان آف پلان فرم ڈپازٹس لے کر سادہ طور پر غائب بھی ہو سکتی ہے۔

تعمیر کے بالکل آخری مرحلے میں بھی خطرات ہوتے ہیں، جب آپ اندر منتقل ہونے کی توقع کر رہے ہوتے ہیں۔

• غائب یا غیر مؤثر بینک گارنٹی آپ کی مرحلہ وار ادائیگیوں کو غیر محفوظ چھوڑ دیتی ہے۔
• بغیرnbsp;Licence of First Occupation، آپ قانونی طور پر گھر میں رہ نہیں سکتے یا یوٹیلیٹی کنکشن حاصل نہیں کر سکتے۔
• زیادہ دباؤ والی فروخت کی حکمتِ عملیاں جیسے special price today, others are interested آپ کو کچھ بھی جانچے بغیر عجلت میں فیصلہ کرنے پر مجبور کرتی ہیں۔

اس آخری نکتے کا واضح جواب ضروری ہے۔ حقیقی دباؤ ایک انتباہی علامت ہے، جلدی کرنے کی وجہ نہیں۔ ایک اچھا گھر اور مضبوط ڈویلپر تب بھی موجود ہوں گے جب آپ کا وکیل جانچ مکمل کر لے گا۔

ہسپانوی قانون آپ کی رقم کو کیسے محفوظ کرتا ہے

یہ وہ حصہ ہے جو تسلی دیتا ہے، اور واقعی مضبوط ہے۔ Spain میں آف پلان خریداروں کے لیے سنجیدہ قانونی تحفظ موجود ہے۔ جب آپ اسے سمجھ لیتے ہیں، تو اپنی جمع شدہ رقم کھونے کا خوف کافی کم ہو جاتا ہے۔

تکمیل سے پہلے آپ جو بھی ادائیگی کرتے ہیں، اسے بینک گارنٹی یا انشورنس پالیسی کے ذریعے محفوظ ہونا چاہیے۔ یہ قانوناً لازمی ہے، اس لیے ڈویلپر کے لیے یہ اختیاری نہیں ہے۔

• یہ تحفظnbsp;سے آتا ہےLey 57/1968، وہ قانون جو ڈویلپرز کو خریدار کی ادائیگیوں کی ضمانت دینے کا پابند بناتا ہے، جسےnebsp;نے مزید مضبوط کیاLey 20/2015.
• اگر ڈویلپر فراہمی میں ناکام ہو جائے، تو آپ اپنے 100% پیسے واپس لینے کے حقدار ہیں، ساتھ قانونی سود کے بھی۔
• یہ صرف ڈویلپر کے دیوالیہ ہونے کی بات نہیں ہے۔ اگر تعمیر آپ کے معاہدے میں مقررہ تکمیل کی آخری تاریخ سے آگے نکل جائے، تب بھی آپ کو اپنے پیسے واپس لینے کا حق حاصل ہے۔
• وہ بینک جو فنڈز اپنے پاس رکھتے ہیں، مشترکہ طور پر ذمہ دار ہوتے ہیں، اور ہسپانوی سپریم کورٹ نے ان معاملات میں مسلسل خریداروں کے حق میں فیصلہ دیا ہے۔

اس کا مطلب یہ ہے کہ آپ کی مرحلہ وار ادائیگیاں ہوا میں معلق نہیں ہیں۔ انہیں قانون کے تحت ایک ضمانت حاصل ہے، اور عدالتیں آپ کے ساتھ ہیں۔ اصل بات یہ یقینی بنانا ہے کہ یہ ضمانت واقعی موجود ہو اور درست بھی ہو، اور یہی وہ چیز ہے جس کی تصدیق آپ کا وکیل کرتا ہے۔

یہاں ایک سادہ مثال ہے۔ تعمیر کے دوران آپ ایک آف پلان گھر پر مرحلہ وار ادائیگیوں میں 150.000 euros ادا کرتے ہیں۔ بعد میں ڈویلپر تکمیل میں ناکام ہو جاتا ہے۔ Ley 57/1968 کے تحت ایک درست bank guarantee کے ساتھ، آپ وہ 150.000 euros قانونی سود سمیت واپس حاصل کر سکتے ہیں، اور بینک بھی ذمہ داری میں شریک ہوتا ہے۔

وہ قانونی دستاویزات جن کی آپ کا وکیل جانچ کرتا ہے

کسی بھی خطرے کا سامنا کرنے سے پہلے آپ کا وکیل ایک واضح چیک لسٹ کے مطابق کام کرتا ہے۔ آپ کو ان اصطلاحات کو یاد کرنے کی ضرورت نہیں، لیکن ان سے واقفیت آپ کو معاملات پر قابو میں محسوس کرنے میں مدد دیتی ہے۔

• nebsp;licencia de obra، یعنی تعمیراتی لائسنس جو تعمیر کو قانونی طور پر ہونے کی اجازت دیتا ہے۔
• یہ کہ زمینnebsp;ہےsuelo urbano، یعنی اسے شہری اور قابلِ تعمیر زمین کے طور پر درجہ بند کیا گیا ہے، نہ کہ محفوظ یا دیہی زمین کے طور پر۔
• nebsp;CFO، یعنی اختتامِ تعمیر کا سرٹیفکیٹ جو تصدیق کرتا ہے کہ عمارت مناسب طور پر مکمل ہو چکی ہے۔

کچھ اور چیزیں اختتامی مرحلے اور رجسٹری میں دیکھی جاتی ہیں۔

• nebsp;LFO، یعنی Licence of First Occupation، جو آپ کو قانونی طور پر گھر میں رہنے اور پانی و بجلی جوڑنے کی اجازت دیتا ہے۔
• لینڈ رجسٹری کا تازہ اقتباس، تاکہ اس میں حقیقی موجودہ حیثیت ظاہر ہو۔
• ایک درست bank guarantee یا insurance policy جو آپ کی کی گئی ہر مرحلہ وار ادائیگی کا احاطہ کرتی ہو۔

انتباہ:nebsp;چھوٹی reservation deposit اکثر پہلے ادا کی جاتی ہے، bank guarantee قائم ہونے سے پہلے، اور یہ معمول کی بات ہے۔ جس حصے کو محفوظ بنانا ضروری ہے وہ private purchase contract (the PPC) ہے، جہاں بڑی مرحلہ وار ادائیگیاں شروع ہوتی ہیں۔ ان ادائیگیوں سے پہلے، آپ کے وکیل کو تصدیق کرنا چاہیے کہ ایک درست bank guarantee موجود ہے۔ اگر تعمیر ناکام ہو جائے تو یہی ضمانت آپ کے پیسے واپس دلاتی ہے۔

Spain Developments کے ساتھ کیوں کام کریں

ہم ایک آزاد buyer's agent ہیں جسے Costa del Sol کی ہر development تک رسائی حاصل ہے۔ ہم کسی ایک ڈویلپر سے وابستہ نہیں ہیں۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ ہمارے پاس آپ کو ایسے builder کی طرف دھکیلنے کی کوئی وجہ نہیں جو آپ کے لیے مناسب نہ ہو۔

ہم خریداروں کو ایسے ڈویلپرز سے دور لے گئے ہیں جن کی after-sales service کمزور تھی، چاہے کاغذ پر وہ منصوبے پرکشش نظر آتے تھے۔ ہم ایک فوری فروخت کھونا پسند کریں گے بجائے اس کے کہ آپ کو ایک مایوس کن تجربے میں دھکیل دیں۔ ہماری کامیابی صرف اسی وقت ہے جب آپ اپنے گھر میں خوش ہوں۔

ہماری buying service پر آپ کو کچھ خرچ نہیں آتا، کیونکہ ہماری فیس ڈویلپر ادا کرتا ہے۔ قیمت ایک ہی رہتی ہے چاہے آپ ہمارے ذریعے خریدیں یا براہِ راست جائیں، کیونکہ commission مقررہ قیمت کی فہرست میں شامل ہوتا ہے۔ براہِ راست جانے سے آپ کی کوئی بچت نہیں ہوتی اور آپ کی طرف سے ماہر بھی ہٹ جاتا ہے۔

جب آپ تیار ہوں گے، ہم آپ کو کسی بھی ڈویلپر کے بارے میں اپنی ایماندارانہ رائے دیں گے، اور آپ کا وکیل قانونی جانچ کو مکمل طور پر مضبوط بنائے گا۔ مل کر، اسی طرح آپ اعتماد کے ساتھ آف پلان خریدتے ہیں۔