常见问题

本页回答国际买家在购买 Costa del Sol 新建房产时真正会问的问题，包括那些让人不太舒服的问题。答案简短、坦诚，没有行话，也不绕弯子。如果你的问题不在这里，直接给我们发消息即可。

我们的服务方式

你们的服务真的免费，还是有什么猫腻？ 它对你来说确实是免费的。开发商支付我们的费用，而且这笔费用已经包含在他们的固定价目表里。所以无论你通过我们购买还是直接找开发商，你支付的价格都一样，对你来说没有任何猫腻，也没有隐藏收费。

如果是开发商付你们钱，那你们到底站在哪一边？ 这是个很公平的问题，坦白说，我们站在你这边。无论你买不买，我们的费用都一样，而且不会改变你支付的价格，所以我们不会为了促成某一笔特定交易而去推销。我们不绑定任何单一开发商，你自己的独立律师（他不会给我们任何费用）会做法律审查，而只有当你真正满意时，我们才算做得好。这也是为什么遇到不合适的房子时，我们会直接告诉你放弃。

那为什么不直接去找开发商，而要用你们？ 因为无论哪种方式，价格都完全一样，所以直接找开发商并不能帮你省钱，而通过我们，整件事都会有人免费替你处理。我们会搜索整个市场，筛选出合适的房源，安排线下或线上带看，给你一位坦诚的专属顾问，审核开发商，并帮助你以最佳条件拿下合适的房源。我们会为你介绍一位不会向我们支付任何费用的独立律师，以及值得信赖的按揭经纪人和外汇经纪人，还会为你提供居留方面的指导。购买之后，我们还会协助验房，介绍室内设计师，并通过我们自己的公司管理你的出租业务，在你不在时照看房产。直接找开发商，这些服务你一样都没有，但价格却还是一样。

我怎么知道你们不是只推荐那些给你们最多钱的项目？ 我们可以接触整个市场，所以没有理由偏向某一个项目。我们会指出缺点，劝你避开那些我们不看好的开发商，并且会白纸黑字写下来。如果一个中介对所有项目都只会一味夸赞，那你就要小心了。

我怎么知道你们是正规的，而这不是骗局？ 你永远不需要向我们支付任何费用，你自己的独立律师会从法律上核实一切，资金也只会通过正规、可追踪的渠道流转。如果你收到任何关于“更改银行账户信息”的消息，先停下来，先给我们或你的律师打电话确认。

我能买吗？现在是安全的时机吗

外国人现在还能在 Spain 买房吗？ 可以。EU 和非 EU 公民都可以自由购买，没有限制。你主要需要的是 NIE（外国人身份证号码）、一个西班牙银行账户，以及一位律师。

Spain 真的会对非 EU 买家征收 100% 税吗？ 这件事上过新闻头条，所以这里给你一个坦率的现状说明：这只是提案，还不是法律。它目前在议会中搁置，实际上什么都没有改变，而且按目前草案的写法，新建房和期房购买本来也会被豁免。我们会始终如实告诉你最新情况，但就目前而言，外国买家依然受欢迎。

我必须住在 Spain，或者必须是居民，才能拥有房产吗？ 不需要。你可以以非居民身份在 Spain 拥有房产，把它单纯用作度假屋或第二居所。拥有房产和居留身份是完全分开的两回事。

我必须人在 Spain 才能买吗？ 不需要。整个购买过程都可以远程完成。你的律师可以通过授权委托书代表你完成交易，而且很多买家一开始也是先在线看房。

资金、费用和按揭

除了房价之外，还有哪些额外费用？ 购买新建房时，预算上一般要在房价基础上再加约 12% 到 14%。其中包括 10% IVA、约 1,2% 的 AJD（印花税）、大约 1% 到 2% 的公证和登记费用，以及约 1%（含 VAT）的律师费。

作为非居民，我能申请按揭吗？ 通常可以，一般能贷到房价的 60% 到 70%；如果你的收入以银行比较谨慎对待的货币发放，比如 Czech crown，比例可能会更低。购买新建房时，按揭通常在交房前后办理，但你也可以提前获得预批准。我们会帮你对接值得信赖的经纪人。

我怎样把钱转过去，才不会白白损失几千？ 用外汇经纪人，不要用你的传统银行。银行通常会把 1,5% 到 3% 的加价隐藏在汇率里，而经纪人的成本通常更接近 0,4% 到 1,0%；另外，远期合约还可以帮你锁定今天的汇率，用于未来分阶段付款。

法律方面和风险

我需要西班牙律师，还是可以用我本国的律师？ 你需要一位了解西班牙法律的独立西班牙律师。你当然也可以让本国律师与其配合，但在实际操作中，这通常帮助不大，反而会拖慢进度。我们会推荐一位不会向我们支付任何佣金的独立律师，当然你也完全可以用你自己的。

购买期房时，我的资金是怎么受到保护的？ 根据法律，交房前的每一笔付款都受到银行担保保护（Ley 57/1968，经 Ley 20/2015 强化）。如果开发商违约，或者错过合同约定的交房期限，你可以拿回全部资金，100% 外加利息。

如果开发商破产了，或者严重延期了怎么办？ 你的付款受该银行担保保护，因此你可以追回资金。延迟交房在这里很常见，而且通常是由于开发商无法控制的因素，所以最好预留几个月的缓冲时间。延期损失的是你的时间，不是你的钱。

我会不会连同房产一起继承隐藏债务？ 在 Spain，债务可能会附着在房产上，而不是附着在人身上。这也正是为什么律师会在你付款前检查土地登记和业主社区账目，这样你就不会接手别人的债务。

那非法或无证建筑怎么办？nbsp;您的律师会核实每一项许可证，包括新建房的首次入住许可证，这样您就不会买到一套您无法合法居住或转售的房产。我们也会从一开始就帮您避开有问题的开发项目。

我需要担心擅自占房者（okupas）吗？nbsp;坦白说，不需要，至少在封闭式新建小区里不用担心。擅自占房主要是废弃、乡村或偏僻房产的问题，不是有邻居和安保的现代住宅区的问题。装上警报系统后，这种情况几乎不可能发生，而我们的房产管理服务也会在您不在时定期查看房屋。根据我们所有的经验，我们从未见过这种事发生在客户身上，所以这更多是一种担忧，而不是真实风险。

居留与税务

买房会给我居留身份吗？nbsp;不会，而且黄金签证已于 2025 年 4 月 3 日取消。EU 公民只需登记为居民。非 EU 公民则需要签证，例如非营利签证或数字游民签证，否则在任何 180 天内最多只能停留 90 天。

我会不会不小心变成西班牙税务居民？nbsp;如果您每年在 Spain 居住超过 183 天，或者 Spain 成为您主要的经济利益中心，您就会成为税务居民。税务居民需就全球收入纳税，而西班牙的税负并不轻，所以除非您确实打算住在这里，否则并不希望发生这种情况。

非税务居民业主每年要交哪些税？nbsp;主要是 IBI（地方房产税）和 IRNR（针对房产征收的一项小额非居民税，使用 Modelo 210 申报），再加上您的社区物业费。您律师的税务团队可以代您处理申报。

以后出售、把钱汇出，以及继承

以后我还能轻松卖掉吗？nbsp;在 Costa del Sol 的核心区域，可以。需求强劲，目前供不应求，因此选得好的房产流动性依然很强。没人能保证房价只涨不跌，这也是为什么我们会引导您选择那些拥有真实且长期需求的区域。

出售时我要交什么税？nbsp;非居民的资本利得税为净利润的 19%，不是按整个售价征税。买方还会代税务局预扣房价的 3% 作为预缴款，如果您的实际税额更低，您可以通过 Modelo 210 申报退回差额。

之后我可以把钱从 Spain 汇出来吗？nbsp;可以。把钱汇回本国没有限制。您可以通过货币经纪商办理转账，您的律师也会帮您追回多缴的 3% 预扣款。

如果我去世了，这套房产会怎样处理？nbsp;它会转给您的继承人，由他们处理西班牙继承税。好消息是，在 Andalucia，近亲家属（配偶、子女、父母）几乎可以获得全部减免，大约减免 99%，所以对大多数家庭来说税额很小。我们强烈建议您立一份西班牙遗嘱，您的律师可以安排，这样能让您的家人处理起来更简单。

这到底是不是个好主意

Costa del Sol 是好的投资，还是泡沫？nbsp;当前的情况相当强劲：需求超过供应，新建房稀缺，价格也一直在上涨。我们不会假装房价只会涨不会跌，但在合适的位置，基本面确实很稳固。最诚实的原则是：地段和价格远比市场 headline 更重要。

因为我是外国人，我会不会买贵了？nbsp;跟我们合作不会。因为我们是独立的，价格与您直接购买是一样的，而且我们会把每套房与附近类似房源进行对比，因此您不会被加上“外国人溢价”。

把房子出租能覆盖我的成本吗？nbsp;通常可以。海岸地区的租金总回报率通常约为 5% 到 10%，很多业主通过夏季出租来覆盖持有成本。我们自己的公司可以为您管理整个出租流程。

实际问题和购房之后

你们覆盖哪些区域？nbsp;整个 Costa del Sol 都覆盖，从东边的 Malaga 一直到西边的 Sotogrande，包括 Marbella、Estepona、Mijas、Fuengirola 等更多地区。

你们会说哪些语言？nbsp;目前是 English、Czech 和 Polish，随着我们的发展，我们也会增加更多顾问。

买完以后你们还能帮忙吗？nbsp;可以。我们会在您签约前帮您验房，介绍室内设计师，并通过我们自己的公司为您管理出租业务以及在您不在时照看房产。您的律师还会帮您开通水电等公用事业并安排保险。

如果我在别处找到了一套房产怎么办？nbsp;在您采取任何行动之前先发给我们。我们会给您诚实的意见，而且通常也可以代表您处理这套房产。只是请不要先直接联系开发商，因为如果您自己先在他们那里登记，之后就不能再由独立顾问代表您了。

结论

还有问题吗，哪怕是一个让人有点尴尬的问题？这正是我们存在的意义。无论何时都可以给 Spain Developments 的顾问发消息，即使你只是刚开始考虑购买。