非居民在西班牙购房的抵押贷款经纪服务

本页面面向希望在太阳海岸为新建住宅申请西班牙按揭贷款的国际买家。你将了解自己大概能借到多少、在新房购买中按揭是如何运作的，以及哪些费用已悄悄变得对你更有利。诚实回答，通俗易懂。

快速总结：0大多数非居民通常可以借到房价的 60% 到 70%，因此你需要准备 30% 到 40% 的现金，外加购房成本。你的收入币种很重要：波兰买家通常申请按揭不会有太大问题，而捷克克朗收入则更难，贷款比例可能被限制在接近 50%。购买新建房时，你是在接近交房时安排按揭，而不是提前好几年，不过你可以尽早获得预批准。很多买家忽略的好消息是：自 2019 年以来，银行承担了按揭自身设立成本的大部分。我们会为你对接我们信任的按揭经纪人，由他们全程处理。

你能借到多少

作为非居民，银行通常最多贷款房价的 60% 到 70%，并以其估值中较低者为准。其余部分需要由你的储蓄支付，另外还要再加上购房成本。

贷款金额取决于你的个人情况、房产本身，以及你的收入币种。这并不只是你是否以欧元收入这么简单。西班牙银行对大多数货币都可以接受，但它们会保留一份较为谨慎对待的货币名单，而捷克克朗就在其中。

• 波兰买家0通常可以获得标准的 60% 到 70% 贷款比例，尽管兹罗提并不是欧元。
• 捷克克朗收入最难处理。0克朗是西班牙银行不太喜欢的货币之一，因此最高贷款比例可能只有大约 50%。
• 英国买家0在 Brexit 之后仍然符合申请资格。只是审核标准会稍微更严格一些。

这里有一个简单例子。一套 500.000 euros 的新建房，如果按揭比例为 70%，贷款额就是 350.000 euros，因此你需要自备 150.000 euros，另外还要承担约 12% 到 14% 的购房成本。如果你的收入币种是银行较为谨慎对待的货币，例如捷克克朗，而贷款上限是 50%，那么贷款额就是 250.000 euros，这意味着你需要准备 250.000 euros 现金。

利率和期限

大多数非居民会选择固定利率，因为这样每个月还款金额都相同，更有确定性。在 2025 年至 2026 年期间，非居民固定利率大致在 3% 到 5% 左右浮动，资质强的申请人大约可拿到 3%，具体取决于银行和你的财务状况。

• 固定利率。0在整个贷款期限内，每月还款金额保持不变。很受希望预算可预测的外国买家欢迎。
• 浮动利率。0与 Euribor（欧元区的基准贷款利率）挂钩，因此每月还款可能上升也可能下降。选择它的非居民较少。
• 期限和年龄。0贷款期限通常上限约为 20 年，并有年龄限制，因此贷款一般会在 70 到 75 岁左右还清。

积极向非居民提供贷款的西班牙银行包括 Santander、BBVA 和 CaixaBank。每家银行的偏好都不同，而且会随时间变化，这正是优秀经纪人能帮你省去猜测的地方。

新建房按揭如何运作

新建房的时间安排与二手房不同，这一点让很多买家感到意外。

• 你是在接近交房时安排按揭，而不是提前好几年。0在施工期间，你需要用自有资金支付分阶段款项。实际按揭会在接近交房时设立，通常从产权契约签署前约两个月开始办理。
• 原因在于估值。0银行的估值（tasación）通常只在大约六个月内有效，因此必须在接近尾声时进行。该估值费用由你承担，而这也是少数需要由你支付的按揭费用之一。
• 你仍然可以提早规划。0经纪人会先审核你的情况，并给你一份预批准，在你做出任何承诺之前，诚实判断你是否能拿到按揭，以及大致能贷多少。
• 银行会根据自己的估值提供贷款。它会按房价或其估值中较低者的一定比例放贷。对于新建房，估值通常会与你谈妥的价格一致，但这并没有保证，所以优秀的经纪人会尽早核查可能的估值。这样在临近交房时就不会有意外。

警告：预先批准并不是最终保证。银行会在临近交房时再次审核你的情况，所以在这期间要保持财务状况稳定。在预先批准和房产证办理之间新增债务，或更换工作，都可能改变贷款方案。

一个令人惊喜的事实：银行承担了大部分按揭费用

这里有件很少有买家知道的事。自从 Spain 的 2019 年按揭法（Ley 5/2019）实施后，支付大部分按揭设立成本的是银行，而不是你。

• 银行支付AJD（按揭契约的印花税），以及按揭相关的公证费、土地登记费和 gestoría 费用。
• 你主要支付的是房产估值，通常只需几百欧元。

请在脑中把一件事区分开来。这说的是按揭。购买新建房本身仍然意味着要支付 10% IVA，外加约 1,2% 的 AJD，无论买家是否使用按揭，这些都要支付。但按揭本身的设立费用如今大多由银行承担，这确实节省了一笔钱。

所需文件，以及需要多长时间

西班牙银行希望全面了解你在本国的财务情况，所以这部分要尽早开始准备。

• 你最近两到三年的本国纳税申报表，以及近期工资单或公司账目。
• 银行对账单、信用报告，以及你的NIE（外国人身份号码），你需要在交房前办好。
• 关键文件的西班牙语官方翻译件，有时还需要海牙认证 Apostille，这是一种证明文件在国外真实有效的国际认证章。

从材料齐全的申请开始，获批通常需要 4 到 8 周。文件缺失或未翻译是延误的主要原因。

我们如何提供帮助

我们不放贷，也不是银行。我们会为你对接一位我们信赖的按揭经纪人，他每天都在为外国买家安排西班牙贷款，并且知道哪些银行适合你的国籍和收入情况。

关于费用，我们完全说清楚：该经纪人是第三方专业人士，因此会收取自己的服务费，通常约为贷款金额的 0,5% 到 1% 加 VAT，这与我们的购房服务分开，而我们的服务对你仍然免费。一个优秀的经纪人通常能通过帮你争取更好的条件，以及避免你在本来就不可能批准你的银行上浪费数周时间，把这笔费用赚回来。

额外提示：我们网站上的每套房产都内置了按揭计算器和费用计算器。甚至在你与任何人沟通之前，只需点击几下，你就可以估算每月还款额和总成本，从一开始就清楚自己的预算。

由于 Spain Developments 是独立的，当按揭对你来说并不划算时，我们也会坦诚告诉你。如果数字太紧张，我们会直说。你将始终由一位值得信赖的顾问陪伴，在你爱上一套自己目前还无力承担的房子之前，先把财务安排妥当。

结论

作为非居民申请西班牙按揭是完全可行的，只是和本国的情况有所不同。通常你可以借到房价的60%到70%；如果你的收入是以银行较为谨慎看待的货币发放，比如捷克克朗，可贷比例可能会更低。对于新建房产，你通常会在临近交房时安排按揭，并在早期先做好预审批，这样你就能清楚自己的预算。而且自2019年以来，银行会承担按揭本身的大部分费用。等你准备好了，给 Spain Developments 的顾问发消息，我们会把你介绍给我们信赖的贷款经纪人，并且我们的协助不向买家收取费用。