在西班牙拥有房产的年度成本（2026）

本指南适用于在 Costa del Sol 拥有新度假屋或第二住所的国际业主。你将了解每年持有房产的真实成本，并看到清晰、实际的数字。我们以一套 500.000 euros 的新建公寓为例，让你能够更有把握地做规划。

快速概览： 购买是一项成本。每年运营你的房产则是另一项。对于 Costa del Sol 一套典型的 500.000 euros 新建公寓，每年预算大约为 5.000 到 7.500 euros，或每月约 450 到 625 euros。其中最大的一项通常是社区费，其次是水电网等公用事业费用，再之后是两项年度税费（IBI 和 IRNR）。设施简单的小区成本更低，而带私人泳池和花园的别墅成本更高，通常每年在 8.000 到 12.000 euros 之间。

一套标准 500.000 euros 新建公寓的年度主要数字：

• ~3.000 euros - 社区费（度假村风格小区）
• ~1.500 euros - 公用事业费用（全年部分时间使用）
• ~1.870 euros - 税费、垃圾处理费和保险
• ~530 euros - 每月全包成本，未含可选管理服务

大多数买家会为购房做计划，却忽略了这些年度费用。这正是错误所在。下面我们会逐欧元拆解，并结合 2026 年我们在 Costa del Sol 看到的真实数字。

持有成本的两种类型

把你的年度费用分成两组会更容易理解：

• 固定成本： 即使房屋空置，你也要支付这些费用。税费、社区费、保险和基本维护。
• 可变成本： 这些取决于你使用房屋的频率。电、水、燃气和网络。

如果是每年只去几次的度假屋，固定成本会占账单的大部分。大多数时候灯是关的、水也不用，但社区费和税费不会停止。

额外提示： 先为固定成本做规划。它们才是你年度预算的真实基础，而且无论你一年去一次还是十二次，这些费用都不会改变。

社区费：通常是你最大的一项支出

对于带共享区域的新开发项目，你需要支付 社区费 (gastos de comunidad) - 即你分摊的小区运营成本。

它们通常涵盖：

• 泳池或多个泳池、花园和电梯
• 健身房、水疗和其他设施
• 公共区域的清洁和照明
• 安保和门禁
• 建筑公共部分的保险

金额取决于设施，而不是你买房花了多少钱。小区越像度假村，费用就越高。以下是每月的大致参考：

• 较简单的老式公寓楼：80 到 150 euros
• 标准新建项目（Mijas、Estepona、La Cala）：150 到 250 euros
• 带泳池、健身房、水疗和礼宾服务的度假村式新建项目：250 到 350 euros
• Marbella 高端项目：300 到 600 euros

实例说明，我们的参考新建项目： 约 250 euros 每月，也就是 每年 3.000 euros。更大或更豪华的小区每月会达到 300 euros 或更多。

提醒： 泳池、健身房、水疗和 24 小时安保确实让人感觉很好，但它们会让你的月度社区费终身提高。即使你从不使用，也要支付你那一份。一定要在买房前确认准确的社区费，而不是买完之后。

IBI：地方市政房产税

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) 是每年的地方房产税，类似英国的 council tax。你每年向市政厅缴纳一次。

它基于 地籍价值（官方估值，远低于市场价格），而不是你实际支付的价格。税率约为该价值的 0,4% 到 1,1%。对于新建房，第一张 IBI 账单通常会在交房后才到，因为房产需要先登记进入地籍系统。

以一套 500.000 euros 公寓为例： 大约 每年 900 euros （典型范围为 800 到 1.100 euros）。

额外提示： 建议通过你的西班牙银行账户为 IBI 设置自动扣款。各个城市的截止日期不同。设置自动扣款意味着你不会错过，也不会被罚款。

IRNR：即使房屋空置也要缴的税

这是几乎每位外国业主都会感到意外的一项成本。 IRNR（非居民推定收入税） 是一项小额年度税，即使你没有出租房屋，只要持有房产也要缴纳。西班牙将你使用自住房的权利视为一种收入，并对此征税。

运作方式如下：

• 税务局会假定一项“收入”，金额为 地籍价值的 1,1%。地籍价值通常约为你购房价格的 40%。
• 如果你是 EU 或 EEA 业主，你需支付 其中的 19%，或者如果你是 非 EU 业主，则为 24% - 这也包括脱欧后的英国业主。

以一套 500.000 euros 公寓为例 （地籍价值约为 200.000 euros）：

• 2.200 euros - 假定收入（200.000 euros x 1,1%）
• EU/EEA 业主按 19% 计：约每年 418 euros
• 非 EU 业主（包括英国）按 24% 计：约每年 528 euros

你每年通过表格 Modelo 210进行申报。如果你把房屋出租，那么相应天数将改为对实际租金征税，而这项推定税会下降——如果整年都出租，则降为零。

提醒： 当你出售房产时，税务局会核查你在持有期间是否每年都缴纳了 IRNR。现在不缴，以后就会出问题。每年按时缴纳，或让税务顾问代为办理。

垃圾处理税（basura）

垃圾收集费用 (basura) 通常是市政厅单独开具的一张小额账单，不包含在 IBI 中。

• 典型成本： 每年 100 到 250 euros，具体取决于所在市镇（Estepona、Marbella 和 Mijas 都有各自的收费标准）。

实例： 大约 每年 150 euros.

这项费用很容易被忘记，因为它是单独寄来的。把它加入预算中，这样它就不会让你措手不及。

公用事业费用：电、水、网络

这是你最主要的可变成本。它取决于你在房屋中居住的频率，以及你使用暖气和空调的多少。

当房屋有人实际居住时，预算大约为 每月 170 到 300 euros ，包含电、水和网络。房屋空置时，你只需支付 固定费用 （固定接入费），电和水每项每年大约 60 euros。

以一套价值 500.000 euros、每年只在部分时间使用的住房为例： 大约 每年 1.500 euros。如果你一年中大部分时间都住在那里，费用会更高；如果只住几周，费用会更低。

额外提示： 配备 新建房空气能 （用于供暖和热水的空气源热泵）的运行成本明显低于老式燃气房或纯电房。良好的保温和现代化系统在住房整个使用周期内都能真正省钱，这也是为什么新开发项目比二手房的持有成本更低的另一个原因。

房屋保险

除非你有按揭贷款，否则法律并不要求你为房屋投保；如果有贷款，银行会坚持要求购买建筑保险。即便没有贷款，也强烈建议购买保险。

• 典型费用： 每年 300 至 800 euros，具体取决于是否包含室内物品和家具保险。

主要有两种保障： 建筑保险 （房屋结构）以及 财产保险 （你的个人物品）。大多数业主两种都会买。

实例： 大约 每年 400 euros.

房屋维护与出租

如果你住在国外，而房子会空置好几个月，就应该有人去查看。漏水如果及早发现，能省下很多钱。

• 一个 钥匙保管人或房产管理人 负责查看房屋、通风以及处理一些小事务，费用大约是 每月 100 euros.

如果你决定把房子出租，管理费通常按租金比例收取，而不是固定费用：

• 短租（度假出租）：大约 18% 到 25% 的租金收入。
• 长租：大约 8% 到 12% （通常只是相当于 1 个月房租的招租费用）。

这是可选项。对于一年只去住几次的房子，找个管理人是明智的；但如果小区管理良好，现场工作人员和邻居也可能免费帮你照看。买之前先问清楚。

财富税：通常不用担心

西班牙有财富税（Impuesto sobre el Patrimonio），但对大多数业主来说并不适用。它有较高的免税额，只有当你在西班牙的总资产达到数百万时才会真正产生影响（大致是 3 million euros 及以上，具体视地区而定）。一套价值 500.000 euros 的度假屋远低于这条线。我们之所以提到它，只是让你知道有这么一项税，也就不用再为它担心了。

derrama：需要留意的意外收费

这里有一项最容易让买家措手不及的额外费用： derrama.

derrama 是业主社区针对大型维修收取的一次性特别费用，比如更换新电梯、翻修屋顶或重新粉刷整栋楼。费用由所有业主分摊，可能高达数百甚至数千 euros，而且往往通知时间很短。新开发项目在最初几年很少遇到这种收费，但在老旧住宅楼里，这点非常重要。

你可以保护自己。买房前，你的律师应该查看近期业主社区会议纪要。里面会显示任何计划中的大型工程和任何债务。如果有一项 10.000 euros 的工程要来，你肯定想在签字前知道，而不是签完之后。

在 Spain Developments，我们是独立买方代理，由开发商支付报酬，所以你无需向我们支付费用。我们在你购买前，始终会把持有成本以及任何业主社区相关问题讲清楚。没有糟糕的意外，这正是我们的核心价值。

一套 500.000 euros 新建房的全年总持有成本

以下是一套标准 500.000 euros 新建公寓、由非居民在一年中部分时间使用时的完整年度持有成本。

• 3.000 euros - 社区费（度假村风格小区）
• 900 euros - IBI 市政房产税
• 418 euros - IRNR 非居民税（EU 业主；非 EU 约为 528）
• 150 euros - 垃圾处理税
• 1.500 euros - 公用事业费用（部分年度使用）
• 400 euros - 房屋保险
• 小计：每年约 6.370 euros（约每月 530）
• 可选的钥匙保管人或房产管理人：每年约 1.200 euros
• 含管理的总计：每年约 7.570 euros（约每月 630）

如果是一个更简单、业主社区费用更低的小区，再加上使用频率较低，费用可降到每年低于 5.000 euros。经验法则是，预算按房屋价值每年 1% 到 1,5% 来预留持有成本，另外再多留一点用于一次性维修。对于 500.000 euros 来说，就是 5.000 到 7.500 euros，与上面的明细一致。

注意： 以上是公寓的情况。带私人泳池和花园的别墅成本会更高，主要来自泳池维护、园艺以及更高的水电使用。

以及当你出售时

出售时，除了中介费和律师费外，还适用两项税：

• 利润资本利得税（CGT）： EU/EEA 卖家为 19%，非 EU 卖家为 24%。征税对象是增值收益，而不是整个售价。
• Plusvaleda municipal： 这是一项地方市政厅税，针对你持有期间地籍土地价值的上涨部分征收。具体计算方式取决于你持有房产的时间长短，通常由你的律师来计算。

你可以通过可抵扣成本来减少增值收益（从而降低 CGT），所以每一张发票都要保留：

• 你的购房价格，以及购买时缴纳的税费和各项费用（IVA 或 ITP、公证费、登记费、律师费）。
• 有正规发票的资本性改善 - 例如新厨房、空调、加建泳池。
• 出售成本 - 中介佣金、律师费、能源证书，以及你支付的 plusvaleda。

额外提示： 如果你是非居民卖家，买方会从房价中预扣 3% 并支付给税务机关，作为你的 CGT 预缴税款。如果你实际的 CGT 更低，可以通过 Modelo 210 申请退回差额。从第一天起就保留好你的改善项目发票——最后它们会变成实实在在的退税。我们在《非居民房产税指南》中完整讲解了出售税务问题。

公寓 vs 别墅：快速对比

很多买家会问，别墅的持有成本是不是高很多。简短回答是：是的，主要因为泳池和花园。

标准新建公寓

• 业主社区费用：约 3.000 euros
• 泳池和花园：已包含在业主社区费用中
• 公用事业费用：约 1.500 euros
• 税费、垃圾处理费和保险：约 1.870 euros
• 总计：每年约 6.400 euros

带私人泳池和花园的别墅

• 业主社区费用（如果位于城市化社区内）：500 到 1.500 euros
• 泳池维护：600 到 1.400 euros
• 园艺：1.000 到 3.000 euros
• 公用事业费用：2.500 到 4.000 euros
• 税费和保险：1.500 到 3.000 euros
• 总计：每年约 8.000 到 12.000 euros

所以，别墅的持有成本可能接近公寓的两倍。如果你很看重低持有成本，那么管理良好的新建小区中的公寓通常是更省心的选择。

结论

在 Costa del Sol，一套标准 500.000 euros 新建公寓的年度持有成本约为 5.000 到 7.500 euros，也就是每月大约 450 到 625 euros。最大项通常是业主社区费用和公用事业费用，IBI 和 IRNR 是主要年度税项，而出售时则有 CGT 和 plusvaleda。别墅成本更高，主要是因为泳池和花园。从一开始就把这些费用规划进去，留意 derrama，你在西班牙的家就会一直是享受，而不是负担。

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