太陽海岸新建住宅的驗樓查驗

此頁面適合即將收樓、接收 Costa del Sol 新建住宅鎖匙的買家。你會了解甚麼是驗樓（snagging）、為甚麼它很重要，以及我們如何幫你做好這一步。你亦會看到，即使你未能親身飛過來，我們如何保障你。內容務實坦白，沒有嚇人的推銷話術。

快速摘要：nbsp;驗樓（snagging）即是在你簽收之前，檢查全新住宅是否有瑕疵。最大迷思是「新樓就代表完美。」其實並非如此。我們會協助你檢查最常出問題的地方，也可以陪同你一同驗樓，並可為你推薦收費的專業驗樓師，讓你更安心。重點其實很簡單：我們會在你仍然有籌碼要求修復時，先找出缺陷nbsp;在nbsp;你簽署交樓文件之前。時機就是一切。

值得留意的數字：

• 55%nbsp;根據消費者組織 OCU，在 Spain 購買新樓的買家中，有這個比例的人表示發現缺陷。
• 30%nbsp;而當中這個比例的缺陷，在一年後仍未修復。
• 大約 35 個nbsp;缺陷，是專業驗樓師在一般物業中平均會找到的數量。
• 1-3-10nbsp;是 Spain 的新樓保養期，下面會有完整說明。

驗樓（snagging）其實是甚麼

驗樓（snagging）就是在完成交易前，仔細檢查新樓是否有瑕疵。「snag」指任何大小缺陷。可能是一塊爆裂的磁磚、一扇關不上的門、輕微漏水，或是油漆做得不太理想。建築商在大型發展項目中通常趕工，所以出現這些瑕疵很常見，並不一定代表發展商很差。

目標是在nbsp;在nbsp;你正式取得物業法律業權之前，把所有問題清楚列出，附上照片，並讓發展商書面同意修復。這個時間點極其重要。

• 我們可以陪你一起出席驗樓，逐個房間以從容步伐一同檢查。
• 如果你想自己驗樓，我們會指引你留意最常出問題的位置。
• 如果你想完全放心，我們亦可以推薦專業驗樓公司，這是收費服務。

額外貼士：nbsp;要測試所有東西是否真的能正常運作。撥動每一個開關、在每個插座插入電器測試、開水喉和花灑，並打開及關上每一扇門窗。每發現一個問題就拍照，這樣發展商就有一份清楚的修復清單。

為甚麼「新樓就代表完美」是一個代價高昂的迷思

很多買家都以為新樓毋須檢查。宣傳冊看起來無可挑剔，所以落成後的單位理應也一樣完美。可惜，數據說明了另一回事。Spain 備受尊重的消費者組織 OCU 發現，55% 的新樓買家表示曾發現缺陷。更糟的是，當中 30% 的缺陷在整整一年後仍未解決。

這不是罕見的壞運氣，而是繁忙新盤中的常態。專業驗樓師在一般物業中通常會找出大約 35 項獨立缺陷。大部分屬小問題，但若忽略，部分可以變成嚴重而昂貴的麻煩。

• 一個看似完工的單位，仍然可能有油漆質素欠佳、封膠有縫隙，或門扇卡住等問題。
• 有些瑕疵只是外觀問題，另一些則會影響你每天在家中的生活。
• 越早發現問題，修復成本通常越低，也越容易處理。

所以，示範單位看起來光鮮，不代表你的單位就完美無缺。反而代表你應該在簽署之前仔細檢查。

通常會出現甚麼問題

讓我們實際一點，說說新樓真正常見的情況，因為通常都不是甚麼戲劇性的大問題。大多數瑕疵都很小，而且很容易修復。

常見的包括：

• 有些東西無法正常運作，例如插座、燈、水龍頭，或電器。
• 輕微漏水，或者花灑位置密封做得不好，令水從玻璃下方流出。
• 油漆或表面處理做得不太理想。
• 有些東西不夠筆直，或者安裝位置有少許偏差。

偶爾也會出現較大的問題，但並不常見。一旦發生，很多時取決於發展商：他們是否願意承擔責任並迅速修復，以及售後服務做得有多好。這也是為甚麼只要我們掌握情況，就會坦白告訴你某個發展商在售後表現如何。

雖然這種情況也很少見，但仍值得快速檢查一下你已付款的項目是否有缺漏或未完成，例如冷氣系統或儲物室。這幾乎不會發生，但交樓正正就是確認合約內所有項目是否確實齊全的時刻。

在你真正驗樓之前，不要簽署任何文件

當你接收鎖匙時，你會簽署文件，表示你已收樓並接受其現況。這通常是 acta de entrega （交樓證明），而你亦可能會被要求簽署一份驗樓問題清單。問題在於，很多買家都沒有意識到，這次到訪其實就是他們的驗樓時刻。

這種情況經常發生。買家到場領取鎖匙時，會被遞上一份表格，然後被告知「只要在這裡簽名就可以。」他們根本不知道自己應該先全面檢查整個單位，因此既沒有帶專業人士，也沒有帶一份像樣的檢查清單。一旦簽了名，他們的談判籌碼便會大幅下降。

• 要預先知道，交樓就是你驗樓的時候。把它當作一次檢查，而不是例行手續。
• 只有在所有問題都已列明，而發展商亦已書面同意逐一修復後，才簽署文件。
• 就維修安排一個期限。這會因發展商而異，所以一定要白紙黑字寫清楚。
• 保留你自己的一份問題清單副本，並附上照片及日期。

警告： 在你實際檢查過單位並列出問題之前，交樓時不要簽署任何文件。很多買家當場就簽了，卻沒有意識到那其實是他們唯一最有力的時刻。入住後也可能出現問題，這正是保養保固存在的原因；但你在當天已看得見的缺陷，在簽署前處理通常容易得多。

你的 1-3-10 保固，以及你有多長時間可以提出索償

西班牙法律為新樓買家提供強而有力的保障。這稱為 LOE 保固，人們通常記作「1-3-10」。每個數字代表不同層級的保障，而每一項都由交樓當日開始計算。

• 1 年 涵蓋表面飾面。這包括油漆、磁磚、密封膠，以及類似的表面工程。
• 3 年 涵蓋適居性問題。這包括受潮、漏水及電力故障。
• 10 年 涵蓋結構。這是指地基、樑柱及承重牆。

還有另外兩項事實會進一步保障你。由你 發現 缺陷起計，你有 2 年時間提出索償。而 10 年的結構保障是由保險承保支持的，所以即使發展商已經倒閉，仍然可以獲得賠償。

用一個簡單例子會更容易理解。假設在第二年出現受潮問題。這屬於 3 年適居性保障的範圍，所以你會受到保障。然後你由發現問題起有 2 年時間提出索償。了解這些時限，便能確保你不會錯失採取行動的機會。

即使你人在海外，我們也如何為你處理

大多數買家都難以輕易飛到西班牙辦理交樓。但這不應令你失去談判籌碼。這正是周詳規劃以及一項小小法律工具發揮巨大作用的地方。

一份 Poder Especial 是有限授權書。它讓一位指定人士可就某一項特定事務代表你行事，例如完成你的購房程序。設立這份文件通常花費約 50 至 150 歐元。

• 你的律師可以利用這份文件代表你完成購房。
• 一位值得信賴的代表可以代你出席並批准交樓，而你則可留在家中。
• 一份附有照片的專業驗樓報告，可以在簽署任何文件之前，先由你遙距審閱。

這正正就是 Spain Developments 一直陪伴你的地方。很多代理在成交當天就消失了。我們剛好相反。即使你身處千里之外，我們也會代表你協助驗樓。

當你準備好時，歡迎和我們談談你的交樓安排。我們會幫你檢查重點位置、安排驗樓，並確保不會過早簽署任何文件。

總結

新居並不會自動等於完美無瑕的家。OCU 發現有 55% 的買家報告有缺陷，而一次專業檢查平均會找出約 35 個問題。你最有力的時刻就是 在 你簽署 acta de entrega之前。Spain Developments 會幫你仔細驗樓，如你需要，也可為你介紹專業驗樓師，並可在你身處海外時代表你行事。因為我們在成交後仍然照顧你，所以你的問題可以在你仍然掌握主導權時獲得修復。當你的交樓日期臨近時，隨時與我們聯絡。