在西班牙持有物業的年度成本（2026）

本指南適合在 Costa del Sol 擁有全新度假屋或第二居所的國際業主。你會了解每年持有物業的實際成本，並看到清晰而真實的數字。我們以一個 500.000 euros 的新建公寓作為例子，讓你可以更有信心地規劃。

快速概覽：購買是一項成本。每年持有和運作你的物業又是另一項成本。以 Costa del Sol 一個典型 500.000 euros 的新建公寓來說，每年預算大約是 5.000 至 7.500 euros，或每月約 450 至 625 euros。當中最大的一項通常是社區管理費，其次是水電雜費，再之後是兩項年度稅費（IBI 和 IRNR）。設施較簡單的屋苑成本較低，而附私人泳池和花園的別墅成本更高，通常每年要 8.000 至 12.000 euros。

標準 500.000 euros 新建公寓的年度主要數字：

• 約 3.000 euros- 社區管理費（度假村式屋苑）
• 約 1.500 euros- 水電雜費（全年只部分時間使用）
• 約 1.870 euros- 稅項、垃圾費和保險
• 約 530 euros- 每月全包成本，未計可選的物業管理

大多數買家只規劃買樓成本，卻忘記了這些年度支出。這正是常犯的錯誤。下面我們會逐項拆解每一個 euro，並以我們在 2026 年於 Costa del Sol 看到的真實數字說明。

兩類持有成本

把每年成本分成兩組會更容易理解：

• 固定成本：即使物業一直空置，你也要支付這些費用。包括稅項、社區管理費、保險和基本保養。
• 浮動成本：這些取決於你使用物業的多少。包括電費、水費、煤氣和網絡。

如果這是一個你每年只去幾次的度假屋，固定成本通常會佔大部分支出。大部分時間燈和水都關掉，但社區管理費和稅項不會停止。

額外貼士：先為固定成本作預算。它們才是你年度預算的真正基礎，而且無論你一年去一次還是十二次，都不會改變。

社區管理費：通常是你最大的一項支出

如果是有共享區域的新建屋苑，你需要支付社區管理費（gastos de comunidad)- 即你分擔屋苑營運成本的部分。

通常包括：

• 泳池、花園和升降機
• 健身室、水療和其他設施
• 共用區域的清潔和照明
• 保安和閘門出入
• 大廈共用部分的保險

金額取決於設施，而不是你買樓時付了多少。屋苑越有度假村風格，費用就越高。以下是每月的大概參考：

• 較舊而簡單的大廈：80 至 150 euros
• 標準新建屋苑（Mijas、Estepona、La Cala）：150 至 250 euros
• 度假村式新建屋苑，附泳池、健身室、水療和禮賓服務：250 至 350 euros
• Marbella 高端物業：300 至 600 euros

實例說明，我們的參考新建物業：約每月 250 euros，即每年 3.000 euros。如果屋苑更大或更豪華，每月可能要 300 euros 或以上。

注意：泳池、健身室、水療和 24 小時保安感覺當然很好，但它們會令你的月費終身提高。即使你從來不用，也要支付自己的分攤部分。買樓前一定要先查清楚確實的社區管理費，而不是買完之後才看。

IBI：地方市政物業稅

IBI（Impuesto sobre Bienes Inmuebles)是每年的地方物業稅，類似英國的 council tax。你每年向市政府支付一次。

它是根據地籍價值（官方估值，通常遠低於市價）來計算，而不是按你的買入價。稅率大約是該價值的 0,4% 至 1,1%。對新建物業來說，首張 IBI 稅單通常會在交樓後才收到，亦即物業正式登記入地籍之後。

以一個 500.000 euros 公寓為例：大約每年 900 euros（常見範圍為 800 至 1.100 euros）。

額外貼士：建議你用西班牙銀行戶口為 IBI 設立自動轉賬。各市鎮的截止日期並不相同。設立自動轉賬可確保你不會錯過，也不會被罰款。

IRNR：即使空置也要繳的持有稅

這項費用幾乎會令每位外國業主感到意外。IRNR（非居民推定收入稅）是你單純因為持有一個沒有出租的住宅而要繳納的小額年度稅款。西班牙把你有權使用自己住宅這件事視作某種收入，並據此徵稅。

運作方式如下：

• 稅務機關會假設你有一筆「收入」，即地籍價值的 1,1%。地籍價值通常約為你買入價的 40%。
• 如果你是EU 或 EEA 業主，需就此支付 19% 稅款，或者非 EU 業主支付 24%- 而這也包括 Brexit 之後的英國業主。

以一個 500.000 euros 公寓為例（地籍價值約 200.000 euros）：

• 2.200 euros- 推定收入（200.000 euros x 1,1%）
• EU/EEA 業主按 19% 計：每年約 418 euros
• 非 EU 業主（包括 UK）按 24% 計：每年約 528 euros

你需要每年提交一次表格Modelo 210。如果你把物業出租，則改為就該些出租日子的實際租金收入繳稅，而這項推定稅會下降——如果全年都出租，則會降至零。

注意：當你出售物業時，稅務機關會核對你在持有期間每一年是否都有支付 IRNR。現在不繳，日後就會出現問題。每年按時支付，或交由稅務顧問代辦。

垃圾費（basura）

垃圾收集費（basura）通常是市政府另外發出的一張小額賬單，並不包含在 IBI 內。

• 常見費用：每年 100 至 250 euros，視乎不同市鎮而定（Estepona、Marbella 和 Mijas 各自訂定自己的收費）。

實例：大約每年 150 euros.

這項費用很容易被忽略，因為它是分開寄出的。把它加進你的預算中，便不會被突然嚇到。

水電雜費：電、水、網絡

這是你主要的浮動成本，取決於你多久住在物業內，以及你使用暖氣和冷氣的多少。

當物業有人實際居住時，預算大約應為每月 170 至 300 euros，全包包括電、水和網絡。當物業空置時，你只需支付基本固定費用 （固定接駁費），電力和食水每項每年大約 60 euros。

以一間 500.000 euros、每年只在部分時間使用的住宅為例：大約1.500 euros 一年。如果你一年大部分時間都住在那裡，費用會更高；如果只住幾星期，費用就會更低。

額外貼士： 配備 空氣源熱泵系統 （用於供暖和熱水的 aerothermal heat-pump）運行成本明顯比舊式燃氣或純電住宅更低。良好的隔熱和現代系統在住宅整個使用期內都能真正節省開支，這亦是新樓盤比二手樓更便宜使用的另一個原因。

家居保險

除非你有按揭，否則法律並無規定你必須為住宅投保；而有按揭的話，銀行會堅持你購買樓宇保險。即使沒有按揭，仍然強烈建議投保。

• 典型費用： 每年 300 至 800 euros，視乎你是否把室內財物和家具也包括在保障內。

主要有兩種保障： 樓宇保險 （建築結構）以及 家居財物保險 （你的個人物品）。大多數業主兩者都會購買。

實例：大約400 euros 一年.

打理住宅，以及把它出租

如果你住在海外，而住宅一連幾個月空置，就應該有人定期查看。及早發現漏水可以省下很多錢。

• 一位 持匙人或物業管理人 負責檢查住宅、保持通風，以及處理小型雜務，費用大約是 每月 100 euros.

如果你決定把它出租，管理費通常會按租金比例收取，而不是固定收費：

• 短租（度假出租）：大約 18% 至 25% 的租金收入。
• 長租：大約 8% 至 12% （通常只收一個月租金作為覓客費）。

這不是必須的。對於一年只去幾次的住宅，請物業管理人是明智之舉；但如果是管理良好的屋苑，現場職員和鄰居有時也可以免費幫你照看。買之前記得先問清楚。

財富稅：通常不用擔心

西班牙設有財富稅（Impuesto sobre el Patrimonio），但對大多數業主來說並不適用。它有一個相當高的免稅額，通常只有當你在西班牙的總資產達到數百萬 euros 時才會開始有影響（大致由 3 million euros 起，視乎地區而定）。單一一間 500.000 euros 的度假屋遠低於這條線。我們提及它，只是讓你知道有這回事，然後可以放心不必再擔心。

derrama：要留意的突發收費

這裡有一項最容易令買家措手不及的額外費用： derrama.

derrama 是業主共同體因大型維修而徵收的一次性特別費用，例如更換新升降機、新屋頂，或重漆整棟大樓。這筆費用由所有業主分攤，金額可以是數百甚至數千 euros，而且往往通知時間不多。新發展項目在頭幾年很少會遇到，但對較舊的大樓就非常重要。

你可以保護自己。購買前，你的律師應該查閱最近的業主大會會議記錄。裡面會顯示任何已計劃的大型工程及任何債務。如果有一項 10.000 euros 的工程快要來，你一定想在簽字前知道，而不是簽字後才發現。

在 Spain Developments，我們是獨立買家代理，由發展商支付佣金，所以你毋須向我們支付任何費用。我們在你購買前，總會清楚說明持有成本和任何業主共同體問題。沒有難堪的意外，正正就是我們存在的原因。

500.000 euros 新樓的全年總成本

以下是一個標準 500.000 euros 新建公寓的全年持有成本，假設業主並非西班牙居民，而且一年只在部分時間使用。

• 3.000 euros- 社區管理費（度假村式屋苑）
• 900 euros - IBI 市政地產稅
• 418 euros - IRNR 非居民稅（EU 業主；非 EU 約為 528）
• 150 euros - 垃圾稅
• 1.500 euros - 水電煤等公共服務費用（部分年份使用）
• 400 euros - 家居保險
• 小計：每年約 6.370 euros（約每月 530）
• 可選的持匙人或物業管理人：每年約 1.200 euros
• 連管理在內總計：每年約 7.570 euros（約每月 630）

如果屋苑較簡單、管理費較低，再加上使用量不高，總成本可以降至低於 每年 5.000 euros。作為經驗法則，預留 每年相當於住宅價值的 1% 至 1,5% 作持有成本預算，另外再留一點作一次性維修。以 500.000 euros 計，即是 5.000 至 7.500 euros，與上面的明細相符。

注意： 以上是以公寓為例。帶私人泳池和花園的別墅成本會更高，主要因為泳池保養、園藝，以及更高的水電使用量。

以及當你出售時

出售時，除了地產代理和律師費之外，還有兩項稅項適用：

• 資本增值稅（CGT），按利潤計算： EU/EEA 賣家為 19%，非 EU 賣家為 24%。你是按增值部分課稅，而不是按整個售價課稅。
• Plusvalía municipal： 這是地方市政府就你持有期間地籍土地價值上升所徵收的稅。計算方式取決於你持有住宅多久，通常由你的律師計算。

你可以用可扣減成本來降低增值額（從而減少 CGT），所以每一張單據都要保留：

• 你支付的樓價，加上購買時的稅項和費用（IVA 或 ITP、公證、登記、律師費）。
• 有正式單據的資本性改善工程 - 例如新廚房、冷氣系統、加建泳池。
• 出售成本 - 代理佣金、律師費、能源證書，以及你已支付的 plusvalía。

額外貼士： 如果你是非居民賣家，買方會扣起樓價的 3% 並支付給稅務局，作為你 CGT 的預扣稅。如果你實際應付的 CGT 較低，你可以透過 Modelo 210 申請退回差額。由第一天開始就保留好改善工程單據——到最後它們可以變成退回來的現金。我們在非居民物業稅指南中，已完整講解出售稅項。

公寓 vs 別墅：快速比較

很多買家都會問，別墅的持有成本是否高很多。簡短答案是會，主要因為泳池和花園。

標準新建公寓

• 管理費：約 3.000 euros
• 泳池和花園：已包含在管理費內
• 公共服務費用：約 1.500 euros
• 稅項、垃圾費及保險：約 1.870 euros
• 總計：每年約 6.400 euros

附私人泳池和花園的別墅

• 管理費（如位於 urbanisation 內）：500 至 1.500 euros
• 泳池保養：600 至 1.400 euros
• 園藝：1.000 至 3.000 euros
• 公共服務費用：2.500 至 4.000 euros
• 稅項和保險：1.500 至 3.000 euros
• 總計：每年約 8.000 至 12.000 euros

所以，別墅的持有成本幾乎可以是公寓的兩倍。如果你很重視低持有成本，那麼位於管理良好新屋苑內的公寓通常會是較容易的選擇。

總結

在 Costa del Sol 擁有一個標準 500.000 euros 新建公寓，每年持有成本大約為 5.000 至 7.500 euros，即每月約 450 至 625 euros。最大項目是管理費和公共服務費用，而 IBI 和 IRNR 是主要年度稅項，出售時則有 CGT 和 plusvalía。別墅成本更高，主要因為泳池和花園。由一開始就把這些成本規劃好，留意 derrama，你在西班牙的家就會一直是樂事，而不是負擔。

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