Често задавани въпроси

Тази страница отговаря на въпросите, които международните купувачи наистина задават за покупката на ново строителство на Costa del Sol, включително и на неудобните. Кратки, честни отговори, без жаргон и без увъртане. Ако вашият въпрос не е тук, просто ни пишете.

Как работим

Наистина ли услугата ви е безплатна, или има уловка?0Наистина е безплатна за вас. Инвеститорът плаща нашата комисиона и тя вече е включена в неговата фиксирана ценова листа. Така че плащате една и съща цена, независимо дали минавате през нас или отивате директно, и няма уловка или скрита такса за вас.

Ако инвеститорът ви плаща, на чия страна всъщност сте?0Справедлив въпрос, а честният отговор е: на ваша. Нашата комисиона е една и съща, независимо дали купувате или не, и не променя цената, която плащате, така че не гоним някаква конкретна продажба. Не сме обвързани с нито един-единствен инвеститор, вашият собствен независим адвокат (който не ни плаща нищо) прави правните проверки, а ние се справяме добре само когато вие сте истински доволни. Затова ще ви кажем да се откажете от неподходящия дом.

Тогава защо да използвам вас, вместо да отида направо при инвеститора?0Защото цената е една и съща и в двата случая, така че като отидете директно не спестявате нищо, а с нас цялата работа се поема безплатно. Търсим в целия пазар и подбираме правилните имоти, организираме огледите ви на място или онлайн, даваме ви един честен консултант, проверяваме инвеститора и ви помагаме да осигурите правилния имот при най-добрите условия. Насочваме ви към независим адвокат, който не ни плаща нищо, както и към доверен ипотечен брокер и валутен брокер, и ви насочваме по въпросите на пребиваването. След като купите, помагаме с огледа за дефекти, свързваме ви с интериорни дизайнери, а чрез нашата собствена компания управляваме отдаването под наем и се грижим за имота, докато ви няма. Ако отидете директно, не получавате нищо от това и пак плащате същата цена.

Как да знам, че не просто пробутвате това, което ви плаща най-много?0Имаме достъп до целия пазар, така че нямаме причина да фаворизираме един проект. Посочваме и негативите, отклоняваме ви от инвеститори, които не оценяваме високо, и го даваме писмено. Ако един агент винаги хвали всичко, бъдете внимателни.

Как да знам, че сте легитимни и че това не е измама?0Вие никога не ни плащате нищо, вашият собствен независим адвокат проверява всичко юридически, а парите се движат само по правилни и проследими канали. Ако някога получите съобщение за „променени банкови данни“, спрете и първо се обадете на нас или на адвоката си.

Мога ли да купя и безопасен ли е сега моментът

Могат ли чужденци все още да купуват имот в Spain?0Да. И граждани на EU, и граждани извън EU могат да купуват свободно, без ограничения. Основно ви трябват NIE (идентификационен номер на чужденец), испанска банкова сметка и адвокат.

Наистина ли Spain ще наложи 100% данък на купувачи извън EU?0Това попадна в заглавията, така че ето честния статус: това е предложение, не закон. То е блокирало в парламента и на практика нищо не се е променило, а предложението в сегашния му вид така или иначе би изключило покупките на ново строителство и на зелено. Винаги ще ви казваме честно каква е текущата ситуация, но към момента чуждестранните купувачи остават добре дошли.

Трябва ли да живея в Spain или да съм резидент, за да притежавам жилище?0Не. Можете да притежавате жилище в Spain като нерезидент и просто да го използвате като ваканционен или втори дом. Собствеността е напълно отделна от пребиваването.

Трябва ли да бъда в Spain, за да купя?0Не. Цялата покупка може да се извърши дистанционно. Вашият адвокат може да финализира от ваше име с пълномощно, а много купувачи първо правят онлайн оглед.

Пари, разходи и ипотеки

Какви допълнителни разходи има върху цената?0При ново строителство предвидете около 12% до 14% отгоре. Това са 10% IVA, около 1,2% AJD (гербов налог), нотариални и регистърни такси от приблизително 1% до 2%, и адвокат около 1% с включен VAT.

Мога ли да получа ипотека като нерезидент?0Обикновено да, типично 60% до 70% от цената, по-малко ако печелите в валута, към която банките са предпазливи, като Czech crown. При ново строителство ипотеката се урежда близо до завършването, но можете да получите предварително одобрение рано. Свързваме ви с доверен брокер.

Как да прехвърля парите си, без да загубя хиляди?0Използвайте валутен брокер, а не вашата обикновена банка. Банките крият марж от 1,5% до 3% в курса, докато при брокер той е по-близо до 0,4% до 1,0%, а форварден договор може да заключи днешния курс за бъдещи плащания на етапи.

Правната страна и рисковете

Имам ли нужда от испански адвокат, или мога да използвам свой от родината?0Имате нужда от независим испански адвокат, който познава испанското право. Можете да доведете адвокат от родината си, който да работи заедно с него, но на практика това обикновено добавя малко полза и забавя нещата. Препоръчваме независим адвокат, който не ни плаща никаква комисиона, и сте свободни да използвате свой.

Как са защитени парите ми, когато купувам на зелено?0По закон всяко плащане преди завършването е покрито от банкова гаранция (Ley 57/1968, подсилена от Ley 20/2015). Ако инвеститорът се провали или пропусне договорния срок за завършване, получавате парите си обратно, 100% плюс лихва.

Какво става, ако инвеститорът фалира или се забави?0Плащанията ви са защитени от тази банкова гаранция, така че ги възстановявате. Забавеното предаване е често срещано тук и обикновено се дължи на неща извън контрола на инвеститора, така че предвидете буфер от няколко месеца. Едно забавяне ви струва време, не парите ви.

Мога ли да наследя скрити дългове с имота?0В Spain дълговете могат да следват имота, а не човека. Точно затова адвокатът проверява Имотния регистър и сметките на етажната собственост, преди да платите, за да не поемете чужд дълг.

А какво да кажем за незаконни или нелицензирани строежи?a0Вашият адвокат проверява всеки лиценз, включително Разрешението за първо обитаване при ново строителство, за да не се окажете с дом, в който не можете законно да живеете или да препродадете. Освен това още от самото начало ви насочваме далеч от проблемни проекти.

Трябва ли да се притеснявам от самонастанили се (okupas)?a0Честно казано, не, не и в затворен комплекс ново строителство. Самонастаняването е проблем при изоставени, селски или изолирани имоти, а не при модерни комплекси със съседи и охрана. Алармената система го прави на практика невъзможно, а нашето управление на имота го държи под редовно наблюдение, докато ви няма. В целия ни опит нито веднъж не сме виждали това да се случи на клиент, така че това е много по-скоро страх, отколкото реален риск.

Пребиваване и данъци

Дава ли ми покупката на имот право на пребиваване?a0Не, а Golden Visa беше отменена на 3 April 2025. Гражданите на EU просто се регистрират като пребиваващи. Гражданите извън EU се нуждаят от виза, като например Non-Lucrative или Digital Nomad Visa, и в противен случай са ограничени до 90 дни в рамките на всеки 180.

Ще стана ли неволно данъчен резидент на Испания?a0Ставате данъчен резидент, ако прекарвате повече от 183 дни годишно в Spain или ако Spain стане вашият основен център на икономически интереси. Данъчният резидент се облага върху доходите си от цял свят, а данъците в Spain не са ниски, така че не искате това, освен ако наистина не възнамерявате да живеете тук.

Какви данъци плащат нерезидентите собственици всяка година?a0Основните са IBI (местен данък върху имота) и IRNR (малък данък за нерезиденти върху жилището, деклариран с Modelo 210), плюс таксите към етажната собственост. Данъчният екип на вашия адвокат може да се погрижи за подаванията вместо вас.

Продажба по-късно, изтегляне на парите ви и наследяване

Ще мога ли лесно да продам отново?a0В първокласните райони на Costa del Sol, да. Търсенето е силно и в момента изпреварва предлагането, така че добре подбраните домове остават ликвидни. Никой не може да обещае, че цените само ще растат, затова ви насочваме към райони с реално и трайно търсене.

Какъв данък плащам, когато продавам?a0Данъкът върху капиталовата печалба за нерезиденти е 19% върху нетната печалба, а не върху цялата цена. Купувачът също така удържа 3% от цената за данъчната служба като авансово плащане, а ако реалният ви данък е по-нисък, си възстановявате разликата чрез Modelo 210.

Мога ли след това да си изтегля парите обратно от Spain?a0Да. Няма ограничение да преведете парите си обратно у дома. За превода използвате валутен брокер, а вашият адвокат ви възстановява всяко надплатено задържане от 3%.

Какво се случва с имота, когато почина?a0Той преминава към вашите наследници, които уреждат испанския данък наследство. Добрата новина е, че в Andalucia близкото семейство (съпруг/съпруга, деца, родители) получава почти пълно облекчение, около 99% намаление, така че за повечето семейства сумата е малка. Силно препоръчваме да направите испанско завещание, което вашият адвокат може да уреди, за да бъде по-лесно за семейството ви.

Добра идея ли е всъщност

Costa del Sol добра инвестиция ли е, или е балон?a0Настоящата картина е силна: търсенето изпреварва предлагането, новото строителство е оскъдно, а цените растат. Няма да се преструваме, че цените могат само да вървят нагоре, но на правилното място фундаментите са наистина стабилни. Честното правило е, че локацията и цената имат много по-голямо значение от общите пазарни заглавия.

Ще надплатя ли, защото съм чужденец?a0Не и с нас. Тъй като сме независими, цената е същата като при директна покупка, а ние сравняваме всеки дом с подобни наблизо, така че да не плащате надценка за чужденци.

Може ли отдаването под наем да покрие разходите ми?a0Често, да. Брутната доходност от наеми по крайбрежието обикновено е около 5% до 10%, а много собственици покриват разходите по притежанието, като отдават имота през лятото. Нашата собствена компания управлява цялото отдаване под наем вместо вас.

Практически въпроси и след покупката

Кои райони покривате?a0Цялата Costa del Sol, от Malaga на изток чак до Sotogrande на запад, включително Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola и други.

Какви езици говорите?a0English, Czech и Polish засега, а с разрастването си добавяме още консултанти.

Можете ли да помогнете и след като купя?a0Да. Помагаме ви с огледа и проверката на дома преди да подпишете, свързваме ви с интериорни дизайнери и чрез нашата собствена компания управляваме отдаването под наем и се грижим за имота, докато ви няма. Вашият адвокат също така урежда комуналните услуги и застраховката ви.

Ами ако намеря имот някъде другаде?a0Изпратете ни го, преди да направите каквото и да било. Ще ви дадем честното си мнение и обикновено можем да ви представляваме и по него. Само не се свързвайте първо директно с предприемача, защото ако сами се регистрирате при него, след това нито един независим консултант не може да ви представлява.

Заключение

Все още имате въпрос, дори и неудобен? Точно затова сме тук. Пишете на вашия консултант в Spain Developments по всяко време, дори ако тепърва започвате да мислите за покупка.