Техническа инспекция за дефекти при ново строителство в Испания

На път сте да получите ключовете за чисто нов дом на Costa del Sol. Преди да подпишете приемането и да платите окончателния остатък, ви е необходима инспекция за дефекти. Това ръководство обяснява какво представлява тя, какво да проверите и защо защитава парите ви. Написано е за чуждестранни купувачи на новопостроени имоти.

Кратко обобщение

• Инспекцията за дефекти проверява завършен новопостроен имот, преди да го приемете.
• Първо проверете правните документи, особено Licencia de Primera Ocupación.
• Опишете всеки дефект писмено и го отстранете преди финализиране на сделката.

Какво е инспекция за дефекти?

Инспекцията за дефекти е внимателна проверка на завършен новопостроен имот. Търсите дефекти: пукнатини, течове, лошо изпълнение и системи, които не работят. Изброявате всеки проблем (всеки от тях е „дефект“) и искате от инвеститора да ги отстрани.

Защо проверката за дефекти е важна в Spain

Съвременното строителство е сложно. Дори добрите инвеститори оставят малки дефекти. Експертите казват, че последните 5% от строежа носят по-голямата част от скрития риск. Именно за тези последни 5% служи проверката за дефекти.

Costa del Sol също има свои специфични предизвикателства. Обилните сезонни дъждове изпитват покривите и отводняването. Плоските покриви са често срещани, така че хидроизолацията трябва да е направена правилно. Силното слънце и соленият крайбрежен въздух влияят тежко на покритията. Дом, който изглежда перфектен в слънчев ден за оглед, може да крие проблеми, които се появяват едва по-късно.

Ако пропуснете проверката за дефекти, рискувате месеци стрес, след като се нанесете: да преследвате инвеститор, който вече е получил плащането си, да плащате сами за ремонти или да живеете с дефекти, които никога не се отстраняват.

Правните документи, които първо да проверите

В Spain един новопостроен имот не е истински завършен, докато документите не са изрядни. Физическото строителство е само половината от историята. Никога не подписвайте приемането, без да потвърдите, че тези документи съществуват.

• Certificado Final de Obra (CFO). Архитектът и техническият архитект (aparejador) подписват това, за да удостоверят, че строителните работи съответстват на одобрения проект. Това поставя началото на гаранционния и лицензионния процес.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Разрешението за първо обитаване от общината (ayuntamiento). Без него не можете законно да живеете в дома или да прехвърлите водата и електричеството на свое име. Това е най-важният документ.
• Boletines (сертификати за инсталации). Официални подпечатани сертификати за електрическата, водната, газовата и телекомуникационната системи.
• Гаранции и ръководства. Гаранции за уреди, климатизация и оборудване на басейна, плюс Libro del Edificio (Книга на сградата, която определя поддръжката).

Предупреждение: не финализирайте сделката без LPO. Някои купувачи биват притискани да финализират сделката, преди LPO да бъде издадено. Не го правете. Без LPO може да не успеете да свържете комуналните услуги или дори да живеете там законно. Вашият адвокат трябва да потвърди, че то е налично.

Пълният контролен списък за дефекти

Минете през дома стая по стая, на дневна светлина и с включени лампи. Носете този списък. Снимайте всеки дефект.

Извън дома

• Фасада и покрив. Търсете пукнатини, неравна мазилка и липсващи керемиди. Проверете дали улуците и водосточните тръби са монтирани и чисти от строителни отпадъци.
• Хидроизолация и отводняване. Проверете терасите, покрива и всеки сутерен. При обилните дъждове на Costa del Sol правилното отводняване и защитата от влага са от съществено значение.
• Басейн и градина. Тествайте оборудването на басейна. Проверете дали плочките на басейна са здрави и дали автоматичната поливна система работи.
• Порти и стени. Тествайте автоматичните порти и домофоните. Проверете дали оградните стени съответстват на договорената височина и завършек.

Механични и електрически системи

• Климатизация и отопление. Тествайте климатичната система както на топло, така и на студено. Ако има аеротермално подово отопление, проверете дали всяка зона достига температура и дали колекторът е надписан.
• ВиК. Пуснете всеки кран и душ. Пуснете водата във всяка тоалетна. Проверете налягането на водата, погледнете под мивките за течове и проверете дали топлата вода стига бързо до най-отдалечената баня.
• Електричество и умен дом. Тествайте всеки контакт и ключ за осветление. Ако домът има smart (domotics) система, проверете дали работи и поискайте да ви покажат как се използва.

Вътре в дома

• Подове и плочки. Почукайте леко по плочките. Кух звук означава лошо закрепване. Проверете дали фугите са чисти и равни и няма отчупени плочки.
• Стени и тавани. На естествена и изкуствена светлина търсете неравна мазилка, капки боя и косъмни пукнатини.
• Врати и прозорци. Отворете и затворете всеки един. Проверете ключалките, уплътненията и дали няма драскотини по стъклото или рамките.
• Кухня и гардероби. Проверете дали вградените модули са подравнени, дали пантите с плавно затваряне работят и дали повърхностите са без повреди.

Кой трябва да направи инспекцията?

Можете сами да направите основна проверка за дефекти с този списък. Но професионалистът открива много повече. Те знаят какво изискват испанските строителни стандарти и къде се крият дефектите.

Вашите възможности:

• Специализирана компания за оглед на дефекти или технически инспектор. Те изготвят подробен доклад, който да предадете на предприемача. Най-добрият вариант за повечето купувачи.
• Ръководител на проекта. При по-големи или луксозни строежи те управляват предаването, списъка с дефекти и отстраняването им.
• Вие самите, с този контролен списък. По-добре от нищо, но може да пропуснете технически проблеми.

Допълнителен съвет: Насрочете инспекцията преди да дадете окончателно одобрение, никога след това. Предприемачът има всички основания да отстрани дефектите, докато все още се нуждае от последното ви плащане. След като платите и подпишете, този лост за въздействие изчезва.

Какво се случва след инспекцията

Огледът за дефекти не е просто съставяне на списък. Става дума за отстраняване на проблемите. Ето какъв е процесът.

1. Съставете списъка с дефекти. Запишете всеки дефект, със снимки и местоположение.
2. Изпратете го на предприемача писмено. Запазете копие с дата. Писменият запис е важен, ако по-късно възникне спор.
3. Уговорете краен срок. Определете ясна дата за отстраняване на дефектите, преди завършването.
4. Направете повторен оглед. Проверете дали работата наистина е извършена и е извършена качествено. Не приемайте думата им за чиста монета.
5. След това финализирайте. Подпишете нотариалния акт и платете окончателния остатък само когато сте доволни или когато ясен писмен план обхваща всички останали точки.

Не подписвайте документите за приемане на дефектите, докато домът не бъде проверен правилно и независимо. След като подпишете, става много по-трудно да се предприемат действия.

Оглед за дефекти, когато живеете в чужбина

Повечето купувачи на ново строителство на Costa del Sol живеят в друга държава. Може да не сте в Испания при предаването. Това е напълно приемливо, стига да го планирате.

Можете да изпратите вместо себе си професионален инспектор за дефекти или ръководител на проект. Вашият независим адвокат може да потвърди, че LPO и другите документи са изрядни преди финализирането. Ако не можете да присъствате при нотариуса, подписвате пълномощно (poder notarial - правен документ, който позволява на адвоката ви да действа от ваше име), така че адвокатът ви подписва нотариалния акт вместо вас. Не е нужно да присъствате лично, за да бъдете защитени.

Точно тук правилният екип прави разликата. В Spain Developments помагаме за организирането на независим оглед за дефекти и работим с независими испански адвокати, никога с адвоката на предприемача, които потвърждават лицензите и документите преди да платите. Като агент на купувача, заплащан от предприемача, нашата роля е да се уверим, че завършеният дом отговаря на това, което ви е било обещано, дори когато купувате от чужбина.

Преди да дадете окончателно одобрение: контролен списък за дефекти

• Потвърдено е, че First Occupation Licence (LPO) е издадена.
• Получени са CFO, boletines, гаранции и Libro del Edificio.
• Изготвен е пълен списък с дефекти със снимки, отвътре и отвън.
• Списъкът с дефекти е изпратен писмено на предприемача, с краен срок.
• Поправките са повторно проверени преди да платите окончателния остатък.

Най-важното

Огледът за дефекти е последният и най-добрият ви шанс да се уверите, че новото строителство е изрядно, преди да платите за него. Първо проверете документите, особено First Occupation Licence. След това проверете сградата, отвътре и отвън, и опишете всеки дефект писмено преди финализирането.

Използвайте професионалист, поставете на предприемача ясен краен срок и давайте окончателно одобрение само когато сте удовлетворени. Ако купувате новостроящ се имот на Costa del Sol, Spain Developments може да организира независима инспекция и независим адвокат, така че домът, който получавате, да е домът, за който сте платили.