Hipotekarno posredovanje za nerezidente koji kupuju nekretninu u Španiji

Ova stranica je za međunarodne kupce koji žele špansku hipoteku za novogradnju na Costa del Solu. Saznat ćete koliko možete posuditi, kako to funkcioniše kod novogradnje i koji su troškovi koji su se tiho promijenili u vašu korist. Iskreni odgovori, jednostavnim jezikom.

Kratki sažetak:0Većina nerezidenata može posuditi oko 60% do 70% cijene, pa vam treba 30% do 40% u gotovini plus troškovi kupovine. Važna je valuta u kojoj zarađujete: poljski kupci obično dobiju hipoteku bez mnogo problema, dok je prihod u češkim krunama teži i može biti ograničen na oko 50%. Kod novogradnje hipoteku ugovarate blizu završetka, ne godinama unaprijed, ali rano možete dobiti prethodno odobrenje. Dobra vijest koju mnogi kupci propuste: od 2019. banka plaća većinu vlastitih troškova uspostave hipoteke. Povezujemo vas s hipotekarnim brokerom kojem vjerujemo da sve to vodi.

Koliko možete posuditi

Kao nerezidentu, banke obično pozajmljuju do 60% do 70% cijene, zavisno od toga šta je niže u odnosu na njihovu procjenu. Ostatak dolazi iz vaše ušteđevine, plus troškovi kupovine povrh toga.

Iznos zavisi od vašeg profila, nekretnine i valute u kojoj zarađujete. Ne radi se samo o tome da li zarađujete u eurima. Španske banke prihvataju većinu valuta, ali imaju listu onih prema kojima su oprezne, a češka kruna je na toj listi.

• Poljski kupci0obično dobiju standardnih 60% do 70%, iako zlot nije euro.
• Prihod u češkim krunama je najteži.0Kruna je jedna od valuta koje španske banke ne vole, pa maksimum koji pozajmljuju može biti oko 50%.
• Kupci iz UK-a0i dalje ispunjavaju uslove nakon Brexita. Kriteriji su jednostavno malo strožiji.

Evo jednostavnog primjera. Kod novogradnje od 500.000 euros, hipoteka od 70% iznosi 350.000 euros, pa vam treba 150.000 euros vlastitih sredstava, plus troškovi kupovine od oko 12% do 14%. Ako zarađujete u valuti prema kojoj su banke oprezne, kao što je češka kruna, i ograničenje je 50%, kredit iznosi 250.000 euros, pa bi vam trebalo 250.000 euros u gotovini.

Kamatne stope i rokovi

Većina nerezidenata bira fiksnu kamatnu stopu, zbog sigurnosti iste mjesečne rate. Tokom 2025. i ulaskom u 2026, fiksne stope za nerezidente kretale su se otprilike od 3% za jake profile do oko 5%, zavisno od banke i vaših finansija.

• Fiksna kamatna stopa.0Rata ostaje ista tokom cijelog roka. Popularno među stranim kupcima koji žele predvidiv budžet.
• Varijabilna kamatna stopa.0Vezana je za Euribor (osnovnu kreditnu stopu eurozone), pa rata može rasti ili padati. Manje nerezidenata je bira.
• Rok i dob.0Rokovi su često ograničeni na oko 20 godina, uz dobne granice, pa se kredit obično otplati do otprilike 70. do 75. godine života.

Španske banke aktivne s nerezidentima uključuju Santander, BBVA i CaixaBank. Svaka ima svoj apetit, i to se s vremenom mijenja, a upravo tu vam dobar broker štedi nagađanje.

Kako funkcioniše hipoteka kod novogradnje

Vremenski raspored kod novogradnje razlikuje se od preprodaje, i to iznenadi mnogo kupaca.

• Hipoteku ugovarate blizu završetka, ne godinama unaprijed.0Tokom gradnje uplatama po fazama plaćate iz vlastitih sredstava. Sama hipoteka se uspostavlja blizu završetka, obično počevši oko dva mjeseca prije vlasničkog akta.
• Razlog je procjena.0Procjena banke (the0tasación) važi samo oko šest mjeseci, pa se mora uraditi pred kraj. Ovu naknadu za procjenu plaćate vi, i to je jedan od rijetkih troškova hipoteke koji padaju na vas.
• I dalje možete planirati rano.0Broker unaprijed pregleda vaš profil i daje vam prethodno odobrenje, iskrenu procjenu hoćete li dobiti hipoteku i otprilike koliko, prije nego se na bilo šta obavežete.
• Banka odobrava kredit na osnovu svoje procjene.a0Odobrava procenat od niže vrijednosti između cijene i svoje procjene. Kod novogradnje procjena se obično poklapa s cijenom koju ste dogovorili, ali to nije zagarantovano, pa dobar broker rano provjeri vjerovatan iznos. Tako nema iznenađenja pred samo završetak kupovine.

Upozorenje:a0Prethodno odobrenje nije konačna garancija. Banka ponovo provjerava vašu situaciju pred završetak kupovine, zato održavajte finansije stabilnim u međuvremenu. Preuzimanje novog duga ili promjena posla između prethodnog odobrenja i vlasničkog lista može promijeniti ponudu.

Prijatno iznenađenje: banka plaća većinu troškova hipoteke

Evo nečega što malo kupaca zna. Od španskog zakona o hipotekama iz 2019. (Ley 5/2019), banka, a ne vi, plaća većinu troškova uspostavljanja same hipoteke.

• Banka plaćaa0AJDa0(porez na ovjeru hipotekarnog akta), kao i troškove notara, zemljišne knjige i gestoríe za hipoteku.
• Vi uglavnom plaćatea0procjenu nekretnine, što je obično nekoliko stotina eura.

Jednu stvar držite odvojeno u glavi. Ovo se odnosi na hipoteku. Kupovina novogradnje i dalje znači 10% IVA plus oko 1,2% AJD na samu kupovinu, što svaki kupac plaća bez obzira koristi li hipoteku ili ne. Ali vlastiti troškovi uspostavljanja hipoteke sada su uglavnom na banci, što je stvarna ušteda.

Dokumentacija i koliko to traje

Španske banke žele potpunu sliku vaših finansija iz matične zemlje, zato je ovo dio koji treba početi rano.

• Vaše poreske prijave iz matične zemlje za posljednje dvije ili tri godine, plus nedavne platne liste ili poslovni izvještaji firme.
• Izvodi iz banke, kreditni izvještaj i vaša0NIEa0(broj identifikacije stranca), koji vam treba prije završetka kupovine.
• Zvanični prevodi ključnih dokumenata na španski, a ponekad ia0Hague Apostille, međunarodni pečat koji dokazuje da je dokument autentičan u inostranstvu.

Od potpune prijave, odobrenje obično traje 4 do 8 sedmica. Nedostajući ili neprevedeni dokumenti glavni su uzrok kašnjenja.

Kako pomažemo

Mi ne pozajmljujemo novac i nismo banka. Povezujemo vas s brokerom za hipoteke kojem vjerujemo, koji svakodnevno ugovara španske kredite za strane kupce i zna koje banke odgovaraju vašoj nacionalnosti i prihodima.

Da budemo potpuno jasni oko troška: broker je nezavisni stručnjak treće strane, pa ima svoju naknadu, obično oko 0,5% do 1% iznosa kredita plus VAT, odvojeno od naše usluge kupovine, koja za vas ostaje besplatna. Dobar broker tu naknadu vrati tako što vam osigura bolje uslove i spriječi da gubite sedmice na banku koja ionako nikada ne bi rekla da.

Dodatni savjet:a0Svaka nekretnina na našoj web stranici ima ugrađen kalkulator hipoteke i kalkulator troškova. Prije nego što uopšte razgovarate s bilo kim, možete procijeniti svoju mjesečnu uplatu i ukupne troškove u nekoliko klikova, tako da vam je budžet jasan od samog početka.

Zato što je Spain Developments nezavisan, također ćemo vam iskreno reći kada hipoteka nema smisla za vas. Ako su brojke tijesne, reći ćemo to. Ostajete uz jednog pouzdanog savjetnika koji usklađuje vaše finansije prije nego što se zaljubite u dom koji još ne možete finansirati.

Zaključak

Španska hipoteka kao nerezident je sasvim moguća, samo je drugačija nego kod kuće. Obično možete posuditi 60% do 70%, manje ako zarađujete u valuti prema kojoj su banke oprezne, poput češke krune. Kod novogradnje to ugovarate pred završetak, uz ranu pretkvalifikaciju kako biste znali svoj budžet. A od 2019. banka pokriva većinu vlastitih troškova hipoteke. Kada budete spremni, javite se svom savjetniku u Spain Developments i upoznat ćemo vas s našim provjerenim brokerom, bez naknade za kupca za našu pomoć.