Osiguravanje vaše jedinice i uslova kod novogradnje na Costa del Sol

Ova stranica je za kupce koji žele razumjeti kako se jedinice u novogradnji zaista prodaju: o čemu se može pregovarati, kako funkcionišu rezervacije i plaćanja, i kako je vaš novac zaštićen. Iskrena je i detaljna, bez lažnih obećanja.

Kratki sažetak:nbsp;Kod novogradnje, cijena je uglavnom fiksna, tako da se ovdje ne radi o pregovaranju da se cijena snizi. Radi se o tome da dobijete pravu jedinicu u pravo vrijeme i da tačno znate kako proces funkcioniše. Investitori puštaju jedinice u prodaju u serijama, i često zadržavaju najbolje za kasnije, pa pratimo projekte koji vam se sviđaju i javljamo vam onog trenutka kada se pojavi dobra jedinica. Također smo iskreni o stvarima koje iznenade kupce: obično plaćate prije nego što potpišete, ugovor se rijetko mijenja, a projekti često kasne. Ništa od toga nije problem kada to unaprijed znate, a vaš novac je zakonom zaštićen cijelim putem.

Iskrena istina o cijeni

Budimo iskreni od samog početka, jer je upravo ta iskrenost cijela poenta. Kod novogradnje na Costa del Sol, cijena je uglavnom fiksna. Investitori određuju fiksni cjenovnik i on se ne mijenja mnogo. Jaki projekti se brzo prodaju, a izvođač koji ima listu čekanja nema razloga da spušta cijenu.

Zato se nećemo pretvarati da vam možemo ispregovarati veliki popust. Mnogi agenti daju dojam da se o cijenama može slobodno pregovarati, a onda ne isporuče ništa, pa se kupac osjeća razočarano. Mi vam radije kažemo istinu. Prava vrijednost nije u sniženju cijene, nego u odabiru prave jedinice u pravom trenutku, i tu počinjemo raditi za vas.

Upozorenje:nbsp;Budite oprezni s bilo kojim agentom koji obećava veliki popust na novogradnju prije nego što uopće poznaje projekat. Kod jakih projekata na Costa del Sol, taj popust obično ne postoji. Takvo obećanje je često samo mamac da privuče vašu pažnju.

Kako se jedinice zaista puštaju u prodaju i zašto vam trebamo da pratimo

Evo nešto što vam većina agenata neće reći. Zato što je potražnja tako velika, investitori puštaju svoje jedinice u prodaju u serijama, kojim god redoslijedom žele. Najbolja jedinica se često ne pušta na početku.

Šta to znači za vas:

• Rano može značiti bolju cijenu.nbsp;Kupovina pri lansiranju, prije nego što stigne građevinska dozvola i prije prvog povećanja cijene, obično vam donosi najnižu cijenu. To je odlično ako vam je najvažnija buduća vrijednost.
• Najbolji dom može doći kasnije.nbsp;Ako ste krajnji korisnik kojem je važniji pravi dom nego rast vrijednosti, bolja jedinica može biti puštena mjesecima kasnije, čak i u projektu koji je lansiran prije godinu dana. Dobre jedinice nisu sve nestale, ni blizu, na ovom tržištu.
• Neki investitori prvo puštaju najlošije jedinice.nbsp;Ne svaki investitor, ali neki to rade. Slabije jedinice izbace rano da ih očiste, najbolje zadrže, i prate kako tržište reaguje. To ćete rijetko čuti od prodavca.

Upravo zato je važno da mi pratimo. Stalno imamo kupce oko istih projekata, pa kada se cjenovnik ažurira, među prvima smo koji to saznaju. Recite nam koji vam se projekti sviđaju, i mi ćemo ih pratiti za vas. Onog trenutka kada se pojavi jedinica koja vam odgovara, obavijestit ćemo vas.

Upozorenje:nbsp;Neki investitori nisu potpuno otvoreni po pitanju onoga što je prodano. Jedinica može biti označena kao sold kada je zapravo samo zadržana, a onda se kasnije ponovo pojavi na tržištu. Pomažemo vam da vidite dalje od toga i iskreno vam kažemo kada je dom koji volite, kao određeni penthouse, zadržan umjesto da je zaista nestao.

Jedinice se vraćaju, zato nemojte odustati od projekta

Ako propustite jedinicu, nemojte otpisati cijeli projekat. Jedinice se vraćaju na tržište češće nego što biste pomislili.

• Postoji razmak prije ugovora.nbsp;Nakon rezervacije može proći vrijeme prije nego što se privatni kupoprodajni ugovor (thenbsp;contrato privado de compraventa, ili PPC) potpiše, jer PPC zahtijeva građevinsku dozvolu. Kod tek lansiranog projekta često još nema dozvole, a čekanje može trajati šest mjeseci ili više. To je normalno i standardno.
• Kupci se predomisle.nbsp;Neki odustanu u fazi PPC-a. Gube svoj depozit i jedinica se vraća na tržište.
• Hipoteke propadnu.nbsp;Čak i pred sam kraj projekta, kupac može ne uspjeti dobiti hipoteku, pa investitor mora ponovo prodati jedinicu.

Zato projekat koji danas izgleda popunjen možda već sljedećeg mjeseca ima pravu jedinicu za vas. Mi pratimo i brzo reagujemo kada se neka vrati.

Kako rezervacije i depoziti zaista funkcionišu

Da biste zadržali jedinicu, plaćate rezervacijski depozit, a ostatak se plaća u fazama kako gradnja napreduje. Evo iskrenih detalja koje većina stranica preskoči.

• Može zadržati jedinicu dok je provjeravate.nbsp;Ponekad možete rezervisati da blokirate jedinicu na nekoliko dana ili sedmicu, detaljno je provjeriti, i ako se odlučite protiv nje, investitor vam vraća depozit. Mnogi su fleksibilni po tom pitanju, ali uvijek prvo potvrdite uslove.
• Iznos dosta varira.nbsp;Prva rezervacija je često manji iznos da se jedinica skine s tržišta. Kod veće kupovine, depozit može biti oko 1% do 3% cijene. Nakon toga, plaćanja su obično fazna: veća uplata oko privatnog kupoprodajnog ugovora, a zatim ostatak po završetku.
• Bez građevinske dozvole slijedi puni povrat.nbsp;Ako investitor nikada ne dobije građevinsku dozvolu, što je rijetko, dobijate svoj depozit nazad u punom iznosu. To zahtijeva španski zakon.

Obično plaćate prije nego što potpišete, i to je normalno

Ovo iznenadi mnoge kupce, pa želimo da budete spremni na to. Na Costa del Sol vrlo često šaljete novac investitoru prije nego što privatni kupoprodajni ugovor bude potpisan. Ugovor se zatim potpisuje nakon toga.

Ovo je ovdje potpuno standardno. Ne pokušavamo vas uznemiriti, samo želimo da to očekujete. Neki investitori će prvo potpisati ugovor, ali uobičajeni redoslijed je prvo novac, pa onda ugovor. Završni korak, vlasnički list (escritura), uvijek se potpisuje pred notarom (notario) kao dio utvrđenog zakonskog postupka. Ako unaprijed znate ovaj redoslijed, cijeli proces djeluje smireno umjesto stresno.

Ugovor: šta vaš advokat može, a šta ne može uraditi

Postavimo realna očekivanja u vezi s privatnim kupoprodajnim ugovorom. Većina investitora ga neće mijenjati. Ako projekat ima 100 jedinica i svaki kupac želi izmijeniti neku klauzulu, to je jednostavno nemoguće za upravljanje. Ugovor je standardan i uglavnom ga potpisujete takav kakav jeste.

Pa šta vaš advokat zapravo radi? Provjerava da je sve u ugovoru tačno, da su nekretnina i investitor pouzdani i da su vaše pravne zaštite na mjestu. U oko 90% slučajeva same klauzule se ne mogu mijenjati. S vremena na vrijeme, za nešto sitno, dobar advokat može prilagoditi neki detalj, i vidjeli smo da naš provjereni advokat to uradi, ali samo rijetko, i to obično nije potrebno.

Dobra vijest je da je u Španiji većina vaše zaštite propisana samim zakonom, a ne predmet pregovora u ugovoru. Zato vas i standardni ugovor i dalje štiti. To je i razlog zašto preporučujemo nezavisnog advokata koji nam ne plaća nikakvu proviziju za preporuku. Mnoge agencije vas usmjeravaju advokatu koji njima plaća povratnu proviziju. Mi to ne radimo. Slobodni ste koristiti svog advokata, a advokat uvijek postupa isključivo u vaše ime. Mi jednostavno preporučujemo našeg jer je koordinacija jednostavnija i cijeli proces je vama lakši.

Kako je vaš novac zaštićen: bankarska garancija

Ovo je zaštita koja je najvažnija, i to je zakon, a ne nešto o čemu moramo pregovarati.

Svaki euro koji platite prije završetka zaštićen je prema Zakonu 57/1968 (Ley 57/1968), dodatno učvršćenom Zakonom 20/2015 (Ley 20/2015). Evo kako to u praksi funkcioniše:

• Vaš novac ide na poseban račun. nbsp;Investitor mora držati uplate kupaca na namjenskom bankovnom računu i ne može dirati taj novac dok projekat ne bude završen.
• Banka stoji iza toga. nbsp;Sredstva su pokrivena bankarskom garancijom, pa su zaštićena čak i ako investitor upadne u probleme.
• Dobijate sve nazad ako nešto pođe po zlu. nbsp;Ako projekat ne bude isporučen, dobijate nazad 100% svog novca, plus kamatu. Ova zaštita pokriva i slučaj da razvoj bude završen sa zakašnjenjem.

Vaš advokat potvrđuje da je garancija važeća i na vaše ime prije nego što platite. Ta jedna provjera je jedna od najvažnijih u cijeloj kupovini.

Uvijek pretpostavite da će izgradnja kasniti

Nećemo vas lagati i reći da se projekti isporučuju na vrijeme, jer vrlo često nije tako. Trebali biste od početka planirati kao da će vaš kasniti.

Često to nije čak ni krivica investitora. Kašnjenje može doći zbog čekanja na općinu, dobijanja građevinske dozvole ili priključenja struje, stvari koje su izvan kontrole investitora. Ako vam je dom potreban do tačno određenog datuma, iz bilo kojeg razloga, ostavite rezervu od nekoliko mjeseci.

Dobra vijest se opet veže za bankarsku garanciju: kašnjenje u isporuci je jedna od stvari koje ona pokriva, pa vas kašnjenje obično košta vremena, a ne novca.

Prilagođavanje rasporeda i završnih obrada

Jedna stvarna prednost kupovine u fazi plana jeste to što često možete oblikovati dom prije nego što bude izgrađen, što nikada ne možete uraditi s gotovom preprodajnom nekretninom.

• Raspored. nbsp;U zavisnosti od faze izgradnje, možda ćete moći spojiti dvije spavaće sobe, otvoriti kuhinju ili pomjeriti zid dok je sve još samo na papiru.
• Završne obrade. nbsp;Podovi, kuhinjski elementi, kupaonske pločice i ormari često se mogu birati iz opcija investitora, tako da dom odgovara vašem ukusu od prvog dana.
• Praktične nadogradnje. nbsp;Klima-uređaj, podno grijanje ili dodatne utičnice mnogo je lakše dodati tokom gradnje nego poslije.

Ključ je u tajmingu. Što se ranije obavežete, to više možete promijeniti. Pomažemo vam da rano postavite prava pitanja, kako ne biste propustili priliku.

Dodatni savjet: nbsp;Pitajte o mogućnostima prilagođavanja prije nego što rezervišete, a ne poslije. Spisak onoga što možete promijeniti, i do kada, stvarni je dio ponude, a rano zaključavanje izbora završnih obrada daje vam dom izgrađen prema vama.

Zaključak

Osigurati jedinicu u novogradnji nije stvar spuštanja cijene pregovorima. Radi se o tajmingu, pravoj jedinici i procesu koji u potpunosti razumijete. Pratimo projekte koji vam se sviđaju i brzo reagujemo kada prava jedinica bude puštena u prodaju ili se ponovo pojavi. Iskreni smo o tome kako to zaista funkcioniše: obično plaćate prije nego što potpišete, ugovor je standardan, a završetak često kasni. A vaš novac je cijelim putem sigurno zaštićen bankarskom garancijom. Kada budete spremni, pošaljite poruku svom savjetniku u Spain Developments, i za kupca nema nikakve naknade ni za šta od toga.