Stvarni trošak kupovine nekretnine u Španiji (2026)

Ovaj vodič je za međunarodne kupce koji razmatraju novu nekretninu na Costa del Sol, bilo u fazi izgradnje ili gotovu novogradnju useljivu odmah. Dobit ćete stvarni ukupni trošak, a ne samo oglašenu cijenu. Prikazujemo svaki porez, svaku naknadu i tačan ukupan iznos za nekretninu od 500.000 eura.

Na prvi pogled:a0Oglašena cijena nikada nije cijena koju zaista platite. Na Costa del Sol, nova nekretnina košta oko 12-14% više zbog poreza i naknada, dok preprodaja (polovna nekretnina od privatnog vlasnika) iznosi oko 10-12%. Na novogradnji od 500.000 eura, to je otprilike dodatnih 60.000 do 70.000 eura, tako da je vaš stvarni ukupni trošak oko 565.000 eura. Ako kupujete u fazi izgradnje, plaćate i u ratama tokom gradnje, ne sve odjednom. Ako koristite hipotekarni kredit, potreban vam je depozit od 30-40% u gotovini.

Evo glavnih brojki za novu nekretninu od 500.000 eura, plaćenu gotovinom.

• 50.000 euraa0- IVA po stopi od 10%
• 6.000 euraa0- AJD taksa na isprave po stopi od 1,2%
• 6.050 euraa0- advokat 1% plus IVA
• ~565.000 euraa0- stvarni ukupni trošak

Taj jaz između oglašene cijene i stvarne cijene je strah broj jedan za većinu kupaca. U nastavku uklanjamo nagađanje. Sve brojke su za 2026, a svaki primjer stavlja novu nekretninu u prvi plan, jer je to ono što prodajemo na Costa del Sol.

Zašto oglašena cijena nije stvarna cijena

Kada vidite nekretninu za 500.000 eura, to je tek početak. U Španiji se na to dodaju porezi i naknade. To nije opcionalno. To je dio svake zakonite kupovine.

Dobra vijest: troškovi su uglavnom određeni zakonom i lako ih je predvidjeti. Kada ih jednom znate, nema neugodnih iznenađenja. Ukupan dodatni trošak zavisi od dvije stvari:

• Da li je nekretninaa0nova nekretninaa0(kupuje se od investitora, bilo u fazi izgradnje ili kao gotova novogradnja useljiva odmah) ilia0preprodajaa0(polovna nekretnina kupljena od privatnog vlasnika)?
• Plaćate li gotovinom ili koristite hipotekarni kredit?

Nova nekretnina košta nešto više poreza nego preprodaja, ali dolazi sa svježom gradnjom, 10-godišnjom garancijom na konstrukciju i modernim energetskim ocjenama. U nastavku prvo obrađujemo novu nekretninu, jer je to ono što prodajemo, a preprodaju prikazujemo kao alternativu radi poređenja.

Upozorenje:a0Mnogi kupci planiraju samo 5-7% za dodatne troškove. Stvarni broj je 12-14% za novu nekretninu. Ako planirate prenisko, možete ostati bez gotovine na dan završetka kupovine. Uvijek planirajte puni iznos.

Kako plaćate novu nekretninu

Nova nekretnina se ne plaća u jednom paušalnom iznosu. Raspored zavisi od toga kupujete li u fazi izgradnje (još se gradi) ili gotovu nekretninu useljivu odmah (završena i spremna za useljenje).

Kupovina u fazi izgradnje, u ratama tokom gradnje:

• Rezervacija:a0rezervacijski depozit od oko 6.000 do 10.000 eura kako bi se nekretnina skinula s tržišta.
• Prilikom privatnog ugovora:a0doplaćujete do oko 20% do 40% cijene, plaćeno u ratama kako gradnja napreduje. Svaka rata je zaštićenaa0bankarskom garancijom (aval), tako da je vaš novac siguran ako investitor ne isporuči nekretninu.
• Pri završetku:a0plaćate preostalih 60% do 80% kada je nekretnina završena i kada dobijete ključeve.

Gotova novogradnja, kada je nekretnina već završena:

• Rezervacija:a0isti rezervacijski depozit za osiguranje nekretnine.
• Prilikom privatnog ugovora:a0oko 10% cijene.
• Pri završetku:a0ostatak, obično u roku od nekoliko sedmica.

Primjer za nekretninu od 500.000 eura u fazi izgradnje:

• ~10.000 euraa0- rezervacija
• do ~200.000 euraa0- uplate u ratama tokom gradnje (20% do 40%, uz bankarsku garanciju)
• ostataka0- plaća se pri završetku kada preuzmete ključeve

Ovakvo fazno plaćanje je jedna od velikih razlika u odnosu na preprodaju. Preprodaja (alternativa, obrađena niže) plaća se mnogo brže: depozit od 10%, zatim ostatak četiri do osam sedmica kasnije.

Dodatni savjet:a0Uvijek provjerite da je svaka rata kod kupovine u fazi izgradnje pokrivena bankarskom garancijom. To je vaša zaštita. Dobar agent za kupce potvrđuje da je garancija uspostavljena prije nego što platite ijednu ratu.

Porezi na novu nekretninu (IVA + AJD)

Nova nekretnina, bilo u fazi izgradnje ili gotova, ima dva poreza pri kupovini.

• IVA (španski naziv za PDV, porez na dodanu vrijednost):a010% od cijene za stambene nekretnine. To je isto u cijeloj kontinentalnoj Španiji.
• AJD (taksa na isprave, porez na pravni akt):a01,2% od cijene u Andalucíji.

Zajedno, to jea011,2%a0poreza na novu nekretninu.

Primjer za 500.000 eura:

• 50.000 euraa0- IVA po stopi od 10%
• 6.000 euraa0- AJD taksa na isprave po stopi od 1,2%
• Ukupan porez pri kupovini: 56.000 eura

Dodatni savjet:a0Neki projekti prodaju garažno mjesto i ostavu (zvanua0trastero) na posebnom vlasničkom listu. Ako se prodaju odvojeno, na njih može ići 21% IVA, a ne 10%. Pitajte svog agenta da potvrdi jesu li parking i ostava uključeni u cijenu nekretnine. Dobar agent za kupce to provjerava za vas prije nego što se obavežete.

Alternativa: porezi na preprodajnu nekretninu (ITP)

Preprodaja je suprotnost novoj nekretnini. To je polovna nekretnina od privatnog prodavca i na nju se ne plaća IVA. Umjesto toga, plaćatea0ITP (porez na prenos kod preprodajnih nekretnina).

U Andalucíji, ITP iznosia07%a0od cijene. Nema posebne takse na isprave za preprodaju, jer je ITP zamjenjuje.

Primjer za 500.000 eura:

• ITP po stopi od 7%: 35.000 eura

Dakle, preprodaja košta manje poreza nego nova nekretnina. Evo razlike uporedo.

• Nova nekretnina (11,2%): 56.000 eura
• Preprodaja (7%): 35.000 eura

Ali nova nekretnina donosi niže tekuće troškove, 10-godišnju garanciju na konstrukciju i moderne energetske ocjene, a kupovina u fazi izgradnje omogućava vam da rasporedite plaćanja tokom gradnje. Izbor se ne svodi samo na porez.

Dodatni savjet:a0Kod preprodaje, ITP mora biti plaćen u roku od 30 dana od potpisivanja akta. Vaš advokat to obavlja za vas. Nemojte napustiti Španiju misleći da je posao gotov; plaćanje poreza dolazi odmah nakon potpisivanja.

Naknade notara i Zemljišnog registra

Svaka kupovina u Španiji potpisuje se preda0notarom (javnim službenikom koji prodaju čini zakonitom). Nakon toga, nekretnina se upisuje ua0Zemljišni registar (Registro de la Propiedad, službena evidencija o tome ko posjeduje nekretninu).

Obje naknade su određene zakonom i slične su u svakom uredu.

• Naknada notara:a0oko 600 do 1.200 eura.
• Naknada Zemljišnog registra:a0oko 400 do 700 eura.

Primjer za 500.000 eura:

• ~1.500 euraa0- notar
• ~1.000 euraa0- Zemljišni registar
• Ukupno: ~2.500 eura

To su mali iznosi u odnosu na porez, ali su stvarni. Planirajte ih u budžetu.

Troškovi advokata

Po zakonu niste obavezni koristiti advokata. Ali za međunarodnog kupca, to je najpametniji novac koji ćete potrošiti. Kod nove nekretnine, dobar advokat provjerava građevinsku dozvolu, dosadašnji rad investitora i da je svaka rata kod kupovine u fazi izgradnje pokrivena bankarskom garancijom. Kod preprodaje, advokat provjerava da nekretnina nema dugovanja i da je prodavac zaista njen vlasnik.

• Uobičajena advokatska naknada:a0oko 1% od cijene, plus 21% IVA na naknadu.

Primjer za 500.000 eura:

• 5.000 euraa0- advokatska naknada po stopi od 1%
• 1.050 euraa0- PDV na naknadu 21%
• Ukupno: ~6.050 eura

Upozorenje:a0Nikada nemojte koristiti samo advokata developera (ili, kod preprodaje, advokata prodavca). Oni rade za drugu stranu. Treba vam vlastiti nezavisni advokat koji radi samo za vas. To vas štiti od naslijeđenih dugova i problema s urbanističkim planiranjem.

U Spain Developments, mi smo nezavisni agent kupca. Developer plaća našu naknadu, tako da nam vi ne plaćate ništa. Također vam pomažemo da pronađete pouzdanog nezavisnog advokata, tako da nikada niste sami u procesu.

Troškovi hipoteke (ako posuđujete)

Ako plaćate gotovinom, možete preskočiti ovaj odjeljak. Ako posuđujete, dodajte još malo.

Španske banke pozajmljuju nerezidentima okoa060% do 70%a0od cijene. Dakle, trebatea030% do 40% cijene u gotovini, plus svi gore navedeni troškovi. Depozit nije "trošak" kao takav, ali ga morate imati spremnog.

Dodatni troškovi hipoteke:

• Procjena nekretnine (provjera banke vrijednosti nekretnine):a0oko 300 do 600 eura.
• Bankarska naknada za obradu:a00 do 1,5% kredita. Često se može pregovarati.

Dobra vijest: od 2019, španski zakon nalaže daa0bankaa0plaća taksu na hipoteku, notarsku naknadu za hipoteku i naknadu za upis hipoteke u registar. Vi to ne plaćate. Provjerite da vaša banka ne pokušava to dodati.

Primjer obračuna za 500.000 eura uz hipoteku od 65% (kredit od 325.000 eura):

• ~500 euraa0- procjena
• 3.250 euraa0- naknada za obradu po stopi od 1%
• Ukupno: ~3.750 eura

Dodatni savjet:a0Španske banke vam ne posuđuju novac za poreze i naknade. Tih 12-13% mora doći iz vaše vlastite ušteđevine. Pažljivo planirajte svoju gotovinu.

Mali, ali stvarni dodatni troškovi

Primjenjuje se još nekoliko manjih troškova, uglavnom za međunarodne kupce:

• NIE broj (vaš španski poreski identifikacioni broj za strance):a0oko 10 do 150 eura, zavisno od toga da li koristite posrednika da to ubrza. Ne možete kupiti bez njega.
• Španski bankovni račun:a0obično je besplatan za otvaranje, ali će vam trebati.
• Punomoća0(ako ne možete lično prisustvovati potpisivanju): oko 150 do 300 eura.
• Priključci komunalijaa0(voda, struja) u novogradnji: oko 200 do 500 eura.

Ovo nisu veliki iznosi, ali se nakupe. Planirajte oko 500 do 1.000 eura za ovu grupu.

Mjenjački kurs: skriveni trošak

Ovo iznenadi mnoge kupce. Ako zarađujete u funtama, krunama ili z
42oty, morate promijeniti svoj novac u eure. Nekretnina je izražena u eurima.

Klasične banke često dodaju loš kurs plus naknade. To može koštati doa03%a0od iznosa koji šaljete. Kod kupovine od 500.000 eura, 3% jea015.000 euraa0izgubljeno zbog lošeg kursa.

Specijalizirani valutni broker obično nudi bolji kurs od banke. Ušteda može biti hiljade eura. Također možete unaprijed "zaključati" kurs, tako da pad funte ne poveća vašu cijenu između ponude i završetka kupovine.

Primjer obračuna:a0Slanje oko 565.000 eura (cijena plus troškovi). Bankarski kurs vas može koštati 3% više nego broker. To je moguća ušteda doa017.000 euraa0korištenjem specijaliste.

Dodatni savjet:a0Planirajte prijenos valute unaprijed, a ne na dan potpisivanja. Užurbano slanje velikog iznosa je način na koji ljudi gube novac. Možemo vas uputiti na pouzdane FX (devizne) stručnjake koji rade s kupcima na Costa del Sol.

Potpuna razrada troškova za 500.000 eura

Evo kompletne slike za nekretninu od 500.000 eura na Costa del Sol, uz gotovinsko plaćanje. Prvo novogradnja (ono što mi prodajemo), zatim preprodaja kao alternativa.

Novogradnja, plaćanje gotovinom

• 500.000 euraa0- kupoprodajna cijena
• 50.000 euraa0- IVA po stopi od 10%
• 6.000 euraa0- AJD taksa na isprave po stopi od 1,2%
• 1.500 euraa0- notar
• 1.000 euraa0- Zemljišni registar
• 6.050 euraa0- advokat 1% plus IVA
• 700 euraa0- NIE, banka, komunalije
• Ukupni dodatni troškovi: 65.250 eura
• Ukupni sveobuhvatni trošak: 565.250 eura

Ako je ovo nekretnina u izgradnji, ukupni iznos je isti, ali novac se isplaćuje u fazama: oko 10.000 eura za rezervaciju, 20% do 40% u uplatama osiguranim bankarskom garancijom tokom gradnje, a ostatak pri završetku. Nova nekretnina spremna za useljenje ide bržim putem: rezervacija, zatim 10% po ugovoru, pa ostatak pri završetku.

Preprodaja, plaćanje gotovinom (alternativa)

• 500.000 euraa0- kupoprodajna cijena
• 35.000 euraa0- ITP porez na prijenos od 7%
• 1.500 euraa0- notar
• 1.000 euraa0- Zemljišni registar
• 6.050 euraa0- advokat 1% plus IVA
• 700 euraa0- NIE, banka, komunalije
• Ukupni dodatni troškovi: 44.250 eura
• Ukupni sveobuhvatni trošak: 544.250 eura

Dakle, nova nekretnina od 500.000 eura zaista košta okoa0565.000 euraa0ukupno. To je otprilikea013% višea0od oglašene cijene. Preprodaja izađe na okoa0544.000 eura, otprilikea09% više.

Napomena:a0Ova razrada pretpostavlja gotovinsku kupovinu. Uz hipoteku, dodajte oko 3.750 eura troškova hipoteke. Ako koristite stranu valutu, uračunajte i valutni raspon. Imajte na umu da kupovina u izgradnji raspoređuje plaćanja tokom gradnje, dok se preprodaja plaća za samo četiri do osam sedmica.

Koliko vam gotovine zaista treba?

To je pitanje koje je najvažnije. Dva jednostavna slučaja, oba za novogradnju.

Plaćanje gotovinom, novogradnja, 500.000 eura:a0treba vam puni sveobuhvatni iznos, okoa0565.000 eura. Kod nekretnine u izgradnji oslobađate ga u fazama tokom gradnje; kod nekretnine spremne za useljenje plaćate ga tokom nekoliko sedmica.

Korištenje hipoteke od 65%, novogradnja, 500.000 eura:

• 175.000 euraa0- depozit (35% cijene)
• ~65.250 euraa0- porezi i naknade
• ~3.750 euraa0- troškovi hipoteke
• Ukupno potrebna gotovina: ~244.000 eura

Banka pozajmljuje preostalih 325.000 eura. Zato je pošteno planiranje važno. Trebali biste znati svoj stvarni broj prije nego što se zaljubite u neku nekretninu.

U Spain Developments, dajemo vam ovu potpunu razradu za bilo koju nekretninu koja vam se svidi, prije nego što se obavežete. Nema naknade za kupca, jer nas plaća developer. Naš posao je da osiguramo da ne bude neugodnih iznenađenja.

Zaključak

Stvarni trošak kupovine novogradnje na Costa del Sol je oko 12-14% povrh cijene. Kod novogradnje od 500.000 eura, to znači oko 565.000 eura ukupno. Najveće stavke su PDV, taksa na dokumente i vaš advokat; najlakše uštede dolaze od dobrog valutnog brokera. Ako kupujete nekretninu u izgradnji, raspoređujete plaćanja tokom gradnje, a ostatak dospijeva pri završetku. Preprodaja, nasuprot tome, košta oko 10-12% povrh cijene i plaća se mnogo brže. Planirajte puni iznos i neće biti šokova na dan završetka.

Želite tačan sveobuhvatni iznos za nekretninu koju ste vidjeli? Javite se Spain Developments i razložit ćemo vam ga, bez naknade i bez pritiska.