Soukromá kupní smlouva ve Španělsku: průvodce novostavbami a smlouvou arras

Tento průvodce je určen zahraničním kupujícím, kteří na Costa del Sol podepisují soukromou kupní smlouvu. Většina našich kupujících pořizuje novou developerskou výstavbu, proto začínáme smlouvou na novostavbu a postupnými platbami a poté vysvětlujeme přeprodeja0contrato de arrasa0jako kontrast. Dozvíte se, co je která smlouva zač, které klauzule chrání vaše peníze a proč je bankovní záruka důležitá. Na konci budete vědět, co zkontrolovat, než podepíšete.

Rychlé shrnutí:a0U nové developerské výstavby je soukromá kupní smlouva smlouvou developera. Zaplatíte pevný rezervační poplatek, pak postupné splátky během výstavby - obvykle celkem 20% až 40% z ceny před dokončením (často kolem 30%) - a zůstatek 60% až 80% při dokončení. Každé euro, které zaplatíte před předáním klíčů, musí být chráněno povinnou bankovní zárukou (Law 57/1968, Ley 20/2015). Přeprodej je jiný: tam podepisujetea0contrato de arras, zaplatíte asi 10% a dokončíte během několika týdnů. U obou případů trvejte na správném typu smlouvy a vždy si ji nejprve nechte přečíst vlastním nezávislým právníkem.

Důležitá čísla:

• 20% až 40%a0ve splátkách před dokončením u novostavby kupované z projektu (často kolem 30%).
• 6.000 až 10.000 eura0typický rezervační poplatek u novostavby.
• 10%a0typická záloha u přeprodeje (arras).
• 10letáa0konstrukční záruka na novostavbu.

Co se dozvíte

• Co je soukromá kupní smlouva
• Smlouva na novostavbu: postupné platby a bankovní záruka
• Kontrast u přeprodeje: 3 typy arras
• Kolik zaplatíte a kdy
• Co musí smlouva obsahovat
• Rizika, pasti a jak zůstat v bezpečí
• Váš kontrolní seznam před podpisem

Co je soukromá kupní smlouva

Soukromá kupní smlouva je dohoda, kterou podepisujete před návštěvou notáře. Jak vypadá, závisí na tom, co kupujete.

Ua0nové developerské výstavby, jde o soukromou kupní smlouvu developera (často nazývanou PPC). Zaplatíte rezervační poplatek, aby byla jednotka stažena z trhu, pak postupné platby během výstavby a zůstatek při dokončení. Ua0přeprodejea0od soukromého vlastníka jde obvykle oa0contrato de arrasa0(smlouvu o záloze): zaplatíte asi 10% a obě strany se dohodnou na ceně a datu dokončení.

Představte si to jako skutečný závazek. Rezervace drží nemovitost několik dní. Plná smlouva pak obchod zafixuje: stanoví cenu, platební plán, termín dokončení a sankci, pokud někdo odstoupí.

Důležité: tato smlouva je závazná. Jakmile podepíšete a zaplatíte, odstoupení obvykle znamená ztrátu toho, co jste zaplatili. Proto na znění této smlouvy záleží víc než téměř na jakémkoli jiném kroku. Nikdy nepodepisujte něco, čemu jste plně neporozuměli.

Tip navíc:a0Vždy si nechte smlouvu přečíst vlastním nezávislým právníkem, než ji podepíšete. Nikdy nepodepisujte u stolu developera nebo realitního makléře v ten samý den. Pracují pro prodávajícího, ne pro vás.

Smlouva na novostavbu: postupné platby a bankovní záruka

Pokud kupujete novou developerskou výstavbu od developera, dokumentace není klasické arras. Podepisujete developerovua0soukromou kupní smlouvu. Myšlenka je stejná - cena, záloha, termín - ale klíčový rozdíl je ve způsobu platby.

Tady je cesta koupě z projektu, hlavní scénář na Costa del Sol:

• Rezervační poplatek.a0Pevná částka, obvykle 6.000 až 10.000 eur, za stažení jednotky z trhu.
• Postupné platby během výstavby.a0Platíte splátky podle toho, jak stavba roste. Celkem to činí asia020% až 40% z ceny před dokončeníma0(často kolem 30%). U domu za 500.000 eur je to zhruba 100.000 až 200.000 eur v průběhu výstavby (30% = 150.000 eur).
• Bankovní záruka.a0Každé euro, které zaplatíte před předáním klíčů,a0musí být chráněno povinnou bankovní zárukou nebo pojištěníma0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Pokud developer nedokončí projekt, dostanete své peníze zpět. Nikdy neplaťte developerovi ani jediné euro bez ní.
• Doplatek při dokončení.a0Když je udělena Licence of First Occupation, zaplatíte zbývajícícha060% až 80%a0u notáře přia0escrituraa0- zhruba 300.000 až 400.000 eur (70% = 350.000 eur).

Novostavba také ze zákona zahrnujea010letou konstrukční zárukua0a před dokončením proběhne kontrola vad a nedodělků, aby developer odstranil dokončovací vady.

Hotová novostavba k okamžitému nastěhování je jednodušší.a0Pokud je dům dokončená novostavba, zaplatíte rezervaci, pak asi 10% při soukromé smlouvě a poté doplatek při dokončení během několika týdnů - stejné daně u novostavby (10% IVA plus asi 1.2% AJD) a stejná 10letá záruka.

Skutečný příklad.a0U nové developerské výstavby z projektu za 500.000 eur může plán splátek vypadat takto. Každé euro před předáním klíčů kryje bankovní záruka:

• 8.000 eura0- rezervační poplatek (započítává se do ceny)
• 150.000 eura0- postupné platby během výstavby (asi 30%, kryto bankovní zárukou)
• 350.000 eura0- doplatek při dokončení (asi 70%), placený u notáře

Bez záruky na tyto postupné platby jsou vaše peníze v riziku.

Ve Spain Developments spolupracujeme pouze s developery, kteří poskytují řádnou bankovní záruku, a naši právníci ji pro vás kontrolují. Jsme nezávislý agent kupujícího, naši odměnu platí developer a vy neplatíte žádný kupující poplatek. Klidně nás kontaktujte, pokud chcete, aby to bylo řádně prověřeno.

Nebezpečí:a0U novostavby je jednoznačně největším rizikem platba developerovi bez bankovní záruky. Žádná záruka, žádná platba. Zkontrolujte také historii developera - požádejte o ukázku domů, které už dříve dokončil.

Kontrast u přeprodeje: 3 typy arras

Pokud místo nové developerské výstavby kupujete přeprodej od soukromého vlastníka, smlouva jea0contrato de arras. Španělské právo zná tři druhy. Vypadají podobně, ale pravidla jsou velmi odlišná. Ve smlouvě musí být uvedeno, o který typ jde.

Penitenciales (nejlepší pro kupující)

• Můžete odstoupit
• Pokud odstoupíte vy: přijdete o zálohu
• Pokud odstoupí prodávající: zaplatí vám dvojnásobek

Penales (stále závazné)

• Žádný čistý odchod
• Pokud odstoupíte vy: zaplatíte sankci a přesto můžete být nuceni koupit
• Pokud odstoupí prodávající: zaplatí sankci a může být nucen prodat

Confirmatorias (pro vás nejhorší)

• Žádný čistý odchod
• Druhá strana vás může žalovat za porušení smlouvy a náhradu škody
• Vy můžete žalovat prodávajícího za porušení smlouvy a náhradu škody

Nejběžnějším typem u bytů a domů jea0arras penitencialesa0(upravené v Article 1454 of the Spanish Civil Code). Pro kupujícího jsou nejspravedlivější. Pokud musíte odstoupit, vaše ztráta je pevně daná: jen záloha. Pokud odstoupí prodávající, zaplatí vám dvojnásobek.

Velká past:a0pokud smlouva neuvádí název typu, právo ji považuje za confirmatorias.a0To je pro vás nejhorší možnost. U confirmatorias vás druhá strana může žalovat o mnohem víc než jen o zálohu. Proto vždy kontrolujte, že je typ jasně uveden písemně.

Nebezpečí:a0Nepodepisujte smlouvu, která mlčí o typu arras. „Mlčí“ znamená ve výchozím stavu confirmatorias, a to vás vystavuje nároku na celou cenu. Jediný chybějící řádek vás může stát tisíce.

Kolik zaplatíte a kdy

Právě tady se novostavba a přeprodej rozcházejí.

Ua0nová developerská výstavba (z projektu), neplatíte jednu jedinou 10% zálohu. Zaplatíte pevný rezervační poplatek a pak postupné splátky v celkové výšia020% až 40% před dokončením (často kolem 30 %), potom zbytek 60 % až 80 % u notáře. U 500.000 euros je to zhruba 150.000 euros v průběhu výstavby a 350.000 euros při dokončení. Každé postupně uhrazené euro je bankovně garantované.

Ua0přeprodeje, obvyklé je 10 % z ceny při arras. Není to zákonné pravidlo a lze o tom jednat, ale 10 % je to, co většina soukromých prodávajících očekává. Zbývajících 90 % pak zaplatíte u notáře v den dokončení.

Cokoli zaplatíte, není dodatečný náklad. Započítává se to do ceny.

Skutečný příklad – novostavba. Kupujete byt ve výstavbě za 500.000 euros:

• 8.000 eura0- rezervační poplatek (započítává se do ceny)
• 150.000 eur – postupné platby během výstavby (asi 30 %, bankovně garantované)
• 350.000 eur – doplatek při dokončení (asi 70 %), u notáře

Skutečný příklad – další prodej. Dohodnete se na koupi bytu z dalšího prodeje za 500.000 euros s arras penitenciales:

• 50.000 euros – záloha při podpisu (10 %)
• 450.000 euros – doplatek u notáře
• 50.000 euros – o co přijdete, pokud odstoupíte
• 100.000 euros – co vám prodávající zaplatí, pokud odstoupí on

Obě strany tak mají skutečný důvod transakci dokončit. To je smysl zálohy.

Tip navíc: Cokoli zaplatíte, tvoří pro daňové účely součást přiznané kupní ceny. U novostavby (hlavní případ zde) je daň 10 % IVA (50.000 euros z 500.000) plus asi 1.2 % AJD (6.000 euros), nikoli ITP. U přeprodeje v Andalucíi je daň 7 % ITP (35.000 euros), splatná po dokončení. Počítejte s ní už teď, ne až později.

Co musí smlouva obsahovat

Dobrá smlouva je podrobná. Ujistěte se, že ta vaše obsahuje všechno toto:

• Smluvní strany. Celá jména, čísla pasu nebo NIE (vaše španělské daňové identifikační číslo).
• Nemovitost. Úplná adresa, referencia catastral (katastrální reference, oficiální identifikátor nemovitosti) a jasný popis.
• Cena. Celková dohodnutá cena a způsob její úhrady.
• Platební plán. U novostavby rezervační poplatek a každá postupná splátka s podmínkou svého spuštění a částkou. U dalšího prodeje záloha, kterou platíte nyní.
• Bankovní záruka (novostavba). Jasný závazek, že každá platba před dokončením je kryta bankovní zárukou nebo pojištěním (Law 57/1968, Ley 20/2015). To je nejdůležitější ustanovení ve smlouvě o novostavbě.
• Typ arras (další prodej). Musí být jasně uveden – chcete penitenciales.
• Podmínka a termín dokončení. U novostavby následuje dokončení po Licence of First Occupation. U dalšího prodeje jde o pevné datum, obvykle 30 až 60 dní, někdy až 90.
• Zatížení. Jakákoli hypotéka, dluh nebo omezení na nemovitosti. Při dokončení by už nic z toho nemělo zbývat.
• Kdo co platí. Náklady na notáře, katastr nemovitostí a daně. Podle zákona a zvyklostí kupující platí většinu daní spojených s koupí.
• Ustanovení o odstoupení. Co se stane, pokud některá ze stran odstoupí.
• Odkládací podmínky. Věci, které musí být splněny, než budete muset koupit – u novostavby platné stavební povolení a skutečná bankovní záruka; u dalšího prodeje čistá nota simple (výpis z katastru nemovitostí, který ukazuje vlastníka a případné dluhy) a žádné problémy s územním plánováním.

Odkládací podmínky jsou vaše záchranná síť. Umožňují vám odstoupit a ponechat si to, co jste zaplatili, pokud právník najde vážný problém.

Tip navíc: Požádejte svého právníka, aby přidal ustanovení, které ochrání to, co jste zaplatili, pokud má nemovitost skryté dluhy, nemá povolení nebo je problém s vlastnickým titulem. Férový prodávající nebo developer to přijme. Ten, kdo odmítne, je varovný signál.

Rizika, pasti a jak zůstat v bezpečí

Buďte upřímní ohledně rizik. Tohle jsou ta, která zahraniční kupující nejčastěji zaskočí:

• Developer bez bankovní záruky (novostavba). To je zdaleka největší riziko u nového developmentu. Bez záruky žádná platba.
• Není uveden typ arras (další prodej). Pak se automaticky použijí confirmatorias a vystavuje vás to velkému nároku. Vždy typ uveďte.
• Bez povolení nebo nelegální stavba. Některé projekty nemají správné povolení. Váš právník musí potvrdit stavební povolení a u novostavby i to, že dokončení následuje po Licence of First Occupation.
• Skryté dluhy u dalšího prodeje. Nezaplacené daně nebo poplatky společenství mohou přejít na vás. Váš právník kontroluje nota simple.
• Příliš krátký termín. Pokud potřebujete hypotéku, ujistěte se, že termín dokončení dává bance dost času.
• Platba na osobní účet. Plaťte jen na správný účet uvedený ve smlouvě, nikdy na soukromý účet makléře.
• Ústní „dohody“. Ústní dohoda se těžko vymáhá. Vždy ji mějte písemně.
• Kurzové riziko. Pokud platíte v librách, korunách nebo zlotých, může kurz změnit náklady o tisíce v průběhu postupných plateb i při dokončení. Devizový makléř vám může kurz zafixovat.

Varování: Pokud vás prodávající, developer nebo makléř tlačí k podpisu „dnes“, zpomalte. Skutečná dohoda dá vašemu právníkovi čas prověřit projekt i smlouvu. Nátlak je klasický znak problému.

Váš kontrolní seznam před podpisem

Před podpisem soukromé kupní smlouvy si ověřte:

• Váš nezávislý právník ji přečetl a schválil.
• U novostavby je bankovní záruka na každou postupnou platbu skutečná a dokončení je vázáno na Licence of First Occupation.
• U dalšího prodeje je uveden typ arras (chcete penitenciales).
• Cena, platební plán a termín dokončení jsou správně.
• Stavební povolení je platné (a u dalšího prodeje je nota simple čistá a bez překvapivých dluhů).
• Odkládací podmínky chrání to, co jste zaplatili.
• Platíte jen na účet uvedený ve smlouvě.

Chcete svou smlouvu zkontrolovat před podpisem? Kontrolujeme každou smlouvu, potvrzujeme bankovní záruku u novostaveb a spolupracujeme jen s developery, kteří ji poskytují, to vše bez poplatku pro kupujícího. Klidně se obraťte na Spain Developments.

Závěr

Právě v soukromé kupní smlouvě se váš nákup stává skutečností, takže na detailech záleží úplně všechno. U novostavby smlouva stanoví váš rezervační poplatek, vaše postupné platby (asi 20 % až 40 % před dokončením, často kolem 30 %) a zbývajících 60 % až 80 % u notáře - a každé euro zaplacené před předáním klíčů musí být kryté bankovní zárukou. U dalšího prodeje se ujistěte, že je uveden typ arras a že záloha je férová. U nemovitosti za 500.000 euros je jasná smlouva rozdílem mezi bezpečně uloženými penězi a drahou chybou. Ve Spain Developments kontrolujeme každou smlouvu a spolupracujeme pouze s developery, kteří poskytují řádnou bankovní záruku, bez poplatku pro kupujícího. Až budete připraveni, neváhejte nás kontaktovat.