Afslutning af boligkøb i Spanien: Escrituraen

Denne guide er til udenlandske købere, der er nået til det sidste trin i købet på Costa del Sol. Du lærer, hvad der sker på overtagelsesdagen, hvad notaren gør, og hvordan du får nøglerne. Til sidst ved du præcis, hvordan du afslutter sikkert, selv fra udlandet.

Kort opsummering:26nbsp;Overtagelse er den dag, du underskriver26nbsp;escritura26nbsp;(skødet) hos notaren, betaler restbeløbet og får nøglerne. For et nybyggeri sker overtagelsen, når Licence of First Occupation er udstedt, og du betaler de resterende 60% til 80% (ca. 350.000 euro på en bolig til 500.000 euro) efter dine etapevise, bankgaranterede byggebetalinger. Ved et videresalg betaler du omkring 90% på dagen. Notaren er neutral, så du har stadig brug for din egen uafhængige advokat. Du behøver ikke flyve til Spanien: med en fuldmagt kan din advokat underskrive for dig. Pas på falske e-mails med "nye bankoplysninger" i overtagelsesugen.

Tallene, der betyder noget:

• 60% til 80%26nbsp;restbeløb, der forfalder ved overtagelse af nybyggeri (ca. 350.000 euro ud af 500.000).
• Under 1 time26nbsp;for selve underskrivelsen.
• 30 dage26nbsp;til at betale købeskatten.
• 0 rejser26nbsp;nødvendige med en fuldmagt.

Det lærer du

• Hvad overtagelsesdagen er
• Hvad notaren gør (og ikke gør)
• Hvad der sker på dagen, trin for trin
• Hvordan du betaler restbeløbet
• Hvorfor overtagelse af nybyggeri er anderledes
• Nøgleoverdragelsen: hvad du skal samle ind
• Hvad du skal gøre i de første 30 dage
• Risici og hvordan du holder dig sikker

Hvad overtagelsesdagen er

Overtagelse er det sidste trin. Du underskriver26nbsp;escritura26nbsp;(det offentlige skøde) foran en notar, betaler resten af prisen og får nøglerne. Fra det øjeblik er boligen juridisk din.

For et26nbsp;nybyggeri, udløses overtagelsen, når rådhuset udsteder26nbsp;Licence of First Occupation26nbsp;ved byggeriets afslutning. På det tidspunkt har du allerede betalt dine etapevise, bankgaranterede rater (ca. 20% til 40% af prisen, ofte omkring 30%), så på dagen betaler du de resterende 60% til 80%. Ved et26nbsp;videresalg, sker overtagelsen normalt26nbsp;omkring 4 til 8 uger26nbsp;efter du underskriver26nbsp;contrato de arras, og du betaler de resterende 90%. Uanset hvad giver perioden din advokat tid til at afslutte kontrollerne og din bank tid til at forberede midlerne.

Du behøver26nbsp;ikke26nbsp;at være i Spanien til dette. Hvis du ikke kan rejse, underskriver din advokat for dig med en fuldmagt (et dokument, der giver din advokat lov til at handle på dine vegne). Mange udenlandske købere gennemfører på denne måde hjemmefra.

Escritura er det vigtigste dokument i hele købet. Det beviser, at du ejer boligen. Opbevar det sikkert.

Hvad notaren gør (og ikke gør)

Denne del forvirrer mange købere. Notaren (notario) er en offentlig embedsmand, betalt af staten. Notaren er26nbsp;neutral. Vedkommende arbejder ikke for dig, og vedkommende arbejder ikke for sælgeren.

Hvad notaren gør

• Læser skødet højt og kontrollerer identiteten på begge parter
• Bekræfter, at ejendommen lovligt kan sælges
• Bekræfter, at pengene er der, og at skødet er korrekt
• Stempler skødet og sender meddelelse til tingbogen

Hvad notaren ikke gør

• Beskytter dine interesser - det er din advokats opgave
• Kontrollerer skjult gæld eller planlægningsproblemer for dig - det gør din advokat før dagen

Så du har stadig brug for din egen uafhængige advokat. Notaren gør handlingen officiel. Din advokat sørger for, at handlen er sikker for dig.

Bonustip:26nbsp;I Spanien kan køberen som regel vælge notaren. Din advokat vil arrangere en god en. Notargebyrer er fastsat ved lov - budgettér med omkring26nbsp;0.5% til 1%26nbsp;af prisen.

Hvad der sker på dagen, trin for trin

Overtagelsesdagen følger et klart mønster. Her er, hvad du kan forvente:

1. Alle mødes.26nbsp;På notarens kontor: dig (eller din advokat), sælgeren, begge advokater og ofte mægleren.
2. Notaren læser escritura.26nbsp;Højt og forklarer klausulerne. Du kan stille spørgsmål når som helst.
3. Du bekræfter detaljerne.26nbsp;Navne, ejendomsbeskrivelse, pris, og at der ikke er nogen resterende gæld på boligen.
4. Du betaler restbeløbet.26nbsp;Resten af prisen, plus at sælgeren overdrager det, der skyldes.
5. Begge parter underskriver.26nbsp;Notaren bevidner og stempler skødet.
6. Sælgeren giver dig nøglerne.26nbsp;Boligen er nu din.
7. Notaren sender meddelelse.26nbsp;Til tingbogen og giver dig en bekræftet kopi af skødet.

Hele underskrivelsen tager normalt under en time. Det hårde arbejde blev gjort før, af din advokat.

Virkeligt eksempel.26nbsp;Du gennemfører købet af et nybyggeri til 500.000 euro. Din advokat har allerede kontrolleret tilladelsen og gælden. Hos notaren betaler du restbeløbet, underskriver escritura og går derfra med nøglerne. Hvis du brugte en fuldmagt, gør din advokat alt dette og sender nøglerne til dig med kurér.

Bonustip:26nbsp;Book din notartid tidligt. Om sommeren og ved årets slutning bliver notarkalendere hurtigt fyldt op. En sen tid kan skubbe hele din overtagelse tilbage.

Hvordan du betaler restbeløbet

Du betaler resten af prisen på dagen på en sikker måde. Hvor meget "resten" er, afhænger af, hvad du købte. For et26nbsp;nybyggeri26nbsp;er det26nbsp;restbeløbet på 60% til 80%26nbsp;der er tilbage efter dine etapevise byggebetalinger - ca. 350.000 euro på en bolig til 500.000 euro. For et26nbsp;videresalg26nbsp;er det omkring26nbsp;90%26nbsp;- omkring 450.000 euro - fordi du kun betalte 10% i arras. De to almindelige metoder er de samme for begge:

• En26nbsp;bankcheck26nbsp;(en garanteret check fra en spansk bank). Sælgeren eller udvikleren får med sikkerhed betaling, og du bevarer kontrollen, indtil du underskriver.
• En26nbsp;øjeblikkelig bankoverførsel26nbsp;der går igennem samme dag.

Kontanter bruges ikke til købesummen. Spanske regler mod hvidvask kræver sporbar betaling. Din advokat sørger for den rette metode.

Hvis du sender penge fra en anden valuta - pund, kroner, zloty eller noget uden for euroen - så planlæg i god tid. Valutakursen kan ændre sig mellem kontrakt og gennemførelse.

Advarsel:26nbsp;Valutarisiko er reel. Ved et køb på 500.000 euros kan en lille bevægelse i kursen ændre din pris med tusindvis. En valutamægler kan låse en kurs fast, så den pris, du aftalte, er den pris, du betaler. Lad ikke dette være op til tilfældighederne i gennemførelsesugen.

Gennemførelse af nybyggeri: Licencia de Primera Ocupación

Ved gennemførelse af et nyt projekt er der to ekstra dokumenter, som et videresalg ikke har. Din advokat skal bekræfte dem, før du gennemfører:

• Det26nbsp;certificado final de obra26nbsp;(byggefærdigattesten). Dette beviser, at bygningen blev færdiggjort i overensstemmelse med planerne.
• Det26nbsp;licencia de primera ocupación26nbsp;(Licencia de Primera Ocupación, eller LFO). Kommunen udsteder den ved byggeriets afslutning. Den bekræfter, at boligen er lovlig at bo i, den er det, der udløser din gennemførelse, og du har brug for den for at oprette vand og elektricitet.

Dette er vigtigt:26nbsp;en udvikler kan ikke tvinge dig til at gennemføre uden Licencia de Primera Ocupación.26nbsp;Hvis den mangler, så skriv ikke under.

Tjek også bankgarantien for de penge, du betalte under byggeriet. Ved lov (Law 57/1968, Ley 20/2015) skal dine ratebetalinger være beskyttet indtil gennemførelse.

Virkeligt eksempel.26nbsp;Ved et off-plan nybyggeri til 500.000 euros har du allerede betalt et reservationsgebyr og ratebetalinger under byggeriet - omkring 30% i alt, cirka 150.000 euros, hvor hver euro er bankgaranteret. Når LFO er udstedt, bekræfter din advokat, at tre ting er på plads, og derefter betaler du restbeløbet på 60% til 80% og får nøglerne:

• Allerede betalt:26nbsp;cirka 150.000 euros i rater under byggeriet (omkring 30%, bankgaranteret)
• Forfalder nu hos notaren:26nbsp;cirka 350.000 euros i restbeløb (omkring 70%)
• Kræves først:26nbsp;LFO udstedt, byggefærdigattesten på plads og de tidligere betalinger garanteret

Et videresalg er enklere: der er ingen LFO og ingen ratebetalinger under byggeri, så du betaler blot de resterende 90% (cirka 450.000 euros) hos notaren.

Hos Spain Developments kontrollerer vi LFO, byggefærdigattesten og bankgarantien på alle nybyggerier, så du aldrig gennemfører en bolig, der ikke er lovlig og klar. Vi er en uafhængig køberrådgiver, udvikleren betaler vores honorar, og du betaler intet køberhonorar. Du er velkommen til at kontakte os, hvis du vil have dette tjekket for dig.

Nøgleoverdragelsen: hvad du skal samle ind

Nøglerne overdrages lige efter underskrivelsen. Skynd dig ikke med denne del. Saml alt og tjek det mod en skriftlig liste:

• Alle hoveddørsnøgler (alle kopier).
• Garage- eller parkeringsfjernbetjening.
• Nøgle til depotrum (trastero).
• Postkassenøgle.
• Nøgler og koder til fællesområder (port, pool, fitnessrum).
• Alarmkoder eller nøglebrikker.
• Ved nybyggeri: garantipapirer og manualer til varme, aircondition og eventuelle smarte systemer.

Bed sælgeren eller udvikleren om at underskrive en enkel fortegnelse over, hvad du har modtaget. For boliger ved videresalg er det klogt at skifte hovedlåse efter gennemførelse. Du kan ikke vide, hvor mange kopier der findes.

Bonustip:26nbsp;Ved nybyggeri skal du lave en mangelgennemgang. Du har tid efter overdragelsen til at melde fejl, du finder - små afslutningsfejl, som udvikleren bør rette. Skriv dem ned og send dem hurtigt ind.

Hvad du skal gøre i de første 30 dage

Der er et par opgaver, som skal ordnes kort efter, du har fået nøglerne. Din advokat eller en26nbsp;gestor26nbsp;(en administrativ repræsentant) kan klare de fleste af dem:

• Betal købeskatten inden for 30 dage.26nbsp;Nybyggeri: 10% IVA (moms) betales til udvikleren ved gennemførelse, plus cirka 1.2% AJD (stempelafgift). Videresalg: 7% ITP (overdragelsesskat).
• Registrer skødet26nbsp;hos ejendomsregistret, så dit navn står registreret som ejer.
• Overfør forsyningerne26nbsp;(vand, elektricitet, internet) til dit navn.
• Fortæl ejerforeningen26nbsp;at du er den nye ejer.
• Tegn en husforsikring26nbsp;fra den dag, du får nøglerne.
• Registrer dig på padrón26nbsp;hos kommunen, hvis du planlægger at bo der.

Virkeligt eksempel.26nbsp;Her er den vigtigste skat, der forfalder kort efter gennemførelse på en bolig til 500.000 euros, afhængigt af typen. Hav disse penge klar - det er en del af de 12% til 14% ekstra omkostninger, ikke en overraskelse:

Nybyggeri

1.2% AJD (stempelafgift), forfalder omkring gennemførelse:26nbsp;6.000 euros.

Videresalg

7% ITP (overdragelsesskat), forfalder inden for 30 dage:26nbsp;35.000 euros.

Risici og hvordan du holder dig sikker

Vær ærlig om, hvad der kan gå galt, og planlæg for det:

• Ingen Licencia de Primera Ocupación (nybyggeri).26nbsp;Gennemfør aldrig et nyt projekt uden den. Udvikleren kan ikke tvinge dig, og det er den, der udløser din restbetaling.
• Bankgaranti ikke overholdt (nybyggeri).26nbsp;Bekræft, at de ratebetalinger, du foretog under byggeriet, bliver godskrevet ved gennemførelse. Din advokat tjekker dette op imod garantien.
• Skjult gæld (videresalg).26nbsp;Bed om en attest fra ejerforeningen, der viser nul gæld, samt dokumentation for, at IBI (lokal ejendomsskat) og forsyninger er betalt. Din advokat tjekker dette.
• Penge sendt til den forkerte konto.26nbsp;Betal kun til den konto, som din advokat har bekræftet. Pas på falske e-mails med 22opdaterede bankoplysninger22 - det er et kendt svindelnummer.
• Valutatab.26nbsp;Lås din kurs fast med en mægler før gennemførelsesugen.
• Manglende nøgler eller adgangskoder.26nbsp;Få en underskrevet fortegnelse. Skift låse ved videresalg.
• Ejendommen er ikke som aftalt.26nbsp;Lav en sidste gennemgang (en mangelgennemgang ved nybyggeri), før du underskriver. Hvis noget er galt, kan du tilbageholde midler eller nægte at gennemføre, indtil det er rettet.

Fare:26nbsp;En almindelig svindel retter sig mod gennemførelsesugen. Nogen sender dig en e-mail med 22nye22 bankoplysninger til betalingen. Bekræft altid kontoen telefonisk med din advokat ved at bruge et nummer, du allerede stoler på. Handl aldrig på bankoplysninger fra en e-mail alene.

Vil du have din gennemførelse håndteret fra start til slut? Vi tager os af notaren, licenserne, nul-gæld-kontrollerne og nøgleoverdragelsen, selv når du ikke kan flyve, alt sammen uden køberhonorar. Du er velkommen til at tale med Spain Developments.

Konklusion

Overdragelse er den dag, dit køb bliver til virkelighed: underskriv escrituraen, betal restbeløbet, og få nøglerne. For et nybyggeri sker overdragelsen efter Licence of First Occupation, og du betaler de resterende 60% til 80% af beløbet (ca. 350.000 euros på en bolig til 500.000 euros) ud over dine trinvise, bankgaranterede byggeindbetalinger. For et videresalg betaler du ca. 90% på dagen. Brug din egen uafhængige advokat, bekræft licenserne og bankgarantien, og betal kun til den konto, du har verificeret. På en bolig til 500.000 euros gør en omhyggelig overdragelse måneders arbejde til et trygt, ejet hjem. Hos Spain Developments håndterer vi hele din overdragelse fra start til slut, også fra udlandet, uden købergebyr. Når du er klar, er du velkommen til at kontakte os.