Due diligence-tjek før du køber i Spanien

At købe en bolig på Costa del Sol er et stort skridt, ofte fra et andet land. Denne guide viser dig de juridiske kontroller, der beskytter dine penge, før du skriver under. Du vil lære, hvad der skal kontrolleres, hvem der gør det, hvad det koster, og hvilke risici der er ved at springe det over. Den er skrevet til udenlandske købere af nybyggeri.

Kort opsummering

• Due diligence er den fulde juridiske kontrol af en ejendom, før du køber.
• I Spanien gælder princippet om køber pas på, så problemer bliver dine, efter du har skrevet under.
• Det tager normalt 5 til 15 arbejdsdage og er en del af advokatens gebyr på 1 %.
• Gør det altid, før du skriver under eller betaler, og brug altid en uafhængig advokat.

Hvad er due diligence?

Due diligence er den fulde juridiske kontrol af en ejendom, før du køber. Din uafhængige advokat udfører den. Målet er enkelt: at bekræfte, at boligen er juridisk ren, fri for gæld, korrekt opført og sikker at købe.

Spansk ejendomshandel bygger på en køber pas på-regel. Når handlen er afsluttet, bliver ethvert skjult problem dit, også selv om du ikke kendte til det. Due diligence er måden, du finder de problemer først, mens du stadig kan trække dig.

Hvorfor due diligence betyder så meget i Spanien

I nogle lande beskytter systemet køberen. Spanien er anderledes. Her er det dit og din advokats ansvar at kontrollere alt, før du skriver under. Efter handlens afslutning er det for sent.

Udenlandske købere står over for ekstra risiko. Du kender måske ikke de lokale problemer, som er almindelige i Spanien. Du køber måske på en kort rejse, forelsket i udsigten, under pres for at beslutte dig. Det er præcis dér, fejl sker.

Det er disse problemer, due diligence er lavet til at opdage.

• Skjult gæld.A0Ubetalte skatter, ejerforeningsbidrag og regninger for forsyningstjenester følger ejendommen, ikke sælgeren. Springer du kontrollen over, arver du dem.
• Ulovligt byggeri.A0Ekstra værelser, en pool, en terrasse eller en garage bygget uden tilladelse. Det kan føre til bøder eller endda et nedrivningspåbud.
• Planlægningsproblemer.A0En bolig bygget i strid med zonebestemmelser, hvilket kan begrænse, hvordan du bruger den, eller skade videresalget.
• Forkert størrelse eller skel.A0Hvis den faktiske ejendom ikke stemmer overens med den officielle registrering, kan du få problemer med at registrere eller videresælge den.

Den fulde due diligence-tjekliste

Her er, hvad en ordentlig juridisk kontrol omfatter. Bed din advokat om skriftligt at bekræfte hvert punkt.

1. Tjek i ejendomsregistret (nota simple).A0Bekræfter den reelle ejer og viser eventuelt pant, udlæg eller hæftelser. Nota simple er det officielle uddrag fra ejendomsregistret (Registro de la Propiedad).
2. Tjek i matriklen.A0Bekræfter, at ejendommens størrelse og indretning i skatteregisteret (Catastro) stemmer med virkeligheden.
3. Register vs. matrikel vs. virkelighed.A0Den juridiske registrering, skatteregistreringen og den faktiske bolig skal alle stemme overens.
4. Byplanlægning og zoneinddeling.A0Bekræfter, at ejendommen følger lokale byggeregler og ikke har nogen sanktionssager mod sig.
5. Tilladelser.A0Bekræfter en gyldig byggetilladelse og Første Ibrugtagningstilladelse (Licencia de Primera OcupaciónA0- tilladelsen til lovligt at bo der og tilslutte forsyningstjenester).
6. Gæld og regninger.A0Kontrollerer for ubetalt IBI (kommunal ejendomsskat), ejerforeningsbidrag og regninger for forsyningstjenester.
7. Ejerforening.A0Bekræfter, at ejerforeningen (comunidad de propietarios) drives ordentligt, uden stor gæld eller retstvister, og kontrollerer foreningens regler.
8. Udlejningsstatus.A0Bekræfter, om boligen lovligt kan udlejes til turister, hvis det er din plan.

Ekstra kontroller for nybyggeri og projektsalg

Nybyggeri og boliger i projektsalg kræver nogle ekstra kontroller. De beskytter dig mod de risici, der er særlige ved at købe en ejendom, som er ny eller endnu ikke færdig.

• Udviklerens selskab.A0Bekræft, at udvikleren eksisterer, og kontroller dens økonomiske sundhed i handelsregistret (Registro Mercantil).
• Ejerskab af grunden.A0Bekræft, at udvikleren faktisk ejer grunden eller har ret til at bygge på den.
• Bankgaranti.A0Ved projektsalg skal du bekræfte, at en gyldig bankgaranti (aval bancario) dækker hver ratebetaling i henhold til Law 57/1968 og Law 20/2015. Betal aldrig et depositum uden dette.
• Detaljeret specifikation.A0Få de præcise materialer, indretning og installationer på skrift, så udvikleren ikke stille og roligt kan ændre dem eller opkræve ekstra senere.
• Færdiggørelsesdato og sanktioner.A0Kontrakten bør fastsætte en klar frist og sanktioner ved forsinkelser.
• 10-årig strukturel garanti.A0Spansk lov kræver en 10-årig garanti på bygningens struktur.

En note om okupas (squatters).A0Mange købere bekymrer sig om squatters. Det er en rimelig bekymring, men den reelle risiko på et lukket, nybygget boligområde er meget lav. Disse boliger er beboede, alarmbeskyttede og overvåges af et fællesskab af ejere. Spaniens Anti-Squatter-lov fra 2025 (Ley Antiokupas), som har været i kraft siden april 2025, gjorde også udsættelse meget hurtigere. Politiet kan fjerne ulovlige besættere inden for 48 timer, hvis de opdages tidligt, og domstolene bruger nu en hurtigprocedure på omkring 15 dage. En del af at købe rigtigt er at sikre, at dit nye hjem er ordentligt sikret fra første dag.

Hvornår bør du gøre det?

Før du underskriver noget bindende. Før du betaler nogen væsentlig sum. Dette er den vigtigste tidsregel i spansk ejendomshandel.

Den private købskontrakt (contrato de arrasA0- den bindende depositumskontrakt) kan håndhæves juridisk. Hvis du underskriver den og derefter trækker dig, selv af en god grund, kan du miste dit depositum. Derfor skal kontrollerne komme først.

Hvis en sælger eller mægler presser dig til at underskrive hurtigt, kan din advokat tilføje en suspensiv klausul (condición suspensivaA0- en udvejsklausul). Dette gør handlen betinget af et rent due diligence-resultat. Hvis der dukker et alvorligt problem op, kan du trække dig og beholde dine penge.

Advarsel:A0Pres for at ABunderskrive i dag eller miste denBB er en klassisk taktik. En ægte, god ejendom vil stadig være der efter et ordentligt tjek. Lad aldrig hastværk presse dig til at underskrive, før due diligence er gennemført.

Hvor lang tid det tager, og hvad det koster

Due diligence tager normaltA05 til 15 arbejdsdage. Den præcise tid afhænger af ejendommen og hvor hurtigt kommunen svarer.

Omkostningen er en del af din advokats salær, som normalt ligger på omkringA01% af købsprisen plus moms (IVA på 21%). Lad os bruge et reelt eksempel med enA0500.000 eurosA0nybygget bolig.

Eksempel: 500.000 euros nybygget bolig

• 5.000 eurosA0- advokatsalær, inklusive due diligence (1%)
• 1.050 eurosA0- moms (21%)
• I alt: 6.050 euros

En nota simple koster i sig selv kun nogle få euro. Den reelle værdi ligger i advokatens trænede blik, der læser tingbogen, matriklen, licenserne og ejerforeningens regnskaber samlet. Set op imod et køb på 500.000 euros er dette småpenge for fuld tryghed.

Hvad sker der, hvis du springer det over

Disse risici er ikke sjældne gyserhistorier. De sker ofte, især for købere, der går for hurtigt frem. At springe due diligence over kan betyde:

• At betale bøder eller stå over for nedrivning på grund af byggeri uden tilladelse.
• At være ude af stand til at få realkreditlån, forsikring eller korrekt registrering.
• At arve andres ubetalte gæld.
• Juridiske tvister med naboer eller kommunen.
• Problemer med at videresælge boligen på grund af en juridisk mangel.

Bare én af disse kan koste langt mere end advokatsalæret, og nogle kan slet ikke løses.

Køb på afstand: kontrol fra udlandet

Du behøver ikke at være i Spanien for at gennemføre due diligence. De fleste britiske, irske, hollandske, skandinaviske, tyske, polske og tjekkiske købere håndterer det hjemmefra.

Din uafhængige advokat indhenter oplysninger fra tingbogen og matriklen, kontakter kommunen, skattekontoret og ejerforeningen og rapporterer tilbage til dig på dit sprog. Hvis du ikke kan rejse for at gennemføre handlen, underskriver du en fuldmagt (poder notarialA0- et juridisk dokument, der giver din advokat lov til at handle på dine vegne), så din advokat kan underskrive skødet for dig. Hele kontrollen kan gennemføres, mens du bliver i dit eget land.

Det er her, det betyder alt at have det rigtige team. Hos Spain Developments arbejder vi kun med uafhængige spanske advokater, aldrig udviklerens advokat. Det er vigtigt, fordi udviklerens advokat har en interessekonflikt: de bliver betalt af sælgeren. En uafhængig advokat har pligten og grunden til at finde problemer, før de bliver dine. Som en køberrådgiver betalt af udvikleren koordinerer vi hele due diligence-processen, så intet bliver overset.

Bonustip:A0Bed din advokat om en skriftlig due diligence-rapport til sidst. En klar opsummering af, hvad der blev kontrolleret, hvad der blev fundet, og hvad der blev løst. En god advokat giver dette som standard. Det er også nyttigt som dokumentation for fremtiden, hvis du en dag sælger.

Før du underskriver: due diligence-tjekliste

• Nota simple indhentet frisk fra tingbogen.
• Matrikel, tingbog og virkelighed stemmer alle overens.
• Byggetilladelse og førstebrugstilladelse bekræftet.
• Ingen ubetalt IBI, ejerforeningsbidrag eller forsyningsgæld.
• Ved køb på projektstadiet: gyldig bankgaranti dækker hver enkelt ratebetaling.
• Skriftlig due diligence-rapport modtaget fra din advokat.

Konklusionen

Due diligence er den juridiske kontrol, der holder dine penge sikre i Spanien. Den bekræfter den reelle ejer, finder skjult gæld, kontrollerer tilladelserne og sikrer, at boligen er juridisk i orden. I et ABkøber pas påBB-system er det din vigtigste beskyttelse.

Foretag altid grundig due diligence, før du underskriver eller betaler, og brug altid en uafhængig advokat, ikke udviklerens. Hvis du køber en nybygget bolig på Costa del Sol, kan Spain Developments arrangere et fuldt, uafhængigt juridisk tjek, håndteret på dit sprog fra start til slut.