Privat købskontrakt i Spanien: Guide til nybyggeri og arras

Denne guide er til udenlandske købere, der underskriver en privat købsaftale på Costa del Sol. De fleste af vores købere køber et nybyggeri, så vi starter med kontrakten for nybyggeri og ratebetalinger og forklarer derefter videresalgs-contrato de arrasa0som kontrast. Du vil lære, hvad hver kontrakt er, hvilke klausuler der beskytter dine penge, og hvorfor bankgarantien betyder noget. Til sidst ved du, hvad du skal tjekke, før du skriver under.

Kort opsummering:a0Ved et nybyggeri er den private købsaftale udviklerens kontrakt. Du betaler et fast reservationsgebyr, derefter ratebetalinger under byggeriet - typisk 20% til 40% af prisen i alt før færdiggørelse (ofte omkring 30%) - og resten på 60% til 80% ved færdiggørelse. Hver euro, du betaler før du får nøglerne, skal være beskyttet af en obligatorisk bankgaranti (Law 57/1968, Ley 20/2015). Et videresalg er anderledes: dér underskriver du ena0contrato de arras, betaler omkring 10%, og gennemfører på få uger. For begge dele skal du insistere på den rigtige kontrakttype og altid få din egen uafhængige advokat til at læse den først.

Tallene, der betyder noget:

• 20% til 40%a0betales i rater før færdiggørelse ved et off-plan nybyggeri (ofte omkring 30%).
• 6.000 til 10.000 euroa0typisk reservationsgebyr for nybyggeri.
• 10%a0typisk depositum ved videresalg (arras).
• 10-åriga0strukturel garanti på et nybyggeri.

Det vil du lære

• Hvad den private købsaftale er
• Kontrakten for nybyggeri: ratebetalinger og bankgarantien
• Kontrasten ved videresalg: de 3 typer arras
• Hvor meget du betaler, og hvornår
• Hvad kontrakten skal indeholde
• Risici, fælder og hvordan du holder dig sikker
• Din tjekliste før underskrift

Hvad den private købsaftale er

Den private købsaftale er den aftale, du underskriver, før du går til notaren. Hvordan den ser ud, afhænger af, hvad du køber.

Ved eta0nybyggeri, er det udviklerens private købsaftale (ofte kaldet PPC). Du betaler et reservationsgebyr for at tage boligen af markedet, derefter ratebetalinger under byggeriet, og resten ved færdiggørelse. Ved eta0videresalga0fra en privat ejer er det som regel ena0contrato de arrasa0(en depositumsaftale): du betaler omkring 10%, og begge parter bliver enige om prisen og datoen for gennemførelse.

Tænk på det som den reelle forpligtelse. Reservationen holder boligen i nogle få dage. Den fulde kontrakt låser derefter handlen fast: den fastsætter prisen, betalingsplanen, fristen for gennemførelse og sanktionen, hvis nogen springer fra.

Vigtigt: denne kontrakt er bindende. Når du har underskrevet og betalt, betyder det normalt, at du mister det, du har betalt, hvis du går væk. Derfor betyder ordene i denne kontrakt mere end næsten noget andet trin. Skriv aldrig under på en, du ikke fuldt ud har forstået.

Bonus-tip:a0Få altid din egen uafhængige advokat til at læse kontrakten, før du skriver under. Skriv aldrig under ved udviklerens eller ejendomsmæglerens skrivebord samme dag. De arbejder for sælgeren, ikke for dig.

Kontrakten for nybyggeri: ratebetalinger og bankgarantien

Hvis du køber et nybyggeri fra en udvikler, er papirarbejdet ikke en klassisk arras. Du underskriver udviklerensa0private købsaftale. Ideen er den samme - pris, depositum, frist - men måden, du betaler på, er den afgørende forskel.

Her er off-plan-forløbet, hovedscenariet på Costa del Sol:

• Reservationsgebyr.a0Et fast beløb, normalt 6.000 til 10.000 euro, for at tage boligen af markedet.
• Ratebetalinger under byggeriet.a0Du betaler afdrag, efterhånden som bygningen skyder op. I alt bliver det omkringa020% til 40% af prisen før færdiggørelsea0(ofte omkring 30%). På en bolig til 500.000 euro er det cirka 100.000 til 200.000 euro gennem byggeriet (30% = 150.000 euro).
• Bankgarantien.a0Hver euro, du betaler før du får nøglerne,a0skal være beskyttet af en obligatorisk bankgaranti eller forsikringa0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Hvis udvikleren ikke færdiggør projektet, får du dine penge tilbage. Betal aldrig en udvikler så meget som én euro uden den.
• Restbeløb ved færdiggørelse.a0Når Licence of First Occupation er udstedt, betaler du de resterendea060% til 80%a0hos notaren påa0escrituraa0- cirka 300.000 til 400.000 euro (70% = 350.000 euro).

Et nybyggeri kommer også med ena010-årig strukturel garantia0ved lov samt en mangelgennemgang før færdiggørelse, så udvikleren retter afsluttende fejl.

Indflytningsklart nybyggeri er enklere.a0Hvis boligen er et færdigt nybyggeri, betaler du reservationen, derefter omkring 10% ved den private kontrakt og resten ved færdiggørelse inden for få uger - samme skatter for nybyggeri (10% IVA plus omkring 1.2% AJD) og den samme 10-årige garanti.

Virkeligt eksempel.a0På et off-plan nybyggeri til 500.000 euro kan en rateplan se sådan ud. Hver euro før du får nøglerne er dækket af en bankgaranti:

• 8.000 euroa0- reservationsgebyr (tæller med i prisen)
• 150.000 euroa0- ratebetalinger under byggeriet (omkring 30%, bankgaranteret)
• 350.000 euroa0- restbeløb ved færdiggørelse (omkring 70%), betalt hos notaren

Uden en garanti på disse ratebetalinger er dine penge i risiko.

Hos Spain Developments arbejder vi kun med udviklere, der giver en korrekt bankgaranti, og vores advokater tjekker den for dig. Vi er en uafhængig køberrådgiver, udvikleren betaler vores honorar, og du betaler intet køberhonorar. Du er velkommen til at kontakte os, hvis du vil have dette tjekket ordentligt.

Fare:a0Ved et nybyggeri er den største enkeltstående risiko at betale en udvikler uden bankgaranti. Ingen garanti, ingen betaling. Tjek også udviklerens historik - bed om at se boliger, de har færdiggjort før.

Kontrasten ved videresalg: de 3 typer arras

Hvis du i stedet køber et videresalg fra en privat ejer frem for et nybyggeri, er kontrakten ena0contrato de arras. Spansk lov har tre slags. De ligner hinanden, men reglerne er meget forskellige. Kontrakten skal sige, hvilken type det er.

Penitenciales (bedst for købere)

• Du kan gå væk
• Hvis du springer fra: du mister dit depositum
• Hvis sælger springer fra: de betaler dig det dobbelte

Penales (stadig bindende)

• Ingen ren udgang
• Hvis du springer fra: du betaler en sanktion og kan stadig blive tvunget til at købe
• Hvis sælger springer fra: de betaler en sanktion og kan blive tvunget til at sælge

Confirmatorias (værst for dig)

• Ingen ren udgang
• Den anden part kan sagsøge dig for misligholdelse og erstatning
• Du kan sagsøge sælgeren for misligholdelse og erstatning

Den mest almindelige type for boliger era0arras penitencialesa0(fastsat i artikel 1454 i den spanske civilkodeks). Det er den mest fair løsning for en køber. Hvis du er nødt til at gå væk, er dit tab fastlagt: kun depositummet. Hvis sælgeren springer fra, betaler de dig det dobbelte.

Den store fælde:a0hvis kontrakten ikke nævner typen, behandler loven den som confirmatorias.a0Det er den værste mulighed for dig. Under confirmatorias kan den anden part sagsøge dig for meget mere end depositummet. Så tjek altid, at typen står tydeligt skrevet.

Fare:a0Skriv ikke under på en kontrakt, der er tavs om arras-typen. "Tavs" betyder confirmatorias som standard, og det udsætter dig for et krav på hele prisen. En manglende linje kan koste dig tusindvis.

Hvor meget du betaler, og hvornår

Det er her, nybyggeri og videresalg skiller sig fra hinanden.

Ved eta0nybyggeri (off-plan), betaler du ikke ét enkelt depositum på 10%. Du betaler et fast reservationsgebyr og derefter ratebetalinger, der i alt udgøra020% til 40% før færdiggørelse (ofte omkring 30%), derefter resten på 60% til 80% hos notaren. Ved 500.000 euros er det cirka 150.000 euros under byggeriet og 350.000 euros ved færdiggørelse. Hver etapevis betaling er bankgaranteret.

Ved eta0videresalg, er praksis 10% af prisen ved arras. Dette er ikke en juridisk regel og kan forhandles, men 10% er, hvad de fleste private sælgere forventer. Du betaler derefter de resterende 90% hos notaren på overtagelsesdagen.

Uanset hvad du betaler, er det ikke en ekstra omkostning. Det tæller med i prisen.

Reelt eksempel - nybyggeri. Du køber en projektlejlighed til 500.000 euros:

• 8.000 euroa0- reservationsgebyr (tæller med i prisen)
• 150.000 euro - etapevis under byggeriet (omkring 30%, bankgaranteret)
• 350.000 euro - restbeløb ved færdiggørelse (omkring 70%), hos notaren

Reelt eksempel - videresalg. Du aftaler at købe en brugt lejlighed til 500.000 euros med arras penitenciales:

• 50.000 euros - depositum ved underskrift (10%)
• 450.000 euros - restbeløb hos notaren
• 50.000 euros - hvad du mister, hvis du trækker dig
• 100.000 euros - hvad sælgeren betaler dig, hvis de trækker sig

Så begge parter har en reel grund til at gennemføre. Det er hele pointen med depositummet.

Bonus-tip: Uanset hvad du betaler, udgør det en del af den deklarerede købspris skattemæssigt. Ved et nybyggeri (hovedtilfældet her), er skatten 10% IVA (50.000 euros af 500.000) plus cirka 1.2% AJD (6.000 euros), ikke ITP. Ved et videresalg i Andalucía er skatten 7% ITP (35.000 euros), som forfalder efter færdiggørelse. Planlæg for det nu, ikke senere.

Hvad kontrakten skal indeholde

En god kontrakt er detaljeret. Sørg for, at din har alt dette:

• Parterne. Fulde navne, pas- eller NIE-numre (dit spanske skatte-ID-nummer).
• Ejendommen. Fuld adresse, den referencia catastral (matrikelreferencen, et officielt ejendoms-ID), og en tydelig beskrivelse.
• Prisen. Den samlede aftalte pris og hvordan den betales.
• Betalingsplanen. For et nybyggeri, reservationsgebyret og hver etapebetaling med dens udløsende betingelse og beløb. For et videresalg, det depositum du betaler nu.
• Bankgarantien (nybyggeri). En klar forpligtelse til, at hver betaling før færdiggørelse er dækket af en bankgaranti eller forsikring (Law 57/1968, Ley 20/2015). Dette er den vigtigste klausul i en nybygningskontrakt.
• Typen af arras (videresalg). Angivet klart - du vil have penitenciales.
• Betingelsen for færdiggørelse og fristen. For et nybyggeri følger færdiggørelse efter Licence of First Occupation. For et videresalg, en fast dato, normalt 30 til 60 dage, nogle gange op til 90.
• Hæftelser. Ethvert realkreditlån, gæld eller begrænsning på ejendommen. Der bør ikke være nogen tilbage ved færdiggørelse.
• Hvem betaler hvad. Notar-, ejendomsregister- og skatteomkostninger. Ifølge lov og praksis betaler køberen de fleste købsrelaterede skatter.
• Tilbagetrædelsesklausul. Hvad der sker, hvis en af parterne trækker sig.
• Betingelser for gennemførelse. Forhold, der skal være opfyldt, før du er forpligtet til at købe - for et nybyggeri, en gyldig byggetilladelse og en reel bankgaranti; for et videresalg, en ren nota simple (udskrift fra ejendomsregistret, der viser ejeren og eventuel gæld) og ingen planlægningsproblemer.

Betingelserne for gennemførelse er dit sikkerhedsnet. De lader dig træde ud, og beholde det, du har betalt, hvis advokaten finder et alvorligt problem.

Bonus-tip: Bed din advokat om at tilføje en klausul, der beskytter det, du har betalt, hvis ejendommen har skjult gæld, ingen tilladelse eller et problem med adkomsten. En fair sælger eller developer vil acceptere dette. En, der nægter, er et advarselstegn.

Risici, fælder og hvordan du holder dig sikker

Vær ærlig om risiciene. Det er disse, der fanger udenlandske købere:

• Developer uden bankgaranti (nybyggeri). Dette er den klart største risiko ved et nyt projekt. Ingen garanti, ingen betaling.
• Ingen angivet arras-type (videresalg). Så bliver det som standard confirmatorias og udsætter dig for et stort krav. Nævn altid typen.
• Ingen tilladelse eller ulovligt byggeri. Nogle projekter mangler den rette tilladelse. Din advokat skal bekræfte byggetilladelsen, og for et nybyggeri at færdiggørelse følger Licence of First Occupation.
• Skjult gæld ved et videresalg. Ubetalte skatter eller ejerforeningsbidrag kan overgå til dig. Din advokat kontrollerer nota simple.
• For kort frist. Hvis du har brug for et realkreditlån, så sørg for, at tidsplanen for færdiggørelse giver banken tid.
• Betaling til en personlig konto. Betal kun til den korrekte konto, der er angivet i kontrakten, aldrig til en mæglers private konto.
• Mundtlige "aftaler." En mundtlig aftale er svær at håndhæve. Få det altid på skrift.
• Valutarisiko. Hvis du betaler i pund, kroner eller zloty, kan kursen ændre omkostningen med tusindvis under etapebetalinger og ved færdiggørelse. En valutamægler kan fastlåse kursen.

Advarsel: Hvis sælgeren, developer eller mægleren presser dig til at underskrive "i dag," så sænk tempoet. En reel handel giver din advokat tid til at kontrollere projektet og kontrakten. Pres er et klassisk tegn på et problem.

Din tjekliste før underskrift

Før du underskriver den private købskontrakt, bekræft:

• Din uafhængige advokat har læst og godkendt den.
• For et nybyggeri er bankgarantien på hver etapebetaling reel, og færdiggørelse er knyttet til Licence of First Occupation.
• For et videresalg er arras-typen angivet (du vil have penitenciales).
• Prisen, betalingsplanen og tidspunktet for færdiggørelse er korrekte.
• Byggetilladelsen er gyldig (og ved et videresalg er nota simple ren uden overraskende gæld).
• Betingelserne for gennemførelse beskytter det, du har betalt.
• Du betaler kun til den konto, der er angivet i kontrakten.

Vil du have din kontrakt kontrolleret, før du underskriver? Vi gennemgår hver kontrakt, bekræfter bankgarantien på nybyggerier og arbejder kun med developers, der giver en, alt sammen uden købergebyr. Du er velkommen til at tale med Spain Developments.

Konklusion

Den private købskontrakt er dér, hvor dit køb bliver virkeligt, så detaljerne er altafgørende. Ved et nybyggeri fastsætter kontrakten dit reservationsgebyr, dine ratebetalinger (ca. 20% til 40% før færdiggørelse, ofte omkring 30%) og restbeløbet på 60% til 80% hos notaren - og hver euro før nøgleoverdragelsen skal være bankgaranteret. Ved et videresalg skal du sikre dig, at typen af arras er angivet, og at depositummet er rimeligt. På en bolig til 500.000 euros er en klar kontrakt forskellen mellem sikre penge og en dyr fejl. Hos Spain Developments gennemgår vi hver eneste kontrakt og arbejder kun med udviklere, der giver en ordentlig bankgaranti, uden købergebyr. Når du er klar, er du velkommen til at kontakte os.