Abschluss des Immobilienkaufs in Spanien: Die Escritura

Dieser Leitfaden richtet sich an ausländische Käufer, die den letzten Schritt beim Kauf an der Costa del Sol erreichen. Sie erfahren, was am Tag der Beurkundung passiert, was der Notar macht und wie Sie die Schlüssel bekommen. Am Ende wissen Sie genau, wie Sie den Kauf sicher abschließen, selbst aus dem Ausland.

Kurze Zusammenfassung:a0Der Abschluss ist der Tag, an dem Sie diea0escrituraa0(Eigentumsurkunde) beim Notar unterschreiben, den Restbetrag zahlen und die Schlüssel übernehmen. Bei einem Neubau erfolgt der Abschluss, sobald die Erstbezugsgenehmigung erteilt ist, und Sie zahlen den verbleibenden Restbetrag von 60% bis 80% (etwa 350.000 euros bei einer Immobilie für 500.000 euros), nachdem Sie Ihre gestaffelten, bankgarantierten Bauzahlungen geleistet haben. Bei einem Wiederverkauf zahlen Sie am Tag etwa 90%. Der Notar ist neutral, daher brauchen Sie trotzdem Ihren eigenen unabhängigen Anwalt. Sie müssen nicht nach Spanien fliegen: Mit einer Vollmacht kann Ihr Anwalt für Sie unterschreiben. Achten Sie in der Abschlusswoche auf gefälschte E-Mails mit 22neuen Bankverbindungen22.

Die wichtigen Zahlen:

• 60% bis 80%a0Restbetrag, der bei einem Neubauabschluss fällig wird (etwa 350.000 euros bei 500.000).
• Weniger als 1 Stundea0für die Unterzeichnung selbst.
• 30 Tagea0um die Grunderwerbsteuer zu zahlen.
• 0 Reisena0nötig mit einer Vollmacht.

Was Sie lernen werden

• Was der Abschlusstag ist
• Was der Notar macht (und nicht macht)
• Was an diesem Tag Schritt für Schritt passiert
• Wie Sie den Restbetrag zahlen
• Warum der Neubauabschluss anders ist
• Die Schlüsselübergabe: Was Sie mitnehmen sollten
• Was Sie in den ersten 30 Tagen tun sollten
• Risiken und wie Sie sicher bleiben

Was der Abschlusstag ist

Der Abschluss ist der letzte Schritt. Sie unterschreiben diea0escrituraa0(die öffentliche Eigentumsurkunde) vor einem Notar, zahlen den Rest des Kaufpreises und erhalten die Schlüssel. Ab diesem Moment gehört die Immobilie rechtlich Ihnen.

Bei einema0Neubauprojekt, wird der Abschluss ausgelöst, wenn das Rathaus diea0Erstbezugsgenehmigunga0am Ende der Bauarbeiten erteilt. Bis dahin haben Sie Ihre gestaffelten, bankgarantierten Raten bereits bezahlt (etwa 20% bis 40% des Preises, oft rund 30%), sodass Sie am Tag den verbleibenden Restbetrag von 60% bis 80% zahlen. Bei einema0Wiederverkauf, erfolgt der Abschluss normalerweisea0etwa 4 bis 8 Wochena0nachdem Sie dena0contrato de arras unterschrieben haben, und Sie zahlen die verbleibenden 90%. So oder so gibt die Zeitspanne Ihrem Anwalt Zeit, die Prüfungen abzuschließen, und Ihrer Bank Zeit, die Mittel bereitzustellen.

Sie müssen dafüra0nichta0in Spanien sein. Wenn Sie nicht reisen können, unterschreibt Ihr Anwalt mit einer Vollmacht für Sie (ein Dokument, das Ihrem Anwalt erlaubt, in Ihrem Namen zu handeln). Viele ausländische Käufer schließen den Kauf auf diese Weise von zu Hause aus ab.

Die escritura ist das wichtigste Dokument des gesamten Kaufs. Sie beweist, dass Ihnen die Immobilie gehört. Bewahren Sie sie sicher auf.

Was der Notar macht (und nicht macht)

Dieser Teil verwirrt viele Käufer. Der Notar (notario) ist ein Amtsträger, der vom Staat bezahlt wird. Der Notar ista0neutral. Er arbeitet nicht für Sie und auch nicht für den Verkäufer.

Was der Notar macht

• Liest die Urkunde laut vor und prüft die Identität beider Parteien
• Bestätigt, dass die Immobilie rechtlich verkauft werden kann
• Bestätigt, dass das Geld vorhanden ist und die Urkunde korrekt ist
• Stempelt die Urkunde und sendet eine Mitteilung an das Grundbuchamt

Was der Notar nicht macht

• Ihre Interessen schützen - das ist die Aufgabe Ihres Anwalts
• Versteckte Schulden oder baurechtliche Probleme für Sie prüfen - das macht Ihr Anwalt vor dem Tag

Deshalb brauchen Sie trotzdem Ihren eigenen unabhängigen Anwalt. Der Notar macht den Akt offiziell. Ihr Anwalt stellt sicher, dass das Geschäft für Sie sicher ist.

Bonustipp:a0In Spanien kann der Käufer den Notar normalerweise wählen. Ihr Anwalt wird einen guten organisieren. Notargebühren sind gesetzlich festgelegt - rechnen Sie mit etwaa00.5% bis 1%a0des Preises.

Was an diesem Tag Schritt für Schritt passiert

Der Abschlusstag folgt einem klaren Ablauf. Das können Sie erwarten:

1. Alle treffen sich.a0Im Notariat: Sie (oder Ihr Anwalt), der Verkäufer, beide Anwälte und oft der Makler.
2. Der Notar liest die escritura vor.a0Laut und mit Erklärung der Klauseln. Sie können jederzeit Fragen stellen.
3. Sie bestätigen die Details.a0Namen, Beschreibung der Immobilie, Preis und dass keine Schulden mehr auf der Immobilie lasten.
4. Sie zahlen den Restbetrag.a0Den Rest des Preises, plus der Verkäufer übergibt, was noch geschuldet ist.
5. Beide Seiten unterschreiben.a0Der Notar bezeugt und stempelt die Urkunde.
6. Der Verkäufer übergibt Ihnen die Schlüssel.a0Die Immobilie gehört jetzt Ihnen.
7. Der Notar sendet die Mitteilung.a0An das Grundbuchamt und gibt Ihnen eine beglaubigte Kopie der Urkunde.

Die gesamte Unterzeichnung dauert normalerweise weniger als eine Stunde. Die eigentliche Arbeit wurde vorher von Ihrem Anwalt erledigt.

Praxisbeispiel.a0Sie schließen einen 500.000 euros Neubaukauf ab. Ihr Anwalt hat die Genehmigung und die Schulden bereits geprüft. Beim Notar zahlen Sie den Restbetrag, unterschreiben die escritura und gehen mit den Schlüsseln hinaus. Wenn Sie eine Vollmacht genutzt haben, erledigt Ihr Anwalt all das und schickt Ihnen die Schlüssel per Kurier.

Bonustipp:a0Buchen Sie Ihren Notartermin frühzeitig. Im Sommer und zum Jahresende sind die Kalender der Notare schnell voll. Ein später Termin kann Ihren gesamten Abschluss verzögern.

Wie Sie den Restbetrag zahlen

Sie zahlen den Rest des Preises am Tag selbst auf sichere Weise. Wie viel 22der Rest22 ist, hängt davon ab, was Sie gekauft haben. Bei einema0Neubauprojekta0ist es dera0Restbetrag von 60% bis 80%a0, der nach Ihren gestaffelten Bauzahlungen übrig bleibt - etwa 350.000 euros bei einer Immobilie für 500.000 euros. Bei einema0Wiederverkaufa0sind es etwaa090%a0- rund 450.000 euros -, weil Sie nur 10% arras gezahlt haben. Die zwei gängigen Methoden sind für beide gleich:

• Eine26nbsp;Bankanweisung26nbsp;(ein garantierter Scheck einer spanischen Bank). Der Verkäufer oder Bauträger wird sicher bezahlt, und Sie behalten die Kontrolle, bis Sie unterschreiben.
• Eine26nbsp;Sofortüberweisung26nbsp;die noch am selben Tag gutgeschrieben wird.

Bargeld wird für den Kaufpreis nicht verwendet. Die spanischen Vorschriften zur Geldwäschebekämpfung verlangen eine nachvollziehbare Zahlung. Ihr Anwalt organisiert die richtige Methode.

Wenn Sie Geld aus einer anderen Währung senden - Pfund, Kronen, Złoty oder irgendetwas außerhalb des Euro - planen Sie im Voraus. Der Wechselkurs kann sich zwischen Vertrag und Abschluss ändern.

Warnung:26nbsp;Währungsrisiko ist real. Bei einem Kauf von 500.000 euros kann schon eine kleine Kursbewegung Ihre Kosten um Tausende verändern. Ein Devisenmakler kann einen Kurs festschreiben, sodass der vereinbarte Preis auch der Preis ist, den Sie zahlen. Überlassen Sie das in der Woche des Abschlusses nicht dem Zufall.

Abschluss eines Neubaus: die Erstbezugsgenehmigung

Beim Abschluss eines Neubauprojekts gibt es zwei zusätzliche Dokumente, die es bei einem Wiederverkauf nicht gibt. Ihr Anwalt muss sie bestätigen, bevor Sie abschließen:

• Das26nbsp;certificado final de obra26nbsp;(die Fertigstellungsbescheinigung). Sie beweist, dass das Gebäude gemäß den Plänen fertiggestellt wurde.
• Das26nbsp;licencia de primera ocupación26nbsp;(die Erstbezugsgenehmigung, oder LFO). Das Rathaus stellt sie am Ende der Bauarbeiten aus. Sie bestätigt, dass die Immobilie legal bewohnbar ist, sie löst Ihren Abschluss aus, und Sie brauchen sie, um Wasser und Strom anzumelden.

Das ist wichtig:26nbsp;ein Bauträger kann Sie nicht zwingen, ohne die Erstbezugsgenehmigung abzuschließen.26nbsp;Wenn sie fehlt, unterschreiben Sie nicht.

Prüfen Sie auch die Bankgarantie für das Geld, das Sie während der Bauzeit gezahlt haben. Nach dem Gesetz (Law 57/1968, Ley 20/2015) müssen Ihre Ratenzahlungen bis zum Abschluss abgesichert sein.

Praxisbeispiel.26nbsp;Bei einem Off-Plan-Neubau im Wert von 500.000 euros haben Sie bereits eine Reservierungsgebühr und Raten während der Bauzeit gezahlt - insgesamt etwa 30 %, also rund 150.000 euros, jeder Euro bankgarantiert. Sobald die LFO erteilt ist, bestätigt Ihr Anwalt, dass drei Dinge vorliegen, dann zahlen Sie den Restbetrag von 60 % bis 80 % und erhalten die Schlüssel:

• Bereits bezahlt:26nbsp;etwa 150.000 euros in Raten während der Bauzeit (rund 30 %, bankgarantiert)
• Jetzt beim Notar fällig:26nbsp;etwa 350.000 euros Restbetrag (rund 70 %)
• Zuerst erforderlich:26nbsp;die LFO muss erteilt sein, die Fertigstellungsbescheinigung vorliegen und die früheren Zahlungen garantiert sein

Ein Wiederverkauf ist einfacher: Es gibt keine LFO und keine gestaffelte Bauzahlung, daher zahlen Sie beim Notar einfach die verbleibenden 90 % (etwa 450.000 euros).

Bei Spain Developments prüfen wir bei jedem Neubau die LFO, die Fertigstellungsbescheinigung und die Bankgarantie, damit Sie niemals eine Immobilie abschließen, die nicht legal und bezugsfertig ist. Wir sind ein unabhängiger Käufermakler, der Bauträger zahlt unser Honorar, und Sie zahlen keine Käufergebühr. Kontaktieren Sie uns gern, wenn Sie möchten, dass wir das für Sie prüfen.

Die Schlüsselübergabe: Was Sie mitnehmen sollten

Die Schlüssel werden direkt nach der Unterzeichnung übergeben. Überstürzen Sie diesen Teil nicht. Sammeln Sie alles ein und gleichen Sie es mit einer schriftlichen Liste ab:

• Alle Haustürschlüssel (jede Kopie).
• Garagen- oder Parkplatzfernbedienung.
• Schlüssel für den Abstellraum (trastero).
• Briefkastenschlüssel.
• Schlüssel und Codes für Gemeinschaftsbereiche (Tor, Pool, Fitnessraum).
• Alarmcodes oder Transponder.
• Bei Neubau: Garantieunterlagen und Handbücher für Heizung, Klimaanlage und alle Smart-Systeme.

Bitten Sie den Verkäufer oder Bauträger, ein einfaches Verzeichnis dessen zu unterschreiben, was Sie erhalten haben. Bei Wiederverkaufsimmobilien ist es ratsam, nach dem Abschluss die Hauptschlösser auszutauschen. Sie können nicht wissen, wie viele Kopien es gibt.

Bonustipp:26nbsp;Bei Neubauten sollten Sie eine Mängelprüfung durchführen. Nach der Übergabe haben Sie Zeit, festgestellte Mängel zu melden - kleine Ausführungsfehler, die der Bauträger beheben sollte. Schreiben Sie sie auf und schicken Sie sie schnell ein.

Was Sie in den ersten 30 Tagen tun sollten

Kurz nachdem Sie die Schlüssel erhalten haben, müssen einige Aufgaben erledigt werden. Ihr Anwalt oder ein26nbsp;gestor26nbsp;(ein Verwaltungsbeauftragter) kann die meisten davon übernehmen:

• Zahlen Sie die Kaufsteuer innerhalb von 30 Tagen.26nbsp;Neubau: 10 % IVA (MwSt.) werden beim Abschluss an den Bauträger gezahlt, plus etwa 1,2 % AJD (Stempelsteuer). Wiederverkauf: 7 % ITP (Grunderwerbsteuer).
• Registrieren Sie die Urkunde26nbsp;im Grundbuch, damit Ihr Name als Eigentümer eingetragen ist.
• Melden Sie die Versorgungsverträge um26nbsp;(Wasser, Strom, Internet) auf Ihren Namen.
• Informieren Sie die Eigentümergemeinschaft26nbsp;darüber, dass Sie der neue Eigentümer sind.
• Schließen Sie eine Wohngebäudeversicherung ab26nbsp;ab dem Tag, an dem Sie die Schlüssel erhalten.
• Melden Sie sich im padrón an26nbsp;im Rathaus an, wenn Sie dort wohnen möchten.

Praxisbeispiel.26nbsp;Hier ist die wichtigste Steuer, die kurz nach dem Abschluss für eine Immobilie im Wert von 500.000 euros fällig wird, je nach Art. Halten Sie dieses Geld bereit - es ist Teil der zusätzlichen Kosten von 12 % bis 14 %, keine Überraschung:

Neubau

1,2 % AJD (Stempelsteuer), fällig ungefähr zum Abschluss:26nbsp;6.000 euros.

Wiederverkauf

7 % ITP (Grunderwerbsteuer), fällig innerhalb von 30 Tagen:26nbsp;35.000 euros.

Risiken und wie Sie sicher bleiben

Seien Sie ehrlich darüber, was schiefgehen kann, und planen Sie dafür:

• Keine Erstbezugsgenehmigung (Neubau).26nbsp;Schließen Sie ein Neubauprojekt niemals ohne sie ab. Der Bauträger kann Sie nicht dazu zwingen, und sie löst Ihre Restzahlung aus.
• Bankgarantie nicht erfüllt (Neubau).26nbsp;Bestätigen Sie, dass die während der Bauzeit geleisteten Raten beim Abschluss angerechnet werden. Ihr Anwalt prüft dies anhand der Garantie.
• Versteckte Schulden (Wiederverkauf).26nbsp;Bitten Sie um eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, die Schuldenfreiheit bestätigt, sowie um Nachweise, dass die IBI (kommunale Grundsteuer) und die Versorgerrechnungen bezahlt sind. Ihr Anwalt prüft das.
• Geld an das falsche Konto gesendet.26nbsp;Zahlen Sie nur auf das Konto, das Ihr Anwalt bestätigt hat. Vorsicht vor gefälschten E-Mails mit „aktualisierten Bankdaten“ - ein bekannter Betrug.
• Währungsverlust.26nbsp;Sichern Sie sich Ihren Kurs bei einem Broker vor der Woche des Abschlusses.
• Fehlende Schlüssel oder Zugangscodes.26nbsp;Lassen Sie sich ein unterschriebenes Verzeichnis geben. Tauschen Sie bei Wiederverkauf die Schlösser aus.
• Immobilie nicht wie vereinbart.26nbsp;Machen Sie vor der Unterschrift eine letzte Begehung (bei Neubauten eine Mängelprüfung). Wenn etwas nicht stimmt, können Sie Gelder zurückhalten oder den Abschluss verweigern, bis es behoben ist.

Gefahr:26nbsp;Ein häufiger Betrug zielt auf die Woche des Abschlusses ab. Jemand schickt Ihnen per E-Mail „neue“ Bankdaten für die Zahlung. Bestätigen Sie das Konto immer telefonisch mit Ihrem Anwalt, und zwar über eine Nummer, der Sie bereits vertrauen. Handeln Sie niemals allein aufgrund von Bankdaten in einer E-Mail.

Möchten Sie, dass Ihr Abschluss von Anfang bis Ende organisiert wird? Wir kümmern uns um den Notar, die Genehmigungen, die Schuldenfreiheitsprüfungen und die Schlüsselübergabe, auch wenn Sie nicht fliegen können, und das alles ohne Käufergebühr. Sprechen Sie gern mit Spain Developments.

Fazit

Die Beurkundung ist der Tag, an dem Ihr Kauf Realität wird: die escritura unterschreiben, den Restbetrag zahlen, die Schlüssel übernehmen. Bei einem Neubau erfolgt die Beurkundung nach der Erstbezugsgenehmigung, und Sie zahlen die verbleibenden 60 % bis 80 % des Kaufpreises (etwa 350.000 euros bei einer 500.000 euros Immobilie) zusätzlich zu Ihren gestaffelten, bankgarantierten Bauzahlungen. Bei einer Bestandsimmobilie zahlen Sie am Tag selbst etwa 90 %. Nutzen Sie Ihren eigenen unabhängigen Anwalt, bestätigen Sie die Genehmigungen und die Bankgarantie und zahlen Sie nur auf das Konto, das Sie verifiziert haben. Bei einer 500.000 euros Immobilie verwandelt eine sorgfältige Beurkundung Monate der Arbeit in ein sicheres Eigenheim. Bei Spain Developments begleiten wir Ihre Beurkundung von Anfang bis Ende, sogar aus dem Ausland, ohne Käufergebühr. Wenn Sie bereit sind, können Sie uns gern kontaktieren.