Asegurar tu unidad y las condiciones en una obra nueva de la Costa del Sol

Esta página es para compradores que quieren entender cómo se venden realmente las unidades de obra nueva: qué es negociable, cómo funcionan las reservas y los pagos, y cómo está protegido su dinero. Es honesta y detallada, sin falsas promesas.

Resumen rápido:n obra nueva, el precio es en su mayor parte fijo, así que esto no va de negociar una rebaja del precio. Se trata de conseguirle la unidad adecuada en el momento adecuado, y de que sepa exactamente cómo funciona el proceso. Los promotores sacan las unidades por fases, y a menudo se guardan las mejores, así que vigilamos las promociones que le gustan y le avisamos en el momento en que aparece una buena unidad. También somos sinceros sobre las cosas que sorprenden a los compradores: normalmente se paga antes de firmar, el contrato casi nunca se cambia, y las promociones suelen retrasarse. Nada de eso es un problema una vez que lo sabe de antemano, y su dinero está protegido por ley durante todo el proceso.

La verdad honesta sobre el precio

Seamos sinceros desde el principio, porque esa sinceridad es precisamente la clave. En la obra nueva de Costa del Sol, el precio es en su mayor parte fijo. Los promotores establecen una lista de precios fija, y apenas se mueve. Las promociones fuertes se venden rápido, y un constructor con lista de espera no tiene ninguna razón para bajar el precio.

Así que no vamos a fingir que podemos negociar para usted un gran descuento. Muchos agentes dan a entender que los precios son libremente negociables, y luego no consiguen nada, y el comprador se siente decepcionado. Nosotros preferimos decirle la verdad. El valor real no está en una rebaja del precio, sino en elegir la unidad adecuada en el momento adecuado, y ahí es donde trabajamos para usted.

Advertencia:Tenga cuidado con cualquier agente que le prometa un gran descuento en una obra nueva antes siquiera de conocer el proyecto. En las promociones fuertes de Costa del Sol, ese descuento normalmente no existe. Una promesa así a menudo es solo un cebo para captar su atención.

Cómo se sacan realmente las unidades al mercado, y por qué necesita que estemos vigilando

Aquí tiene algo que la mayoría de los agentes no le dirán. Como la demanda es tan alta, los promotores sacan sus unidades por fases, en el orden que ellos eligen. La mejor unidad muchas veces no se lanza al principio.

Lo que eso significa para usted:

• Entrar pronto puede significar un mejor precio.Comprar en el lanzamiento, antes de que llegue la licencia de obras y la primera subida de precio, normalmente le da el precio más bajo. Eso es excelente si lo que más le importa es el valor futuro.
• La mejor vivienda puede llegar más tarde.Si usted es un comprador final que se preocupa más por la vivienda adecuada que por la revalorización, una unidad mejor puede salir al mercado meses después, incluso en un proyecto que se lanzó hace un año. En este mercado, no todas las buenas unidades han desaparecido, ni mucho menos.
• Algunos promotores sacan primero las peores unidades.No todos los promotores, pero algunos sí. Sacan primero las unidades más flojas para quitárselas de encima, se guardan las mejores, y observan cómo reacciona el mercado. Rara vez oirá esto de un vendedor.

Por eso mismo importa que estemos vigilando. Tenemos compradores alrededor de las mismas promociones todo el tiempo, así que cuando se actualiza una lista de precios, estamos entre los primeros en saberlo. Díganos qué promociones le gustan, y las monitorizamos por usted. En el momento en que salga una unidad que encaje con usted, se lo haremos saber.

Advertencia:Algunos promotores no son del todo transparentes sobre lo que está vendido. Una unidad puede figurar como vendida cuando en realidad solo la están reteniendo, y luego reaparece en el mercado más tarde. Le ayudamos a ver más allá de esto, y le decimos con sinceridad cuando una vivienda que le encanta, como un ático concreto, está retenida en lugar de haberse ido de verdad.

Las unidades vuelven, así que no descarte una promoción

Si pierde una unidad, no descarte todo el proyecto. Las unidades vuelven al mercado con más frecuencia de lo que pensaría.

• Hay un intervalo antes del contrato.Después de una reserva, puede pasar tiempo antes de que se firme el contrato privado de compraventa (elcontrato privado de compraventa, o PPC) porque el PPC necesita la licencia de obras. En un proyecto recién lanzado muchas veces todavía no hay licencia, y la espera puede ser de seis meses o más. Esto es normal y habitual.
• Los compradores cambian de opinión.Algunos se retiran en la fase del PPC. Pierden su depósito, y la unidad vuelve al mercado.
• Las hipotecas se caen.Incluso cerca del final de una promoción, un comprador puede no conseguir su hipoteca, y el promotor tiene que volver a vender la unidad.

Así que una promoción que hoy parece completa puede tener la unidad adecuada para usted el mes que viene. Nosotros la vigilamos y actuamos rápido cuando una vuelve.

Cómo funcionan realmente las reservas y los depósitos

Para reservar una unidad, usted paga un depósito de reserva, y el resto se paga por fases a medida que avanza la obra. Aquí tiene los detalles sinceros que la mayoría de las páginas omiten.

• Puede mantener una unidad mientras la revisa.A veces puede hacer una reserva para bloquear una unidad durante unos días o una semana, estudiarla bien, y si decide no seguir adelante, el promotor le devuelve el depósito. Muchos son flexibles con esto, pero confirme siempre primero las condiciones.
• La cantidad varía mucho.La primera reserva suele ser una cantidad menor para retirar la unidad del mercado. En una compra de mayor importe, un depósito puede rondar entre el 1% y el 3% del precio. Después de eso, los pagos normalmente se hacen por fases: un pago mayor en torno al contrato privado de compraventa, y luego el saldo restante a la entrega.
• Sin licencia de obras hay reembolso completo.Si el promotor nunca obtiene la licencia de obras, lo cual es raro, usted recupera su depósito íntegramente. Esto lo exige la ley española.

Normalmente paga antes de firmar, y eso es normal

Esto sorprende a muchos compradores, así que queremos que esté preparado. En Costa del Sol, muy a menudo usted envía dinero al promotor antes de que se firme el contrato privado de compraventa. El contrato se firma después.

Esto es completamente normal aquí. No estamos intentando alarmarte, solo queremos que lo esperes. Algunos promotores firmarán primero el contrato, pero el orden normal es primero el dinero, segundo el contrato. El paso final, la escritura de propiedad (escritura), siempre se firma ante un notario (notario) como parte de un proceso legal establecido. Saber de antemano este orden hace que todo se sienta tranquilo en lugar de estresante.

El contrato: lo que tu abogado puede y no puede hacer

Vamos a establecer expectativas realistas sobre el contrato privado de compraventa. La mayoría de los promotores no lo cambiarán. Si un proyecto tiene 100 unidades y cada comprador quiere editar una cláusula, eso simplemente es imposible de gestionar. El contrato es estándar, y lo firmas en gran medida tal como está.

Entonces, ¿qué hace realmente tu abogado? Comprueba que todo en el contrato sea correcto, que la propiedad y el promotor sean solventes, y que tus protecciones legales estén en su sitio. En alrededor del 90% de los casos, las cláusulas en sí no se pueden cambiar. De vez en cuando, para algo pequeño, un buen abogado puede ajustar un detalle, y hemos visto hacerlo a nuestro abogado de confianza, pero solo rara vez, y normalmente no es necesario.

La buena noticia es que en España la mayor parte de tu protección está recogida en la propia ley, no negociada en el contrato. Así que un contrato estándar sigue manteniéndote seguro. Esta es también la razón por la que recomendamos un abogado independiente que nos paga cero comisión de referencia. Muchas agencias te dirigen a un abogado que les paga una comisión. Nosotros no. Eres libre de usar tu propio abogado, y el abogado siempre actúa solo por ti. Simplemente recomendamos el nuestro porque la coordinación es más fluida y todo el proceso es más fácil para ti.

Cómo está protegido tu dinero: el aval bancario

Esta es la protección que más importa, y es la ley, no algo que tengamos que negociar.

Cada euro que pagas antes de la entrega está protegido por la Ley 57/1968 (Ley 57/1968), reforzada por la Ley 20/2015 (Ley 20/2015). Así es como funciona realmente:

• Tu dinero va a una cuenta separada.nbsp;El promotor debe mantener los pagos de los compradores en una cuenta bancaria específica, y no puede tocar ese dinero hasta que el proyecto esté completado.
• El banco lo respalda.nbsp;Los fondos están cubiertos por un aval bancario, por lo que están protegidos incluso si el promotor tiene problemas.
• Recuperas todo si algo sale mal.nbsp;Si el proyecto no se entrega, recuperas el 100% de tu dinero, más intereses. Esta protección también cubre que la promoción se complete con retraso.

Tu abogado confirma que la garantía es válida y está a tu nombre antes de que pagues. Esa única comprobación es una de las más importantes de toda la compra.

Asume siempre que la promoción se retrasará

No te vamos a mentir y decir que las promociones se entregan a tiempo, porque muy a menudo no es así. Debes planificar desde el principio como si la tuya fuera a retrasarse.

A menudo ni siquiera es culpa del promotor. El retraso puede venir de esperar al ayuntamiento, de obtener la licencia de obra o de conectar la electricidad, cosas fuera del control del promotor. Si necesitas la vivienda para una fecha fija, por cualquier motivo, deja un margen de varios meses.

La buena noticia nos devuelve al aval bancario: la entrega tardía es una de las cosas que cubre, así que un retraso normalmente te cuesta tiempo, no tu dinero.

Personalizar la distribución y los acabados

Una ventaja real de comprar sobre plano es que a menudo puedes dar forma a la vivienda antes de que se construya, algo que nunca puedes hacer con una reventa ya terminada.

• La distribución.nbsp;Dependiendo de la fase de obra, puede que puedas unir dos dormitorios, abrir la cocina o mover una pared mientras todavía está sobre el papel.
• Los acabados.nbsp;Suelos, muebles de cocina, azulejos de baño y armarios a menudo pueden elegirse entre las opciones del promotor, para que la vivienda se adapte a tu gusto desde el primer día.
• Mejoras prácticas.nbsp;Aire acondicionado, suelo radiante o enchufes adicionales son mucho más fáciles de añadir durante la obra que después.

La clave es el momento. Cuanto antes te comprometas, más podrás cambiar. Te ayudamos a hacer las preguntas correctas desde el principio, para que no pierdas la oportunidad.

Consejo extra:nbsp;Pregunta por la personalización antes de reservar, no después. La lista de lo que puedes cambiar, y hasta cuándo, es una parte real del acuerdo, y fijar pronto tus elecciones de acabados te da una vivienda construida en torno a ti.

Conclusión

Asegurar una unidad de obra nueva no consiste en negociar una rebaja del precio. Se trata del momento adecuado, de la unidad correcta y de un proceso que entiendes por completo. Vigilamos las promociones que te gustan y actuamos rápido cuando se libera la unidad adecuada o vuelve a estar disponible. Somos honestos sobre cómo funciona realmente: normalmente pagas antes de firmar, el contrato es estándar y la entrega a menudo se retrasa. Y tu dinero permanece seguro tras un aval bancario durante todo el proceso. Cuando estés listo, escribe a tu asesor en Spain Developments, y no hay comisión para el comprador por nada de esto.