Completar la compra de una propiedad en España: la Escritura

Esta guía es para compradores extranjeros que están llegando al paso final de la compra en la Costa del Sol. Aprenderás qué ocurre el día de la firma, qué hace el notario y cómo recibes las llaves. Al final, sabrás exactamente cómo terminar la compra de forma segura, incluso desde el extranjero.

Resumen rápido: La firma es el día en que firmas la escritura (título de propiedad) ante notario, pagas el saldo restante y recibes las llaves. En una obra nueva, la firma se produce una vez concedida la Licencia de Primera Ocupación, y pagas el 60% al 80% restante (unos 350.000 euros en una vivienda de 500.000 euros) después de tus pagos de construcción escalonados y garantizados por banco. En una reventa pagas alrededor del 90% ese mismo día. El notario es neutral, así que sigues necesitando tu propio abogado independiente. No tienes que volar a España: con un poder notarial tu abogado puede firmar por ti. Ten cuidado con los correos falsos de nuevos datos bancarios durante la semana de la firma.

Las cifras que importan:

• 60% al 80% saldo pendiente en la firma de una obra nueva (unos 350.000 euros sobre 500.000).
• Menos de 1 hora para la firma en sí.
• 30 días para pagar el impuesto de compra.
• 0 viajes necesarios con un poder notarial.

Lo que vas a aprender

• Qué es el día de la firma
• Qué hace el notario (y qué no hace)
• Qué ocurre ese día, paso a paso
• Cómo pagas el saldo restante
• La firma de una obra nueva es diferente
• La entrega de llaves: qué debes recoger
• Qué hacer en los primeros 30 días
• Riesgos y cómo mantenerte seguro

Qué es el día de la firma

La firma es el paso final. Firmas la escritura (la escritura pública) ante notario, pagas el resto del precio y recibes las llaves. Desde ese momento, la vivienda es legalmente tuya.

Para una obra nueva, la firma se activa cuando el ayuntamiento concede la Licencia de Primera Ocupación al final de la construcción. Para entonces ya has pagado tus plazos escalonados garantizados por banco (alrededor del 20% al 40% del precio, a menudo cerca del 30%), así que ese día pagas el 60% al 80% restante. Para una reventa, la firma suele producirse unas 4 a 8 semanas después de firmar el contrato de arras, y pagas el 90% restante. En cualquier caso, ese margen le da tiempo a tu abogado para terminar las comprobaciones y a tu banco para preparar los fondos.

Tú no tienes que estar en España para esto. Si no puedes viajar, tu abogado firma por ti con un poder notarial (un documento que permite a tu abogado actuar en tu nombre). Muchos compradores extranjeros completan la compra desde casa de esta manera.

La escritura es el documento más importante de toda la compra. Demuestra que eres propietario de la vivienda. Guárdala en un lugar seguro.

Qué hace el notario (y qué no hace)

Esta parte confunde a muchos compradores. El notario (notario) es un funcionario público, pagado por el Estado. El notario es neutral. No trabaja para ti ni trabaja para el vendedor.

Qué hace el notario

• Lee la escritura en voz alta y comprueba la identidad de ambas partes
• Confirma que la propiedad puede venderse legalmente
• Confirma que el dinero está disponible y que la escritura es correcta
• Sella la escritura y envía el aviso al Registro de la Propiedad

Qué no hace el notario

• Proteger tus intereses: ese es el trabajo de tu abogado
• Comprobar por ti deudas ocultas o problemas urbanísticos: tu abogado lo hace antes de ese día

Así que sigues necesitando tu propio abogado independiente. El notario oficializa el acto. Tu abogado se asegura de que la operación sea segura para ti.

Consejo extra: En España, el comprador normalmente puede elegir al notario. Tu abogado se encargará de organizar uno bueno. Los honorarios notariales están fijados por ley: calcula alrededor del 0,5% al 1% del precio.

Qué ocurre ese día, paso a paso

El día de la firma sigue un patrón claro. Esto es lo que puedes esperar:

1. Todos se reúnen. En la notaría: tú (o tu abogado), el vendedor, ambos abogados y, a menudo, el agente.
2. El notario lee la escritura. En voz alta, explicando las cláusulas. Puedes hacer preguntas en cualquier momento.
3. Confirmas los datos. Nombres, descripción de la propiedad, precio y que no queden deudas pendientes sobre la vivienda.
4. Pagas el saldo restante. El resto del precio, además de que el vendedor entrega lo que se deba.
5. Ambas partes firman. El notario da fe y sella la escritura.
6. El vendedor te entrega las llaves. La vivienda ahora es tuya.
7. El notario envía el aviso. Al Registro de la Propiedad, y te entrega una copia autorizada de la escritura.

Toda la firma suele durar menos de una hora. El trabajo duro ya se hizo antes, por tu abogado.

Ejemplo real. Firmas la compra de una obra nueva de 500.000 euros. Tu abogado ya ha comprobado la licencia y las deudas. En la notaría, pagas el saldo, firmas la escritura y sales con las llaves. Si usaste un poder notarial, tu abogado hace todo esto y te envía las llaves por mensajería.

Consejo extra: Reserva tu cita en la notaría con antelación. En verano y a final de año, las agendas notariales se llenan rápido. Una cita tardía puede retrasar toda tu firma.

Cómo pagas el saldo restante

Pagas el resto del precio ese día, de forma segura. Cuánto es el resto depende de lo que hayas comprado. Para una obra nueva es el saldo del 60% al 80% que queda después de tus pagos escalonados de obra: unos 350.000 euros en una vivienda de 500.000 euros. Para una reventa es alrededor del 90% — alrededor de 450.000 euros — porque solo pagaste un 10% de arras. Los dos métodos habituales son los mismos para ambos:

• Un26nbsp;cheque bancario26nbsp;(un cheque garantizado de un banco espaf1ol). El vendedor o promotor cobra con total seguridad, y usted mantiene el control hasta firmar.
• Una26nbsp;transferencia bancaria inmediata26nbsp;que se liquida en el mismo deda.

No se utiliza efectivo para el precio. Las normas espaf1olas contra el blanqueo de capitales exigen un pago rastreable. Su abogado organiza el me9todo adecuado.

Si este1 enviando dinero desde otra divisa - libras, coronas, zlotys o cualquier moneda fuera del euro - planifique con antelacif3n. El tipo de cambio puede variar entre el contrato y la compraventa.

Advertencia:26nbsp;El riesgo de divisa es real. En una compra de 500.000 euros, una pequef1a variacif3n en el tipo puede cambiar su coste en miles. Un brf3ker de divisas puede fijar un tipo para que el precio que acordf3 sea el precio que pague. No deje esto al azar en la semana de la compraventa.

Compraventa de obra nueva: la Licencia de Primera Ocupacif3n

La compraventa de una promocif3n nueva tiene dos documentos adicionales que una reventa no tiene. Su abogado debe confirmarlos antes de completar la operacif3n:

• El26nbsp;certificado final de obra26nbsp;(el certificado de finalizacif3n de obra). Esto demuestra que el edificio se terminf3 conforme a los planos.
• El26nbsp;licencia de primera ocupacif3n26nbsp;(la Licencia de Primera Ocupacif3n, o LFO). El ayuntamiento la expide al final de la construccif3n. Confirma que la vivienda es legal para habitar, es lo que activa su compraventa y la necesita para dar de alta el agua y la electricidad.

Esto es importante:26nbsp;un promotor no puede obligarle a completar la operacif3n sin la Licencia de Primera Ocupacif3n.26nbsp;Si falta, no firme.

Compruebe tambie9n el aval bancario del dinero que pagf3 durante la construccif3n. Por ley (Law 57/1968, Ley 20/2015), sus pagos aplazados deben estar protegidos hasta la entrega.

Ejemplo real.26nbsp;En una obra nueva sobre plano de 500.000 euros, usted ya ha pagado una reserva y entregas aplazadas durante la construccif3n - alrededor del 30% en total, unos 150.000 euros, cada euro avalado por banco. Una vez concedida la LFO, su abogado confirma que hay tres cosas en regla y entonces usted paga el saldo del 60% al 80% y recibe las llaves:

• Ya pagado:26nbsp;unos 150.000 euros en pagos aplazados durante la construccif3n (alrededor del 30%, avalados por banco)
• A pagar ahora en la notareda:26nbsp;unos 350.000 euros de saldo (alrededor del 70%)
• Requerido primero:26nbsp;la LFO expedida, el certificado final de obra en regla y los pagos anteriores garantizados

Una reventa es me1s sencilla: no hay LFO ni pagos durante la construccif3n, ased que simplemente paga el 90% restante (unos 450.000 euros) en la notareda.

En Spain Developments, comprobamos la LFO, el certificado final de obra y el aval bancario en cada obra nueva, para que nunca complete la compra de una vivienda que no sea legal y este9 lista. Somos un agente independiente del comprador, el promotor paga nuestros honorarios y usted no paga honorarios de comprador. No dude en contactarnos si quiere que lo revisemos por usted.

La entrega de llaves: qué debes recoger

Las llaves se entregan justo despue9s de la firma. No se apresure en esta parte. Recoja todo y compe1relo con una lista por escrito:

• Todas las llaves de la puerta principal (cada copia).
• Mando del garaje o aparcamiento.
• Llave del trastero (trastero).
• Llave del buzf3n.
• Llaves y cf3digos de las zonas comunes (puerta, piscina, gimnasio).
• Cf3digos o mandos de la alarma.
• Para obra nueva: documentos de garanteda y manuales de calefaccif3n, aire acondicionado y cualquier sistema inteligente.

Pida al vendedor o promotor que firme un inventario sencillo de lo que ha recibido. En viviendas de reventa, conviene cambiar las cerraduras principales despue9s de la compraventa. No puede saber cue1ntas copias existen.

Consejo extra:26nbsp;En obra nueva, haga una revisif3n de desperfectos. Tiene tiempo despue9s de la entrega para comunicar los fallos que encuentre - pequef1os problemas de acabado que el promotor debe arreglar. Anf3telos y envedelos re1pido.

Qué hacer en los primeros 30 días

Hay algunas gestiones que deben hacerse poco despue9s de recibir las llaves. Su abogado o un26nbsp;gestor26nbsp;(un agente administrativo) puede encargarse de la mayoreda:

• Pagar el impuesto de compra en un plazo de 30 dedas.26nbsp;Obra nueva: el 10% de IVA se paga al promotor en la compraventa, me1s alrededor del 1.2% de AJD (actos jureddicos documentados). Reventa: 7% de ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales).
• Inscribir la escritura26nbsp;en el Registro de la Propiedad, para que su nombre conste como propietario.
• Cambiar los suministros26nbsp;(agua, electricidad, internet) a su nombre.
• Informar a la comunidad de propietarios26nbsp;de que usted es el nuevo propietario.
• Contratar un seguro de hogar26nbsp;desde el deda en que recibe las llaves.
• Empadronarse26nbsp;en el ayuntamiento, si piensa vivir alled.

Ejemplo real.26nbsp;Aqued tiene el principal impuesto que vence poco despue9s de la compraventa en una vivienda de 500.000 euros, segfan el tipo. Tenga este dinero preparado - forma parte del 12% al 14% de costes adicionales, no es una sorpresa:

Obra nueva

1.2% de AJD (actos jureddicos documentados), a pagar aproximadamente al completar:26nbsp;6.000 euros.

Reventa

7% de ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), a pagar dentro de 30 dedas:26nbsp;35.000 euros.

Riesgos y cómo mantenerte seguro

Sea sincero sobre lo que puede salir mal y prepe1rese para ello:

• No hay Licencia de Primera Ocupacif3n (obra nueva).26nbsp;Nunca complete una promocif3n nueva sin ella. El promotor no puede obligarle, y es lo que activa el pago de su saldo.
• Aval bancario no respetado (obra nueva).26nbsp;Confirme que los pagos aplazados que hizo durante la construccif3n se abonan correctamente en la compraventa. Su abogado lo comprueba con el aval.
• Deudas ocultas (reventa).26nbsp;Pida un certificado de la comunidad de propietarios que acredite deuda cero, ademe1s de justificantes de que el IBI (impuesto local sobre bienes inmuebles) y los suministros este1n pagados. Su abogado lo comprueba.
• Dinero enviado a la cuenta equivocada.26nbsp;Pague solo en la cuenta confirmada por su abogado. Cuidado con los correos falsos de abdatos bancarios actualizadosbb - es una estafa conocida.
• Pe9rdida por tipo de cambio.26nbsp;Fije su tipo con un brf3ker antes de la semana de la compraventa.
• Faltan llaves o cf3digos de acceso.26nbsp;Consiga un inventario firmado. Cambie las cerraduras en reventa.
• La vivienda no es como se acordf3.26nbsp;Haga una revisif3n final (una revisif3n de desperfectos en obra nueva) antes de firmar. Si algo este1 mal, puede retener fondos o negarse a completar la operacif3n hasta que se arregle.

Peligro:26nbsp;Un fraude comfan apunta a la semana de la compraventa. Alguien le enveda por correo electrf3nico unos datos bancarios abnuevosbb para el pago. Confirme siempre la cuenta por tele9fono con su abogado, usando un nfamero en el que ya confeda. Nunca actfae basfandose solo en unos datos bancarios enviados por correo.

bfQuiere que gestionemos su compraventa de principio a fin? Nos encargamos de la notareda, las licencias, las comprobaciones de deuda cero y la entrega de llaves, incluso cuando usted no puede volar, todo sin honorarios para el comprador. No dude en hablar con Spain Developments.

Conclusif3n

La finalización es el día en que su compra se hace realidad: firme la escritura, pague el saldo y reciba las llaves. En una obra nueva, la finalización llega después de la Licencia de Primera Ocupación, y usted paga el 60% al 80% restante (unos 350.000 euros en una vivienda de 500.000 euros), además de sus pagos de construcción fraccionados y garantizados por el banco. En una reventa, usted paga alrededor del 90% ese mismo día. Utilice su propio abogado independiente, confirme las licencias y la garantía bancaria, y pague solo en la cuenta que haya verificado. En una vivienda de 500.000 euros, una finalización cuidadosa convierte meses de trabajo en un hogar seguro y de su propiedad. En Spain Developments, gestionamos su finalización de principio a fin, incluso desde el extranjero, sin comisión para el comprador. Cuando esté listo, no dude en contactarnos.