Evaluación de promotoras para compradores sobre plano en España

Esta página es para compradores internacionales que estén considerando una vivienda sobre plano o de obra nueva en la Costa del Sol. Quiere saber si el promotor es fiable antes de entregar cualquier dinero. Esta página explica cómo comprobar a un promotor, con un lenguaje claro y honesto.

Comprar sobre plano significa pagar por una vivienda antes de que esté terminada. Puede ser una gran forma de comprar. También puede salir mal si el promotor es débil. La buena noticia es que la ley española protege fuertemente a los compradores, y una comprobación cuidadosa elimina la mayor parte del riesgo.

Respuesta rápida:We tell you honestly whether a developer is established and proven, or brand new with no track record yet, and we share any real experience we have. Your lawyer legally verifies the licences, the bank guarantee and the land registry, and we can introduce you to an independent lawyer we have worked with for years, though using ours is not obligatory. Under Spanish law, every off-plan payment must be protected by a bank guarantee, so even if a developer fails, your money is recoverable.

Quién comprueba qué, honestamente

Es importante ser precisos aquí sobre los roles, porque algunas agencias los difuminan. Hay dos trabajos separados, y los realizan dos personas diferentes.

Nosotros comprobamos al promotor como empresa. La realidad honesta es que la Costa del Sol está en auge, así que muchos promotores son nuevos, y para algunos este es su primer proyecto. Hay un puñado de nombres consolidados que ya conocemos y con los que hemos trabajado. Nuestro trabajo es decirle honestamente qué tipo está viendo, y cuando tenemos experiencia real con un promotor, o conocemos compradores que la tienen, la compartimos abiertamente, lo bueno y lo malo. Cuando todavía no tenemos experiencia, lo decimos claramente en lugar de fingir.

Su abogado hace la verificación legal. En España, así es como funciona. El abogado confirma formalmente las licencias, el aval bancario y las inscripciones en el registro de la propiedad. Podemos presentarle a un abogado independiente con el que hemos trabajado durante años y en quien confiamos, aunque nunca está obligado a usar el nuestro.

• Le damos la imagen humana, cuando la tenemos: si se trata de un promotor consolidado que conocemos, o de uno más nuevo sin historial todavía.
• Su abogado le da la imagen legal: si todos los documentos son válidos y están en regla.
• Juntas, las dos comprobaciones cubren tanto la reputación como la documentación, para que nada se quede sin revisar.

Consejo extra:A beautiful brochure tells you nothing about a developer. Where they have finished projects, ask to see them and, if you can, speak to people who already bought. Past delivery is the best clue to future delivery, though a brand-new developer may have none yet, which is worth knowing in itself.

Los riesgos reales de comprar sobre plano

Seamos honestos sobre lo que puede salir mal. Estos temores son reales, y usted merece entenderlos.

El miedo más profundo viene de 2008. Cuando el mercado se desplomó, miles de compradores extranjeros perdieron sus pagos por fases porque los promotores quebraron a mitad de la obra. Ese trauma todavía influye en lo cautelosos que se sienten hoy los compradores. La gran diferencia ahora es que la ley española obliga a que cada pago sobre plano esté protegido por un aval bancario, así que incluso si un promotor fracasa, su dinero es recuperable. Más abajo explicamos exactamente cómo.

• El promotor podría quedarse sin dinero durante la construcción, dejando el edificio sin terminar y sus pagos en riesgo.
• La construcción podría empezar sin todas las licencias, y en el peor de los casos un tribunal puede ordenar una demolición.
• Una empresa deshonesta de venta sobre plano podría aceptar depósitos y simplemente desaparecer.

También hay riesgos al final de la obra, cuando espera mudarse.

• La falta de un aval bancario, o uno no válido, deja sus pagos fraccionados sin protección.
• Sin unaLicencia de Primera Ocupación, no puede vivir legalmente en la vivienda ni conectar los suministros.
• Las tácticas de venta de alta presión como "precio especial solo hoy, hay otros interesados" le empujan a comprometerse antes de haber comprobado nada.

Ese último punto merece una respuesta clara. La presión real es una señal de alerta, no una razón para apresurarse. Una buena vivienda y un promotor sólido seguirán ahí después de que su abogado haya hecho las comprobaciones.

Cómo protege la ley española su dinero

Aquí viene la parte tranquilizadora, y es realmente sólida. España tiene una protección legal seria para los compradores sobre plano. Una vez que la entiende, el miedo a perder su depósito se reduce mucho.

Cada pago que haga antes de la finalización debe estar protegido por un aval bancario o una póliza de seguro. Esto lo exige la ley, así que no es opcional para el promotor.

• Esta protección proviene deLey 57/1968, la ley que exige a los promotores garantizar los pagos de los compradores, reforzada pora0Ley 20/2015.
• Si el promotor no entrega la vivienda, tienes derecho a recuperar el 100% de tu dinero, más los intereses legales.
• No se trata solo de que el promotor quiebre. Si la obra supera la fecha de finalización establecida en tu contrato, también tienes derecho a recuperar tu dinero.
• Los bancos que custodian los fondos son responsables solidarios, y el Tribunal Supremo español ha fallado sistemáticamente a favor de los compradores en estos casos.

Esto significa que tus pagos por fases no están en el aire. Están respaldados por una garantía, por ley, con los tribunales de tu lado. La clave es asegurarse de que esa garantía realmente exista y sea válida, que es exactamente lo que confirma tu abogado.

Aquí tienes un ejemplo sencillo. Durante la obra pagas 150.000 euros en pagos aplazados por una vivienda sobre plano. Más tarde, el promotor no termina la construcción. Con un aval bancario válido conforme a la Ley 57/1968, puedes recuperar esos 150.000 euros más los intereses legales, y el banco comparte la responsabilidad.

Los documentos legales que revisa tu abogado

Tu abogado sigue una lista de comprobación clara antes de que quedes expuesto a cualquier riesgo. No necesitas memorizar estos términos, pero conocerlos te ayuda a sentir que tienes el control.

• Laa0licencia de obra, la licencia de construcción que permite que la obra se lleve a cabo legalmente.
• Que el suelo seaa0suelo urbano, lo que significa que está clasificado como urbano y edificable, no como suelo protegido o rústico.
• Laa0CFO, el certificado final de obra que confirma que el edificio está correctamente terminado.

Algunos más se sitúan al final del proceso y en el registro.

• Laa0LFO, la Licencia de Primera Ocupación, que te permite vivir legalmente en la vivienda y dar de alta el agua y la electricidad.
• Una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, para que refleje la situación real y actual.
• El aval bancario o la póliza de seguro válida que cubra cada pago aplazado que hayas realizado.

Advertencia:a0La pequeña señal de reserva suele pagarse primero, antes de que se constituya el aval bancario, y eso es normal. La parte que hay que proteger es el contrato privado de compraventa (PPC), donde comienzan los pagos aplazados importantes. Antes de pagarlos, tu abogado debe confirmar que existe un aval bancario válido. Esa garantía es la que te devuelve el dinero si la obra fracasa.

Por qué trabajar con Spain Developments

Somos un agente del comprador independiente con acceso a todas las promociones de la Costa del Sol. No estamos vinculados a ningún promotor en concreto. Eso significa que no tenemos ningún motivo para dirigirte hacia un constructor que no sea adecuado para ti.

Hemos desaconsejado a compradores trabajar con promotores con un servicio posventa deficiente, incluso cuando esos proyectos parecían atractivos sobre el papel. Preferimos perder una venta rápida antes que meterte en una experiencia frustrante. Solo tenemos éxito cuando tú eres feliz en tu vivienda.

Nuestro servicio de compra no te cuesta nada, porque el promotor paga nuestros honorarios. El precio es el mismo tanto si compras a través de nosotros como si vas directamente, ya que la comisión está incluida en la lista de precios fija. Ir directamente no te ahorra nada y te deja sin un experto de tu lado.

Cuando estés listo, te daremos nuestra opinión sincera sobre cualquier promotor, y tu abogado dejará cerradas todas las comprobaciones legales. Juntos, así es como compras sobre plano con confianza.