Kinnisvara omamise aastane kulu Hispaanias (2026)

See juhend on mõeldud rahvusvahelistele omanikele, kellel on Costa del Solil uus puhkemaja või teine kodu. Saate teada, mida teie kodu omamine igal aastal tegelikult maksab, selgete ja päris numbritega. Kasutame 500.000 euros suurust uusarenduse korterit, et saaksite kindlalt planeerida.

Lühidalt:6nbsp;Ostmine on üks kulu. Kodu iga-aastane ülalpidamine on teine. Tüüpilise 500.000 euros uusarenduse korteri puhul Costa del Solil arvestage ligikaudu 5.000 kuni 7.500 euros aastas ehk umbes 450 kuni 625 euros kuus. Kõige suurem kuluartikkel on kaugelt kogukonnatasu, seejärel kommunaalkulud ja siis kaks iga-aastast maksu (IBI ja IRNR). Lihtsam elamukompleks maksab vähem ning erabasseini ja aiaga villa maksab rohkem, sageli 8.000 kuni 12.000 euros aastas.

Peamised aastased numbrid standardse 500.000 euros uusarenduse korteri kohta:

• ~3.000 euros6nbsp;- kogukonnatasud (kuurordi stiilis kompleks)
• ~1.500 euros6nbsp;- kommunaalkulud (kasutusel osa aastast)
• ~1.870 euros6nbsp;- maksud, prügi ja kindlustus
• ~530 euros6nbsp;- kuus kokku, enne valikulist haldust

Enamik ostjaid planeerib ostu ja unustab need iga-aastased kulud. See on viga. Allpool toome lahti iga euro, koos tegelike numbritega, mida näeme Costa del Solil 2026. aastal.

Kaks tüüpi ülalpidamiskulusid

Aitab, kui jagate oma iga-aastased kulud kahte gruppi:

• Püsikulud:6nbsp;neid maksate ka siis, kui kodu seisab tühjana. Maksud, kogukonnatasud, kindlustus ja põhiline hooldus.
• Muutuvkulud:6nbsp;need sõltuvad sellest, kui palju te kodu kasutate. Elekter, vesi, gaas ja internet.

Puhkekodu puhul, mida külastate paar korda aastas, moodustavad püsikulud suurema osa arvest. Tuled ja vesi on suurema osa ajast välja lülitatud, kuid kogukonnatasu ja maksud ei peatu kunagi.

Boonusnõuanne:6nbsp;Planeerige kõigepealt püsikulud. Need on teie iga-aastase eelarve tegelik alus ja need ei muutu, kas külastate kord aastas või kaksteist korda.

Kogukonnatasud: tavaliselt teie suurim kulu

Uusarenduse puhul, kus on ühised alad, maksate6nbsp;kogukonnatasusid (gastos de comunidad)6nbsp;- teie osa kompleksi ülalpidamiskuludest.

Mida need katavad:

• Bassein või basseinid, aiad ja liftid
• Jõusaal, spaa ja muud rajatised
• Ühiste alade koristus ja valgustus
• Turvalisus ja aiaga piiratud sissepääs
• Hoone ühiste osade kindlustus

Summa sõltub rajatistest, mitte sellest, kui palju te kodu eest maksite. Mida rohkem kuurordi stiilis kompleks, seda kõrgem tasu. Ligikaudne juhis kuus:

• Lihtne vanem kortermaja: 80 kuni 150 euros
• Tavaline uusarendus (Mijas, Estepona, La Cala): 150 kuni 250 euros
• Kuurordi stiilis uusarendus basseini, jõusaali, spaa ja concierge'iga: 250 kuni 350 euros
• Marbella premium: 300 kuni 600 euros

Arvutusnäide, meie võrdluseks olev uusarendus:6nbsp;umbes 250 euros kuus, mis teeb6nbsp;3.000 euros aastas. Suurem või luksuslikum kompleks maksab 300 euros kuus või rohkem.

Hoiatus:6nbsp;Bassein, jõusaal, spaa ja 24-tunnine valve tunduvad suurepärased, kuid need tõstavad teie kuutasu kogu eluks. Maksate oma osa isegi siis, kui te neid kunagi ei kasuta. Kontrollige täpset kogukonnatasu enne ostmist, mitte pärast.

IBI: kohalik omandimaks

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)6nbsp;on iga-aastane kohalik kinnisvaramaks, nagu council tax Ühendkuningriigis. Maksate seda kord aastas raekojale.

See põhineb6nbsp;katastriväärtusel (ametlik väärtus, palju madalam kui turuhind), mitte sellel, kui palju te maksisite. Määr on umbes 0,4% kuni 1,1% sellest väärtusest. Uusarenduse puhul saabub esimene IBI arve alles pärast valmimist, kui kodu on kantud katastrisse.

Arvutusnäide 500.000 euros korteri puhul:6nbsp;umbes6nbsp;900 euros aastas6nbsp;(tüüpiline vahemik 800 kuni 1.100 euros).

Boonusnõuanne:6nbsp;Seadistage IBI jaoks automaatne otsekorraldus oma Hispaania pangakontolt. Tähtajad muutuvad linniti. Otsekorraldus tähendab, et te ei jää sellest kunagi ilma ega maksa kunagi trahvi.

IRNR: maks omamise eest, isegi kui kodu on tühi

See on kulu, mis üllatab peaaegu iga välisomanikku.6nbsp;IRNR (mitteresidendi arvestuslik tulumaks)6nbsp;on väike iga-aastane maks, mida maksate lihtsalt selle eest, et omate kodu, mida te välja ei üüri. Hispaania käsitleb õigust oma kodu kasutada teatud liiki tuluna ja maksustab seda.

Kuidas see toimib:

• Maksuamet eeldab 22tulu22 suuruseks6nbsp;1,1% katastriväärtusest. Katastriväärtus on sageli umbes 40% hinnast, mida maksisite.
• Maksate sellelt6nbsp;19% EL-i või EMP omanikuna, või6nbsp;24% EL-i välise omanikuna6nbsp;- ja see hõlmab ka Briti omanikke pärast Brexitit.

Arvutusnäide 500.000 euros korteri puhul6nbsp;(katastriväärtus umbes 200.000 euros):

• 2.200 euros6nbsp;- eeldatav tulu (200.000 euros x 1,1%)
• EL/EMP omanik 19% määraga: umbes 418 euros aastas
• EL-i väline omanik (sh UK) 24% määraga: umbes 528 euros aastas

Esitate selle kord aastas vormil6nbsp;Modelo 210. Kui üürite kodu välja, maksate nende päevade eest maksu tegelikult üüritulult ja see arvestuslik maks väheneb - see langeb nulli, kui kodu on välja üüritud kogu aasta.

Hoiatus:6nbsp;Kui müüte, kontrollib maksuamet, kas maksisite IRNR-i igal aastal, mil kodu omasite. Selle praegu vahelejätmine tekitab hiljem probleeme. Makske seda igal aastal või laske seda teha maksunõustajal.

Prügimaks (basura)

Prügiäraveo tasu (basura) on tavaliselt eraldi väike arve raekojalt, mitte osa IBI-st.

• Tüüpiline kulu:6nbsp;100 kuni 250 euros aastas, sõltuvalt omavalitsusest (Estepona, Marbella ja Mijas määravad igaüks oma määra).

Arvutusnäide:6nbsp;umbes6nbsp;150 euros aastas.

Seda on lihtne unustada, sest see saabub eraldi. Lisage see oma eelarvesse, et see teid ei üllataks.

Kommunaalkulud: elekter, vesi, internet

See on teie peamine muutuvkulu. See sõltub sellest, kui tihti te kodus viibite ning kui palju kasutate kütet ja konditsioneeri.

Kui kodus tegelikult elatakse, arvestage umbes6nbsp;170 kuni 300 euros kuus6nbsp;kõik kokku elektri, vee ja interneti eest. Kui see seisab tühjana, maksate ainult6nbsp;püsitasud26nbsp;(fikseeritud liitumistasu), ligikaudu 60 eurot aastas kumbki elektri ja vee eest.

Näide 500.000 euro väärtuses kodu kohta, mida kasutatakse osa aastast:6nbsp;umbes6nbsp;1.500 eurot aastas. Kui elate seal suurema osa aastast, on see kõrgem; ainult mõne nädala puhul on see madalam.

Boonusnõuanne:26nbsp;Uusehitised koos26nbsp;aerotermiaga26nbsp;(aerotermiline soojuspump kütteks ja sooja vee jaoks) on märgatavalt odavamad pidada kui vanemad gaasi- või ainult elektril töötavad kodud. Hea soojustus ja moodsad süsteemid annavad kodu eluea jooksul tõelise kokkuhoiu ning see on veel üks põhjus, miks uus arendus maksab pidada vähem kui järelturu kodu.

Kodukindlustus

Seadus ei nõua, et te oma kodu kindlustaksite, välja arvatud juhul, kui teil on hüpoteeklaen; sel juhul nõuab pank hoonekindlustust. Ka ilma selleta on kindlustus tungivalt soovitatav.

• Tüüpiline kulu:26nbsp;300 kuni 800 eurot aastas, sõltuvalt sellest, kas lisate ka koduse vara ja mööbli.

On kaks peamist kindlustuskatet:26nbsp;hoonekindlustus26nbsp;(konstruktsioon) ja26nbsp;koduse vara kindlustus26nbsp;(teie asjad). Enamik omanikke võtab mõlemad.

Arvutusnäide:6nbsp;umbes6nbsp;400 eurot aastas.

Kodu eest hoolitsemine ja selle väljaüürimine

Kui elate välismaal ja kodu seisab kuid tühjana, peaks keegi sellel silma peal hoidma. Varakult avastatud leke säästab palju raha.

• 26nbsp;võtmehoidja või kinnisvarahaldur26nbsp;kodu kontrollimiseks, tuulutamiseks ja väikeste tööde tegemiseks maksab umbes26nbsp;100 eurot kuus.

Kui otsustate selle välja üürida, võetakse haldustasu üüritulust protsendina, mitte kindla tasuna:

• Lühiajaline (puhkuseüür): umbes 18% kuni 25%26nbsp;üüritulust.
• Pikaajaline: umbes 8% kuni 12%26nbsp;(tihti lihtsalt ühe kuu üür vahendustasuna).

See on valikuline. Kui külastate kodu vaid paar korda aastas, on haldur mõistlik, kuid heas kompleksis võivad kohapealsed töötajad ja naabrid selle tasuta katta. Küsige enne ostmist.

Varamaks: tavaliselt pole muretsemiseks põhjust

Hispaanias on varamaks (Impuesto sobre el Patrimonio), kuid enamiku omanike jaoks see ei kohaldu. Maksuvaba piirmäär on suur ja see hakkab kehtima alles siis, kui teie kogu Hispaanias olev vara ulatub miljonitesse (üldjoontes alates umbes 3 miljonist eurost, sõltuvalt piirkonnast). Üks 500.000 euro suurune puhkusekodu jääb sellest piirist tublisti allapoole. Toome selle välja ainult selleks, et teaksite selle olemasolust ja saaksite selle pärast muretsemise lõpetada.

Derrama: ootamatu tasu, mida jälgida

Siin on see üks lisakulu, mis ostjaid sageli ootamatult tabab:26nbsp;derrama.

Derrama on kogukonna erakorraline ühekordne tasu suure remondi jaoks, näiteks uus lift, uus katus või hoone ülevärvimine. See jagatakse kõigi omanike vahel ja võib olla sadades või isegi tuhandetes eurodes, sageli vähese etteteatamisega. Uued arendused seisavad esimestel aastatel sellega harva silmitsi, kuid vanemates majades on see väga oluline.

Saate end kaitsta. Enne ostmist peaks teie jurist läbi lugema kogukonna hiljutiste koosolekute protokollid. Need näitavad kõiki planeeritud suuri töid ja kõiki võlgasid. Kui tulemas on 10.000 euro suurune töö, soovite sellest teada enne allkirjastamist, mitte pärast.

Spain Developmentsis oleme sõltumatu ostja esindaja, kellele maksab arendaja, seega teie meile tasu ei maksa. Teeme jooksvad kulud ja kõik kogukonnaga seotud küsimused alati enne ostmist selgeks. Ebameeldivate üllatuste vältimine ongi kogu meie mõte.

500.000 euro suuruse uusehitise täielik aastane kulu

Siin on standardse 500.000 euro suuruse uusehituskorteri täielik aastane ülalpidamiskulu, kui mitteresident kasutab seda osa aastast.

• 3.000 eurot6nbsp;- kogukonnatasud (kuurordi stiilis kompleks)
• 900 eurot26nbsp;- IBI kohalik kinnisvaramaks
• 418 eurot26nbsp;- IRNR mitteresidendi maks (EL omanik; umbes 528 mitte-EL puhul)
• 150 eurot26nbsp;- prügimaks
• 1.500 eurot26nbsp;- kommunaalkulud (osaline aastane kasutus)
• 400 eurot26nbsp;- kodukindlustus
• Vahesumma: umbes 6.370 eurot aastas (~530 kuus)
• Valikuline võtmehoidja või kinnisvarahaldur: umbes 1.200 eurot aastas
• Koos haldusega kokku: umbes 7.570 eurot aastas (~630 kuus)

Lihtsam kompleks madalama kogukonnatasuga ja tagasihoidliku kasutusega võib selle viia alla26nbsp;5.000 euro aastas. Rusikareeglina arvestage eelarvesse26nbsp;1% kuni 1,5% kodu väärtusest aastas26nbsp;jooksvateks kuludeks, pluss veidi lisaks ühekordseteks remonditöödeks. 500.000 euro puhul tähendab see 5.000 kuni 7.500 eurot, mis vastab ülaltoodud jaotusele.

Märkus:26nbsp;See kehtib korteri kohta. Erabasseini ja aiaga villa pidamine maksab rohkem, peamiselt basseini hoolduse, aianduse ja suuremate kommunaalkulude tõttu.

Ja kui müüte

Müügi korral lisandub teie maakleri- ja juristitasudele kaks maksu:

• Kapitalikasvu maks (CGT) kasumilt:26nbsp;19% EL/EMP müüjatele, 24% mitte-EL müüjatele. Maksustatakse kasumit, mitte kogu müügihinda.
• Plusvalía municipal:26nbsp;kohalik omavalitsuse maks katastrilise maa väärtuse tõusu pealt teie omamise ajal. Selle arvutamine sõltub sellest, kui kaua te kodu omasite, ja selle arvutab välja teie jurist.

Kasumit (ja seega ka CGT-d) saate vähendada lubatud kuludega, seega hoidke alles iga arve:

• See, mida maksisite, pluss ostumaksud ja tasud (IVA või ITP, notar, register, jurist).
• Kapitaalsed parendused koos nõuetekohaste arvetega26nbsp;- uus köök, kliimaseade, basseini lisamine.
• Müügikulud26nbsp;- maakleri komisjonitasu, jurist, energiasertifikaat ja teie makstud plusvalía.

Boonusnõuanne:26nbsp;Kui olete mitteresidendist müüja, peab ostja kinni 3% hinnast ja maksab selle teie CGT katteks maksuametile. Kui teie tegelik CGT on väiksem, taotlete vahe tagasi vormil Modelo 210. Hoidke oma parenduste arved alles esimesest päevast alates – need muutuvad lõpuks tagasisaadavaks rahaks. Käsitleme müügimakse täielikult oma juhendis mitteresidentide kinnisvaramaksude kohta.

Korter vs villa: kiire võrdlus

Paljud ostjad küsivad, kas villa pidamine maksab palju rohkem. Lühike vastus on jah, peamiselt basseini ja aia tõttu.

Tavaline uusehituskorter

• Kogukonnatasud: umbes 3.000 eurot
• Bassein ja aed: sisalduvad kogukonnatasus
• Kommunaalkulud: umbes 1.500 eurot
• Maksud, prügi ja kindlustus: umbes 1.870 eurot
• Kokku: umbes 6.400 eurot aastas

Erabasseini ja aiaga villa

• Kogukonnatasud (kui asub urbanisatsioonis): 500 kuni 1.500 eurot
• Basseini hooldus: 600 kuni 1.400 eurot
• Aiandus: 1.000 kuni 3.000 eurot
• Kommunaalkulud: 2.500 kuni 4.000 eurot
• Maksud ja kindlustus: 1.500 kuni 3.000 eurot
• Kokku: umbes 8.000 kuni 12.000 eurot aastas

Seega võib villa pidamine maksta peaaegu kaks korda rohkem kui korteri oma. Kui madalad jooksvad kulud on teile olulised, on hästi juhitud uues kompleksis asuv korter tavaliselt lihtsam valik.

Kokkuvõte

Tavalise 500.000 euro suuruse uusehituskorteri omamise aastane kulu Costa del Solis on umbes 5.000 kuni 7.500 eurot ehk ligikaudu 450 kuni 625 eurot kuus. Suurimad kuluartiklid on kogukonnatasu ja kommunaalkulud, peamised aastamaksud on IBI ja IRNR ning müügi korral CGT ja plusvalía. Villad maksavad rohkem, peamiselt basseini ja aia tõttu. Planeerige need kulud kohe algusest peale, jälgige derrama’t ning teie Hispaania kodu jääb rõõmuks, mitte mureks.

Kas soovite täpseid jooksvaid kulusid konkreetse kodu jaoks, mida olete näinud? Võtke ühendust Spain Developmentsiga ja me arvutame need teie jaoks välja, tasuta ja täieliku läbipaistvusega.