Kinnisvaramaksud Hispaanias mitteresidentidele (2026)

See juhend on mõeldud rahvusvahelistele omanikele, kes ostavad Costa del Solil, kuid elavad välismaal. Saad teada kõik maksud, mida igal aastal maksad, kui palju need maksavad ja millal need tasumisele kuuluvad. Kasutame 500.000 euro väärtuses kodu, et näeksid päris numbreid.

Lühidalt:26nbsp;Kui sul on Hispaanias kodu, kuid elad seal vähem kui 183 päeva aastas, oled maksude mõttes mitteresident. Maksad maksu isegi siis, kui kodu seisab tühjana. Peamised iga-aastased maksud on IBI (kohaliku omavalitsuse maks) ja IRNR (väike maks omamise eest). 500.000 euro väärtuses Costa del Soli kodu puhul on puhas maksuarve ligikaudu 1.000 kuni 1.300 eurot aastas ehk umbes 2.400 eurot, kui lisad prügi- ja kommunaalühistu tasud.

Siin on peamised iga-aastased numbrid 500.000 euro väärtuses kodu mitteresidendist omanikule.

• ~750 eurot26nbsp;- IBI kohaliku omavalitsuse maks
• ~314 eurot26nbsp;- IRNR, ELi omanik
• 19%26nbsp;- kapitalikasumi maks, kui müüd
• ~2.400 eurot26nbsp;- aastane kogukulu

Allpool selgitame igaüht neist lihtsas keeles. Kõik arvud kehtivad 2026. aasta kohta.

Esiteks: mis on "mitteresident"?

Sa oled Hispaanias26nbsp;mitteresident26nbsp;, kui veedad riigis aastas26nbsp;vähem kui 183 päeva26nbsp;. Enamik puhkemajade ja teise kodu omanikke kuulub sellesse rühma.

Mitteresidendina maksad Hispaanias maksu ainult Hispaania tulu ja Hispaania kinnisvara pealt. Sinu palk või pension koduriigist maksustatakse koduriigis, mitte Hispaanias. See on hea uudis. Kuid sul tuleb siiski tegeleda mõne Hispaania maksuga ning paljud omanikud ei tea neist enne, kui arve saabub.

Oht:26nbsp;Hispaania maksuamet (mida kutsutakse26nbsp;Hacienda) on muutunud palju rangemaks. Nüüd nõuab see tasumata mitteresidendi maksu tagasiulatuvalt kuni nelja aasta eest. Kui seda ignoreerid, võid saada trahvi 5% kuni 20% maksu summast, pluss intressid. Ära kunagi eelda, et "keegi ei kontrolli". Kontrollitakse küll, eriti siis, kui müüd.

Maksude tasumiseks vajad ka26nbsp;NIE-d (sinu Hispaania maksukohustuslase number välismaalastele)26nbsp;. Saad selle ostu ajal. Ilma selleta ei saa sa deklaratsiooni esitada ega maksta.

Katastriväärtus: number sinu maksu taga

Enne makse pead mõistma üht sõna:26nbsp;katastriväärtus (valor catastral26nbsp;hispaania keeles).

See on ametlik väärtus, mille riik sinu kodule annab. See on26nbsp;mitte26nbsp;turu hind. See on peaaegu alati palju madalam, sageli 40% kuni 70% sellest, mida maksid. Selle leiad oma IBI arvelt.

Miks see oluline on? Sest kaks sinu peamist maksu (IBI ja IRNR) põhinevad katastriväärtusel,26nbsp;mitte26nbsp;mitte makstud 500.000 eurol. Seepärast on tegelikud maksuarved väiksemad, kui inimesed kardavad.

Turuhind vs katastriväärtus:

• Maksid: 500.000 eurot
• Katastriväärtus: umbes 150.000 eurot

Näide:26nbsp;Ostad 500.000 euro eest. Katastriväärtuseks võidakse määrata näiteks 150.000 eurot. Sinu IBI ja IRNR arvutatakse selle 150.000 euro, mitte 500.000 euro pealt.

Boonusnipp:26nbsp;Küsi alati enne ostu viimast IBI arvet. See näitab katastriväärtust, nii et saad täpsed iga-aastased maksud ette välja arvutada. Hea ostja esindaja hangib selle sulle enne, kui kohustuse võtad.

IBI: kohaliku omavalitsuse maks

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)26nbsp;on kohalik kinnisvaramaks. See on nagu council tax Ühendkuningriigis või26nbsp;onroerendezaakbelasting26nbsp;Madalmaades. Seda maksad kord aastas linnavalitsusele.

• Määra kehtestab iga omavalitsus. See jääb umbes26nbsp;0,4% kuni 1,1%26nbsp;katastriväärtusest.
• Costa del Solil maksab enamik kodusid ligikaudu26nbsp;400 kuni 900 eurot aastas.

Arvutusnäide 500.000 euro väärtuses kodu kohta26nbsp;(katastriväärtus umbes 150.000 eurot, kohaliku omavalitsuse määr 0,5%):

• 150.000 eurot x 0,5% = 750 eurot aastas

Täpne summa sõltub omavalitsusest ja katastriväärtusest, seega kontrolli alati viimast arvet.

Boonusnipp:26nbsp;Sea oma Hispaania pangakontolt IBI jaoks üles otsekorraldus. Tähtajad erinevad omavalitsuseti ja maksmata jätmine toob trahvi. Otsekorraldus tähendab, et sa ei unusta seda kunagi.

IRNR: maks isegi siis, kui sa ei üüri välja

See on see, mis üllatab peaaegu iga välismaa omanikku.26nbsp;IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)26nbsp;on mitteresidendi tulumaks.

Kui su kodu on tühi või ainult sinu enda kasutuses, maksustab Hispaania sind ikkagi. Idee on selles, et saad kodu omamisest "hüve", seega maksustatakse seda kujuteldavat hüve. Seda kutsutakse sageli26nbsp;arvestuslikuks tulumaksuks26nbsp;või26nbsp;eelduslikuks tulumaksuks.

Kuidas see arvutatakse:

1. Võta katastriväärtus.
2. "Tulu" on sellest26nbsp;1,1%26nbsp;(kui väärtust uuendati viimase 10 aasta jooksul) või26nbsp;2%26nbsp;, kui mitte. Enamikul juhtudel on see 1,1%.
3. Rakenda maksumäär:26nbsp;19%26nbsp;kui elad ELis, Norras või Islandil.26nbsp;24%26nbsp;kui elad väljaspool neid (see hõlmab pärast Brexitit ka Ühendkuningriiki).

Arvutusnäide 500.000 euro väärtuses kodu kohta26nbsp;(katastriväärtus 150.000 eurot):

• 1.650 eurot26nbsp;- arvestuslik tulu (150.000 eurot x 1,1%)
• 313,50 eurot aastas26nbsp;- ELi omanik: maks 19%
• 396 eurot aastas26nbsp;- väljaspool ELi olev omanik: maks 24%

Seega maksab enamik omanikke IRNR-i eest26nbsp;300 kuni 600 eurot aastas26nbsp;. Deklaratsiooni esitad kord aastas vormiga26nbsp;Modelo 210.

Hoiatus:26nbsp;Kui kodu kuulub kahele inimesele koos, peab kumbki esitama oma osa kohta eraldi Modelo 210. Paar, kellele kuulub 50/50, esitab kaks deklaratsiooni, kumbki poole summa kohta.

Maks, kui üürid kodu välja

Kui üürid kodu välja (näiteks puhkuseüürina), muutuvad reeglid. Nende päevade eest, mil see on välja üüritud, maksad maksu tegeliku üüritulu, mitte arvestusliku tulu pealt.

• ELi ja EMP omanikud:26nbsp;maksavad26nbsp;19%26nbsp;26nbsp;neto26nbsp;üüritulu pealt. Võid kulud maha arvata: hüpoteegi intressid, IBI, kommunaalühistu tasud, kindlustus, remont, agenditasud, sinu makstavad kommunaalkulud.
• Väljaspool ELi olevad omanikud (sealhulgas Ühendkuningriik):26nbsp;maksavad26nbsp;24%26nbsp;26nbsp;bruto26nbsp;üüritulu pealt, kusjuures26nbsp;mahaarvamisi ei ole26nbsp;kehtivate reeglite järgi lubatud.

See vahe on suur. Siin on üks kuu 1.000 euro suurust üüri, millele lisandub 400 eurot kulusid.

EL-i omanik (19% netolt)

• Üür: 1.000 eurot
• Miinus kulud: 400 eurot
• Maksustatakse: 600 eurot
• Maks: 114 eurot

Mitte-EL-i omanik (24% brutolt)

• Üür: 1.000 eurot
• Miinus kulud: ei ole lubatud
• Maksustatakse: 1.000 eurot
• Maks: 240 eurot

Seega maksab EL-i omanik vähem kui poole. See on Brexit’i tegelik mõju Briti omanikele.

Boonusnipp:a0Üürimaks mitte-EL-i omanikele on Hispaania kohtutes vaidlustatud ja võib muutuda. Kui plaanite välja üürida, küsige enne deklaratsiooni esitamist ajakohast nõu. Spain Developments saab suunata teid usaldusväärsete maksuspetsialistide juurde, kes tegelevad mitteresidentide deklaratsioonidega.

Prügimaks ja kogukonnatasud

Veel kaks iga-aastast kulu, mis ei ole „tulumaks“, kuid jõuavad siiski teie arvele:

• Prügiveomaks (basura):a0väike kohaliku omavalitsuse tasu, tavaliselta050 kuni 200 eurot aastas.
• Kogukonnatasud (gastos de comunidad):a0kui teie kodu asub kompleksis, kus on bassein, aiad või lift, maksate osa ülalpidamiskuludest. See ei olea0maksa0kuid see on reaalne iga-aastane kulu, sagelia0600 kuni 1.800 eurot aastas, rohkem luksuskuurortides.

Näide 500.000 euro suuruse korteri kohta:

• 120 eurota0- prügimaks
• 1.200 eurota0- kogukonnatasud
• Kokku: 1.320 eurot aastas

Käsitleme neid üksikasjalikumalt oma juhendis Hispaanias kodu omamise iga-aastaste kulude kohta.

Varamaks: kas peate muretsema?

Varamaks (Impuesto sobre el Patrimonio)a0on maks teie Hispaanias asuva vara väärtuselt. Enamiku ostjate jaoks on vastus lihtne: te ei pea seda maksma.

• See algab alles ülea0700.000 euroa0ulatuses Hispaanias asuvalt netovaralt,a0inimese kohta.
• Paar, kellele kuulub kodu võrdselt 50/50, saab kumbki 700.000 euro suuruse maksuvaba piiri, seega on nad koos kaetud umbes 1,4 miljoni euroni.
• Hüpoteek vähendab netoväärtust, langetades seda arvu veelgi.

Hea uudis Costa del Soli jaoks:a0Andaluusia annab praegu varamaksule 100% soodustuse. Seega isegi kui ületate piirmäära, võib piirkondlik arve olla null.

Hoiatus:a0Eraldi on olemas riiklik „solidaarsusmaks suurtele varadele“ väga suure väärtusega varade jaoks. Andaluusia soodustus seda ei peata. Kui teie Hispaania vara väärtus on tublisti üle miljoni euro, küsige nõu. 500.000 euro suuruse kodu puhul ei ole siin midagi muretseda.

Maksud müümisel

Te ei maksa neid igal aastal, kuid peaksite neist nüüd teadma, et hiljem ei tuleks ebameeldivaid üllatusi.

• Kapitalikasumi maks:a019%a0teie kasumilt (müügihind miinus teie makstud hind ja ostukulud). See 19% määr kehtib 2026. aastal kõigile mitteresidentidele, sõltumata sellest, millises riigis te elate.
• 3% kinnipidamine:a0kui mitteresident müüb, peab ostja kinni pidamaa03%a0müügihinnast ja maksma selle otse maksuametile. See arvestatakse teie kapitalikasumi maksu katteks. Kui maksisite liiga palju, nõuate vahe tagasi.
• Plusvalía municipal:a0kohalik omavalitsusmaks maa väärtuse tõusu pealt teie omamise ajal. Tavaliselt maksab selle müüja.

Näide:a0Ostate kodu 500.000 euro eest ja müüte selle hiljem 600.000 euro eest. Pärast ostu- ja müügikulusid oletame, et teie kasum on 70.000 eurot.

• 13.300 eurota0- kapitalikasumi maks (70.000 eurot x 19%)
• 18.000 eurota0- ostja peab kinni 3% summast 600.000 eurot
• Nõuate vahe tagasi: 4.700 eurot

Boonusnipp:a0Hoidke alles kõik arved oma ostu, juristi, maksude ja kõigi parenduste kohta. Need kulud vähendavad müümisel teie maksustatavat kasumit, mis omakorda vähendab teie kapitalikasumi maksu.

500.000 euro täielik iga-aastane maksude jaotus

Siin on täielik iga-aastane ülevaade 500.000 euro suuruse Costa del Soli korteri mitteresidendist omanikule (katastriväärtus umbes 150.000 eurot). Müügimaksud on näidatud eraldi, kuna need on ühekordsed.

Iga-aastased kulud, EL-i omanik

• 750 eurot26nbsp;- IBI kohaliku omavalitsuse maks
• 314 eurota0- IRNR (ei ole välja üüritud) määraga 19%
• 120 eurota0- prügimaks
• 1.200 eurota0- kogukonnatasud
• Iga-aastane kogusumma (EL-i omanik): ~2.384 eurot

Iga-aastased kulud, mitte-EL-i omanik (näiteks UK)

• 750 eurot26nbsp;- IBI kohaliku omavalitsuse maks
• 396 eurota0- IRNR (ei ole välja üüritud) määraga 24%
• 120 eurota0- prügimaks
• 1.200 eurota0- kogukonnatasud
• Iga-aastane kogusumma (mitte-EL-i omanik): ~2.466 eurot

Ühekordsed maksud müümisel (näide 70.000 euro suuruse kasumi kohta)

• 13.300 eurota0- kapitalikasumi maks (19% kasumist)
• Plusvalía municipal (maksab müüja): oleneb linnast

Seega, kui jätta kogukonnatasud kõrvale (mis ei ole maks), on puhas mitteresidendi maksukoormus 500.000 euro suuruse kodu puhul ligikaudua01.000 kuni 1.300 eurot aastas. Koos kogukonnatasude ja prügiga on kogusumma aastas umbesa02.400 eurot.

Tähtajad ja vormid

Hoidke need kuupäevad lihtsad:

• IBI:a0üks kord aastas, kuupäeva määrab kohalik omavalitsus. Kasutage otsekorraldust.
• IRNR (ei ole välja üüritud):a0esitagea0Modelo 210a0üks kord aastas. Tähtaeg ona031. detsembera0maksuaastale järgneval aastal. Seega 2025. aasta maks tuleb tasuda 31. detsembriks 2026.
• IRNR (välja üüritud):a0esitatakse nüüd kord aastas, oma tähtajaga jaanuaris.
• Kapitalikasum (müümisel):a0esitage Modelo 210a0nelja kuu jooksula0alates müügist.

Mitteresidentide maksuspetsialist saab selle kõige eest hoolitseda väikese iga-aastase tasu eest. Paljud omanikud leiavad, et see on lihtsam kui Hispaania vormide õppimine.

Spain Developmentsis ei lõpe meie töö siis, kui saate võtmed kätte. Oleme sõltumatu ostjaagent, kellele maksab arendaja, seega teie meile tasu ei maksa. Veendume, et mõistate enne ostu oma iga-aastaseid makse, ning viime teid kokku usaldusväärse maksuabiga, et te kunagi tähtaega maha ei magaks.

Kokkuvõte

Costa del Soli mitteresidendist omanikuna on teie peamised iga-aastased maksud IBI ja IRNR ning mõlemad põhinevad madalal katastriväärtusel, mitte turuhinnal. 500.000 euro suuruse kodu puhul on see ligikaudu 1.000 kuni 1.300 eurot makse aastas ehk umbes 2.400 eurot, kui lisada prügimaks ja kogukonnatasud. Müümisel arvestage 19% kapitalikasumi maksuga oma kasumilt. Teadke neid numbreid juba praegu ja hiljem ei tule üllatusi.

Kas soovite teada meeldiva kodu täpset iga-aastast maksukulu? Rääkige Spain Developmentsiga ja me arvutame selle teie jaoks välja, ilma tasuta ja ilma surveta.