Hispaania ehitusjärgne vs järelturu kinnisvara: kumb sobib sulle

See juhend on välisostjatele, kes valivad Costa del Solil ostu alles ehitatava kinnisvara ja järelturu vahel. Sa saad teada tegelikud kulud, riskid ja selle, kumb variant sobib sinu eesmärkidega. Lõpuks tead, milline tee on sinu jaoks õige, mõlema variandi ausate plusside ja miinustega.

Kiire kokkuvõte: Off-plan tähendab uue kodu ostmist arendajalt enne selle valmimist: madalam algmüügihind, 10-aastane garantii ja makseplaan, mis koosneb broneerimistasust ning osamaksetest etappide kaupa (umbes 20% kuni 40% enne valmimist, sageli umbes 30%), kusjuures 60% kuni 80% tasutakse võtmete kättesaamisel, ja seda kõike kaitseb kohustuslik pangagarantii - kuid sa pead ootama. Resale tähendab kodu ostmist, millel on varem olnud omanik: maksad umbes 10% arrase lepingu sõlmimisel ja 90% valmimisel, näed täpselt, mida saad, võid kiiresti sisse kolida ja sageli ka hinnas läbi rääkida, kuid pead tegema rohkem kontrolle. 500.000 eurose kodu puhul arvesta umbes 12% kuni 14% lisakuludega off-plan puhul ja 9% kuni 12% järelturu puhul.

Olulised numbrid:

• 12% kuni 14% lisakulud, off-plan.
• 9% kuni 12% lisakulud, järelturg.
• 10 aastat garantii uusarendusele.
• 4 kuni 12 nädalat järelturu ostu kiirus.

Mida sa teada saad

• Off-plan vs järelturg: kiire erinevus
• Off-plan: plussid, miinused ja kuidas maksmine käib
• Järelturg: plussid, miinused ja kuidas maksmine käib
• Tegelik kulude vahe (numbritega)
• Kõrvutivõrdlus
• Kumb sobib sulle?
• Riskid ja kuidas turvaliseks jääda

Off-plan vs järelturg: kiire erinevus

Valikut on lihtne määratleda:

Off-plan

Üks uusarenduse tüüp. Ostad arendajalta0enne kodu valmimist. Ostad plaanide põhjal ja ootad, kuni see ehitatakse valmis.

Uusarendus, valmis

Arendaja kodu on valmis ehitatud, kuid seal pole kunagi elatud. Sissekolimiseks valmis, arendajalt.

Järelturg

Kodul on varem olnud vähemalt üks omanik. Ostad selle teiselt turult, eraomanikult.

Kõik kolm varianti on Costa del Solil tavalised. Off-plan ja uusarendus tulevad arendajalt. Järelturg tuleb eraomanikult. Igal variandil on selged plussid ja miinused.

Off-plan: plussid, miinused ja kuidas maksmine käib

Off-plan sobib ostjatele, kes tahavad modernset kodu ja saavad oodata. Sageli maksad madalamat "algmüügi" hinda ning kodu väärtus võib enne valmimist tõusta.

Plussid:

• Madalam algmüügihind. Varased ostjad maksavad sageli vähem kui lõpphind.
• Väärtuse kasv. Heades piirkondades võivad hinnad ehituse ajal tõusta.
• Moodne ja energiatõhus. Uued kodud vastavad kehtivatele isolatsiooni- ja energianõuetele. Madalamad arved, rohkem mugavust.
• Saad valida viimistluse. Sageli saad valida plaadid, köögid ja planeeringud.
• Valmides sissekolimiseks valmis. Renoveerimist pole vaja, olemas on basseinid, jõusaalid ja aiad.
• 10-aastane garantii. Seaduse järgi peab arendaja katma konstruktsioonivead 10 aastaks.

Miinused:

• Sa pead ootama. Ehitus võtab aega ja viivitusi võib ette tulla.
• Ostad osaliselt nägemata. Hindad vaadet ja kvaliteeti plaanide ning näidiskodu põhjal.
• Veel puudub renditulu. Kodu ei teeni midagi enne valmimist.

Kuidas off-plan puhul maksmine käib. Maksada0etappide kaupa, mitte kõike korraga:

• Fikseeritud broneerimistasu kodu hoidmiseks, tavaliselt umbes 6.000 kuni 10.000 eurot.
• Ehitusaja jooksul tehtavad osamaksed etappide kaupa. Kokku moodustavad need umbesa020% kuni 40% hinnast enne valmimista0(sageli umbes 30%).
• Ülejäänu (umbesa060% kuni 80%) valmimisel, kui väljastatakse Licence of First Occupation ja saad võtmed kätte.

Suur turvareegel: iga euro, mille maksad enne valmimist,a0peab olema kaitstud pangagarantii või kindlustusegaa0(Law 57/1968, Ley 20/2015). See on Hispaania seadus. Kui arendaja ei lõpeta ehitust, saad oma raha tagasi.

Päris näide. Ostad off-plan korteri hinnagaa0500.000 eurot. Tüüpiline etapiviisiline plaan näeb välja selline, kus iga enne võtmeid tehtud makse on kaetud pangagarantiiga:

• 8.000 eurota0- broneerimistasu (arvestatakse hinna sisse)
• 150.000 eurota0- etapiviisiliselt ehituse ajal (umbes 30%)
• 350.000 eurota0- jääk valmimisel (umbes 70%)

Ilma selle garantiita on sinu raha ohus.

Oht: Ära kunagi maksa arendajale ilma pangagarantiita. See on off-plan ostu suurim üksikrisk. Kui arendaja ei suuda seda näidata, kõnni minema. Kontrolli ka arendaja varasemat kogemust - palu näha kodusid, mille nad on varem valmis ehitanud.

Järelturg: plussid, miinused ja kuidas maksmine käib

Järelturg sobib ostjatele, kes tahavad kindlust ja kiirust. Saad enne ostmist kodus seista, vaadet näha ja piirkonda tunnetada.

Plussid:

• Mida näed, seda saad. Päris planeering, päris vaade, päris valgus, päris naabrid.
• Kiirem. Kogu ostuprotsess võib võtta umbes 4 kuni 12 nädalat.
• Võimalus läbi rääkida. Järelturu hinnad on sageli pakkumistele avatud. Ostja turul on 5% kuni 15% allahindlused tavalised.
• Parimad asukohad. Paljudes mereäärsetes ja kesklinna piirkondades pole uusarenduseks enam maad alles.
• Tulu kohe. Saad selle kohe välja üürida või sisse kolida.
• Iseloom. Mõned ostjad armastavad vanemaid, traditsioonilisi kodusid.

Miinused:

• Vanem seisukord. See võib vajada uut kööki, katust või elektrijuhtmestikku.
• Madalam energiamärgis. Vanemate kodude kütmine ja jahutamine võib maksta rohkem.
• 10-aastast garantiid ei ole. Ostad selle sellisena, nagu see on.
• Vaja on rohkem kontrolle. Sa võtad üle kodu ajaloo, seega on põhjalik kontroll veel olulisem.

Kuidas järelturu puhul maksmine käib. Struktuur on lihtsam:

• Umbes 10% eraõigusliku ostulepingu sõlmimisel (thea0contrato de arras, käsirahaleping).
• Ülejäänud 90% valmimisel notari juures.

Päris näide. Ostad järelturu korteri, mis on müügis hinnagaa0500.000 eurot. Te pakute ja lepite kokkua0470.000 eurosa0(tavaline sääst):

• 500.000 eurota0- hinnakirja hind
• 470.000 eurosa0- kokku lepitud pärast läbirääkimisi
• 47.000 eurosa0- 10% lepingu sõlmimisel
• 423.000 eurosa0- ülejäänud summa asja lõpuleviimisel

Võtmed võite kätte saada umbes 4 kuni 8 nädalaga, palju kiiremini kui oodata ostueelse ehituse valmimist.

Boonusnõuanne: Kui tegemist on üle umbes 20 aasta vana järelturu koduga, makske sõltumatu ülevaatuse eest. Mõnisada eurot praegu võib paljastada niiskuse, vana juhtmestiku või katuseprobleemid, mis maksaksid hiljem tuhandeid. Müüja ei pea teile kõike rääkima - ülevaatus kaitseb teid.

Tegelik kulude vahe (numbritega)

Siin saavad paljud ostjad üllatuse osaliseks. Neid kahte varianti maksustatakse erinevalt. Costa del Solil (Andalucía piirkond) aastal 2026:

• Ostueelne / uusarendus:a010% IVA (VAT) pluss umbes 1.2% AJD (tempelmaks).
• Järelturg:a07% ITP (võõrandamismaks). Ei mingit VAT-i ega AJD-d.

Seejärel lisanduvad mõlemale notaritasud, kinnistusraamatu tasud ja õigusabikulud. Seega on teie kogulisakulu umbesa012% kuni 14% ostueelse või uusarenduse puhul ja umbesa09% kuni 12% järelturu puhul. Siin on sama 500.000 euros kodu mõlemal viisil.

Ostueelne / uusarendus

• 50.000 eurosa0- 10% IVA
• 6.000 eurosa0- 1.2% AJD (tempelmaks)
• Umbes 1.500 eurosa0- notar pluss kinnistusraamat
• Umbes 6.050 eurosa0- advokaat (1% pluss VAT)
• Kogulisakulu: umbes 64.000 euros

Järelturg

• 35.000 eurosa0- 7% ITP
• Puuduba0- tempelmaks (AJD)
• Umbes 1.500 eurosa0- notar pluss kinnistusraamat
• Umbes 6.050 eurosa0- advokaat (1% pluss VAT)
• Kogulisakulu: umbes 43.000 euros

Seega ainult maksude vaates on järelturg kergem - umbesa021.000 euros vähema0500.000 euros kodu puhul. Aga pidage meeles: ostueelne ost algab sageli madalama hinnaga ja võib enne valmimist väärtuses kasvada. Seega ei tähenda odavam maks alati kokkuvõttes odavamat tehingut.

Boonusnõuanne: Ükskõik mille valite, arvestage kogu lisakuluga algusest peale. 500.000 euros kodu on tegelikult 543.000 kuni 564.000 euros ost, kui maksud ja tasud on sisse arvestatud. See on peidetud kulude lõks, kuhu välisostjad kõige sagedamini satuvad.

Kõrvutivõrdlus

Siin on kogu pilt.

Off-plan

• Sissekolimine: pärast ehituse valmimist
• Kiirus: kuudest aastateni
• Kuidas maksate: broneerimistasu, seejärel 20% kuni 40% etapiviisiliselt ehituse ajal, siis 60% kuni 80% valmimisel
• Läbirääkimised: piiratud (määrab arendaja)
• Põhimaks (Andalucía):a010% IVA pluss 1.2% AJD
• Kogulisakulu: umbes 12% kuni 14%
• Energia: kõrge (kaasaegne)
• Garantii:a010-aastane konstruktsioonigarantii
• Näete enne ostmist: ei (ainult plaanid)
• Sissemakse kaitse: pangatagatis (seaduse järgi)
• Üüritulu: alles pärast valmimist

Järelturg

• Sissekolimine: kohe
• Kiirus: umbes 4 kuni 8 nädalat
• Kuidas maksate: umbes 10% arrase lepingu sõlmimisel, seejärel 90% valmimisel
• Läbirääkimised: sageli 5% kuni 15% alla
• Põhimaks (Andalucía):a07% ITP
• Kogulisakulu: umbes 9% kuni 12%
• Energia: sageli madalam (vanem)
• Garantii: puudub
• Näete enne ostmist: jah
• Sissemakse kaitse: tavaline arrase sissemakse
• Üüritulu: kohene võimalus olemas

Kumb sobib sulle?

Mõlemad võivad olla tark valik. See sõltub teie eesmärgist.

Valige ostueelne ost, kui

Soovite kaasaegset, vähest hooldust vajavat kodu, saate oodata ja teile meeldib võimalus väärtuse kasvuks enne valmimist. Hea ostjatele, kes keskenduvad täiesti uuele kodule või pikaajalisele kasule.

Valige järelturg, kui

Soovite näha täpselt seda kodu, kolida sisse või anda kiiresti üürile, osta esmaklassilises asukohas või hinna üle läbi rääkida. Hea ostjatele, kes väärtustavad kindlust ja asukohta.

Ei ole ühteainsat „paremat“. On ainult see, mis sobib teie ajakava, eelarve ja plaanidega.

Spain Developmentsis keskendume Costa del Soli uusarendustele ja ostueelsetele kodudele ning töötame ainult arendajatega, kes annavad korraliku pangatagatise. Oleme sõltumatu ostja agent - arendaja maksab meie tasu, seega teie ei maksa ostjatasu. Kontrollime teie eest lube, tagatist ja lepingut. Võtke julgelt ühendust, et võrrelda päris valikuid kõrvuti.

Riskid ja kuidas turvaliseks jääda

Olge ausad iga tee riskide suhtes:

• Ostueelne: puudub pangatagatis. Suurim risk. Ärge kunagi makske ilma selleta.
• Ostueelne: nõrk arendaja. Kontrollige nende valminud projekte ja mainet.
• Ostueelne: viivitused. Jätke oma plaanidesse puhver ning lugege lepingust üleandmise kuupäeva.
• Järelturg: varjatud võlad. Tasumata maksud või ühistutasud võivad üle minna teile. Teie advokaat kontrolliba0nota simplea0(kinnistusraamatu väljavõte).
• Järelturg: varjatud puudused. Tellige vanemate kodude puhul ülevaatus.
• Mõlemad: ebaseaduslikud ehitised. Kinnitage luba ja uusarenduse puhul esmakasutusluba.
• Mõlemad: ebaausad agendid. Küsige kogu hinda ja kõiki kulusid kirjalikult.
• Mõlemad: valuutarisk. Kui maksate naeltes, kroonides või zlottides, fikseerige kurss maakleri juures, et kulu ei muutuks.
• Mõlemad: okupas (squatterid). Tõeline hirm välisomanike jaoks. Suletud, alarmsüsteemiga elamukompleksid ja järelevalve all olev kodu on parim kaitse.

Hoiatus: Kasutage alati omaenda sõltumatut advokaati, mitte kunagi müüja või arendaja oma. See üks samm kaitseb teid peaaegu iga ülaltoodud lõksu eest nii ostueelse kui ka järelturu ostu puhul.

Kas te pole ikka veel kindel, kumb teile sobib? Aitame teil võrrelda turvalisi ostueelseid ja uusarenduse võimalusi kõrvuti, nii et load, tagatised ja lepingud on teie eest kontrollitud, ning ostjatasu puudub. Võtke julgelt ühendust Spain Developmentsiga.

Kokkuvõte

Ostueelne ost ja järelturg on mõlemad head viisid Costa del Solil ostmiseks - õige valik sõltub teist. Ostueelne ost annab kaasaegse kodu, etapiviisilised maksed ja võimaliku väärtuse kasvu, kuid peate ootama ning teil peab olema pangatagatis. Järelturg annab kindluse, kiiruse ja võimaluse läbi rääkida, kuid vajab hoolikat kontrolli. 500.000 euros kodu puhul arvestage umbes 12% kuni 14% lisakuluga ostueelse ostu korral ja 9% kuni 12% järelturu puhul. Spain Developmentsis aitame teil võrrelda turvalisi valikuid ilma ostjatasuta. Kui olete valmis, võtke julgelt ühendust.