ارزیابی سازنده برای خریداران پیش‌خریدی در اسپانیا

این صفحه برای خریداران بین‌المللی است که در حال بررسی خرید یک خانه پیش‌فروش یا نوساز در Costa del Sol هستند. شما می‌خواهید قبل از اینکه هر مبلغی پرداخت کنید بدانید آیا سازنده قابل اعتماد است یا نه. این صفحه توضیح می‌دهد چگونه یک سازنده را بررسی کنید، با زبانی ساده و صادقانه.

خرید پیش‌فروش یعنی پرداخت برای یک خانه قبل از اینکه تکمیل شود. این می‌تواند راه بسیار خوبی برای خرید باشد. اگر سازنده ضعیف باشد، ممکن است مشکل‌ساز هم بشود. خبر خوب این است که قانون اسپانیا به‌طور جدی از خریداران حمایت می‌کند، و یک بررسی دقیق بیشترِ ریسک را از بین می‌برد.

پاسخ کوتاه:nbsp;ما صادقانه به شما می‌گوییم آیا یک سازنده جاافتاده و امتحان‌پس‌داده است، یا کاملاً جدید است و هنوز سابقه‌ای ندارد، و هر تجربه واقعی‌ای که داریم را با شما در میان می‌گذاریم. وکیل شما به‌صورت قانونی مجوزها، ضمانت‌نامه بانکی و ثبت زمین را بررسی می‌کند، و ما می‌توانیم شما را به یک وکیل مستقل که سال‌ها با او کار کرده‌ایم معرفی کنیم، هرچند استفاده از وکیل ما اجباری نیست. طبق قانون اسپانیا، هر پرداخت پیش‌فروش باید با ضمانت‌نامه بانکی محافظت شود، بنابراین حتی اگر سازنده شکست بخورد، پول شما قابل بازیابی است.

صادقانه بگوییم، چه کسی چه چیزی را بررسی می‌کند

اینجا مهم است که درباره نقش‌ها دقیق باشیم، چون بعضی آژانس‌ها این مرزها را مبهم می‌کنند. دو کار جداگانه وجود دارد، و این دو کار توسط دو نفر متفاوت انجام می‌شود.

ما سازنده را به‌عنوان یک شرکت بررسی می‌کنیم. واقعیت صادقانه این است که Costa del Sol در حال رونق است، بنابراین بسیاری از سازندگان جدید هستند، و برای بعضی از آن‌ها این اولین پروژه‌شان است. چند نام جاافتاده وجود دارد که ما از قبل آن‌ها را می‌شناسیم و با آن‌ها کار کرده‌ایم. کار ما این است که صادقانه به شما بگوییم با کدام نوع روبه‌رو هستید، و هر جا که تجربه واقعی از یک سازنده داریم، یا خریدارانی را می‌شناسیم که دارند، آن را آشکارا با شما در میان می‌گذاریم، هم نکات خوب و هم بد. هر جا هم هنوز تجربه‌ای نداریم، صریحاً همین را می‌گوییم و وانمود نمی‌کنیم.

وکیل شما بررسی حقوقی را انجام می‌دهد. در اسپانیا، روال همین است. وکیل به‌طور رسمی مجوزها، ضمانت‌نامه بانکی، و موارد ثبت‌شده در اداره ثبت زمین را تأیید می‌کند. ما می‌توانیم شما را به یک وکیل مستقل که سال‌ها با او کار کرده‌ایم و به او اعتماد داریم معرفی کنیم، هرچند شما هرگز مجبور نیستید از وکیل ما استفاده کنید.

• ما تصویر انسانی ماجرا را به شما می‌دهیم، هر جا که آن را داشته باشیم: آیا این سازنده‌ای جاافتاده است که ما می‌شناسیم، یا سازنده‌ای جدیدتر است که هنوز سابقه‌ای ندارد.
• وکیل شما تصویر حقوقی را به شما می‌دهد: آیا همه اسناد معتبر و مرتب هستند یا نه.
• در کنار هم، این دو بررسی هم اعتبار و شهرت را پوشش می‌دهند و هم مدارک را، تا چیزی از میان شکاف‌ها جا نماند.

نکته اضافه:nbsp;یک بروشور زیبا هیچ چیز درباره سازنده به شما نمی‌گوید. هر جا پروژه‌های تکمیل‌شده دارند، بخواهید آن‌ها را ببینید و اگر می‌توانید با افرادی که قبلاً خرید کرده‌اند صحبت کنید. تحویل‌های گذشته بهترین نشانه برای تحویل در آینده است، هرچند یک سازنده کاملاً جدید ممکن است هنوز هیچ موردی نداشته باشد، که همین خودش هم ارزش دانستن دارد.

ریسک‌های واقعی خرید پیش‌فروش

بیایید صادق باشیم درباره اینکه چه چیزهایی ممکن است اشتباه پیش برود. این نگرانی‌ها واقعی هستند، و حق شماست که آن‌ها را درک کنید.

عمیق‌ترین ترس از 2008 می‌آید. وقتی بازار سقوط کرد، هزاران خریدار خارجی پرداخت‌های مرحله‌ای خود را از دست دادند چون سازندگان در میانه ساخت ورشکست شدند. آن ضربه هنوز هم بر میزان احتیاط خریداران امروز اثر می‌گذارد. تفاوت بزرگ حالا این است که قانون اسپانیا سازندگان را مجبور می‌کند هر پرداخت پیش‌فروش را با ضمانت‌نامه بانکی محافظت کنند، بنابراین حتی اگر سازنده شکست بخورد، پول شما قابل بازیابی است. دقیقاً در ادامه توضیح می‌دهیم چگونه.

• ممکن است سازنده در طول ساخت‌وساز پولش تمام شود، و ساختمان نیمه‌کاره بماند و پرداخت‌های شما در معرض خطر قرار بگیرد.
• ممکن است ساخت‌وساز بدون مجوزهای کامل شروع شود، و در بدترین حالت دادگاه می‌تواند دستور تخریب صادر کند.
• یک شرکت پیش‌فروش غیرصادق می‌تواند بیعانه‌ها را بگیرد و به‌سادگی ناپدید شود.

در انتهای کار ساخت هم ریسک‌هایی وجود دارد، درست وقتی که انتظار دارید اسباب‌کشی کنید.

• نبودن ضمانت‌نامه بانکی یا نامعتبر بودن آن باعث می‌شود پرداخت‌های مرحله‌ای شما بدون حفاظت بماند.
• بدون یکnbsp;مجوز اولین سکونت، شما از نظر قانونی نمی‌توانید در خانه زندگی کنید یا انشعابات خدماتی را وصل کنید.
• روش‌های فروش پرفشار مثل «فقط امروز قیمت ویژه داریم، بقیه هم علاقه‌مند هستند» شما را وادار می‌کند قبل از اینکه چیزی را بررسی کرده باشید متعهد شوید.

آن نکته آخر شایسته یک پاسخ روشن است. فشار واقعی یک علامت هشدار است، نه دلیلی برای عجله. یک خانه خوب و یک سازنده مطمئن بعد از اینکه وکیل شما بررسی‌ها را انجام داد هم همچنان آنجا خواهند بود.

چگونه قانون اسپانیا از پول شما محافظت می‌کند

این بخش اطمینان‌بخش ماجراست، و واقعاً هم قوی است. اسپانیا برای خریداران پیش‌فروش حمایت حقوقی جدی دارد. وقتی آن را بفهمید، ترس از دست دادن بیعانه‌تان خیلی کمتر می‌شود.

هر پرداختی که قبل از تکمیل انجام می‌دهید باید با یک ضمانت‌نامه بانکی یا بیمه‌نامه محافظت شود. این الزام قانونی است، بنابراین برای سازنده اختیاری نیست.

• این حمایت ازnbsp;قانون 57/1968، قانونی که توسعه‌دهندگان را ملزم می‌کند پرداخت‌های خریداران را تضمین کنند، که توسط قانون 20/2015.
• اگر توسعه‌دهنده نتواند ملک را تحویل دهد، شما حق دارید 100% پول خود را، به‌علاوه سود قانونی، پس بگیرید.
• موضوع فقط ورشکست شدن توسعه‌دهنده نیست. اگر ساخت از مهلت تکمیل تعیین‌شده در قرارداد شما فراتر برود، شما نیز حق دارید پول خود را پس بگیرید.
• بانک‌هایی که وجوه را نگه می‌دارند مسئولیت تضامنی دارند، و دیوان عالی اسپانیا در این موارد همواره به نفع خریداران رأی داده است.

این یعنی پرداخت‌های مرحله‌ای شما معلق و بی‌پشتوانه نیستند. آن‌ها طبق قانون با یک ضمانت پشتیبانی می‌شوند و دادگاه‌ها نیز در کنار شما هستند. نکته کلیدی این است که مطمئن شوید این ضمانت واقعاً وجود دارد و معتبر است، و دقیقاً همین چیزی است که وکیل شما تأیید می‌کند.

در اینجا یک مثال ساده آمده است. در طول ساخت، شما 150.000 یورو به‌صورت پرداخت‌های مرحله‌ای برای یک خانه پیش‌فروش پرداخت می‌کنید. بعداً توسعه‌دهنده از تکمیل پروژه بازمی‌ماند. با یک ضمانت‌نامه بانکی معتبر تحت قانون 57/1968، می‌توانید آن 150.000 یورو را به‌علاوه سود قانونی پس بگیرید، و بانک نیز در این مسئولیت سهیم است.

اسناد حقوقی که وکیل شما بررسی می‌کند

وکیل شما پیش از آن‌که در معرض هرگونه ریسکی قرار بگیرید، یک چک‌لیست روشن را بررسی می‌کند. لازم نیست این اصطلاحات را از بر باشید، اما دانستن آن‌ها به شما کمک می‌کند احساس کنید اوضاع را در کنترل دارید.

• مجوز ساخت، مجوز ساختمانی که به ساخت‌وساز اجازه می‌دهد به‌صورت قانونی انجام شود.
• این‌که زمین زمین شهریاست، یعنی به‌عنوان زمین شهری و قابل ساخت طبقه‌بندی می‌شود، نه زمین حفاظت‌شده یا روستایی.
• گواهی پایان کار، گواهی پایان عملیات که تأیید می‌کند ساختمان به‌درستی تکمیل شده است.

چند مورد دیگر هم در خط پایان و در اداره ثبت قرار می‌گیرند.

• مجوز اولین سکونت، مجوز اولین سکونت که به شما اجازه می‌دهد به‌صورت قانونی در خانه زندگی کنید و آب و برق را وصل کنید.
• یک استعلام جدید از اداره ثبت زمین، تا وضعیت واقعی و فعلی را نشان دهد.
• ضمانت‌نامه بانکی معتبر یا بیمه‌نامه‌ای که تمام پرداخت‌های مرحله‌ای انجام‌شده توسط شما را پوشش دهد.

هشدار: ودیعه رزرو کوچک معمولاً ابتدا پرداخت می‌شود، پیش از آن‌که ضمانت‌نامه بانکی تنظیم شود، و این طبیعی است. بخشی که باید محافظت شود قرارداد خرید خصوصی (PPC) است، جایی که پرداخت‌های مرحله‌ای بزرگ آغاز می‌شوند. پیش از آن‌که آن پرداخت‌ها را انجام دهید، وکیل شما باید تأیید کند که یک ضمانت‌نامه بانکی معتبر برقرار است. این همان ضمانتی است که اگر ساخت‌وساز شکست بخورد، پول شما را برمی‌گرداند.

چرا با Spain Developments کار کنید

ما یک نماینده مستقل خریدار هستیم که به همه پروژه‌های توسعه در Costa del Sol دسترسی داریم. ما به هیچ توسعه‌دهنده واحدی وابسته نیستیم. این یعنی هیچ دلیلی نداریم شما را به سمت سازنده‌ای سوق دهیم که برایتان مناسب نیست.

ما خریداران را از توسعه‌دهندگانی با خدمات پس از فروش ضعیف دور کرده‌ایم، حتی زمانی که آن پروژه‌ها روی کاغذ جذاب به نظر می‌رسیدند. ترجیح می‌دهیم یک فروش سریع را از دست بدهیم تا شما را وارد تجربه‌ای ناامیدکننده کنیم. ما فقط زمانی موفق می‌شویم که شما در خانه‌تان خوشحال باشید.

خدمات خرید ما هیچ هزینه‌ای برای شما ندارد، زیرا توسعه‌دهنده حق‌الزحمه ما را پرداخت می‌کند. قیمت یکسان است، چه از طریق ما خرید کنید چه مستقیم، چون کمیسیون در فهرست قیمت ثابت لحاظ شده است. خرید مستقیم هیچ صرفه‌جویی‌ای برای شما ندارد و فقط کارشناس را از کنار شما حذف می‌کند.

هر زمان آماده باشید، ما نظر صادقانه‌مان را درباره هر توسعه‌دهنده‌ای به شما می‌گوییم، و وکیل شما بررسی‌های حقوقی را محکم و کامل انجام می‌دهد. با هم، این‌گونه است که شما با اطمینان خرید پیش‌فروش انجام می‌دهید.