قرارداد خرید خصوصی در اسپانیا: راهنمای نوساز و آراس

این راهنما برای خریداران خارجی است که در Costa del Sol یک قرارداد خرید خصوصی امضا می‌کنند. بیشتر خریداران ما یک پروژه نوساز می‌خرند، بنابراین ابتدا قرارداد نوساز و پرداخت‌های مرحله‌ای را توضیح می‌دهیم و سپس فروش مجدد را به‌عنوان مقایسه شرح می‌دهیم.contrato de arrasبه‌عنوان نقطه مقابل. یاد می‌گیرید هر قرارداد چیست، چه بندهایی از پول شما محافظت می‌کند، و چرا ضمانت بانکی اهمیت دارد. در پایان، می‌دانید قبل از امضا چه چیزهایی را باید بررسی کنید.

خلاصه سریع:برای یک پروژه نوساز، قرارداد خرید خصوصی همان قراردادِ سازنده است. شما یک هزینه رزرو ثابت می‌پردازید، سپس در طول ساخت اقساط مرحله‌ای پرداخت می‌کنید - معمولاً در مجموع 20% تا 40% از قیمت پیش از تکمیل (اغلب حدود 30%) - و مانده 60% تا 80% را هنگام تکمیل می‌پردازید. هر یورویی که قبل از تحویل کلیدها می‌پردازید باید با یک ضمانت بانکی اجباری محافظت شود (Law 57/1968, Ley 20/2015). فروش مجدد متفاوت است: در آنجا شما یک امضا می‌کنیدcontrato de arras، حدود 10% می‌پردازید و ظرف چند هفته معامله را نهایی می‌کنید. در هر دو حالت، بر نوع درست قرارداد اصرار کنید و همیشه اول از همه از وکیل مستقل خودتان بخواهید آن را بخواند.

اعداد مهم:

• 20% تا 40%به‌صورت مرحله‌ای پیش از تکمیل برای یک نوساز off-plan (اغلب حدود 30%).
• 6.000 تا 10.000 یوروهزینه رزرو معمول برای نوساز.
• 10%بیعانه معمول برای فروش مجدد (arras).
• 10 سالهضمانت سازه‌ای برای یک نوساز.

چه چیزهایی یاد خواهید گرفت

• قرارداد خرید خصوصی چیست
• قرارداد نوساز: پرداخت‌های مرحله‌ای و ضمانت بانکی
• مقایسه فروش مجدد: 3 نوع arras
• چه مقدار می‌پردازید، و چه زمانی
• قرارداد باید شامل چه چیزهایی باشد
• ریسک‌ها، تله‌ها و چگونه در امان بمانید
• چک‌لیست شما قبل از امضا

قرارداد خرید خصوصی چیست

قرارداد خرید خصوصی همان توافقی است که پیش از رفتن نزد دفتر اسناد رسمی امضا می‌کنید. شکل آن به چیزی که می‌خرید بستگی دارد.

برای یکپروژه نوساز، این همان قرارداد خرید خصوصیِ سازنده است (که اغلب PPC نامیده می‌شود). شما یک هزینه رزرو می‌پردازید تا واحد از بازار خارج شود، سپس در طول ساخت پرداخت‌های مرحله‌ای انجام می‌دهید و مانده را هنگام تکمیل می‌پردازید. برای یکفروش مجدداز یک مالک خصوصی، معمولاً یکcontrato de arrasاست (قرارداد بیعانه): حدود 10% می‌پردازید و هر دو طرف درباره قیمت و تاریخ تکمیل توافق می‌کنند.

به آن به چشم تعهد واقعی نگاه کنید. رزرو فقط برای چند روز ملک را نگه می‌دارد. سپس قرارداد کامل معامله را قفل می‌کند: قیمت، برنامه پرداخت، مهلت تکمیل، و جریمه اگر هر کسی کنار بکشد را مشخص می‌کند.

مهم: این قرارداد الزام‌آور است. وقتی امضا می‌کنید و پول می‌پردازید، عقب‌نشینی معمولاً یعنی از دست دادن مبلغی که پرداخت کرده‌اید. بنابراین کلمات این قرارداد از تقریباً هر مرحله دیگری مهم‌ترند. هرگز قراردادی را که کاملاً نفهمیده‌اید امضا نکنید.

نکته اضافه:همیشه قبل از امضا از وکیل مستقل خودتان بخواهید قرارداد را بخواند. هرگز همان روز پشت میز سازنده یا مشاور املاک امضا نکنید. آن‌ها برای فروشنده کار می‌کنند، نه برای شما.

قرارداد نوساز: پرداخت‌های مرحله‌ای و ضمانت بانکی

اگر از یک سازنده پروژه نوساز بخرید، مدارک یک arras کلاسیک نیست. شما سازنده را امضا می‌کنیدقرارداد خرید خصوصی . ایده همان است - قیمت، بیعانه، مهلت - اما شیوه پرداخت تفاوت اصلی است.

این مسیر off-plan است، سناریوی اصلی در Costa del Sol:

• هزینه رزرو.یک مبلغ ثابت، معمولاً 6.000 تا 10.000 یورو، برای خارج کردن واحد از بازار.
• پرداخت‌های مرحله‌ای در طول ساخت.شما هم‌زمان با بالا رفتن ساختمان اقساط را می‌پردازید. در مجموع این‌ها حدود می‌شود20% تا 40% از قیمت پیش از تکمیل(اغلب حدود 30%). برای خانه‌ای به قیمت 500.000 یورو، این تقریباً 100.000 تا 200.000 یورو در طول ساخت می‌شود (30% = 150.000 یورو).
• ضمانت بانکی.هر یورویی که پیش از تحویل کلیدها می‌پردازیدباید با یک ضمانت بانکی یا بیمه اجباری محافظت شود(Law 57/1968, Ley 20/2015). اگر سازنده نتواند پروژه را تمام کند، پول‌تان را پس می‌گیرید. هرگز حتی یک یورو هم بدون آن به سازنده نپردازید.
• مانده در زمان تکمیل.وقتی Licence of First Occupation صادر شود، شما مانده را می‌پردازید60% تا 80%در دفتر اسناد رسمی رویescritura- تقریباً 300.000 تا 400.000 یورو (70% = 350.000 یورو).

یک نوساز همچنین دارای یکضمانت سازه‌ای 10 سالهطبق قانون است، و همچنین یک بازرسی snagging پیش از تکمیل تا سازنده ایرادهای نهایی را برطرف کند.

نوسازِ آماده تحویل ساده‌تر است.اگر خانه یک نوساز تکمیل‌شده باشد، هزینه رزرو را می‌پردازید، سپس حدود 10% در قرارداد خصوصی، و بعد مانده را ظرف چند هفته در زمان تکمیل - با همان مالیات‌های نوساز (10% IVA به‌علاوه حدود 1.2% AJD) و همان ضمانت 10 ساله.

مثال واقعی.برای یک پروژه نوساز off-plan به قیمت 500.000 یورو، یک برنامه مرحله‌ای ممکن است این‌طور باشد. هر یورو پیش از تحویل کلیدها تحت پوشش ضمانت بانکی است:

• 8.000 یورو- هزینه رزرو (جزئی از قیمت حساب می‌شود)
• 150.000 یورو- پرداخت‌های مرحله‌ای در طول ساخت (حدود 30%، با ضمانت بانکی)
• 350.000 یورو- مانده در زمان تکمیل (حدود 70%)، پرداخت در دفتر اسناد رسمی

بدون ضمانت برای آن پرداخت‌های مرحله‌ای، پول شما در معرض خطر است.

در Spain Developments، ما فقط با سازندگانی کار می‌کنیم که ضمانت بانکی درست ارائه می‌دهند، و وکلای ما آن را برای شما بررسی می‌کنند. ما نماینده مستقل خریدار هستیم، سازنده کارمزد ما را می‌پردازد، و شما هیچ کارمزدی به‌عنوان خریدار نمی‌پردازید. اگر می‌خواهید این موضوع درست بررسی شود، با خیال راحت با ما تماس بگیرید.

خطر:برای یک نوساز، بزرگ‌ترین ریسک این است که به سازنده‌ای بدون ضمانت بانکی پول بدهید. بدون ضمانت، بدون پرداخت. همچنین سابقه سازنده را بررسی کنید - بخواهید خانه‌هایی را که قبلاً تمام کرده ببینید.

مقایسه فروش مجدد: 3 نوع arras

اگر به‌جای پروژه نوساز، یک فروش مجدد از مالک خصوصی بخرید، قرارداد یک استcontrato de arras. قانون اسپانیا سه نوع دارد. ظاهرشان شبیه هم است اما قواعدشان بسیار متفاوت است. قرارداد باید مشخص کند کدام نوع است.

Penitenciales (بهترین گزینه برای خریداران)

• می‌توانید کنار بکشید
• اگر شما کنار بکشید: بیعانه‌تان را از دست می‌دهید
• اگر فروشنده کنار بکشد: باید دو برابر به شما بپردازد

Penales (هنوز الزام‌آور)

• خروج بی‌دردسر ندارد
• اگر شما کنار بکشید: جریمه می‌پردازید و ممکن است همچنان مجبور به خرید شوید
• اگر فروشنده کنار بکشد: جریمه می‌پردازد و ممکن است مجبور به فروش شود

Confirmatorias (بدترین گزینه برای شما)

• خروج بی‌دردسر ندارد
• طرف مقابل می‌تواند به‌دلیل نقض قرارداد و خسارت از شما شکایت کند
• شما می‌توانید به‌دلیل نقض قرارداد و خسارت از فروشنده شکایت کنید

رایج‌ترین نوع برای خانه‌ها استarras penitenciales(که در ماده 1454 قانون مدنی اسپانیا آمده است). این منصفانه‌ترین گزینه برای خریدار است. اگر مجبور شوید کنار بکشید، زیان شما مشخص است: فقط بیعانه. اگر فروشنده عقب‌نشینی کند، باید دو برابر به شما بپردازد.

تله بزرگ:اگر قرارداد نوع آن را مشخص نکند، قانون آن را confirmatorias تلقی می‌کند.این بدترین گزینه برای شماست. در حالت confirmatorias، طرف مقابل می‌تواند برای مبلغی بسیار بیشتر از بیعانه از شما شکایت کند. پس همیشه بررسی کنید که نوع آن به‌روشنی نوشته شده باشد.

خطر:قراردادی را امضا نکنید که درباره نوع arras ساکت باشد. «ساکت» یعنی به‌طور پیش‌فرض confirmatorias، و این شما را در معرض مطالبه کل قیمت قرار می‌دهد. یک خطِ جاافتاده می‌تواند هزاران هزینه روی دست‌تان بگذارد.

چه مقدار می‌پردازید، و چه زمانی

اینجاست که نوساز و فروش مجدد از هم جدا می‌شوند.

برای یکپروژه نوساز (off-plan)، شما یک بیعانه واحد 10% پرداخت نمی‌کنید. شما یک هزینه رزرو ثابت می‌پردازید، سپس اقساط مرحله‌ای که در مجموع می‌شود20% تا 40% پیش از تکمیلa0(اغلب حدود 30%)، سپسa0مانده 60% تا 80%a0در دفتر اسناد رسمی. برای 500.000 euros این مبلغ تقریباً 150.000 euros در طول ساخت و 350.000 euros در زمان تکمیل است. هر یورویی که به‌صورت مرحله‌ای پرداخت می‌شود با ضمانت بانکی پوشش داده می‌شود.

برای یکفروش مجدد، عرف این است کهa010% از قیمتa0در arras پرداخت شود. این یک قاعده قانونی نیست و قابل مذاکره است، اما 10% همان چیزی است که بیشتر فروشندگان خصوصی انتظار دارند. سپس 90% باقی‌مانده را در روز تکمیل در دفتر اسناد رسمی پرداخت می‌کنید.

هر مبلغی که پرداخت می‌کنید هزینه اضافی نیست. این مبلغ جزئی از قیمت محسوب می‌شود.

مثال واقعی - پروژه نوساز.a0شما یک آپارتمان پیش‌فروش را به مبلغ00a0500.000 euros:

• 8.000 یورو- هزینه رزرو (جزئی از قیمت حساب می‌شود)
• 150.000 یوروa0- به‌صورت مرحله‌ای در طول ساخت پرداخت می‌شود (حدود 30%، با ضمانت بانکی)
• 350.000 یوروa0- مانده در زمان تکمیل (حدود 70%)، در دفتر اسناد رسمی

مثال واقعی - فروش مجدد.a0شما توافق می‌کنید یک آپارتمان فروش مجدد را به مبلغ00a0500.000 eurosa0با arras penitenciales بخرید:

• 50.000 eurosa0- بیعانه هنگام امضا (10%)
• 450.000 eurosa0- مانده در دفتر اسناد رسمی
• 50.000 eurosa0- مبلغی که اگر انصراف دهید از دست می‌دهید
• 100.000 eurosa0- مبلغی که اگر فروشنده انصراف دهد باید به شما بپردازد

پس هر دو طرف دلیل واقعی برای نهایی کردن معامله دارند. هدف بیعانه همین است.

نکته اضافه:a0هر مبلغی که پرداخت می‌کنید برای مالیات بخشی از قیمت خرید اعلام‌شده محسوب می‌شود. برای یک00a0نوسازa0(که در اینجا مورد اصلی است)، مالیات00a010% IVAa0(50.000 euros برای 500.000) به‌اضافه حدود00a01.2% AJDa0(6.000 euros) است، نه ITP. برای یک00a0فروش مجددa0در Andaluceda، مالیات00a07% ITPa0(35.000 euros) است که پس از تکمیل سررسید می‌شود. از حالا برای آن برنامه‌ریزی کنید، نه بعداً.

قرارداد باید شامل چه چیزهایی باشد

یک قرارداد خوب جزئیات دقیق دارد. مطمئن شوید قرارداد شما همه این موارد را دارد:

• طرفین.a0نام کامل، شماره گذرنامه یا NIE (شماره شناسه مالیاتی شما در اسپانیا).
• ملک.a0آدرس کامل،00a0referencia catastrala0(مرجع کاداستری، یک شناسه رسمی ملک) و یک توضیح روشن.
• قیمت.a0کل قیمت توافق‌شده و نحوه پرداخت آن.
• برنامه پرداخت.a0برای یک نوساز، هزینه رزرو و هر قسط مرحله‌ای همراه با زمان تحقق و مبلغ آن. برای فروش مجدد، بیعانه‌ای که اکنون می‌پردازید.
• ضمانت بانکی (نوساز).a0یک تعهد روشن که هر پرداخت پیش از تکمیل تحت پوشش ضمانت بانکی یا بیمه است (Law 57/1968, Ley 20/2015). این مهم‌ترین بند در قرارداد نوساز است.
• نوع arras (فروش مجدد).a0به‌روشنی ذکر شود - شما penitenciales می‌خواهید.
• محرک و مهلت تکمیل.a0برای یک نوساز، تکمیل پس از Licence of First Occupation انجام می‌شود. برای فروش مجدد، یک تاریخ مشخص، معمولاً00a030 تا 60 روز، و گاهی تا 90 روز.
• هزینه‌ها و تعهدات.a0هرگونه وام مسکن، بدهی یا محدودیت روی ملک. در زمان تکمیل نباید چیزی باقی مانده باشد.
• چه کسی چه چیزی را پرداخت می‌کند.a0هزینه‌های دفتر اسناد رسمی، ثبت زمین و مالیات. طبق قانون و عرف، خریدار بیشتر مالیات‌های خرید را می‌پردازد.
• بند انصراف.a0اگر هر یک از طرفین کنار بکشد چه اتفاقی می‌افتد.
• شرایط مقدم.a0مواردی که باید قبل از الزام شما به خرید برقرار باشند - برای یک نوساز، پروانه ساخت معتبر و یک ضمانت بانکی واقعی؛ برای فروش مجدد، یک00a0تمیزnota simplea0(خلاصه ثبت زمین که مالک و هرگونه بدهی را نشان می‌دهد) و بدون مشکلات شهرسازی.

شرایط مقدم، شبکه ایمنی شما هستند. اگر وکیل مشکل جدی پیدا کند، به شما اجازه می‌دهند خارج شوید و مبالغی را که پرداخت کرده‌اید حفظ کنید.

نکته اضافه:a0از وکیل خود بخواهید بندی اضافه کند که اگر ملک بدهی‌های پنهان، بدون مجوز بودن، یا مشکل در مالکیت داشت، از مبالغ پرداختی شما محافظت کند. یک فروشنده یا سازنده منصف این را می‌پذیرد. کسی که رد می‌کند یک علامت هشدار است.

ریسک‌ها، تله‌ها و چگونه در امان بمانید

در مورد ریسک‌ها صادق باشید. اینها مواردی هستند که خریداران خارجی را گرفتار می‌کنند:

• سازنده بدون ضمانت بانکی (نوساز).a0این بزرگ‌ترین ریسک در یک پروژه نوساز است. بدون ضمانت، بدون پرداخت.
• نوع arras مشخص نشده (فروش مجدد).a0به‌طور پیش‌فرض confirmatorias محسوب می‌شود و شما را در معرض یک ادعای بزرگ قرار می‌دهد. همیشه نوع آن را مشخص کنید.
• بدون مجوز یا ساخت‌وساز غیرقانونی.a0بعضی پروژه‌ها مجوز درست را ندارند. وکیل شما باید پروانه ساخت را تأیید کند، و برای یک نوساز نیز اینکه تکمیل پس از Licence of First Occupation انجام می‌شود.
• بدهی‌های پنهان در فروش مجدد.a0مالیات‌های پرداخت‌نشده یا شارژهای انجمن ممکن است به شما منتقل شود. وکیل شما00a0را بررسی می‌کندnota simple.
• مهلت بیش از حد کوتاه.a0اگر به وام مسکن نیاز دارید، مطمئن شوید زمان‌بندی تکمیل به بانک فرصت کافی می‌دهد.
• پرداخت به یک حساب شخصی.a0فقط به حساب صحیحی که در قرارداد ذکر شده پرداخت کنید، هرگز به حساب خصوصی یک مشاور املاک نه.
• abتوافقاتbb شفاهی.a0اجرای یک توافق شفاهی دشوار است. همیشه آن را کتبی بگیرید.
• ریسک ارزی.a0اگر با pounds، krona یا zloty پرداخت می‌کنید، نرخ می‌تواند هزینه را در پرداخت‌های مرحله‌ای و زمان تکمیل تا هزاران واحد جابه‌جا کند. یک کارگزار ارز می‌تواند نرخ را ثابت کند.

هشدار:a0اگر فروشنده، سازنده یا مشاور شما را برای امضا کردن abامروزbb تحت فشار می‌گذارد، سرعت را کم کنید. یک معامله واقعی به وکیل شما زمان می‌دهد تا پروژه و قرارداد را بررسی کند. فشار آوردن یک نشانه کلاسیک از وجود مشکل است.

چک‌لیست شما قبل از امضا

قبل از امضای قرارداد خرید خصوصی، این موارد را تأیید کنید:

• وکیل مستقل شما آن را خوانده و تأیید کرده است.
• برای یک نوساز، ضمانت بانکیِ هر پرداخت مرحله‌ای واقعی است، و تکمیل به Licence of First Occupation گره خورده است.
• برای فروش مجدد، نوع arras مشخص شده است (شما penitenciales می‌خواهید).
• قیمت، برنامه پرداخت و زمان‌بندی تکمیل درست هستند.
• پروانه ساخت معتبر است (و برای فروش مجدد،00a0nota simplea0بدون بدهی غافلگیرکننده پاک است).
• شرایط مقدم از مبالغی که پرداخت کرده‌اید محافظت می‌کنند.
• شما فقط به حسابی که در قرارداد ذکر شده پرداخت می‌کنید.

می‌خواهید قبل از امضا قراردادتان بررسی شود؟ ما هر قرارداد را بررسی می‌کنیم، ضمانت بانکی نوسازها را تأیید می‌کنیم، و فقط با سازندگانی کار می‌کنیم که چنین ضمانتی می‌دهند، همه اینها بدون دریافت کارمزد از خریدار. با خیال راحت با Spain Developments صحبت کنید.

نتیجه‌گیری

قرارداد خرید خصوصی جایی است که خرید شما واقعی می‌شود، بنابراین جزئیات همه‌چیز است. برای یک پروژه نوساز، قرارداد مبلغ رزرو شما، پرداخت‌های مرحله‌ای شما (حدود 20% تا 40% پیش از تکمیل، که اغلب حدود 30% است) و مانده 60% تا 80% در دفتر اسناد رسمی را مشخص می‌کند - و هر یورویی که پیش از تحویل کلیدها پرداخت می‌شود باید ضمانت بانکی داشته باشد. برای یک ملک بازفروش، مطمئن شوید که نوع arras مشخص شده باشد و مبلغ بیعانه منصفانه باشد. برای خانه‌ای به ارزش 500.000 euros، یک قرارداد شفاف تفاوت بین پول امن و یک اشتباه پرهزینه است. در Spain Developments، ما هر قرارداد را بررسی می‌کنیم و فقط با توسعه‌دهندگانی کار می‌کنیم که ضمانت بانکی مناسب ارائه می‌دهند، بدون کارمزد برای خریدار. هر زمان آماده بودید، با خیال راحت با ما تماس بگیرید.