سند مالکیت و Nota Simple در اسپانیا، توضیح داده شده

اگر در Costa del Sol یک ملک نوساز می‌خرید، دو سند ثابت می‌کنند که خانه واقعاً مال شماست: سند مالکیت و nota simple. این راهنما توضیح می‌دهد هر کدام چیست، چه تفاوتی با هم دارند و چرا مهم هستند. این متن برای خریداران خارجی نوشته شده که می‌خواهند مطمئن باشند پولشان در امان است.

خلاصه سریع

• escritura سند مالکیت شماست که در دفتر اسناد رسمی امضا می‌شود و شما را مالک می‌کند.
• nota simple یک خلاصه ارزان از ثبت املاک است که قبل از خرید آن را می‌خوانید.
• برای تصمیم‌گیری nota simple را بخوانید، برای خرید escritura را امضا کنید.
• همیشه یک nota simple به‌روز از ثبت املاک بگیرید، نه فقط نسخه‌ای که فروشنده داده است.

نسخه کوتاه

scritura سند مالکیت شماست. این همان سندی است که در حضور دفتر‌دار رسمی امضا می‌شود و مالکیت را به شما منتقل می‌کند. escritura nota simple یک خلاصه کوتاه از ثبت املاک است که نشان می‌دهد مالک یک ملک چه کسی است و آیا بدهی‌ای روی آن وجود دارد یا نه. یکی مدرک مالکیت شماست. دیگری بررسی شما پیش از خرید است.nota simpleبه این شکل به آن فکر کنید. nota simple گزارشی است که قبل از امضا می‌خوانید. escritura چیزی است که امضا می‌کنید. بعد از آن ثبت املاک به‌روزرسانی می‌شود تا نام شما را نشان دهد.

به این شکل به آن فکر کنید. nota simple گزارشی است که قبل از امضا می‌خوانید. escritura چیزی است که امضا می‌کنید. بعد از آن ثبت املاک به‌روزرسانی می‌شود تا نام شما را نشان دهد.

escritura (سند مالکیت) چیست؟

escritura (نام کامل escritura pública de compraventa، سند رسمی خرید و فروش) سند قانونی رسمی‌ای است که یک ملک را از فروشنده به شما منتقل می‌کند. این سند در حضور دفتر‌دار رسمی امضا می‌شود (notario - یک مقام عمومی بی‌طرف). به‌محض امضا، مالکیت به شما منتقل می‌شود.

چون دفتر‌دار رسمی آن را تأیید می‌کند، escritura یک سند عمومی است. این سند اعتبار حقوقی بسیار بالایی دارد، خیلی بیشتر از یک قرارداد خصوصی. این سند پایه اصلی مالکیت ملک در Spain است.

escritura شما شامل این موارد است:

• نام کامل و شماره شناسایی خریدار و فروشنده (برای خریداران خارجی، NIE شما).
• شرح دقیق ملک: نشانی، متراژ، حدود، پارکینگ، انباری.
• مشخصات ثبت املاک و مرجع کاداستر (referencia catastral).
• قیمت و نحوه پرداخت آن.
• هرگونه وام رهنی یا بدهی ثبت‌شده روی ملک.
• مالیات‌های قابل پرداخت و اینکه چه کسی آن‌ها را می‌پردازد، به‌علاوه تاریخی که ملک را تحویل می‌گیرید.

پس از امضا، سند به ثبت املاک فرستاده می‌شود (Registro de la Propiedad - سابقه رسمی مالکیت املاک) تا شما را به‌عنوان مالک جدید ثبت کند. این مرحله نهایی همان چیزی است که مالکیت شما را به‌طور کامل در برابر هر ادعای شخص ثالث محافظت می‌کند.

nota simple چیست؟

nota simple (نام کامل nota simple registral - خلاصه رسمی ثبت املاک) یک خلاصه رسمی از ثبت املاک است. این یک خلاصه کوتاه و ساده از وضعیت حقوقی یک ملک است. ارزان است، سریع است و مهم‌ترین سندی است که پیش از خرید می‌خوانید.

یک nota simple چهار چیز کلیدی را به شما می‌گوید.

• چه کسی مالک آن است. نام مالک ثبت‌شده و سهم او. این تأیید می‌کند که فروشنده واقعاً حق فروش دارد.
• چه بدهی‌هایی دارد. وام‌های رهنی، توقیف‌ها (ضبط قانونی)، یا سایر بدهی‌ها و تعهدات.
• چه محدودیت‌هایی اعمال می‌شود. حق عبور، حق انتفاع، یا محدودیت‌های ویژه.
• چه چیزی در جریان است. هر تغییر در حال انجام، مثل ثبت یک وام رهنی جدید.

این سند، سند مالکیت نیست و در دادگاه هم مدرک قانونی مالکیت محسوب نمی‌شود. فقط یک certificación registral (گواهی رسمی ثبت) این کار را می‌کند. اما برای بررسی یک ملک پیش از خرید، nota simple دقیقاً همان چیزی است که لازم دارید.

سند مالکیت در برابر nota simple: تفاوت چیست

در اینجا این دو سند را کنار هم می‌بینید.

Escritura (سند مالکیت)

• چیست: سندی که مالکیت را منتقل می‌کند.
• توسط چه کسی امضا می‌شود: یک دفتر‌دار رسمی.
• هدف: مدرکی که نشان می‌دهد مالک خانه هستید.
• چه زمانی از آن استفاده می‌کنید: در زمان امضا و بعد از آن.
• اعتبار حقوقی: مدرک کامل قانونی.
• هزینه: بخشی از هزینه‌های تکمیل معامله.

Nota simple

• چیست: یک خلاصه از ثبت املاک.
• توسط چه کسی امضا می‌شود: هیچ‌کس؛ این یک گزارش است.
• هدف: بررسی ملک پیش از خرید.
• چه زمانی از آن استفاده می‌کنید: قبل از اینکه چیزی پرداخت کنید.
• اعتبار حقوقی: فقط جنبه اطلاع‌رسانی دارد.
• هزینه: چند یورو.

در یک خط: برای تصمیم‌گیری nota simple را می‌خوانید، برای خرید escritura را امضا می‌کنید، و بعد ثبت املاک نام شما را نشان می‌دهد.

ثبت املاک در برابر کاداستر

خریداران خارجی اغلب این دو سیستم را با هم اشتباه می‌گیرند. آن‌ها با هم فرق دارند، و لازم است هر دو با یکدیگر مطابقت داشته باشند.

ثبت املاک (Registro de la Propiedad)

مالکیت قانونی، بدهی‌ها و حقوق را ثبت می‌کند. nota simple از اینجا صادر می‌شود. این سابقه قانونی است.

کاداستر (Catastro)

ملک فیزیکی را برای اهداف مالیاتی ثبت می‌کند: متراژ، حدود، موقعیت و ارزش. مرجع کاداستری از اینجا صادر می‌شود.

یک وکیل خوب بررسی می‌کند که هر دو سابقه با هم مطابقت داشته باشند و با خود ملک واقعی هم یکی باشند. اگر ثبت املاک یک متراژ را نشان دهد و کاداستر متراژ دیگری را، این مشکلی است که باید قبل از خرید حل شود، نه بعد از آن.

چطور یک nota simple بگیرید (هزینه و زمان)

هر کسی که دلیل واقعی داشته باشد می‌تواند درخواست nota simple بدهد. شما به‌عنوان خریدار واجد شرایط هستید. لازم نیست مالک باشید.

دو روش رسمی وجود دارد. از وب‌سایت‌های خصوصی «سریع» که برای همان مدرک هزینه خیلی بیشتری می‌گیرند دوری کنید.

• آنلاین (registradores.org):حدود9 یورو + VAT. معمولاً ظرف 2 ساعت، حداکثر 48 ساعت.
• حضوری در اداره ثبت محلی:حدود3,64 یورو + VAT. فوری یا ظرف چند ساعت.
• سایت‌های خصوصی شخص ثالث:20 تا 30 یورو یا بیشتر. متغیر است، و اغلب کندتر. از این‌ها دوری کنید.

برای درخواست، باید دست‌کم یکی از این موارد را ارائه دهید: شماره ثبت (finca)، نشانی دقیق، نام و شناسه مالک، یا مرجع کاداستری.

نکته اضافی:یک nota simple تازه را دو بار بگیرید. یک بار در شروع، وقتی برای اولین بار از ملکی خوشتان می‌آید. بعد دوباره درست قبل از امضای سند. این کار هر تغییر دقیقه آخری را مشخص می‌کند، مثل یک وام مسکن جدید یا بدهی‌ای که در هفته‌های آخر ثبت شده باشد.

nota simple چه چیزهایی درباره ریسک نشان می‌دهد

اینجاست که nota simple از پول شما محافظت می‌کند. دقیقاً همان مشکلاتی را آشکار می‌کند که برای خریداران خارجی بسیار پرهزینه تمام می‌شوند.

• بدهی‌های پنهان.یک وام مسکن یا توقیف روی ملک. در Spain، بعضی بدهی‌ها به ملک تعلق می‌گیرند، نه به فروشنده. nota simple آن‌ها را نشان می‌دهد تا آن‌ها را به ارث نبرید.
• فروشنده اشتباه.اگر شخصی که می‌فروشد مالک ثبت‌شده نیست، متوقف شوید. nota simple تأیید می‌کند چه کسی از نظر قانونی می‌تواند بفروشد.
• تعهدات و محدودیت‌ها.حق عبور یا محدودیت‌های دیگری که بر نحوه استفاده شما از خانه اثر می‌گذارند.
• برای پروژه‌های نوساز.با پایان ساخت، سازنده هر واحد را ثبت می‌کند. وکیل شما بررسی می‌کند که واحد جدید به‌درستی ایجاد شده و قبل از نهایی کردن معامله عاری از هرگونه تعهد باشد.

بگذارید از یک مثال واقعی استفاده کنیم. شما توافق می‌کنید که یک آپارتمان نوساز را به مبلغ500.000 یورو. nota simple نشان می‌دهد که هنوز یک وام مسکن 130.000 یورویی از وام ساخت‌وساز سازنده علیه آن واحد ثبت شده است. این در این مرحله طبیعی است. اما باید قبل از نهایی شدن معامله لغو یا تسویه شود تا شما بدهی را بر عهده نگیرید. وکیل شما از این موضوع مطمئن می‌شود. بدون nota simple، هرگز آن را نمی‌دیدید.

هشدار:هرگز به nota simple‌ای که فروشنده یا مشاور به شما می‌دهد تکیه نکنید. ممکن است قدیمی یا ویرایش‌شده باشد. همیشه از وکیل مستقل خود بخواهید یک نسخه تازه را مستقیم از اداره ثبت بگیرد.

روز امضای سند، مرحله‌به‌مرحله

این چیزی است که هنگام امضای escritura در زمان نهایی‌سازی معامله رخ می‌دهد.

1. بررسی‌های نهایی.وکیل شما یک nota simple نهایی می‌گیرد تا تأیید کند هیچ چیز تغییر نکرده است.
2. در دفتر اسناد رسمی.خریدار و فروشنده (یا نمایندگان آن‌ها) حضور پیدا می‌کنند. اگر نتوانید سفر کنید، وکیل شما با وکالت‌نامه (poder notarial).
3. خواندن و امضا.دفتر‌دار اسناد رسمی مفاد اصلی را می‌خواند و تأیید می‌کند که همه متوجه شده‌اند. شما escritura را امضا می‌کنید.
4. پرداخت و تحویل کلید.شما مانده مبلغ را پرداخت می‌کنید. کلیدها و یک نسخه رسمی از سند (copia autorizada).
5. مالیات‌ها و ثبت.وکیل شما مالیات‌ها را پرداخت می‌کند و سند را در اداره ثبت املاک ثبت می‌کند. چند هفته بعد، ثبت نشان می‌دهد که شما مالک هستید.

دفتر‌دار اسناد رسمی اصل سند را برای همیشه در بایگانی خود نگه می‌دارد (theprotocolo). شما نسخه رسمی خود را نگه می‌دارید. اداره ثبت، سابقه رسمی مالکیت شما را نگه می‌دارد.

اگر سند مالکیت خود را گم کنم چه می‌شود؟

وحشت نکنید. مالکیت شما امن است چون در اداره ثبت املاک ثبت شده است. همیشه می‌توانید یک نسخه جدید بگیرید.

• از دفتر‌دار اسناد رسمی یک نسخه جدید بخواهید.از دفتر‌دار اسناد رسمی که اصل را امضا کرده یک نسخه رسمی جدید بخواهید (copia autorizada). باید مدرک شناسایی نشان دهید و هزینه‌ای بپردازید.
• از اداره ثبت گواهی بخواهید.از اداره ثبت املاک برای یکcertificación registralبرای تأیید مالکیت شما و وضعیت ملک درخواست بدهید.

وکیل شما می‌تواند هر دو کار را برایتان انجام دهد، که اگر خارج از کشور زندگی می‌کنید بسیار مفید است.

تمام این فرایند یکی از دلایلی است که داشتن تیمی با زبان مادری مشترک این‌قدر اهمیت دارد. در Spain Developments، ما با وکلای مستقل اسپانیایی کار می‌کنیم، هرگز با وکیل خود سازنده نه، کسانی که nota simple را می‌خوانند، ثبت را با کاداستر تطبیق می‌دهند، و پیش از امضای شما تأیید می‌کنند که سند پاک و بدون مشکل است. به‌عنوان نماینده خریدار که حق‌الزحمه‌اش را سازنده می‌پردازد، وظیفه ما این است که مطمئن شویم خانه‌ای که پولش را می‌پردازید از نظر قانونی، کاملاً متعلق به شماست.

جمع‌بندی

nota simple بررسی شما پیش از خرید است. نشان می‌دهد چه کسی مالک ملک است و آیا بدهی‌ای روی آن وجود دارد یا نه. escritura سند مالکیت شماست که در دفتر اسناد رسمی امضا می‌شود و شما را مالک می‌کند. این دو در کنار هم از خرید شما در برابر مشکلات پنهان محافظت می‌کنند.

همیشه یک nota simple تازه را از اداره ثبت بگیرید، نه فقط نسخه فروشنده را، و از یک وکیل مستقل بخواهید آن را بررسی کند. اگر در حال خرید یک نوساز در Costa del Sol هستید، Spain Developments می‌تواند دقیقاً همین را برای شما ترتیب دهد تا مالکیت شما پاک و امن باشد.