ערבות בנקאית בספרד: המגן של רוכש דירה על הנייר

אם אתם קונים בית על הנייר ב-Costa del Sol, הערבות הבנקאית היא ההגנה החשובה ביותר שיש לכם. המדריך הזה מסביר מהי, מהו החוק שעומד מאחוריה, ואיך לוודא שהערבות שלכם אמיתית. הוא נכתב עבור קונים זרים שמשלמים בתשלומים לפני שהבית נבנה.

סיכום מהיר

• ערבות בנקאית מחזירה כל euro שאתם משלמים לפני שהבית נבנה.
• זה החוק לפי Law 57/1968 ו-Law 20/2015.
• אם היזם פושט רגל, הבנק או המבטח מחזירים לכם את הכסף עם ריבית.
• לעולם אל תשלמו מקדמה עד שעורך דין עצמאי מאשר שיש ערבות תקפה.

מהי ערבות בנקאית?

ערבות בנקאית (aval bancarioa0- הבטחה משפטית מצד בנק או מבטח) היא התחייבות מחייבת. היא אומרת כך: אם היזם לא מסיים ומוסר את הבית שלכם, הבנק יחזיר כל euro ששילמתם במהלך הבנייה, בתוספת ריבית.

כשאתם קונים על הנייר, אתם משלמים בשלבים. מקדמה, ואז תשלומים ככל שהבנייה מתקדמת, ואז היתרה בסוף. הערבות מכסה את כל התשלומים האלה בשלבים. היא רשת הביטחון שלכם אם משהו משתבש בפרויקט.

בקיצור: בלי ערבות בנקאית, אין הגנה. הכסף שלכם יהיה בסיכון בלי שום גיבוי.

למה קנייה על הנייר צריכה את ההגנה הזאת

לקנייה על הנייר יש יתרונות אמיתיים. המחיר לרוב נמוך יותר מבית גמור. אתם מקבלים נכס חדש לגמרי, שנבנה לפי סטנדרטים מודרניים, ולפעמים אפשר לבחור גימורים. ב-Costa del Sol, קנייה על הנייר היא אחת הדרכים הפופולריות ביותר לקנות.

אבל יש סיכון גדול אחד. אתם משלמים על משהו שעדיין לא קיים. חודשים, ולפעמים שנים, עוברים בין התשלום הראשון שלכם לבין קבלת המפתחות. בזמן הזה, דברים יכולים להשתבש.

המקרה הגרוע ביותר הוא חדלות פירעון של היזם. אם הקבלן פושט רגל לפני הסיום, הכסף שלכם עלול להיעלם. במהלך משבר 2008, אלפי קונים זרים איבדו כך מקדמות ותשלומים בשלבים. חלקם נאבקו יותר מעשור כדי לקבל את כספם בחזרה. הערבות הבנקאית קיימת כדי למנוע שזה יקרה לכם שוב אי פעם.

החוק: Law 57/1968 ו-Law 20/2015

אתם לא צריכים להיות עורכי דין כדי להבין את העובדות המרכזיות. הנה הן במילים פשוטות.

Law 57/1968

החוק המקורי. הוא חייב יזמים להבטיח כל תשלום מראש מקונים. הכסף היה צריך להיכנס לחשבון נפרד ומוגן. אם הבית לא נמסר, הקונה קיבל את כספו בחזרה.

Law 20/2015 (בתוקף מאז January 2016)

החליף ועדכן את הכללים. ההגנה התחזקה, לא נחלשה. הכללים החדשים כלולים בתוך חוק הבנייה של ספרד (Ley de Ordenación de la Edificación, או LOE).

השינוי הגדול ב-2015 היה זה: הבנק שמחזיק את הכסף אחראי עכשיו במשותף. אם בנק מאפשר ליזם לקבל פיקדונות של קונים לחשבון שאין עליו ערבות, אפשר לחייב את הבנק להחזיר לכם את הכסף. זה הופך את הבנק ל"שומר" של הכסף שלכם, ולא רק למחזיק חשבון פסיבי.

נקודה מרכזית:a0לפי Law 20/2015, שני צדדים אחראים לפיקדון שלכם. היזם חייב לספק את הערבות. הבנק חייב לוודא שהיא קיימת. אם אחד מהם נכשל, יש לכם עילה חזקה.

בית המשפט העליון של ספרד תמך בקונים שוב ושוב. אפילו בסוף 2025, הוא אישר שבנקים חייבים להחזיר פיקדונות במלואם, עם ריבית, גם כאשר התשלומים עברו דרך מתווך וגם כאשר מעולם לא הונפק אישור אישי. ההגנה נחשבת לעניין של סדר ציבורי. זה אומר שאי אפשר לוותר עליה בחתימה או לרוקן אותה מתוכן.

איך ערבות בנקאית עובדת, שלב אחר שלב

הנה מחזור החיים המלא של ערבות ברכישה רגילה של נכס על הנייר.

1. אתם חותמים על חוזה הרכישה.a0הוא חייב לציין שכל התשלומים שלכם מובטחים לפי Law 20/2015.
2. אתם משלמים לחשבון מיוחד.a0הכסף שלכם נכנס לחשבון ייעודי ונפרד עבור הפרויקט. לעולם לא לחשבון הכללי של היזם.
3. אתם מקבלים תעודת ערבות.a0הבנק או המבטח מנפיקים מסמך שמכסה את הסכומים המדויקים ששילמתם. שמרו כל עותק.
4. הבנייה מתקדמת.a0אתם מבצעים כל תשלום שלב. כל אחד מהם צריך להיות מכוסה על ידי הערבות.
5. שני סיומים אפשריים.a0אם הבית הושלם ונמסר עם First Occupation Licence שלו, הערבות מסתיימת. אם היזם לא מוסר את הנכס, אתם תובעים החזר מלא בתוספת ריבית מהבנק.

מה הערבות חייבת לכלול

בקשו מעורך הדין שלכם לאשר כל אחד מהדברים האלה לפני שאתם משלמים משהו.

• שם הבנק או המבטח שמספקים את הערבות.
• הפרויקט והיחידה הספציפית שלכם.
• הסכומים המדויקים המכוסים, בהתאמה למה שאתם משלמים בפועל.
• ריבית סטטוטורית ממועד כל תשלום.
• הצהרה ברורה שזה כפוף לחוק 20/2015 / חוק 57/1968.

בואו נשים לזה מספרים. דמיינו דירה על הנייר במחיר שלa0500.000 יורו. תוכנית טיפוסית עשויה להיראות כך.

דוגמה מחושבת: דירה על הנייר ב-500.000 יורו

• 10.000 יורוa0- פיקדון הזמנה (מובטח)
• 150.000 יורוa0- בעת חתימת החוזה, 30% (מובטח)
• 100.000 יורוa0- תשלומי שלבים במהלך הבנייה (מובטח)
• 240.000 יורוa0- היתרה במסירה (משולמת אצל הנוטריון)

בדוגמה הזו, כ-260.000 יורו משולמים לפני שהבית קיים. כל יורו מזה צריך להיות מגובה בערבות בנקאית תקפה. אם לא, אתם חשופים.

ערבויות אישיות לעומת קולקטיביות

ייתכן שתשמעו שני מונחים. הנה ההבדל.

ערבות אישית

תעודה שמונפקת לכם, עבור היחידה שלכם, עבור התשלומים שלכם. זו הצורה הנקייה והבטוחה ביותר. תקן הזהב.

ערבות קולקטיבית (כוללת)

פוליסה אחת המכסה את כל הפרויקט. בתי המשפט בספרד אישרו שגם זה עדיין מגן עליכם באופן מלא, אפילו אם מעולם לא קיבלתם תעודה אישית, כל עוד הפוליסה הקולקטיבית תקפה.

כל אחד מהסוגים יכול להגן עליכם. אבל תעודה אישית ביד שלכם היא תקן הזהב. תמיד בקשו אחת.

מה אם היזם פושט רגל?

זה הרגע שבו הערבות מצדיקה את עצמה. אם היזם הופך לחדל פירעון ואינו יכול לסיים את הבית שלכם, אתם לא מאבדים את הכסף שלכם.

אתם, או עורך הדין שלכם, מגישים תביעה נגד הבנק או המבטח שנתנו את הערבות. הם חייבים להחזיר את מלוא הסכום ששילמתם, בתוספת ריבית סטטוטורית ממועד כל תשלום. בית המשפט העליון אישר שזה חל גם כאשר ליזם לא נשאר כסף. זו כל הנקודה: הערב נכנס בנעלי היזם שנכשל.

כדי להגיש תביעה, שמרו את המסמכים האלה במקום בטוח מהיום הראשון:

• חוזי ההזמנה והרכישה שלכם.
• הוכחה לכל תשלום (העברות בנקאיות וקבלות).
• תעודת הערבות או הנוסח שמפנה לפוליסה קולקטיבית.
• כל אימייל או חשבונית מסוכנים שהיו מעורבים בעסקה.

טיפ בונוס:a0גם אם קניתם לפני שנים והפסדתם כסף בלי ערבות, ייתכן שעדיין יש לכם עילה לתביעה נגד הבנק שהחזיק את חשבון היזם. בתי המשפט בספרד קבעו שבנקים נושאים באחריות משותפת ברבים ממקרים כאלה. שווה לבקש מעורך דין מומחה לבדוק את הניירת הישנה שלכם.

דגלים אדומים והונאות שכדאי להימנע מהם

רוב היזמים בקוסטה דל סול ישרים. אבל סימני האזהרה האלה תמיד צריכים לגרום לכם לעצור ולבדוק.

• אין אזכור לערבות בחוזה.a0התרחקו עד שזה יתוקן בכתב.
• "שלמו לחשבון שלנו, הערבות תגיע אחר כך."a0לעולם אל תשלמו לפני שהערבות מאושרת. אחר כך לעיתים קרובות פירושו אף פעם.
• לחץ לדלג על בדיקות.a0לחץ למהר לחתום הוא טקטיקה קלאסית. קחו את הזמן שלכם.
• עורך הדין של היזם עצמו "מאשר" שהכול תקין.a0עורך הדין הזה עובד עבור המוכר. אתם צריכים עורך דין עצמאי משלכם כדי לוודא שהערבות אמיתית.
• תשלומים לחשבון כללי או אישי.a0לפי החוק, הכסף שלכם חייב להיכנס לחשבון ייעודי ונפרד.

כאן הצוות הנכון מגן עליכם. ב-Spain Developments, אנחנו עובדים רק עם עורכי דין ספרדים עצמאיים, לעולם לא עם עורך הדין של היזם. לפני שאתם מעבירים אפילו יורו אחד, עורך הדין שלכם מאשר שהערבות הבנקאית תקפה ומכסה את התשלומים שלכם. כסוכן קונים בתשלום היזם, התפקיד שלנו הוא לשמור על הכסף שלכם בטוח בכל שלב של הבנייה.

השורה התחתונה

ערבות בנקאית היא המגן שלכם כשקונים על הנייר בספרד. בזכות חוק 57/1968 וחוק 20/2015, היזם חייב לספק אותה והבנק חייב לוודא שהיא קיימת. אם הפרויקט נכשל, אתם מקבלים את הכסף שלכם בחזרה עם ריבית, אפילו אם היזם פושט רגל.

כלל הזהב הוא פשוט. לעולם אל תשלמו מקדמה על נכס "על הנייר" עד שעורך דין עצמאי יאשר שקיימת ערבות בנקאית תקפה. אם אתם קונים נכס חדש ב-Costa del Sol, ‏Spain Developments יכולה לחבר אתכם עם עורך דין עצמאי שבודק בדיוק את זה לפני שאתם מתחייבים.