מיסי נדל"ן בספרד לתושבי חוץ (2026)

המדריך הזה מיועד לבעלים בינלאומיים שקונים ב-Costa del Sol אבל גרים בחו"ל. תלמדו אילו מיסים אתם משלמים בכל שנה, כמה זה עולה, ומתי צריך לשלם. אנחנו משתמשים בבית בשווי 500.000 euros כדי שתוכלו לראות מספרים אמיתיים.

במבט מהיר: אם אתם בעלי בית בספרד אבל גרים בו פחות מ-183 ימים בשנה, אתם נחשבים non-resident לצורכי מס. אתם משלמים מס גם אם הבית עומד ריק. המיסים השנתיים העיקריים הם IBI (מס מועצה מקומי) ו-IRNR (מס קטן על עצם הבעלות). על בית בשווי 500.000 euros ב-Costa del Sol, חשבון המס נטו הוא בערך 1.000 עד 1.300 euros בשנה, או בערך 2.400 euros אחרי שמוסיפים אגרת אשפה ודמי קהילה.

הנה המספרים השנתיים העיקריים לבעלים non-resident של בית בשווי 500.000 euros.

• ~750 eurosa0- מס מועצה IBI
• ~314 eurosa0- IRNR, בעלים מהאיחוד האירופי
• 19%a0- מס רווחי הון אם אתם מוכרים
• ~2.400 eurosa0- עלות שנתית כוללת

בהמשך נסביר כל אחד מהם במילים פשוטות. כל המספרים נכונים ל-2026.

קודם כול: מה זה "non-resident"?

אתם נחשביםa0non-resident בספרד אם אתם שוהיםa0פחות מ-183 ימים בשנה במדינה. רוב בעלי בתי הנופש והבתים השניים נכנסים לקבוצה הזו.

כ-non-resident, אתם משלמים מס ספרדי רק על הכנסה מספרד ועל נכסים בספרד. המשכורת או הפנסיה שלכם מהמדינה שלכם ממוסות שם, לא בספרד. אלה חדשות טובות. אבל עדיין יש כמה מיסים ספרדיים שצריך לטפל בהם, ורבים מהבעלים לא יודעים עליהם עד שמגיעה דרישת תשלום.

זהירות: רשות המסים הספרדית (שנקראתa0Hacienda) נעשתה הרבה יותר מחמירה. כיום היא רודפת אחרי מס non-resident שלא שולם עד ארבע שנים אחורה. אם תתעלמו מזה, אתם עלולים לעמוד בפני קנסות של 5% עד 20% מהמס, בתוספת ריבית. אל תניחו ש"אף אחד לא בודק". בודקים, במיוחד כשאתם מוכרים.

אתם צריכים גםa0NIE (מספר הזיהוי הספרדי שלכם לצורכי מס לזרים) כדי לשלם כל מס. מקבלים אותו בזמן הקנייה. בלי זה, אי אפשר להגיש או לשלם.

הערך הקטסטרלי: המספר שמאחורי המס שלכם

לפני המיסים, צריך להבין מילה אחת:a0ערך קטסטרלי (valor catastral בספרדית).

זהו ערך רשמי שהממשלה נותנת לבית שלכם. זהa0לא מחיר השוק. כמעט תמיד הוא נמוך בהרבה, לעיתים קרובות 40% עד 70% ממה ששילמתם. תמצאו אותו בחשבון ה-IBI שלכם.

למה זה חשוב? כי שניים מהמיסים העיקריים שלכם (IBI ו-IRNR) מבוססים על הערך הקטסטרלי,a0לא ולא על 500.000 euros ששילמתם. זו הסיבה שחשבונות המס בפועל קטנים יותר ממה שאנשים חוששים.

מחיר שוק מול ערך קטסטרלי:

• שילמתם: 500.000 euros
• ערך קטסטרלי: בערך 150.000 euros

דוגמה: אתם קונים ב-500.000 euros. הערך הקטסטרלי יכול להיקבע, נניח, על 150.000 euros. ה-IBI וה-IRNR שלכם מחושבים לפי 150.000 euros האלה, לא לפי 500.000 euros.

טיפ בונוס: תמיד בקשו לראות את חשבון ה-IBI האחרון לפני שאתם קונים. הוא מראה את הערך הקטסטרלי, כך שתוכלו לחשב מראש את המיסים השנתיים המדויקים. סוכן קונים טוב ישיג לכם את זה לפני שאתם מתחייבים.

IBI: מס המועצה המקומי

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) הוא מס הנכס המקומי. זה דומה למס מועצה בבריטניה או ל-a0onroerendezaakbelasting בהולנד. משלמים אותו פעם בשנה לעירייה.

• השיעור נקבע על ידי כל עיר. הוא נע בערך ביןa00,4% to 1,1% מהערך הקטסטרלי.
• ב-Costa del Sol, רוב הבתים משלמים בערךa0400 to 900 euros per year.

דוגמה מחושבת על בית בשווי 500.000 eurosa0(ערך קטסטרלי בערך 150.000 euros, שיעור עירוני 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros לשנה

הסכום המדויק תלוי בעיר ובערך הקטסטרלי, אז תמיד בדקו את החשבון האחרון.

טיפ בונוס: הגדירו הוראת קבע מחשבון הבנק הספרדי שלכם עבור IBI. מועדי התשלום משתנים מעיר לעיר, ותשלום מאוחר גורר קנס. הוראת קבע מבטיחה שלעולם לא תשכחו.

IRNR: מס גם אם אינכם משכירים

זה הדבר שמפתיע כמעט כל בעלים זר.a0IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) הוא מס ההכנסה ל-non-resident.

אם הבית שלכם ריק או מיועד רק לשימושכם האישי, ספרד עדיין ממסה אתכם. הרעיון הוא שאתם מקבלים "תועלת" מעצם הבעלות על בית, ולכן ממסים את התועלת המדומיינת הזו. לעיתים קרובות קוראים לזהa0מס הכנסה מיוחסת אוa0מס הכנסה משוערת.

איך מחשבים את זה:

1. לוקחים את הערך הקטסטרלי.
2. ה"הכנסה" היאa01,1% ממנו (אם הערך עודכן ב-10 השנים האחרונות), אוa02% אם לא. ברוב המקרים מדובר על 1,1%.
3. מיישמים את שיעור המס:a019% אם אתם גרים באיחוד האירופי, בנורווגיה או באיסלנד.a024% אם אתם גרים מחוץ לכך (כולל בריטניה אחרי Brexit).

דוגמה מחושבת על בית בשווי 500.000 eurosa0(ערך קטסטרלי 150.000 euros):

• 1.650 eurosa0- הכנסה מיוחסת (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros לשנהa0- בעלים מהאיחוד האירופי: מס בשיעור 19%
• 396 euros לשנהa0- בעלים מחוץ לאיחוד האירופי: מס בשיעור 24%

לכן רוב הבעלים משלמים ביןa0300 and 600 euros per year עבור IRNR. מגישים אותו פעם בשנה באמצעות הטופסa0Modelo 210.

אזהרה: אם שני אנשים מחזיקים בבית יחד, כל אחד חייב להגיש Modelo 210 משלו עבור החלק שלו. זוג שמחזיק 50/50 מגיש שני דוחות, כל אחד על חצי מהסכום.

מס אם אתם משכירים את הבית

אם אתם משכירים את הבית (למשל להשכרות נופש), הכללים משתנים. עבור הימים שבהם הבית מושכר, אתם משלמים מס על שכר הדירה בפועל, לא על ההכנסה המיוחסת.

• בעלים מהאיחוד האירופי ומה-EEA: משלמיםa019% על שכר הדירהa0נטוa0. אפשר לנכות הוצאות: ריבית משכנתה, IBI, דמי קהילה, ביטוח, תיקונים, עמלות סוכן, ושירותים שאתם משלמים.
• בעלים מחוץ לאיחוד האירופי (כולל בריטניה): משלמיםa024% על שכר הדירהa0ברוטו שכר דירה, ללאa0ניכויים מותרים לפי הכללים הנוכחיים.

הפער הזה גדול. הנה חודש אחד של 1.000 euros בשכר דירה, עם 400 euros הוצאות.

בעל נכס מה-EU (19% על הנטו)

• שכר דירה: 1.000 euros
• פחות הוצאות: 400 euros
• חייב במס על: 600 euros
• מס: 114 euros

בעל נכס מחוץ ל-EU (24% על הברוטו)

• שכר דירה: 1.000 euros
• פחות הוצאות: לא מותר
• חייב במס על: 1.000 euros
• מס: 240 euros

אז בעל הנכס מה-EU משלם פחות ממחצית. זו השפעה אמיתית של Brexit עבור בעלי נכסים בריטים.

טיפ בונוס: מס השכירות לבעלי נכסים מחוץ ל-EU נמצא כעת בערעור בבתי המשפט בספרד, ועשוי להשתנות. אם אתם מתכננים להשכיר, קבלו ייעוץ עדכני לפני ההגשה. Spain Developments יכולה להפנות אתכם למומחי מס אמינים שמטפלים בדוחות של תושבי חוץ.

מס אשפה ודמי קהילה

עוד שתי הוצאות שנתיות שאינן "מס הכנסה" אבל עדיין מופיעות בחשבון שלכם:

• מס פינוי אשפה (basura): חיוב עירוני קטן, בדרך כללa050 to 200 euros per year.
• דמי קהילה (gastos de comunidad): אם הבית שלכם נמצא במתחם עם בריכה, גינות או מעלית, אתם משלמים חלק מעלויות התחזוקה. זהa0לא מס אבל זו הוצאה שנתית אמיתית, לעיתים קרובותa0600 to 1.800 euros per year, יותר באתרי נופש יוקרתיים.

דוגמה מחושבת לדירה בשווי 500.000 euros:

• 120 eurosa0- מס אשפה
• 1.200 eurosa0- דמי קהילה
• סה"כ: 1.320 euros לשנה

אנחנו מכסים את אלה בפירוט רב יותר במדריך שלנו לעלות השנתית של בעלות על בית בספרד.

מס עושר: האם צריך לדאוג?

מס עושר (Impuesto sobre el Patrimonio) הוא מס על שווי הנכסים שלכם בספרד. עבור רוב הקונים, התשובה פשוטה: לא תשלמו אותו.

• הוא מתחיל רק מעלa0700.000 euros של נכסים ספרדיים נטו,a0לאדם.
• זוג שמחזיק בית בחלוקה של 50/50 מקבל כל אחד את הפטור של 700.000 euros, כך שביחד הם מכוסים עד בערך 1,4 million euros.
• משכנתה מפחיתה את השווי הנקי, וכך מורידה את הסכום עוד יותר.

חדשות טובות ל-Costa del Sol: Andalucía מעניקה כיום הנחה של 100% על מס העושר. לכן גם אם תעברו את הסף, החיוב האזורי יכול להיות אפס.

אזהרה: יש גם "מס סולידריות לאומי על הון גדול" נפרד לנכסים בשווי גבוה מאוד. ההנחה של Andalucía לא מבטלת אותו. אם הנכסים שלכם בספרד גבוהים בהרבה ממיליון euros, קבלו ייעוץ. עבור בית בשווי 500.000 euros, אין לכם מה לדאוג כאן.

מיסים כשאתם מוכרים

את אלה לא משלמים כל שנה, אבל כדאי להכיר אותם כבר עכשיו, כדי שלא יהיו הפתעות אחר כך.

• מס רווחי הון:a019% על הרווח שלכם (מחיר המכירה פחות המחיר ששילמתם ועלויות הקנייה שלכם). שיעור זה של 19% חל על כל התושבים שאינם תושבי ספרד בשנת 2026, בלי קשר למדינה שבה אתם גרים.
• הניכוי במקור של 3%: כאשר תושב חוץ מוכר, הקונה חייב לעכבa03% ממחיר המכירה ולשלם אותו ישירות לרשות המסים. זה נחשב על חשבון מס רווחי ההון שלכם. אם שילמתם יותר מדי, תדרשו בחזרה את ההפרש.
• Plusvalía municipal: מס עירוני מקומי על העלייה בשווי הקרקע בתקופת הבעלות שלכם. בדרך כלל המוכר משלם אותו.

דוגמה מחושבת: אתם קונים בית ב-500.000 euros ובהמשך מוכרים אותו ב-600.000 euros. אחרי עלויות קנייה ומכירה, נניח שהרווח שלכם הוא 70.000 euros.

• 13.300 eurosa0- מס רווחי הון (70.000 euros x 19%)
• 18.000 eurosa0- הקונה מעכב 3% מתוך 600.000 euros
• אתם דורשים בחזרה את ההפרש: 4.700 euros

טיפ בונוס: שמרו כל חשבונית מהרכישה, מעורך הדין, מהמסים ומכל שיפור שביצעתם. העלויות האלה מפחיתות את הרווח החייב במס כשאתם מוכרים, וכך מפחיתות את מס רווחי ההון שלכם.

הפירוט המלא של המס השנתי על 500.000 euros

הנה התמונה השנתית המלאה עבור בעל נכס שאינו תושב בדירת Costa del Sol בשווי 500.000 euros (שווי קדסטרלי של בערך 150.000 euros). מסי מכירה מוצגים בנפרד, כי הם חד-פעמיים.

עלויות שנתיות, בעל נכס מה-EU

• 750 eurosa0- מס מועצה IBI
• 314 eurosa0- IRNR (לא מושכר) בשיעור 19%
• 120 eurosa0- מס אשפה
• 1.200 eurosa0- דמי קהילה
• סה"כ שנתי (בעל נכס מה-EU): ~2.384 euros

עלויות שנתיות, בעל נכס מחוץ ל-EU (כגון UK)

• 750 eurosa0- מס מועצה IBI
• 396 eurosa0- IRNR (לא מושכר) בשיעור 24%
• 120 eurosa0- מס אשפה
• 1.200 eurosa0- דמי קהילה
• סה"כ שנתי (בעל נכס מחוץ ל-EU): ~2.466 euros

מיסים חד-פעמיים כשאתם מוכרים (דוגמה על רווח של 70.000 euros)

• 13.300 eurosa0- מס רווחי הון (19% מהרווח)
• Plusvalía municipal (המוכר משלם): משתנה לפי עיר

אז, אם משאירים בצד את דמי הקהילה (שאינם מס), חשבון המס הטהור של תושב חוץ על בית בשווי 500.000 euros הוא בערךa01.000 to 1.300 euros per year. עם דמי קהילה ואשפה, הסכום השנתי הכולל הוא בערךa02.400 euros.

מועדים וטפסים

שמרו על התאריכים האלה פשוטים:

• IBI: פעם בשנה, בתאריך שנקבע על ידי העירייה. השתמשו בהוראת קבע.
• IRNR (לא מושכר): מגישיםa0Modelo 210 פעם בשנה. המועד האחרון הואa031 December של השנה שאחרי שנת המס. כך שהמס של 2025 ישולם עד 31 December 2026.
• IRNR (מושכר): מוגש כעת מדי שנה, עם מועד משלו בינואר.
• מס רווחי הון (כשאתם מוכרים): מגישים Modelo 210 בתוךa0four months ממועד המכירה.

מומחה מס לתושבי חוץ יכול לטפל בכל זה עבורכם תמורת תשלום שנתי קטן. בעלי נכסים רבים מוצאים שזה קל יותר מללמוד את הטפסים הספרדיים.

ב-Spain Developments, העבודה שלנו לא נגמרת כשאתם מקבלים את המפתחות. אנחנו סוכן קונים עצמאי שמקבל תשלום מהיזם, כך שאתם לא משלמים לנו עמלה. אנחנו מוודאים שאתם מבינים את המסים השנתיים שלכם לפני שאתם קונים, ומחברים אתכם לעזרה אמינה בענייני מס כדי שלעולם לא תפספסו מועד.

סיכום

כבעלי נכס שאינם תושבים ב-Costa del Sol, המסים השנתיים העיקריים שלכם הם IBI ו-IRNR, ושניהם מבוססים על השווי הקדסטרלי הנמוך, לא על מחיר השוק. על בית בשווי 500.000 euros מדובר בערך על 1.000 to 1.300 euros מס בשנה, או בערך 2.400 euros אחרי שמוסיפים אשפה ודמי קהילה. כשאתם מוכרים, צפו ל-19% מס רווחי הון על הרווח שלכם. הכירו את המספרים האלה עכשיו ולא יהיו הפתעות אחר כך.

רוצים לדעת מהם המסים השנתיים המדויקים על בית שמצא חן בעיניכם? דברו עם Spain Developments ואנחנו נחשב זאת עבורכם, בלי עמלה ובלי לחץ.