הסבר על Title Deed ו-Nota Simple בספרד

אם אתם קונים נכס חדש מקבלן ב-Costa del Sol, שני מסמכים מוכיחים שהבית באמת שלכם: שטר הבעלות וה-nota simple. המדריך הזה מסביר מהו כל אחד מהם, במה הם שונים, ולמה הם חשובים. הוא נכתב עבור קונים זרים שרוצים לדעת שהכסף שלהם בטוח.

סיכום מהיר

• ה-escritura היא שטר הבעלות שלכם, שנחתם אצל הנוטריון, והופך אתכם לבעלים.
• ה-nota simple היא תמצית רישום זולה שקוראים לפני הקנייה.
• קוראים את ה-nota simple כדי להחליט, חותמים על ה-escritura כדי לקנות.
• תמיד הוציאו nota simple עדכנית ממרשם המקרקעין, ולא רק עותק של המוכר.

הגרסה הקצרה

ה־a0escrituraa0היא שטר הבעלות שלכם. זהו המסמך, שנחתם בפני נוטריון, שמעביר את הבעלות אליכם. ה־a0nota simplea0היא תמצית קצרה ממרשם המקרקעין שמראה מי הבעלים של נכס והאם יש עליו חובות. אחד הוא ההוכחה שלכם לבעלות. השני הוא הבדיקה שלכם לפני הקנייה.

חשבו על זה כך: ה-nota simple היא הדוח שקוראים לפני החתימה. ה-escritura היא מה שעליו חותמים. אחר כך המרשם מתעדכן ומציג את שמכם.

מהי escritura (שטר בעלות)?

ה-escritura (השם המלאa0escritura pública de compraventa, שטר המכירה הציבורי) היא המסמך המשפטי הרשמי שמעביר נכס מהמוכר אליכם. היא נחתמת בפני נוטריון (notarioa0- עובד ציבור נייטרלי). ברגע שחותמים, הבעלות עוברת אליכם.

מכיוון שנוטריון מאשר אותה, ה-escritura היא מסמך ציבורי. יש לה משקל משפטי חזק, הרבה יותר מאשר לחוזה פרטי. היא אבן היסוד של בעלות על נכס ב-Spain.

ה-escritura שלכם כוללת:

• שמות מלאים ומספרי זיהוי של הקונה והמוכר (כולל ה-NIE שלכם עבור קונים זרים).
• תיאור מפורט של הנכס: כתובת, גודל, גבולות, חניה, מחסן.
• פרטי מרשם המקרקעין והאסמכתה הקדסטרלית (referencia catastral).
• המחיר ואופן התשלום.
• כל משכנתה או שעבוד על הנכס.
• המיסים החלים ומי משלם אותם, וכן התאריך שבו אתם מקבלים חזקה.

לאחר החתימה, השטר נשלח למרשם המקרקעין (Registro de la Propiedada0- הרישום הרשמי של בעלות על נכסים) כדי לרשום אתכם כבעלים החדשים. השלב הסופי הזה הוא מה שמגן באופן מלא על הבעלות שלכם מפני כל טענה של צד שלישי.

מהי nota simple?

nota simple (השם המלאa0nota simple registrala0- התמצית הרשמית ממרשם המקרקעין) היא תמצית רשמית ממרשם המקרקעין. זהו סיכום קצר ופשוט של המצב המשפטי של נכס. היא זולה, מהירה, והיא המסמך החשוב ביותר שקוראים לפני שקונים.

nota simple אומרת לכם ארבעה דברים מרכזיים.

• מי הבעלים.a0שמו של הבעלים הרשום והחלק שלו. זה מאשר שהמוכר באמת יכול למכור.
• אילו חובות יש עליו.a0משכנתאות, עיקולים (תפיסות משפטיות), או שעבודים אחרים.
• אילו מגבלות חלות.a0זיקות הנאה, זכויות usufruct, או מגבלות מיוחדות.
• מה נמצא בתהליך.a0כל שינוי ממתין, כמו רישום של משכנתה חדשה.

זה לא שטר בעלות וזו לא הוכחה משפטית לבעלות בבית משפט. רקa0certificación registrala0מלאה (אישור רשמי מוסמך מהמרשם) עושה זאת. אבל לצורך בדיקת נכס לפני הקנייה, ה-nota simple היא בדיוק מה שאתם צריכים.

שטר בעלות מול nota simple: ההבדל

הנה שני המסמכים זה לצד זה.

Escritura (שטר בעלות)

• מה זה:a0השטר שמעביר בעלות.
• נחתם על ידי:a0נוטריון.
• מטרה:a0הוכחה שאתם בעלי הבית.
• מתי משתמשים בו:a0במעמד החתימה ואחריה.
• משקל משפטי:a0הוכחה משפטית מלאה.
• עלות:a0חלק מעלויות ההשלמה.

Nota simple

• מה זה:a0תמצית סיכום מהמרשם.
• נחתם על ידי:a0אף אחד; זהו דוח.
• מטרה:a0לבדוק את הנכס לפני הקנייה.
• מתי משתמשים בו:a0לפני שאתם משלמים משהו.
• משקל משפטי:a0למטרות מידע בלבד.
• עלות:a0כמה יורו.

בשורה אחת: קוראים את ה-nota simple כדי להחליט, חותמים על ה-escritura כדי לקנות, ואז המרשם מציג את שמכם.

מרשם המקרקעין מול הקדסטר

קונים זרים מבלבלים לעיתים קרובות בין שתי המערכות האלה. הן שונות, ואתם צריכים ששתיהן יתאימו זו לזו.

מרשם המקרקעין (Registro de la Propiedad)

רושם בעלות משפטית, חובות וזכויות. ה-nota simple מגיע מכאן. זהו הרישום המשפטי.

הקדסטר (Catastro)

רושם את הנכס הפיזי לצורכי מס: גודל, גבולות, מיקום וערך. ההפניה הקדסטרלית מגיעה מכאן.

עורך דין טוב בודק ששני הרישומים תואמים זה לזה ותואמים לנכס בפועל. אם המרשם מציין גודל אחד והקדסטר מציין אחר, זו בעיה שצריך לפתור לפני הקנייה, לא אחריה.

איך מקבלים nota simple (עלות וזמן)

כל מי שיש לו סיבה אמיתית יכול לבקש nota simple. כקונים, אתם זכאים. אתם לא חייבים להיות הבעלים.

יש שתי דרכים רשמיות. הימנעו מאתרים פרטיים "מהירים" שגובים הרבה יותר עבור אותו מסמך.

• אונליין (registradores.org):a0בערךa09 euros 2B VAT. בדרך כלל בתוך שעתיים, מקסימום 48 שעות.
• במרשם המקומי, באופן אישי:a0בערךa03,64 euros 2B VAT. מיידי או תוך כמה שעות.
• אתרי צד שלישי פרטיים:a020 to 30 euros or more. משתנה, ולעיתים קרובות איטי יותר. הימנעו מהם.

כדי לבקש אחד, מוסרים לפחות אחד מאלה: מספר המרשם (finca), הכתובת המדויקת, שם הבעלים ומספר הזיהוי שלו, או ההפניה הקדסטרלית.

טיפ בונוס:a0הוציאו nota simple עדכני פעמיים. פעם אחת בתחילת התהליך, כשאתם מתעניינים לראשונה בנכס. ואז שוב ממש לפני חתימת השטר. כך תתפסו כל שינוי של הרגע האחרון, כמו משכנתה חדשה או שעבוד שנרשם בשבועות האחרונים.

מה ה-nota simple מגלה על סיכון

כאן ה-nota simple מגן על הכסף שלכם. הוא חושף את הבעיות המדויקות שעולות לקונים זרים ביוקר.

• חובות נסתרים.a0משכנתה או עיקול על הנכס. בספרד, חלק מהחובות צמודים לנכס, לא למוכר. ה-nota simple מציג אותם כדי שלא תירשו אותם.
• המוכר הלא נכון.a0אם מי שמוכר אינו הבעלים הרשום, עצרו. ה-nota simple מאשר מי רשאי למכור מבחינה משפטית.
• שעבודים והגבלות.a0זכויות מעבר או מגבלות אחרות שמשפיעות על האופן שבו תוכלו להשתמש בבית.
• לגבי פרויקטים חדשים.a0כשהבנייה מסתיימת, היזם רושם כל יחידה. עורך הדין שלכם בודק שהיחידה החדשה נוצרה כראוי וחופשית משעבודים לפני ההשלמה.

בואו נשתמש בדוגמה אמיתית. אתם מסכימים לקנות דירת פרויקט חדש ב-a0500.000 euros. ה-nota simple מראה משכנתה של 130.000 euros שעדיין רשומה על היחידה מהלוואת הבנייה של היזם. זה נורמלי בשלב הזה. אבל היא חייבת להתבטל או להיפרע לפני ההשלמה, כדי שלא תיקחו על עצמכם את החוב. עורך הדין שלכם מוודא זאת. בלי ה-nota simple, לעולם לא הייתם רואים את זה.

אזהרה:a0לעולם אל תסתמכו על nota simple שנמסר לכם על ידי המוכר או הסוכן. ייתכן שהוא ישן או ערוך. תמיד דאגו שעורך הדין העצמאי שלכם יוציא עותק עדכני ישירות מהמרשם.

יום חתימת השטר, שלב אחר שלב

כך נראית ההשלמה כשחותמים על ה-escritura.

1. בדיקות סופיות.a0עורך הדין שלכם מוציא nota simple אחרון כדי לוודא ששום דבר לא השתנה.
2. אצל הנוטריון.a0הקונה והמוכר (או נציגיהם) מגיעים. אם אינכם יכולים לנסוע, עורך הדין שלכם יחתום עבורכם עם ייפוי כוח (poder notarial).
3. קריאה וחתימה.a0הנוטריון מקריא את התנאים המרכזיים ומוודא שכולם מבינים. אתם חותמים על ה-escritura.
4. תשלום ומפתחות.a0אתם משלמים את היתרה. אתם מקבלים את המפתחות ועותק מאושר של השטר (copia autorizada).
5. מיסים ורישום.a0עורך הדין שלכם משלם את המיסים ומגיש את השטר למרשם המקרקעין. כמה שבועות לאחר מכן, המרשם מציג אתכם כבעלים.

הנוטריון שומר את השטר המקורי לנצח בארכיון שלו (ה-a0protocolo). אתם שומרים את העותק המאושר שלכם. המרשם מחזיק ברישום הרשמי של הבעלות שלכם.

מה אם איבדתי את שטר הבעלות שלי?

אל תילחצו. הבעלות שלכם בטוחה כי היא רשומה במרשם המקרקעין. תמיד אפשר להוציא עותק חדש.

• בקשו עותק חדש מהנוטריון.a0בקשו מהנוטריון שחתם על המקור עותק מאושר חדש (copia autorizada). תצטרכו להציג תעודה מזהה ולשלם אגרה.
• בקשו אישור מהמרשם.a0בקשו ממרשם המקרקעיןa0certificación registrala0כדי לאשר את הבעלות שלכם ואת מצב הנכס.

עורך הדין שלכם יכול לעשות את שני הדברים עבורכם, וזה שימושי אם אתם גרים בחו"ל.

כל התהליך הזה הוא אחת הסיבות לכך שצוות בשפת האם שלכם חשוב כל כך. ב-Spain Developments, אנחנו עובדים עם עורכי דין ספרדים עצמאיים, לעולם לא עם עורך הדין של היזם, שקוראים את ה-nota simple, בודקים את המרשם מול הקדסטר, ומאשרים שהשטר נקי לפני שאתם חותמים. כסוכן קונים שמשולם על ידי היזם, התפקיד שלנו הוא לוודא שהבית שעליו אתם משלמים יהיה שלכם מבחינה משפטית ובאופן מלא.

השורה התחתונה

ה-nota simple הוא הבדיקה שלכם לפני הקנייה. הוא מראה מי הבעלים של הנכס והאם יש עליו חובות. ה-escritura הוא שטר הבעלות שלכם, שנחתם אצל הנוטריון, והופך אתכם לבעלים. יחד הם מגנים על הרכישה שלכם מפני בעיות נסתרות.

תמיד הוציאו nota simple עדכני מהמרשם, ולא רק את העותק של המוכר, ודאגו שעורך דין עצמאי יעבור עליו. אם אתם קונים פרויקט חדש ב-Costa del Sol, ‏Spain Developments יכולה לארגן בדיוק את זה, כך שהבעלות שלכם תהיה נקייה ובטוחה.