स्पेन में निजी खरीद अनुबंध: नई-निर्माण और अरास गाइड

यह गाइड उन विदेशी खरीदारों के लिए है जो Costa del Sol पर एक निजी खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर कर रहे हैं। हमारे अधिकांश खरीदार एक new development खरीदते हैं, इसलिए हम नए निर्माण के अनुबंध और चरणबद्ध भुगतानों से शुरुआत करते हैं, फिर resale26nbsp;contrato de arras26nbsp;को तुलना के रूप में समझाते हैं। आप जानेंगे कि हर अनुबंध क्या है, कौन-सी धाराएँ आपके पैसे की रक्षा करती हैं, और bank guarantee क्यों महत्वपूर्ण है। अंत तक, आपको पता होगा कि हस्ताक्षर करने से पहले क्या जाँचना है।

त्वरित सारांश:26nbsp;एक new development के लिए, private purchase contract डेवलपर का अनुबंध होता है। आप एक निश्चित reservation fee देते हैं, फिर निर्माण के दौरान चरणबद्ध किस्तें - आमतौर पर completion से पहले कुल कीमत का 20% से 40% (अक्सर लगभग 30%) - और completion पर शेष 60% से 80% राशि। चाबियाँ मिलने से पहले आप जो भी euro चुकाते हैं, वह अनिवार्य bank guarantee (Law 57/1968, Ley 20/2015) से सुरक्षित होना चाहिए। resale अलग होता है: वहाँ आप एक26nbsp;contrato de arras, पर हस्ताक्षर करते हैं, लगभग 10% चुकाते हैं, और कुछ ही हफ्तों में completion करते हैं। दोनों ही मामलों में, सही contract type पर ज़ोर दें और हमेशा पहले अपने स्वतंत्र वकील से इसे पढ़वाएँ।

वे संख्याएँ जो महत्वपूर्ण हैं:

• 20% से 40%26nbsp;off-plan new-build में completion से पहले चरणबद्ध भुगतान (अक्सर लगभग 30%)।
• 6.000 से 10.000 euros26nbsp;सामान्य new-build reservation fee।
• 10%26nbsp;सामान्य resale deposit (arras)।
• 10-वर्षीय26nbsp;new-build पर structural guarantee।

आप क्या सीखेंगे

• private purchase contract क्या है
• new-build contract: चरणबद्ध भुगतान और bank guarantee
• resale की तुलना: arras के 3 प्रकार
• आप कितना भुगतान करते हैं, और कब
• अनुबंध में क्या शामिल होना चाहिए
• जोखिम, जाल और सुरक्षित कैसे रहें
• हस्ताक्षर से पहले आपकी checklist

private purchase contract क्या है

private purchase contract वह सौदा है जिस पर आप notary के पास जाने से पहले हस्ताक्षर करते हैं। यह कैसा दिखेगा, यह इस पर निर्भर करता है कि आप क्या खरीद रहे हैं।

एक26nbsp;new development, के लिए यह डेवलपर का private purchase contract होता है (अक्सर PPC कहा जाता है)। आप यूनिट को बाज़ार से हटाने के लिए एक reservation fee देते हैं, फिर निर्माण के दौरान चरणबद्ध भुगतान करते हैं, और completion पर शेष राशि चुकाते हैं। एक26nbsp;resale26nbsp;जो किसी private owner से हो, उसमें आमतौर पर एक26nbsp;contrato de arras26nbsp;होता है (एक deposit contract): आप लगभग 10% चुकाते हैं और दोनों पक्ष कीमत तथा completion की तारीख पर सहमत होते हैं।

इसे वास्तविक प्रतिबद्धता समझें। reservation कुछ दिनों के लिए property को रोकता है। फिर पूरा अनुबंध सौदे को पक्का कर देता है: यह कीमत, payment plan, completion deadline, और यदि कोई पीछे हटे तो penalty तय करता है।

महत्वपूर्ण: यह अनुबंध बाध्यकारी है। एक बार हस्ताक्षर और भुगतान करने के बाद, पीछे हटने का मतलब आमतौर पर आपने जो चुकाया है उसे खो देना होता है। इसलिए इस अनुबंध के शब्द लगभग किसी भी दूसरे चरण से अधिक महत्वपूर्ण होते हैं। कभी भी ऐसे अनुबंध पर हस्ताक्षर न करें जिसे आपने पूरी तरह समझा न हो।

बोनस टिप:26nbsp;हस्ताक्षर करने से पहले हमेशा अपने स्वतंत्र वकील से अनुबंध पढ़वाएँ। उसी दिन डेवलपर या estate agent की मेज़ पर कभी हस्ताक्षर न करें। वे विक्रेता के लिए काम करते हैं, आपके लिए नहीं।

new-build contract: चरणबद्ध भुगतान और bank guarantee

यदि आप किसी डेवलपर से एक new development खरीदते हैं, तो कागज़ात क्लासिक arras नहीं होते। आप डेवलपर के26nbsp;private purchase contractपर हस्ताक्षर करते हैं। विचार वही है - कीमत, deposit, deadline - लेकिन आप कैसे भुगतान करते हैं, यही मुख्य अंतर है।

यह रहा off-plan रास्ता, जो Costa del Sol पर मुख्य परिदृश्य है:

• Reservation fee.26nbsp;एक निश्चित राशि, आमतौर पर 6.000 से 10.000 euros, यूनिट को बाज़ार से हटाने के लिए।
• निर्माण के दौरान चरणबद्ध भुगतान।26nbsp;जैसे-जैसे इमारत बनती है, आप किस्तें चुकाते हैं। कुल मिलाकर ये लगभग26nbsp;completion से पहले कीमत का 20% से 40%26nbsp;होती हैं (अक्सर लगभग 30%)। 500.000 euros के घर पर यह निर्माण के दौरान लगभग 100.000 से 200.000 euros बनता है (30% = 150.000 euros)।
• Bank guarantee.26nbsp;चाबियाँ मिलने से पहले आप जो भी euro चुकाते हैं वह26nbsp;अनिवार्य bank guarantee या insurance से सुरक्षित होना चाहिए26nbsp;(Law 57/1968, Ley 20/2015)। यदि डेवलपर निर्माण पूरा नहीं करता, तो आपको आपका पैसा वापस मिलता है। इसके बिना डेवलपर को एक भी euro कभी न दें।
• completion पर शेष राशि।26nbsp;जब Licence of First Occupation मिल जाता है, तो आप notary पर शेष26nbsp;60% से 80%26nbsp;का भुगतान26nbsp;escritura26nbsp;पर करते हैं - लगभग 300.000 से 400.000 euros (70% = 350.000 euros)।

एक new-build के साथ कानूनन एक26nbsp;10-वर्षीय structural guarantee26nbsp;भी आती है, और completion से पहले एक snagging inspection भी होती है ताकि डेवलपर finishing faults ठीक करे।

Key-ready new-build में प्रक्रिया हल्की होती है।26nbsp;यदि घर एक finished new-build है, तो आप reservation देते हैं, फिर private contract पर लगभग 10%, फिर कुछ हफ्तों के भीतर completion पर शेष राशि - वही new-build taxes (10% IVA plus about 1.2% AJD) और वही 10-वर्षीय guarantee।

वास्तविक उदाहरण।26nbsp;500.000 euros के off-plan new development पर, एक चरणबद्ध योजना कुछ ऐसी दिख सकती है। चाबियाँ मिलने से पहले दिया गया हर euro bank guarantee से सुरक्षित होता है:

• 8.000 euros26nbsp;- reservation fee (कीमत में समायोजित होती है)
• 150.000 euros26nbsp;- निर्माण के दौरान चरणबद्ध भुगतान (लगभग 30%, bank-guaranteed)
• 350.000 euros26nbsp;- completion पर शेष राशि (लगभग 70%), notary पर चुकाई जाती है

यदि उन चरणबद्ध भुगतानों पर guarantee नहीं है, तो आपका पैसा जोखिम में है।

At Spain Developments में, हम केवल उन्हीं डेवलपर्स के साथ काम करते हैं जो उचित bank guarantee देते हैं, और हमारे वकील इसे आपके लिए जाँचते हैं। हम एक independent buyer's agent हैं, डेवलपर हमारी fee देता है, और आप कोई buyer fee नहीं चुकाते। यदि आप चाहते हैं कि यह ठीक से जाँचा जाए, तो बेझिझक हमसे संपर्क करें।

खतरा:26nbsp;एक new-build के लिए, सबसे बड़ा जोखिम ऐसे डेवलपर को भुगतान करना है जिसके पास bank guarantee नहीं है। no guarantee, no payment. डेवलपर का track record भी जाँचें - उनसे पहले पूरे किए गए homes दिखाने को कहें।

resale की तुलना: arras के 3 प्रकार

यदि आप new development की बजाय किसी private owner से resale खरीदते हैं, तो अनुबंध एक26nbsp;contrato de arrasहोता है। Spanish law में इसके तीन प्रकार हैं। वे देखने में मिलते-जुलते हैं, लेकिन नियम बहुत अलग हैं। अनुबंध में यह बताया जाना चाहिए कि यह कौन-सा प्रकार है।

Penitenciales (खरीदारों के लिए सबसे अच्छा)

• आप पीछे हट सकते हैं
• यदि आप पीछे हटते हैं: आप अपना deposit खो देते हैं
• यदि विक्रेता पीछे हटता है: वह आपको दोगुना भुगतान करता है

Penales (फिर भी बाध्यकारी)

• साफ़ निकास नहीं
• यदि आप पीछे हटते हैं: आप penalty चुकाते हैं और फिर भी खरीदने के लिए मजबूर किए जा सकते हैं
• यदि विक्रेता पीछे हटता है: वह penalty चुकाता है और उसे बेचने के लिए मजबूर किया जा सकता है

Confirmatorias (आपके लिए सबसे खराब)

• साफ़ निकास नहीं
• दूसरा पक्ष आप पर breach और damages के लिए मुकदमा कर सकता है
• आप breach और damages के लिए विक्रेता पर मुकदमा कर सकते हैं

घरों के लिए सबसे सामान्य प्रकार है26nbsp;arras penitenciales26nbsp;(Spanish Civil Code के Article 1454 में वर्णित)। यह खरीदार के लिए सबसे न्यायसंगत है। यदि आपको पीछे हटना पड़े, तो आपका नुकसान तय होता है: केवल deposit। यदि विक्रेता पीछे हटता है, तो वह आपको दोगुना देता है।

सबसे बड़ा जाल:26nbsp;यदि अनुबंध प्रकार का नाम नहीं देता, तो कानून इसे confirmatorias मानता है।26nbsp;यह आपके लिए सबसे खराब विकल्प है। confirmatorias के तहत, दूसरा पक्ष आप पर deposit से कहीं अधिक के लिए मुकदमा कर सकता है। इसलिए हमेशा जाँचें कि प्रकार स्पष्ट रूप से लिखा हो।

खतरा:26nbsp;ऐसे अनुबंध पर हस्ताक्षर न करें जो arras type पर चुप हो। “Silent” का डिफ़ॉल्ट अर्थ confirmatorias होता है, और इससे आप पूरी कीमत के दावे के जोखिम में आ जाते हैं। एक गायब पंक्ति आपको हज़ारों का नुकसान करा सकती है।

आप कितना भुगतान करते हैं, और कब

यहीं new-build और resale अलग हो जाते हैं।

एक26nbsp;new development (off-plan), में आप एक ही 10% deposit नहीं चुकाते। आप एक निश्चित reservation fee देते हैं, फिर कुल मिलाकर26nbsp;completion से पहले 20% से 40% (अक्सर लगभग 30%), फिर 60% to 80% शेष राशि नोटरी के पास। 500.000 euros पर यह लगभग 150.000 euros निर्माण के दौरान और 350.000 euros पूर्णता पर होता है। चरणबद्ध दिया गया हर euro बैंक-गारंटी से सुरक्षित होता है।

एक26nbsp;resale, प्रथा यह है कि कीमत का 10% arras पर। यह कोई कानूनी नियम नहीं है और इस पर बातचीत हो सकती है, लेकिन 10% वही है जिसकी ज़्यादातर निजी विक्रेता उम्मीद करते हैं। फिर आप शेष 90% पूर्णता के दिन नोटरी के पास अदा करते हैं।

आप जो भी भुगतान करते हैं वह अतिरिक्त लागत नहीं है। वह कीमत का हिस्सा माना जाता है।

वास्तविक उदाहरण - नई परियोजना। आप एक ऑफ-प्लान फ्लैट खरीदते हैं 500.000 euros:

• 8.000 euros26nbsp;- reservation fee (कीमत में समायोजित होती है)
• 150.000 euros - निर्माण के दौरान चरणबद्ध भुगतान (लगभग 30%, बैंक-गारंटी सहित)
• 350.000 euros - शेष राशि पूर्णता पर (लगभग 70%), नोटरी के पास

वास्तविक उदाहरण - पुनर्विक्रय। आप एक पुनर्विक्रय फ्लैट खरीदने पर सहमत होते हैं 500.000 euros penitenciales arras के साथ:

• 50.000 euros - हस्ताक्षर के समय जमा राशि (10%)
• 450.000 euros - नोटरी के पास शेष राशि
• 50.000 euros - अगर आप पीछे हटते हैं तो आप क्या खोते हैं
• 100.000 euros - अगर विक्रेता पीछे हटता है तो वह आपको क्या देता है

इसलिए दोनों पक्षों के पास सौदा पूरा करने का वास्तविक कारण होता है। यही जमा राशि का उद्देश्य है।

बोनस टिप: आप जो भी भुगतान करते हैं वह कर के लिए घोषित खरीद मूल्य का हिस्सा बनता है। एक new-build (यहाँ मुख्य मामला), कर है 10% IVA (500.000 में 50.000 euros) प्लस लगभग 1.2% AJD (6.000 euros), ITP नहीं। एक resale Andalucía में, कर है 7% ITP (35.000 euros), जो पूर्णता के बाद देय होता है। इसकी योजना अभी बनाइए, बाद में नहीं।

अनुबंध में क्या शामिल होना चाहिए

एक अच्छा अनुबंध विस्तृत होता है। सुनिश्चित करें कि आपके अनुबंध में ये सब हों:

• पक्षकार। पूरा नाम, पासपोर्ट या NIE नंबर (आपका Spanish tax ID number)।
• संपत्ति। पूरा पता, the referencia catastral (कैडस्ट्रल संदर्भ, एक आधिकारिक property ID), और स्पष्ट विवरण।
• कीमत। कुल सहमत कीमत और उसका भुगतान कैसे होगा।
• भुगतान योजना। एक new-build के लिए, reservation fee और प्रत्येक चरणबद्ध किस्त उसके trigger और amount के साथ। पुनर्विक्रय के लिए, वह जमा राशि जो आप अभी देते हैं।
• बैंक गारंटी (new-build)। एक स्पष्ट प्रतिबद्धता कि पूर्णता से पहले हर भुगतान बैंक गारंटी या बीमा से कवर हो (Law 57/1968, Ley 20/2015)। यह new-build अनुबंध में सबसे महत्वपूर्ण क्लॉज है।
• arras का प्रकार (पुनर्विक्रय)। स्पष्ट रूप से लिखा हो - आपको penitenciales चाहिए।
• पूर्णता का ट्रिगर और समयसीमा। एक new-build के लिए, पूर्णता Licence of First Occupation के बाद होती है। पुनर्विक्रय के लिए, एक निश्चित तारीख, आमतौर पर 30 to 60 days, कभी-कभी 90 तक।
• शुल्क। संपत्ति पर कोई भी mortgage, debt, या सीमा। पूर्णता तक इनमें से कुछ भी बाकी नहीं होना चाहिए।
• कौन क्या भुगतान करता है। Notary, Land Registry, और tax costs। कानून और प्रथा के अनुसार, खरीदार अधिकांश purchase taxes चुकाता है।
• वापसी क्लॉज। यदि किसी भी पक्ष ने सौदे से पीछे हटे तो क्या होगा।
• पूर्व शर्तें। वे बातें जो सच होना ज़रूरी हैं इससे पहले कि आपको खरीदना पड़े - एक new-build के लिए, वैध building licence और वास्तविक bank guarantee; पुनर्विक्रय के लिए, साफ़ nota simple (Land Registry extract जो मालिक और किसी भी debt को दिखाता है) और कोई planning problem नहीं।

पूर्व शर्तें आपकी सुरक्षा जाल हैं। यदि वकील को कोई गंभीर समस्या मिलती है, तो ये आपको बाहर निकलने और जो आपने भुगतान किया है उसे अपने पास रखने की अनुमति देती हैं।

बोनस टिप: अपने वकील से कहें कि वह एक ऐसा क्लॉज जोड़ें जो आपके द्वारा किए गए भुगतान की रक्षा करे यदि संपत्ति पर छिपे हुए कर्ज़ हों, कोई licence न हो, या title issue हो। एक निष्पक्ष विक्रेता या डेवलपर इसे स्वीकार करेगा। जो मना करे, वह चेतावनी का संकेत है।

जोखिम, जाल और सुरक्षित कैसे रहें

जोखिमों के बारे में ईमानदार रहें। यही वे हैं जो विदेशी खरीदारों को फँसाते हैं:

• डेवलपर के पास बैंक गारंटी नहीं है (new-build)। नई परियोजना में यह सबसे बड़ा जोखिम है। गारंटी नहीं, तो भुगतान नहीं।
• arras का प्रकार नामित नहीं है (पुनर्विक्रय)। डिफ़ॉल्ट रूप से यह confirmatorias माना जाता है और आपको बड़े दावे के जोखिम में डालता है। हमेशा इसका नाम लिखें।
• कोई licence नहीं या अवैध निर्माण। कुछ परियोजनाओं में सही permit नहीं होता। आपके वकील को building licence की पुष्टि करनी चाहिए, और new-build के लिए यह भी कि पूर्णता Licence of First Occupation के बाद हो।
• पुनर्विक्रय पर छिपे हुए कर्ज़। अवैतनिक taxes या community fees आप पर आ सकती हैं। आपका वकील जाँचता है nota simple.
• समयसीमा बहुत छोटी है। यदि आपको mortgage चाहिए, तो सुनिश्चित करें कि पूर्णता का समय बैंक को पर्याप्त समय देता है।
• किसी निजी खाते में भुगतान करना। भुगतान केवल उसी सही खाते में करें जिसका नाम अनुबंध में हो, कभी भी किसी agent के निजी खाते में नहीं।
• मौखिक "समझौते।" मौखिक सौदे को लागू कराना कठिन होता है। हमेशा इसे लिखित में लें।
• मुद्रा जोखिम। यदि आप pounds, krona या zloty में भुगतान करते हैं, तो विनिमय दर चरणबद्ध भुगतानों और पूर्णता के दौरान लागत को हज़ारों तक बदल सकती है। एक currency broker दर को स्थिर कर सकता है।

चेतावनी: यदि विक्रेता, डेवलपर या agent आपको "आज" हस्ताक्षर करने के लिए जल्दबाज़ी कर रहा है, तो धीमे चलें। एक वास्तविक सौदा आपके वकील को परियोजना और अनुबंध की जाँच के लिए समय देता है। दबाव किसी समस्या का क्लासिक संकेत है।

हस्ताक्षर से पहले आपकी checklist

निजी खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले, पुष्टि करें:

• आपके स्वतंत्र वकील ने इसे पढ़ लिया है और मंज़ूर किया है।
• एक new-build के लिए, हर चरणबद्ध भुगतान पर बैंक गारंटी वास्तविक है, और पूर्णता Licence of First Occupation से जुड़ी है।
• पुनर्विक्रय के लिए, arras का प्रकार नामित है (आपको penitenciales चाहिए)।
• कीमत, भुगतान योजना और पूर्णता का समय सही है।
• building licence वैध है (और पुनर्विक्रय के लिए, the nota simple साफ़ है और उस पर कोई अप्रत्याशित कर्ज़ नहीं है)।
• पूर्व शर्तें आपके द्वारा किए गए भुगतान की रक्षा करती हैं।
• आप भुगतान केवल उसी खाते में करते हैं जिसका नाम अनुबंध में है।

हस्ताक्षर करने से पहले अपना अनुबंध जँचवाना चाहते हैं? हम हर अनुबंध की समीक्षा करते हैं, new-builds पर बैंक गारंटी की पुष्टि करते हैं, और केवल उन डेवलपर्स के साथ काम करते हैं जो यह देते हैं, वह भी खरीदार से कोई शुल्क लिए बिना। Spain Developments से बात करने में संकोच न करें।

निष्कर्ष

निजी खरीद अनुबंध वह जगह है जहाँ आपकी खरीद वास्तव में ठोस बनती है, इसलिए इसमें हर विवरण मायने रखता है। एक नए development के लिए, अनुबंध आपकी reservation fee, आपके staged payments (completion से पहले लगभग 20% से 40%, अक्सर लगभग 30%) और notary पर 60% से 80% शेष राशि निर्धारित करता है - और चाबियाँ मिलने से पहले दिया गया हर euro bank-guaranteed होना चाहिए। resale के लिए, सुनिश्चित करें कि arras का प्रकार स्पष्ट रूप से लिखा हो और deposit उचित हो। 500.000 euros के घर पर, एक स्पष्ट अनुबंध सुरक्षित धन और महंगी गलती के बीच का अंतर होता है। Spain Developments में, हम हर अनुबंध की समीक्षा करते हैं और केवल उन developers के साथ काम करते हैं जो उचित bank guarantee देते हैं, buyer fee के बिना। जब आप तैयार हों, तो बेझिझक हमसे संपर्क करें।