स्पेन में प्रॉपर्टी खरीद पूरी करना: एस्क्रितुरा

यह गाइड उन विदेशी खरीदारों के लिए है जो Costa del Sol में खरीदारी के अंतिम चरण तक पहुँच चुके हैं। आप जानेंगे कि completion day पर क्या होता है, notary क्या करता है, और आपको चाबियाँ कैसे मिलती हैं। अंत तक, आप ठीक-ठीक जानेंगे कि सुरक्षित तरीके से प्रक्रिया कैसे पूरी करनी है, चाहे आप विदेश में ही क्यों न हों।

त्वरित सारांश:ompletion वह दिन है जब आप notary के सामने पर हस्ताक्षर करते हैं,escritura (title deed), बाकी भुगतान करते हैं और चाबियाँ ले लेते हैं। नए development के लिए, completion तब होता है जब Licence of First Occupation मिल जाती है, और आप अपनी चरणबद्ध, bank-guaranteed निर्माण भुगतानों के बाद शेष 60% से 80% बैलेंस (500.000 euros के घर पर लगभग 350.000 euros) चुकाते हैं। resale में आप आमतौर पर उसी दिन लगभग 90% चुकाते हैं। notary तटस्थ होता है, इसलिए आपको अपना independent lawyer फिर भी चाहिए। आपको Spain उड़कर जाने की ज़रूरत नहीं है: power of attorney के साथ आपका lawyer आपकी ओर से हस्ताक्षर कर सकता है। completion week के दौरान fake "new bank details" ईमेल से सावधान रहें।

महत्वपूर्ण संख्याएँ:

• 60% से 80% बैलेंस जो new-build completion पर देय होता है (500.000 पर लगभग 350.000 euros)।
• 1 घंटे से कम केवल हस्ताक्षर की प्रक्रिया के लिए।
• 30 दिन purchase tax चुकाने के लिए।
• 0 यात्राएँ power of attorney के साथ आवश्यक।

आप क्या सीखेंगे

• Completion day क्या होता है
• notary क्या करता है (और क्या नहीं करता)
• उस दिन क्या होता है, step by step
• आप बाकी राशि कैसे चुकाते हैं
• New-build completion अलग क्यों होता है
• चाबियाँ सौंपना: क्या-क्या लेना है
• पहले 30 दिनों में क्या करना है
• जोखिम और सुरक्षित कैसे रहें

Completion day क्या होता है

Completion अंतिम चरण है। आप पर हस्ताक्षर करते हैंescritura (public title deed) notary के सामने, बाकी कीमत चुकाते हैं, और चाबियाँ प्राप्त करते हैं। उस क्षण से, घर कानूनी रूप से आपका हो जाता है।

एक के लिएnew development, completion तब शुरू होता है जब town hall निर्माण के अंत में प्रदान करता हैLicence of First Occupation । तब तक आप अपनी चरणबद्ध, bank-guaranteed किश्तें (कीमत का लगभग 20% से 40%, अक्सर करीब 30%) पहले ही चुका चुके होते हैं, इसलिए उस दिन आप शेष 60% से 80% बैलेंस चुकाते हैं। एक के लिएresale, completion आमतौर पर होता हैलगभग 4 से 8 हफ्ते बाद जब आप पर हस्ताक्षर करते हैंcontrato de arras, और आप शेष 90% चुकाते हैं। किसी भी स्थिति में, यह अंतर आपके lawyer को जाँच पूरी करने और आपके bank को funds तैयार करने का समय देता है।

आपको नहीं Spain में होने की आवश्यकता है। यदि आप यात्रा नहीं कर सकते, तो आपका lawyer power of attorney के साथ आपकी ओर से हस्ताक्षर करता है (एक दस्तावेज़ जो आपके lawyer को आपकी ओर से कार्य करने देता है)। कई विदेशी खरीदार इसी तरह घर बैठे completion करते हैं।

escritura पूरी खरीद प्रक्रिया का सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज़ है। यह साबित करता है कि घर आपका है। इसे सुरक्षित रखें।

notary क्या करता है (और क्या नहीं करता)

यह हिस्सा कई खरीदारों को भ्रमित करता है। notary (notario) एक public official होता है, जिसे राज्य भुगतान करता है। notary होता हैतटस्थ। वह न आपके लिए काम करता है, न विक्रेता के लिए।

notary क्या करता है

• deed को ज़ोर से पढ़ता है और दोनों पक्षों की पहचान की जाँच करता है
• पुष्टि करता है कि property को कानूनी रूप से बेचा जा सकता है
• पुष्टि करता है कि पैसा मौजूद है और deed सही है
• deed पर मुहर लगाता है और Land Registry को सूचना भेजता है

notary क्या नहीं करता

• आपके हितों की रक्षा नहीं करता - यह आपके lawyer का काम है
• आपके लिए छिपे हुए कर्ज़ या planning समस्याओं की जाँच नहीं करता - आपका lawyer यह दिन से पहले करता है

इसलिए आपको अपना independent lawyer फिर भी चाहिए। notary प्रक्रिया को आधिकारिक बनाता है। आपका lawyer सुनिश्चित करता है कि यह deal आपके लिए सुरक्षित हो।

Bonus tip: Spain में, खरीदार आमतौर पर notary चुन सकता है। आपका lawyer एक अच्छा notary व्यवस्थित करेगा। notary fees कानून द्वारा तय होती हैं - लगभग बजट रखें0.5% से 1% कीमत का।

उस दिन क्या होता है, step by step

Completion day एक स्पष्ट पैटर्न का पालन करता है। यहाँ क्या अपेक्षा करें:

1. सब लोग मिलते हैं। notary के office में: आप (या आपका lawyer), विक्रेता, दोनों lawyers, और अक्सर agent।
2. notary escritura पढ़ता है। ज़ोर से, clauses समझाते हुए। आप किसी भी समय प्रश्न पूछ सकते हैं।
3. आप विवरण की पुष्टि करते हैं। नाम, property का विवरण, कीमत, और यह कि घर पर कोई कर्ज़ बाकी नहीं है।
4. आप बाकी राशि चुकाते हैं। कीमत का शेष हिस्सा, और विक्रेता जो देय है वह सौंपता है।
5. दोनों पक्ष हस्ताक्षर करते हैं। notary गवाह बनता है और deed पर मुहर लगाता है।
6. विक्रेता आपको चाबियाँ सौंपता है। अब घर आपका है।
7. notary सूचना भेजता है। Land Registry को, और आपको deed की certified copy देता है।

पूरी signing आमतौर पर एक घंटे से कम लेती है। कठिन काम पहले ही आपके lawyer द्वारा किया जा चुका होता है।

वास्तविक उदाहरण। आप 500.000 euros के new-build पर completion करते हैं। आपका lawyer पहले ही licence और debts की जाँच कर चुका है। notary के पास, आप balance चुकाते हैं, escritura पर हस्ताक्षर करते हैं, और चाबियाँ लेकर बाहर निकलते हैं। यदि आपने power of attorney का उपयोग किया है, तो आपका lawyer यह सब करता है और चाबियाँ आपको courier से भेज देता है।

Bonus tip: अपना notary slot जल्दी बुक करें। गर्मियों में और साल के अंत में, notary की diary बहुत जल्दी भर जाती है। देर का slot आपकी पूरी completion को पीछे धकेल सकता है।

आप बाकी राशि कैसे चुकाते हैं

आप उसी दिन सुरक्षित तरीके से बाकी कीमत चुकाते हैं। "बाकी" कितनी है, यह इस पर निर्भर करता है कि आपने क्या खरीदा है। एक के लिएnew development यह है60% से 80% बैलेंस जो आपकी चरणबद्ध निर्माण भुगतानों के बाद बचता है - 500.000 euros के घर पर लगभग 350.000 euros। एक के लिएresale यह लगभग है90% - लगभग 450.000 euros - क्योंकि आपने केवल 10% arras चुकाया था। दोनों के लिए दो सामान्य तरीके एक जैसे हैं:

• एकnbsp;बैंकर का ड्राफ्टnbsp;(एक Spanish bank का guaranteed cheque)। विक्रेता या developer को पक्का भुगतान मिल जाता है, और आप sign करने तक नियंत्रण अपने पास रखते हैं।
• एकnbsp;तुरंत bank transfernbsp;जो उसी दिन clear हो जाता है।

कीमत के लिए cash का उपयोग नहीं किया जाता। Spain के anti-money-laundering rules traceable payment की मांग करते हैं। आपका lawyer सही तरीका तय कराता है।

यदि आप किसी दूसरी currency से पैसा भेज रहे हैं - pounds, krona, zloty, या euro के बाहर कुछ भी - तो पहले से योजना बनाएं। contract और completion के बीच exchange rate बदल सकता है।

चेतावनी:nbsp;Currency risk वास्तविक है। 500.000 euros की purchase पर, rate में छोटा सा बदलाव भी आपकी लागत को thousands से बदल सकता है। एक currency broker rate को lock कर सकता है ताकि जिस price पर आपने सहमति दी है, वही price आप चुकाएं। इसे completion week पर किस्मत के भरोसे न छोड़ें।

New-build completion: Licence of First Occupation

एक नए development की completion में दो अतिरिक्त documents होते हैं जो resale में नहीं होते। completion से पहले आपके lawyer को इनकी पुष्टि करनी चाहिए:

• यहnbsp;certificado final de obranbsp;(building completion certificate)। यह साबित करता है कि building plans के अनुसार पूरी हुई।
• यहnbsp;licencia de primera ocupaciónnbsp;(Licence of First Occupation, या LFO)। इसे town hall निर्माण के अंत में जारी करता है। यह पुष्टि करता है कि घर में रहना कानूनी है, यही आपकी completion को trigger करता है, और water व electricity शुरू कराने के लिए इसकी जरूरत होती है।

यह महत्वपूर्ण है:nbsp;developer आपको Licence of First Occupation के बिना completion के लिए मजबूर नहीं कर सकता।nbsp;यदि यह नहीं है, तो sign न करें।

निर्माण के दौरान आपने जो पैसा दिया है, उसके bank guarantee की भी जांच करें। कानून के अनुसार (Law 57/1968, Ley 20/2015), आपकी staged payments completion तक protected होनी चाहिए।

वास्तविक उदाहरण।nbsp;500.000 euros के off-plan new development पर, आप पहले ही reservation fee और निर्माण के दौरान staged instalments दे चुके होते हैं - कुल लगभग 30%, यानी करीब 150.000 euros, और हर euro bank-guaranteed। जब LFO मिल जाता है, आपका lawyer पुष्टि करता है कि तीनों चीजें अपनी जगह पर हैं, फिर आप 60% से 80% तक का balance चुकाते हैं और चाबियां लेते हैं:

• पहले से भुगतान किया गया:nbsp;निर्माण के दौरान लगभग 150.000 euros staged payments में (लगभग 30%, bank-guaranteed)
• अब notary पर देय:nbsp;लगभग 350.000 euros balance (लगभग 70%)
• पहले आवश्यक:nbsp;LFO जारी हो, completion certificate मौजूद हो, और पहले के payments guaranteed हों

एक resale ज्यादा सरल होता है: इसमें LFO नहीं होता और न ही staged build, इसलिए आप सीधे बचे हुए 90% (लगभग 450.000 euros) notary पर चुकाते हैं।

Spain Developments में, हम हर new-build पर LFO, completion certificate और bank guarantee की जांच करते हैं, ताकि आप कभी ऐसे घर की completion न करें जो कानूनी और तैयार न हो। हम एक independent buyer's agent हैं, developer हमारी fee देता है, और आप कोई buyer fee नहीं देते। यदि आप चाहते हैं कि हम यह आपके लिए जांचें, तो बेझिझक हमसे संपर्क करें।

चाबियाँ सौंपना: क्या-क्या लेना है

sign करने के तुरंत बाद चाबियां सौंप दी जाती हैं। इस हिस्से में जल्दी न करें। सब कुछ लें और लिखित सूची से मिलान करें:

• मुख्य दरवाजे की सभी चाबियां (हर copy)।
• Garage या parking remote।
• Storage room (trastero) की चाबी।
• Mailbox की चाबी।
• Community door keys और codes (gate, pool, gym)।
• Alarm codes या fobs।
• New-build के लिए: heating, aircon और किसी भी smart systems के warranty papers और manuals।

विक्रेता या developer से कहें कि वह आपको मिली चीजों की एक simple inventory पर sign करे। resale homes के लिए, completion के बाद main locks बदलना समझदारी है। आप नहीं जान सकते कि कितनी copies मौजूद हैं।

Bonus tip:nbsp;New-build के लिए, snagging check करें। handover के बाद आपके पास उन faults की report करने का समय होता है जो आपको मिलें - छोटे finishing issues जिन्हें developer को ठीक करना चाहिए। उन्हें लिख लें और जल्दी भेज दें।

पहले 30 दिनों में क्या करना है

चाबियां मिलने के तुरंत बाद कुछ काम करने होते हैं। आपका lawyer या एकnbsp;gestornbsp;(एक admin agent) इनमें से ज्यादातर कर सकता है:

• 30 days के भीतर purchase tax चुकाएं।nbsp;New-build: completion पर developer को 10% IVA (VAT) दिया जाता है, साथ में लगभग 1.2% AJD (stamp duty)। Resale: 7% ITP (transfer tax)।
• deed को register करेंnbsp;Land Registry में, ताकि record में आपका नाम owner के रूप में दर्ज हो।
• utilities transfer करेंnbsp;(water, electricity, internet) अपने नाम पर।
• community of owners को बताएंnbsp;कि आप नए owner हैं।
• home insurance शुरू करेंnbsp;जिस दिन आपको चाबियां मिलें, उसी दिन से।
• padrón में register करेंnbsp;town hall में, यदि आप वहां रहने की योजना बना रहे हैं।

वास्तविक उदाहरण।nbsp;यह वह मुख्य tax है जो 500.000 euros के home पर completion के तुरंत बाद, property के type के अनुसार देना होता है। यह पैसा तैयार रखें - यह 12% से 14% extra costs का हिस्सा है, कोई surprise नहीं:

New-build

1.2% AJD (stamp duty), completion के आसपास देय:nbsp;6.000 euros.

Resale

7% ITP (transfer tax), 30 days के भीतर देय:nbsp;35.000 euros.

जोखिम और सुरक्षित कैसे रहें

जो गलत हो सकता है उसके बारे में ईमानदार रहें, और उसके लिए योजना बनाएं:

• Licence of First Occupation नहीं है (new-build)।nbsp;इसके बिना कभी किसी new development की completion न करें। developer आपको मजबूर नहीं कर सकता, और यही आपके balance payment को trigger करता है।
• Bank guarantee honoured नहीं हुई (new-build)।nbsp;पुष्टि करें कि निर्माण के दौरान आपकी staged payments completion पर credit की गई हैं। आपका lawyer इसे guarantee के against जांचता है।
• छिपे हुए debts (resale)।nbsp;community of owners से zero debt दिखाने वाला certificate मांगें, साथ में यह proof भी कि IBI (local property tax) और utilities paid हैं। आपका lawyer यह जांचता है।
• पैसा गलत account में भेज दिया गया।nbsp;केवल उसी account में payment करें जिसकी पुष्टि आपके lawyer ने की हो। fake "updated bank details" emails से सावधान रहें - यह एक जाना-पहचाना scam है।
• Currency loss.nbsp;completion week से पहले broker के साथ अपना rate lock करें।
• चाबियां या access codes missing हैं।nbsp;signed inventory लें। resale locks बदलें।
• Property वैसी नहीं है जैसी agreed थी।nbsp;sign करने से पहले final walk-through करें (new-build पर snagging check)। यदि कुछ गलत है, तो आप funds रोक सकते हैं या ठीक होने तक completion से इंकार कर सकते हैं।

खतरा:nbsp;एक आम fraud completion week को target करता है। कोई आपको payment के लिए "new" bank details email करता है। account की पुष्टि हमेशा phone पर अपने lawyer से करें, उस number का उपयोग करके जिस पर आप पहले से भरोसा करते हैं। केवल email में आए bank details पर कभी कार्रवाई न करें।

क्या आप चाहते हैं कि आपकी completion शुरू से अंत तक managed हो? हम notary, licences, zero-debt checks और key handover सब संभालते हैं, यहां तक कि जब आप उड़कर नहीं आ सकते, और वह भी बिना buyer fee के। बेझिझक Spain Developments से बात करें।

निष्कर्ष

कम्प्लीशन वह दिन है जब आपकी खरीदारी वास्तविक बन जाती है: escritura पर हस्ताक्षर करें, शेष राशि का भुगतान करें, और चाबियाँ लें। एक नए development के लिए, कम्प्लीशन Licence of First Occupation के बाद होता है, और आप अपने चरणबद्ध, bank-guaranteed build payments के अलावा शेष 60% से 80% बैलेंस (500.000 euros के घर पर लगभग 350.000 euros) का भुगतान करते हैं। एक resale के लिए, आप उसी दिन लगभग 90% का भुगतान करते हैं। अपने स्वतंत्र वकील का उपयोग करें, licences और bank guarantee की पुष्टि करें, और भुगतान केवल उसी खाते में करें जिसे आपने सत्यापित किया है। 500.000 euros के घर पर, सावधानीपूर्वक कम्प्लीशन महीनों के काम को एक सुरक्षित, स्वामित्व वाले घर में बदल देता है। Spain Developments में, हम आपके कम्प्लीशन को शुरू से अंत तक प्रबंधित करते हैं, विदेश से भी, बिना किसी buyer fee के। जब आप तैयार हों, तो बेझिझक हमसे संपर्क करें।