Dovršetak kupnje nekretnine u Španjolskoj: Escritura

Ovaj vodič namijenjen je stranim kupcima koji dolaze do završnog koraka kupnje na Costa del Sol. Saznat ćete što se događa na dan završetka kupnje, što radi javni bilježnik i kako dobivate ključeve. Na kraju ćete točno znati kako sigurno dovršiti kupnju, čak i iz inozemstva.

Kratki sažetak:a0Završetak kupnje je dan kada potpisujetea0escrituraa0(vlasnički list) kod javnog bilježnika, plaćate preostali iznos i preuzimate ključeve. Za novogradnju, završetak kupnje nastupa nakon što se izda Licence of First Occupation, a vi plaćate preostalih 60% do 80% iznosa (oko 350.000 eura za nekretninu od 500.000 eura) nakon obročnih uplata za gradnju osiguranih bankovnim jamstvom. Kod preprodaje plaćate oko 90% na sam dan. Javni bilježnik je neutralan, pa vam i dalje treba vlastiti neovisni odvjetnik. Ne morate letjeti u Španjolsku: uz punomoć vaš odvjetnik može potpisati umjesto vas. Pazite na lažne e-poruke s a0"novim bankovnim podacima"a0 tijekom tjedna završetka kupnje.

Brojke koje su važne:

• 60% do 80%a0preostalog iznosa za platiti pri završetku kupnje novogradnje (oko 350.000 eura za 500.000).
• Manje od 1 sataa0za samo potpisivanje.
• 30 danaa0za plaćanje poreza na kupnju.
• 0 putovanjaa0potrebno uz punomoć.

Što ćete naučiti

• Što je dan završetka kupnje
• Što radi javni bilježnik (a što ne radi)
• Što se događa toga dana, korak po korak
• Kako plaćate preostali iznos
• Završetak kupnje novogradnje je drukčiji
• Primopredaja ključeva: što prikupiti
• Što učiniti u prvih 30 dana
• Rizici i kako ostati siguran

Što je dan završetka kupnje

Završetak kupnje je posljednji korak. Potpisujetea0escrituraa0(javnu vlasničku ispravu) pred javnim bilježnikom, plaćate ostatak cijene i dobivate ključeve. Od tog trenutka, dom je pravno vaš.

Zaa0novogradnju, završetak kupnje nastupa kada gradska uprava izdaa0Licence of First Occupationa0na kraju gradnje. Do tada ste već platili svoje obročne rate osigurane bankovnim jamstvom (oko 20% do 40% cijene, često oko 30%), pa na taj dan plaćate preostalih 60% do 80% iznosa. Zaa0preprodaju, završetak kupnje obično se događaa0otprilike 4 do 8 tjedanaa0nakon što potpišetea0contrato de arras, i plaćate preostalih 90%. U svakom slučaju, taj razmak daje vašem odvjetniku vrijeme da dovrši provjere, a vašoj banci vrijeme da pripremi sredstva.

Via0ne moratea0biti u Španjolskoj za ovo. Ako ne možete putovati, vaš odvjetnik potpisuje umjesto vas uz punomoć (dokument koji vašem odvjetniku omogućuje da djeluje u vaše ime). Mnogi strani kupci ovako dovrše kupnju od kuće.

Escritura je najvažniji dokument u cijeloj kupnji. Ona dokazuje da ste vlasnik doma. Čuvajte je na sigurnom mjestu.

Što radi javni bilježnik (a što ne radi)

Ovaj dio zbunjuje mnoge kupce. Javni bilježnik (notario) je javni službenik, plaćen od strane države. Javni bilježnik jea0neutralan. Ne radi za vas, niti radi za prodavatelja.

Što javni bilježnik radi

• Naglas čita ispravu i provjerava identitet obje strane
• Potvrđuje da se nekretnina može legalno prodati
• Potvrđuje da je novac osiguran i da je isprava ispravna
• Ovjerava ispravu i šalje obavijest Zemljišnim knjigama

Što javni bilježnik ne radi

• Ne štiti vaše interese - to je posao vašeg odvjetnika
• Ne provjerava za vas skrivene dugove ili probleme s urbanističkim planiranjem - to vaš odvjetnik radi prije tog dana

Zato vam i dalje treba vlastiti neovisni odvjetnik. Javni bilježnik čin čini službenim. Vaš odvjetnik osigurava da je posao siguran za vas.

Dodatni savjet:a0U Španjolskoj kupac obično može odabrati javnog bilježnika. Vaš odvjetnik će organizirati dobrog. Javnobilježničke naknade određene su zakonom - planirajte okoa00,5% do 1%a0od cijene.

Što se događa toga dana, korak po korak

Dan završetka kupnje slijedi jasan obrazac. Evo što možete očekivati:

1. Svi se okupljaju.a0U uredu javnog bilježnika: vi (ili vaš odvjetnik), prodavatelj, oba odvjetnika i često agent.
2. Javni bilježnik čita escritura.a0Naglas, objašnjavajući klauzule. U bilo kojem trenutku možete postaviti pitanja.
3. Potvrđujete pojedinosti.a0Imena, opis nekretnine, cijenu i da na nekretnini nisu ostali dugovi.
4. Plaćate preostali iznos.a0Ostatak cijene, a prodavatelj predaje ono što duguje.
5. Obje strane potpisuju.a0Javni bilježnik svjedoči i ovjerava ispravu.
6. Prodavatelj vam predaje ključeve.a0Dom je sada vaš.
7. Javni bilježnik šalje obavijest.a0Zemljišnim knjigama i daje vam ovjerenu kopiju isprave.

Cijelo potpisivanje obično traje manje od sat vremena. Težak posao vaš je odvjetnik odradio prije toga.

Stvarni primjer.a0Dovršavate kupnju novogradnje od 500.000 eura. Vaš odvjetnik je već provjerio dozvolu i dugove. Kod javnog bilježnika plaćate preostali iznos, potpisujete escritura i izlazite s ključevima. Ako ste koristili punomoć, vaš odvjetnik sve to obavlja i šalje vam ključeve kurirom.

Dodatni savjet:a0Rezervirajte svoj termin kod javnog bilježnika rano. Ljeti i krajem godine rasporedi javnih bilježnika brzo se popune. Kasni termin može pomaknuti cijeli vaš završetak kupnje.

Kako plaćate preostali iznos

Ostatak cijene plaćate na taj dan, na siguran način. Koliki je a0"ostatak"a0 ovisi o tome što ste kupili. Zaa0novogradnjua0to jea0preostalih 60% do 80%a0koji ostaju nakon vaših obročnih uplata za gradnju - oko 350.000 eura za nekretninu od 500.000 eura. Zaa0preprodajua0to je okoa090%a0- oko 450.000 eura - jer ste platili samo 10% arras. Dvije uobičajene metode iste su za oboje:

• A;bankarska mjenica;(zajamčeni ček španjolske banke). Prodavatelj ili investitor sigurno dobiva isplatu, a vi zadržavate kontrolu dok ne potpišete.
• An;trenutačni bankovni prijenos;koji se provodi isti dan.

Gotovina se ne koristi za cijenu. Španjolska pravila protiv pranja novca zahtijevaju sljedivo plaćanje. Vaš odvjetnik organizira odgovarajuću metodu.

Ako šaljete novac iz druge valute - funti, kruna, zlota ili bilo koje valute izvan eura - planirajte unaprijed. Tečaj se može promijeniti između ugovora i dovršetka kupnje.

Upozorenje:;Valutni rizik je stvaran. Kod kupnje od 500.000 eura, mala promjena tečaja može promijeniti vaš trošak za tisuće. Devizni posrednik može fiksirati tečaj tako da cijena koju ste dogovorili bude cijena koju platite. Ne prepuštajte to slučaju u tjednu dovršetka.

Dovršetak novogradnje: Licenca za prvo useljenje

Dovršetak kupnje u novom projektu uključuje dva dodatna dokumenta koja preprodaja nema. Vaš odvjetnik ih mora potvrditi prije nego što dovršite kupnju:

• The;certificado final de obra;(potvrda o dovršetku gradnje). To dokazuje da je zgrada dovršena prema planovima.
• The;licencia de primera ocupación;(Licenca za prvo useljenje, ili LFO). Izdaje je gradska uprava na kraju gradnje. Potvrđuje da je u domu zakonito stanovati, ona pokreće vaše dovršenje kupnje i trebate je za priključenje vode i struje.

Ovo je važno:;investitor vas ne može prisiliti da dovršite kupnju bez Licence za prvo useljenje.;Ako nedostaje, nemojte potpisati.

Također provjerite bankovno jamstvo za novac koji ste uplatili tijekom gradnje. Prema zakonu (Law 57/1968, Ley 20/2015), vaše obročne uplate moraju biti zaštićene do dovršetka.

Stvarni primjer.;Kod novogradnje kupljene u fazi projekta za 500.000 eura, već ste platili rezervacijsku naknadu i obročne rate tijekom gradnje - ukupno oko 30%, oko 150.000 eura, pri čemu je svaki euro pokriven bankovnim jamstvom. Kad se izda LFO, vaš odvjetnik potvrđuje da su tri stvari na mjestu, zatim plaćate preostalih 60% do 80% i preuzimate ključeve:

• Već plaćeno:;oko 150.000 eura u ratama tijekom gradnje (oko 30%, pokriveno bankovnim jamstvom)
• Dospijeva sada kod javnog bilježnika:;oko 350.000 eura preostalog iznosa (oko 70%)
• Prvo je potrebno:;izdan LFO, potvrda o dovršetku na mjestu i ranije uplate zajamčene

Preprodaja je jednostavnija: nema LFO-a ni obročnih uplata tijekom gradnje, pa jednostavno plaćate preostalih 90% (oko 450.000 eura) kod javnog bilježnika.

U Spain Developments provjeravamo LFO, potvrdu o dovršetku i bankovno jamstvo za svaku novogradnju, tako da nikada ne dovršite kupnju doma koji nije legalan i spreman. Mi smo neovisni agent kupca, investitor plaća našu naknadu, a vi ne plaćate naknadu kupca. Slobodno nam se javite ako želite da to provjerimo za vas.

Primopredaja ključeva: što prikupiti

Ključevi se predaju odmah nakon potpisivanja. Ne žurite s ovim dijelom. Preuzmite sve i provjerite prema pisanom popisu:

• Sve ključeve glavnih vrata (svaku kopiju).
• Daljinski za garažu ili parkirno mjesto.
• Ključ od spremišta (trastero).
• Ključ poštanskog sandučića.
• Ključeve i kodove zajedničkih vrata (kapija, bazen, teretana).
• Kodove alarma ili privjeske.
• Za novogradnju: jamstvene papire i priručnike za grijanje, klimu i sve pametne sustave.

Zatražite od prodavatelja ili investitora da potpiše jednostavan popis onoga što ste primili. Za preprodajne nekretnine pametno je promijeniti glavne brave nakon dovršetka kupnje. Ne možete znati koliko kopija postoji.

Dodatni savjet:;Za novogradnju napravite pregled nedostataka. Nakon primopredaje imate vremena prijaviti greške koje pronađete - sitne završne nedostatke koje investitor treba ispraviti. Zapišite ih i brzo ih pošaljite.

Što učiniti u prvih 30 dana

Nekoliko zadataka mora se obaviti ubrzo nakon što dobijete ključeve. Vaš odvjetnik ili;gestor;(administrativni posrednik) može obaviti većinu njih:

• Platite porez na kupnju unutar 30 dana.;Novogradnja: 10% IVA (PDV) plaća se investitoru pri dovršetku, plus oko 1.2% AJD (bilježba pristojba). Preprodaja: 7% ITP (porez na prijenos).
• Uknjižite ispravu;u Zemljišnim knjigama, tako da vaše ime bude evidentirano kao vlasnik.
• Prebacite režije;(voda, struja, internet) na svoje ime.
• Obavijestite zajednicu vlasnika;da ste novi vlasnik.
• Ugovorite osiguranje doma;od dana kada dobijete ključeve.
• Prijavite se u padrón;u gradskoj upravi, ako planirate tamo živjeti.

Stvarni primjer.;Ovo je glavni porez koji dospijeva ubrzo nakon dovršetka kupnje za dom od 500.000 eura, ovisno o vrsti. Držite taj novac spremnim - to je dio dodatnih troškova od 12% do 14%, nije iznenađenje:

Novogradnja

1.2% AJD (bilježba pristojba), dospijeva oko dovršetka kupnje:;6.000 eura.

Preprodaja

7% ITP (porez na prijenos), dospijeva unutar 30 dana:;35.000 eura.

Rizici i kako ostati siguran

Budite iskreni o tome što može poći po zlu i planirajte unaprijed:

• Nema Licence za prvo useljenje (novogradnja).;Nikada ne dovršavajte kupnju novog projekta bez nje. Investitor vas ne može prisiliti, a ona pokreće plaćanje vašeg preostalog iznosa.
• Bankovno jamstvo nije ispoštovano (novogradnja).;Potvrdite da su obročne uplate koje ste izvršili tijekom gradnje priznate pri dovršetku. Vaš odvjetnik to provjerava u odnosu na jamstvo.
• Skriveni dugovi (preprodaja).;Zatražite potvrdu od zajednice vlasnika koja pokazuje nulti dug, plus dokaz da su IBI (lokalni porez na nekretnine) i režije plaćeni. Vaš odvjetnik to provjerava.
• Novac poslan na pogrešan račun.;Plaćajte samo na račun koji je potvrdio vaš odvjetnik. Pazite na lažne e-poruke s "ažuriranim bankovnim podacima" - to je poznata prijevara.
• Gubitak zbog tečaja.;Fiksirajte svoj tečaj s posrednikom prije tjedna dovršetka kupnje.
• Nedostajući ključevi ili pristupni kodovi.;Nabavite potpisani popis primopredaje. Promijenite brave na preprodajnoj nekretnini.
• Nekretnina nije kako je dogovoreno.;Obavite završni obilazak (pregled nedostataka kod novogradnje) prije nego što potpišete. Ako nešto nije u redu, možete zadržati sredstva ili odbiti dovršiti kupnju dok se to ne popravi.

Opasnost:;Česta prijevara cilja tjedan dovršetka kupnje. Netko vam e-poštom šalje "nove" bankovne podatke za plaćanje. Uvijek telefonom potvrdite račun sa svojim odvjetnikom, koristeći broj kojem već vjerujete. Nikada ne postupajte samo prema bankovnim podacima iz e-pošte.

Želite da se vašim dovršetkom kupnje upravlja od početka do kraja? Mi vodimo javnog bilježnika, licence, provjere nultog duga i primopredaju ključeva, čak i kada ne možete letjeti, sve bez naknade za kupca. Slobodno razgovarajte sa Spain Developments.

Zaključak

Dovršetak kupnje je dan kada vaša kupnja postaje stvarna: potpisujete escritura, plaćate preostali iznos i preuzimate ključeve. Kod novogradnje, dovršetak slijedi nakon Licence of First Occupation, a vi plaćate preostalih 60% do 80% iznosa (oko 350.000 eura za nekretninu od 500.000 eura) povrh obročnih uplata za gradnju osiguranih bankovnim jamstvom. Kod preprodaje plaćate oko 90% na taj dan. Koristite vlastitog neovisnog odvjetnika, potvrdite dozvole i bankovno jamstvo te plaćajte samo na račun koji ste provjerili. Kod nekretnine od 500.000 eura, pažljivo dovršenje kupnje pretvara mjesece rada u siguran dom u vašem vlasništvu. U Spain Developments upravljamo cijelim postupkom dovršetka kupnje od početka do kraja, čak i iz inozemstva, bez naknade za kupca. Kada budete spremni, slobodno nas kontaktirajte.