Kupnja u izgradnji naspram preprodaje u Španjolskoj: Što je pravo za vas

Ovaj vodič je za strane kupce koji biraju između kupnje u izgradnji i preprodaje na Costa del Sol. Saznat ćete stvarne troškove, rizike i koja opcija odgovara vašim ciljevima. Na kraju ćete znati koji je put pravi za vas, uz iskrene prednosti i mane obje opcije.

Kratki sažetak:Kupnja u izgradnji znači kupnju novog doma od investitora prije nego što je izgrađen: niža početna cijena, 10-godišnje jamstvo i plan plaćanja koji uključuje rezervacijsku naknadu plus obročna plaćanja u fazama (oko 20% do 40% prije dovršetka, često oko 30%) uz preostalih 60% do 80% pri primopredaji ključeva, sve zaštićeno obveznim bankovnim jamstvom - ali čekate. Preprodaja znači kupnju doma koji je već imao vlasnika: plaćate oko 10% kod arrasa i 90% pri dovršetku, točno vidite što dobivate, možete se brzo useliti i često pregovarati, ali morate obaviti više provjera. Za nekretninu od 500.000 euros očekujte oko 12% do 14% dodatnih troškova za kupnju u izgradnji i 9% do 12% za preprodaju.

Brojke koje su važne:

• 12% do 14%dodatni troškovi, kupnja u izgradnji.
• 9% do 12%dodatni troškovi, preprodaja.
• 10 godinajamstvo na novogradnju.
• 4 do 12 tjedanabrzina kupnje preprodaje.

Što ćete naučiti

• Kupnja u izgradnji naspram preprodaje: brza razlika
• Kupnja u izgradnji: prednosti, mane i kako plaćate
• Preprodaja: prednosti, mane i kako plaćate
• Stvarna razlika u trošku (s brojkama)
• Usporedba jedna uz drugu
• Koja je prava za vas?
• Rizici i kako ostati siguran

Kupnja u izgradnji naspram preprodaje: brza razlika

Izbor je jednostavno definirati:

Kupnja u izgradnji

Vrsta novogradnje. Kupujete od investitoraprije nego što je dom dovršen. Kupujete prema planovima i čekate da bude izgrađen.

Novogradnja, gotova

Dom investitora je izgrađen, ali u njemu nitko nikada nije živio. Spreman za useljenje, od investitora.

Preprodaja

Dom je već imao barem jednog vlasnika. Kupujete ga na tržištu rabljenih nekretnina, od privatnog vlasnika.

Sve tri opcije su uobičajene na Costa del Sol. Kupnja u izgradnji i novogradnja dolaze od investitora. Preprodaja dolazi od privatnog vlasnika. Svaka ima jasne prednosti i mane.

Kupnja u izgradnji: prednosti, mane i kako plaćate

Kupnja u izgradnji odgovara kupcima koji žele moderan dom i mogu čekati. Često plaćate nižu "početnu" cijenu, a vrijednost doma može porasti prije nego što bude dovršen.

Prednosti:

• Niža početna cijena.Rani kupci često plaćaju manje od konačne cijene.
• Rast vrijednosti.Cijene mogu rasti tijekom gradnje, na dobrim lokacijama.
• Moderno i učinkovito.Novi domovi zadovoljavaju aktualna pravila za izolaciju i energiju. Niži računi, više udobnosti.
• Možete birati završne obrade.Često birate pločice, kuhinje i rasporede.
• Spremno za useljenje kad bude gotovo.Bez renovacije, uz bazene, teretane i vrtove.
• 10-godišnje jamstvo.Po zakonu, investitor mora pokriti strukturne nedostatke tijekom 10 godina.

Mane:

• Čekate.Gradnja traje, a kašnjenja se mogu dogoditi.
• Kupujete djelomično neviđeno.Pogled i kvalitetu procjenjujete prema planovima i pokaznom stanu.
• Još nema prihoda od najma.Dom ne donosi ništa dok ne bude dovršen.

Kako plaćate kupnju u izgradnji.Plaćate ufazama, ne sve odjednom:

• Fiksna rezervacijska naknada za zadržavanje doma, obično oko 6.000 do 10.000 euros.
• Obročna plaćanja tijekom gradnje. Ukupno to iznosi oko20% do 40% cijene prije dovršetka(često oko 30%).
• Ostatak (oko60% do 80%) pri dovršetku, kada se izda Licence of First Occupation i dobijete ključeve.

Veliko sigurnosno pravilo: svaki euro koji platite prije dovršetkamora biti zaštićen bankovnim jamstvom ili osiguranjem(Law 57/1968, Ley 20/2015). To je španjolski zakon. Ako investitor ne dovrši projekt, dobit ćete svoj novac natrag.

Stvarni primjer.Kupujete stan u izgradnji za500.000 euros. Tipičan plan plaćanja u fazama izgleda ovako, pri čemu je svaka uplata prije ključeva pokrivena bankovnim jamstvom:

• 8.000 euros- rezervacijska naknada (uračunava se u cijenu)
• 150.000 euros- u fazama tijekom gradnje (oko 30%)
• 350.000 euros- ostatak pri dovršetku (oko 70%)

Bez tog jamstva, vaš novac je u riziku.

Opasnost:Nikada ne plaćajte investitoru bez bankovnog jamstva. To je daleko najveći rizik kod kupnje u izgradnji. Ako ga investitor ne može pokazati, odustanite. Također provjerite dosadašnje rezultate investitora - tražite da vam pokaže domove koje je prije dovršio.

Preprodaja: prednosti, mane i kako plaćate

Preprodaja odgovara kupcima koji žele sigurnost i brzinu. Možete stajati u domu, vidjeti pogled i osjetiti područje prije kupnje.

Prednosti:

• Što vidite, to i dobivate.Stvaran raspored, stvaran pogled, stvarno svjetlo, stvarni susjedi.
• Brže.Cijela kupnja može trajati oko 4 do 12 tjedana.
• Prostor za pregovore.Cijene preprodaje često su otvorene za ponudu. Popusti od 5% do 15% uobičajeni su na tržištu naklonjenom kupcima.
• Vrhunske lokacije.Mnoga mjesta uz plažu i u središtu grada više nemaju zemljišta za novogradnju.
• Prihod odmah.Možete ga iznajmiti ili se odmah useliti.
• Karakter.Neki kupci vole starije, tradicionalne domove.

Mane:

• Starije stanje.Možda će trebati novu kuhinju, krov ili instalacije.
• Niži energetski razred.Stariji domovi mogu koštati više za grijanje i hlađenje.
• Nema 10-godišnjeg jamstva.Kupujete ga takvog kakav jest.
• Potrebno je više provjera.Preuzimate povijest doma, pa je dubinska provjera važnija.

Kako plaćate preprodaju.Struktura je jednostavnija:

• Oko 10% kod privatnog kupoprodajnog ugovora (thecontrato de arras, ugovor o pologu).
• Preostalih 90% pri dovršetku, kod javnog bilježnika.

Stvarni primjer.Kupujete stan iz preprodaje oglašen za500.000 euros. Nudite i pristajete na26nbsp;470.000 eura26nbsp;(uobičajena ušteda):

• 500.000 euros26nbsp;- oglašena cijena
• 470.000 eura26nbsp;- dogovoreno nakon pregovora
• 47.000 eura26nbsp;- 10% pri ugovoru
• 423.000 eura26nbsp;- ostatak pri dovršetku

Ključeve biste mogli dobiti za otprilike 4 do 8 tjedana, mnogo brže nego čekati gradnju nekretnine u izgradnji.

Dodatni savjet:26nbsp;Za svaku preprodajnu kuću stariju od otprilike 20 godina, platite neovisni tehnički pregled. Nekoliko stotina eura sada može otkriti vlagu, stare instalacije ili probleme s krovom koji bi kasnije koštali tisuće. Prodavatelj vam ne mora reći sve - tehnički pregled vas štiti.

Stvarna razlika u trošku (s brojkama)

Tu se mnogi kupci iznenade. Te se dvije opcije oporezuju različito. Na Costa del Solu (regija Andaluzija) 2026.:

• U izgradnji / novogradnja:26nbsp;10% IVA (PDV) plus oko 1,2% AJD (biljezi).
• Preprodaja:26nbsp;7% ITP (porez na prijenos). Nema PDV-a, nema AJD-a.

Zatim se u oba slučaja dodaju javni bilježnik, zemljišne knjige i pravne naknade. Dakle, vaš ukupni dodatni trošak iznosi oko26nbsp;12% do 14%26nbsp;za nekretninu u izgradnji ili novogradnju, a oko26nbsp;9% do 12%26nbsp;za preprodaju. Evo iste nekretnine od 500.000 eura, na oba načina.

U izgradnji / novogradnja

• 50.000 eura26nbsp;- 10% IVA
• 6.000 eura26nbsp;- 1,2% AJD (biljezi)
• Oko 1.500 eura26nbsp;- javni bilježnik plus zemljišne knjige
• Oko 6.050 eura26nbsp;- odvjetnik (1% plus PDV)
• Ukupno dodatno: oko 64.000 eura

Preprodaja

• 35.000 eura26nbsp;- 7% ITP
• Ništa26nbsp;- biljezi (AJD)
• Oko 1.500 eura26nbsp;- javni bilježnik plus zemljišne knjige
• Oko 6.050 eura26nbsp;- odvjetnik (1% plus PDV)
• Ukupno dodatno: oko 43.000 eura

Dakle, samo po pitanju poreza, preprodaja je povoljnija - oko26nbsp;21.000 eura manje26nbsp;za nekretninu od 500.000 eura. Ali zapamtite: nekretnine u izgradnji često počinju s nižom cijenom i mogu rasti u vrijednosti prije dovršetka. Zato niži porez ne znači uvijek i ukupno povoljniji posao.

Dodatni savjet:26nbsp;Što god odabrali, od početka planirajte puni dodatni trošak. Nekretnina od 500.000 eura zapravo je kupnja od 543.000 do 564.000 eura kada se uključe porezi i naknade. To je zamka skrivenih troškova koja najčešće hvata strane kupce.

Usporedba jedna uz drugu

Evo cijele slike.

Kupnja u izgradnji

• Useljenje:26nbsp;nakon izgradnje
• Brzina:26nbsp;mjeseci do godina
• Kako plaćate:26nbsp;naknada za rezervaciju, zatim 20% do 40% obročno tijekom gradnje, pa 60% do 80% pri dovršetku
• Pregovori:26nbsp;ograničeni (određuje investitor)
• Glavni porez (Andaluzija):26nbsp;10% IVA plus 1,2% AJD
• Ukupno dodatno:26nbsp;oko 12% do 14%
• Energetska učinkovitost:26nbsp;visoka (moderno)
• Jamstvo:26nbsp;10-godišnje na konstrukciju
• Vidjeti prije kupnje:26nbsp;ne (samo planovi)
• Zaštita pologa:26nbsp;bankovna garancija (po zakonu)
• Prihod od najma:26nbsp;samo nakon dovršetka

Preprodaja

• Useljenje:26nbsp;odmah
• Brzina:26nbsp;oko 4 do 8 tjedana
• Kako plaćate:26nbsp;oko 10% pri arrasu, zatim 90% pri dovršetku
• Pregovori:26nbsp;često 5% do 15% niže
• Glavni porez (Andaluzija):26nbsp;7% ITP
• Ukupno dodatno:26nbsp;oko 9% do 12%
• Energetska učinkovitost:26nbsp;često niža (starije)
• Jamstvo:26nbsp;nema
• Vidjeti prije kupnje:26nbsp;da
• Zaštita pologa:26nbsp;standardni arras polog
• Prihod od najma:26nbsp;moguć odmah

Koja je prava za vas?

Obje mogu biti pametan izbor. Ovisi o vašem cilju.

Odaberite kupnju u izgradnji ako

Želite moderan dom s malo održavanja, možete čekati i sviđa vam se mogućnost rasta vrijednosti prije dovršetka. Dobro za kupce usmjerene na potpuno novi dom ili dugoročnu dobit.

Odaberite preprodaju ako

Želite vidjeti točno određeni dom, brzo se useliti ili iznajmiti, kupiti na vrhunskoj lokaciji ili pregovarati o cijeni. Dobro za kupce kojima su važni sigurnost i lokacija.

Ne postoji jedno jedino 22bolje22. Postoji samo ono što odgovara vašem vremenskom okviru, proračunu i planovima.

U Spain Developments usredotočeni smo na novogradnju i nekretnine u izgradnji na Costa del Solu, i surađujemo samo s investitorima koji daju odgovarajuću bankovnu garanciju. Mi smo neovisni agent kupca - investitor plaća našu naknadu, tako da vi ne plaćate naknadu za kupca. Za vas provjeravamo dozvole, garanciju i ugovor. Slobodno nam se obratite kako bismo usporedili stvarne opcije jednu uz drugu.

Rizici i kako ostati siguran

Budite iskreni o rizicima svakog puta:

• Kupnja u izgradnji: nema bankovne garancije.26nbsp;Najveći rizik. Nikada ne plaćajte bez nje.
• Kupnja u izgradnji: slab investitor.26nbsp;Provjerite njihove dovršene projekte i reputaciju.
• Kupnja u izgradnji: kašnjenja.26nbsp;Ugradite rezervu u svoje planove i pročitajte datum isporuke u ugovoru.
• Preprodaja: skriveni dugovi.26nbsp;Neplaćeni porezi ili pričuve zajednice mogu prijeći na vas. Vaš odvjetnik provjerava26nbsp;nota simple26nbsp;(izvadak iz zemljišnih knjiga).
• Preprodaja: skriveni nedostaci.26nbsp;Naručite tehnički pregled za starije nekretnine.
• Oboje: bespravna gradnja.26nbsp;Potvrdite dozvolu i, za novogradnju, uporabnu dozvolu za prvo useljenje.
• Oboje: nepošteni agenti.26nbsp;Tražite punu cijenu i sve troškove napismeno.
• Oboje: valutni rizik.26nbsp;Ako plaćate u funtama, krunama ili zlotima, zaključajte svoj tečaj s brokerom kako se trošak ne bi mijenjao.
• Oboje: okupas (skvoteri).26nbsp;Stvaran strah za strane vlasnike. Zatvorena naselja, alarmi i nadzirana nekretnina najbolja su obrana.

Upozorenje:26nbsp;Uvijek koristite vlastitog neovisnog odvjetnika, nikada prodavateljevog ili investitorovog. Taj vas jedan korak štiti od gotovo svake gore navedene zamke, i kod kupnje u izgradnji i kod preprodaje.

Još uvijek niste sigurni što vam odgovara? Pomažemo vam usporediti sigurne opcije kupnje u izgradnji i novogradnje jednu uz drugu, s provjerenim dozvolama, garancijama i ugovorima, i bez naknade za kupca. Slobodno razgovarajte sa Spain Developments.

Zaključak

Kupnja u izgradnji i preprodaja obje su dobre opcije za kupnju na Costa del Solu - prava ovisi o vama. Kupnja u izgradnji daje moderan dom, obročna plaćanja i mogući rast vrijednosti, ali čekate i morate imati bankovnu garanciju. Preprodaja daje sigurnost, brzinu i mogućnost pregovora, ali zahtijeva pažljive provjere. Za nekretninu od 500.000 eura očekujte oko 12% do 14% dodatno za kupnju u izgradnji i 9% do 12% za preprodaju. U Spain Developments pomažemo vam usporediti sigurne opcije bez naknade za kupca. Kad budete spremni, slobodno nam se obratite.