Provjera investitora za kupce nekretnina u izgradnji u Španjolskoj

Ova stranica namijenjena je međunarodnim kupcima koji razmatraju kupnju nekretnine u izgradnji ili novogradnje na Costa del Sol. Želite znati je li investitor siguran prije nego što predate bilo kakav novac. Ova stranica objašnjava kako provjeriti investitora, jednostavnim i iskrenim jezikom.

Kupnja nekretnine u izgradnji znači plaćanje doma prije nego što bude dovršen. To može biti sjajan način kupnje. Također može poći po zlu ako je investitor slab. Dobra vijest je da španjolski zakon snažno štiti kupce, a pažljiva provjera uklanja većinu rizika.

Kratak odgovor: We iskreno vam kažemo je li investitor etabliran i provjeren, ili potpuno nov i još bez ikakvih referenci, te dijelimo svako stvarno iskustvo koje imamo. Vaš odvjetnik pravno provjerava dozvole, bankovnu garanciju i zemljišne knjige, a možemo vas povezati s neovisnim odvjetnikom s kojim surađujemo godinama, iako korištenje našeg odvjetnika nije obavezno. Prema španjolskom zakonu, svaka uplata za nekretninu u izgradnji mora biti zaštićena bankovnom garancijom, pa čak i ako investitor propadne, vaš novac se može vratiti.

Tko što provjerava, iskreno

Ovdje je važno biti precizan oko uloga, jer ih neke agencije zamagljuju. Postoje dva odvojena posla i obavljaju ih dvije različite osobe.

Mi provjeravamo investitora kao tvrtku. Iskrena stvarnost je da Costa del Sol doživljava procvat, pa su mnogi investitori novi, a nekima je to prvi projekt. Postoji nekolicina etabliranih imena koja već poznajemo i s kojima smo radili. Naš je posao iskreno vam reći o kojoj se vrsti radi i, gdje imamo stvarno iskustvo s investitorom ili poznajemo kupce koji ga imaju, to otvoreno dijelimo, i dobro i loše. Gdje još nemamo iskustva, to jasno kažemo umjesto da se pretvaramo.

Vaš odvjetnik obavlja pravnu provjeru. U Španjolskoj to tako funkcionira. Odvjetnik formalno potvrđuje dozvole, bankovnu garanciju i upise u zemljišne knjige. Možemo vas povezati s neovisnim odvjetnikom s kojim surađujemo godinama i kojem vjerujemo, iako nikada niste obavezni koristiti našeg.

• Dajemo vam ljudsku sliku, tamo gdje je imamo: je li ovo etablirani investitor kojeg poznajemo ili noviji bez dosadašnjih referenci.
• Vaš odvjetnik daje vam pravnu sliku: jesu li svi dokumenti valjani i uredni.
• Zajedno, te dvije provjere pokrivaju i reputaciju i dokumentaciju, tako da ništa ne propadne kroz pukotinu.

Dodatni savjet: Lijepa brošura ne govori vam ništa o investitoru. Ako imaju završene projekte, tražite da ih vidite i, ako možete, razgovarajte s ljudima koji su već kupili. Dosadašnja isporuka najbolji je pokazatelj buduće isporuke, iako potpuno novi investitor možda još nema ništa iza sebe, što je samo po sebi važno znati.

Stvarni rizici kupnje nekretnine u izgradnji

Budimo iskreni o tome što može poći po zlu. Ti su strahovi stvarni i zaslužujete ih razumjeti.

Najdublji strah dolazi iz 2008. Kad se tržište srušilo, tisuće stranih kupaca izgubile su svoje obročne uplate jer su investitori bankrotirali usred gradnje. Ta trauma i danas oblikuje koliko se oprezno kupci osjećaju. Velika je razlika sada u tome što španjolski zakon nalaže da svaka uplata za nekretninu u izgradnji mora biti zaštićena bankovnom garancijom, pa čak i ako investitor propadne, vaš novac se može vratiti. U nastavku objašnjavamo točno kako.

• Investitoru može ponestati novca tijekom gradnje, ostavljajući zgradu nedovršenom i vaše uplate ugroženima.
• Gradnja može započeti bez svih potrebnih dozvola, a u najgorem slučaju sud može naložiti rušenje.
• Nepoštena tvrtka za prodaju nekretnina u izgradnji mogla bi uzeti pologe i jednostavno nestati.

Postoje i rizici na samom kraju gradnje, kada očekujete useljenje.

• Nedostajuća ili nevažeća bankovna garancija ostavlja vaše obročne uplate nezaštićenima.
• Bez uporabne dozvole, ne možete legalno živjeti u domu niti priključiti komunalije.
• Prodajne taktike visokog pritiska poput samo danas posebna cijena, drugi su zainteresirani guraju vas da se obvežete prije nego što ste išta provjerili.

Ta zadnja točka zaslužuje jasan odgovor. Stvarni pritisak je znak upozorenja, a ne razlog za žurbu. Dobar dom i pouzdan investitor i dalje će biti tu nakon što vaš odvjetnik obavi provjere.

Kako španjolski zakon štiti vaš novac

Ovo je umirujući dio, i doista je snažan. Španjolska ima ozbiljnu pravnu zaštitu za kupce nekretnina u izgradnji. Kad to razumijete, strah od gubitka pologa znatno se smanjuje.

Svaka uplata koju izvršite prije dovršetka mora biti zaštićena bankovnom garancijom ili policom osiguranja. To je zakonska obveza, pa za investitora nije opcionalno.

• Ta zaštita dolazi iz Zakon 57/1968, zakon koji zahtijeva da developeri jamče uplate kupaca, ojačan zakonom6nbsp;Zakon 20/2015.
• Ako developer ne uspije isporučiti nekretninu, imate pravo na povrat 100% svog novca, plus zakonske kamate.
• Ne radi se samo o tome da developer propadne. Ako gradnja prijeđe rok završetka utvrđen u vašem ugovoru, također imate pravo dobiti svoj novac natrag.
• Banke koje drže sredstva solidarno su odgovorne, a Vrhovni sud Španjolske dosljedno je stajao na strani kupaca u ovim slučajevima.

To znači da vaše obročne uplate ne vise u zraku. One su potkrijepljene jamstvom, po zakonu, uz sudove na vašoj strani. Ključ je osigurati da to jamstvo zaista postoji i da je valjano, a upravo to potvrđuje vaš odvjetnik.

Evo jednostavnog primjera. Tijekom gradnje platite 150.000 eura u obročnim uplatama za nekretninu kupljenu u fazi projekta. Developer kasnije ne dovrši gradnju. Uz valjano bankovno jamstvo prema Zakonu 57/1968, možete potraživati tih 150.000 eura plus zakonske kamate, a banka dijeli odgovornost.

Pravni dokumenti koje vaš odvjetnik provjerava

Vaš odvjetnik prolazi kroz jasan popis provjera prije nego što budete izloženi bilo kakvom riziku. Ne morate pamtiti ove izraze, ali njihovo poznavanje pomaže vam da se osjećate sigurnije i da imate kontrolu.

• 6nbsp;licencia de obra, građevinska dozvola koja omogućuje da se gradnja zakonito odvija.
• Da je zemljište6nbsp;suelo urbano, što znači da je klasificirano kao urbano i građevinsko, a ne zaštićeno ili ruralno zemljište.
• 6nbsp;CFO, potvrda o završetku radova koja potvrđuje da je zgrada uredno dovršena.

Još nekoliko njih dolazi na ciljnoj ravnini i u zemljišnim knjigama.

• 6nbsp;LFO, uporabna dozvola za prvo useljenje, koja vam omogućuje da zakonito živite u nekretnini i priključite vodu i struju.
• Novi izvadak iz zemljišnih knjiga, kako bi prikazivao stvarno trenutno stanje.
• Valjano bankovno jamstvo ili polica osiguranja koja pokriva svaku obročnu uplatu koju ste izvršili.

Upozorenje:6nbsp;Mali rezervacijski polog često se plaća prvi, prije nego što se uspostavi bankovno jamstvo, i to je normalno. Dio koji treba zaštititi je privatni kupoprodajni ugovor (PPC), gdje počinju velike obročne uplate. Prije nego što ih platite, vaš odvjetnik mora potvrditi da je na snazi valjano bankovno jamstvo. To jamstvo je ono što vam vraća novac ako gradnja ne uspije.

Zašto surađivati sa Spain Developments

Mi smo neovisni agent kupca s pristupom svim projektima na Costa del Sol. Nismo vezani ni uz jednog developera. To znači da nemamo nikakav razlog gurati vas prema izvođaču koji nije pravi za vas.

Kupce smo odvraćali od developera sa slabom postprodajnom uslugom, čak i kada su ti projekti na papiru izgledali privlačno. Radije ćemo izgubiti brzu prodaju nego vas poslati u frustrirajuće iskustvo. Uspješni smo samo kada ste vi sretni u svom domu.

Naša usluga kupnje vas ništa ne košta, jer našu naknadu plaća developer. Cijena je ista kupujete li preko nas ili izravno, jer je provizija ugrađena u fiksni cjenik. Izravna kupnja vam ne štedi ništa i uklanja stručnjaka s vaše strane.

Kada budete spremni, dat ćemo vam svoje iskreno mišljenje o bilo kojem developeru, a vaš odvjetnik će osigurati sve pravne provjere. Zajedno, tako kupujete nekretninu u fazi projekta s povjerenjem.