Stvarni trošak kupnje nekretnine u Španjolskoj (2026)

Ovaj vodič je za međunarodne kupce koji razmatraju novu gradnju na Costa del Sol, bilo u fazi projekta ili useljivu novogradnju. Dobit ćete stvarni ukupni trošak, a ne samo oglašenu cijenu. Prikazujemo svaki porez, svaku naknadu i točan ukupni iznos za nekretninu od 500.000 eura.

Na prvi pogled:0glašena cijena nikada nije cijena koju stvarno plaćate. Na Costa del Sol, nova gradnja košta oko 12-14% dodatno na poreze i naknade, dok preprodaja (rabljena nekretnina od privatnog vlasnika) iznosi oko 10-12%. Na novogradnji od 500.000 eura to je otprilike dodatnih 60.000 do 70.000 eura, pa je vaš stvarni ukupni trošak oko 565.000 eura. Ako kupujete u fazi projekta, također plaćate u fazama tijekom gradnje, a ne sve odjednom. Ako koristite hipotekarni kredit, trebate polog od 30-40% u gotovini.

Ovo su ključne brojke za novu gradnju od 500.000 eura, plaćenu gotovinom.

• 50.000 eura0- IVA po stopi od 10%
• 6.000 eura0- AJD bilježba po stopi od 1,2%
• 6.050 eura0- odvjetnik po stopi od 1% plus IVA
• ~565.000 eura0- stvarni ukupni trošak

Taj jaz između oglašene cijene i stvarne cijene najveći je strah većine kupaca. U nastavku uklanjamo nagađanje. Sve brojke su za 2026., a svaki primjer počinje novom gradnjom, jer to je ono što prodajemo na Costa del Sol.

Zašto oglašena cijena nije stvarna cijena

Kada vidite nekretninu za 500.000 eura, to je tek početak. Španjolska dodaje poreze i naknade povrh toga. To nije opcionalno. To je dio svake zakonite kupnje.

Dobra vijest: troškovi su uglavnom određeni zakonom i lako ih je predvidjeti. Kada ih jednom znate, nema neugodnih iznenađenja. Ukupni dodatni trošak ovisi o dvije stvari:

• Je li nekretnina0nova gradnja0(kupuje se od investitora, bilo u fazi projekta ili kao useljiva novogradnja) ili0preprodaja0(rabljena nekretnina kupljena od privatnog vlasnika)?
• Plaćate li gotovinom ili koristite hipotekarni kredit?

Nova gradnja porezno košta malo više od preprodaje, ali dolazi s novom gradnjom, 10-godišnjim strukturnim jamstvom i modernim energetskim certifikatima. U nastavku počinjemo s novom gradnjom, jer to je ono što prodajemo, a preprodaju prikazujemo kao alternativu za usporedbu.

Upozorenje:0Mnogi kupci planiraju samo 5-7% za dodatne troškove. Stvarna brojka je 12-14% kod nove gradnje. Ako planirate premalo, možete ostati bez gotovine na dan završetka kupnje. Uvijek planirajte puni iznos.

Kako plaćate novu gradnju

Nova gradnja ne plaća se u jednom paušalnom iznosu. Raspored ovisi o tome kupujete li u fazi projekta (još se gradi) ili useljivo (završeno i spremno za useljenje).

U fazi projekta, u ratama tijekom gradnje:

• Rezervacija:0polog za rezervaciju od oko 6.000 do 10.000 eura kako bi se nekretnina povukla s tržišta.
• Pri privatnom ugovoru:0nadoplaćujete do otprilike 20% do 40% cijene, plaćeno u fazama kako gradnja napreduje. Svaka obročna uplata zaštićena je0bankovnim jamstvom (aval), tako da je vaš novac siguran ako investitor ne isporuči nekretninu.
• Pri završetku:0plaćate preostalih 60% do 80% kada je nekretnina dovršena i kada dobijete ključeve.

Useljiva novogradnja, kada je nekretnina već završena:

• Rezervacija:0isti polog za rezervaciju kako biste osigurali nekretninu.
• Pri privatnom ugovoru:0oko 10% cijene.
• Pri završetku:0preostali iznos, obično unutar nekoliko tjedana.

Primjer za nekretninu u fazi projekta od 500.000 eura:

• ~10.000 eura0- rezervacija
• do ~200.000 eura0- obročne uplate tijekom gradnje (20% do 40%, osigurano bankovnim jamstvom)
• preostali iznos0- plaća se pri završetku kada preuzmete ključeve

Ovakav raspored plaćanja jedna je od velikih razlika u odnosu na preprodaju. Preprodaja (alternativa, obrađena niže) plaća se puno brže: 10% pologa, a zatim ostatak četiri do osam tjedana kasnije.

Dodatni savjet:0Uvijek provjerite da je svaka obročna uplata kod kupnje u fazi projekta pokrivena bankovnim jamstvom. To je vaša zaštita. Dobar agent kupca potvrđuje da jamstvo postoji prije nego što platite ijednu ratu.

Porezi na novu gradnju (IVA + AJD)

Nova gradnja, bilo u fazi projekta ili useljiva, ima dva poreza pri kupnji.

• IVA (španjolski naziv za PDV, porez na dodanu vrijednost):010% cijene za stambene nekretnine. To je isto u cijeloj kopnenoj Španjolskoj.
• AJD (bilježba, porez na pravni akt):01,2% cijene u Andalucía.

Zajedno, to je011,2%0u porezu na novu gradnju.

Primjer za 500.000 eura:

• 50.000 eura0- IVA po stopi od 10%
• 6.000 eura0- AJD bilježba po stopi od 1,2%
• Ukupni porez pri kupnji: 56.000 eura

Dodatni savjet:0Neki projekti prodaju garažno mjesto i spremište (naziva se0trastero) na zasebnom vlasničkom listu. Ako se prodaju zasebno, na njih se može obračunati 21% IVA, a ne 10%. Zamolite svog agenta da potvrdi jesu li parkirno mjesto i spremište uključeni u cijenu nekretnine. Dobar agent kupca to provjeri za vas prije nego što se obvežete.

Alternativa: porezi na preprodaju nekretnine (ITP)

Preprodaja je suprotnost novoj gradnji. To je rabljena nekretnina od privatnog prodavatelja i na nju se ne plaća IVA. Umjesto toga, plaćate0ITP (porez na prijenos kod preprodaje nekretnina).

U Andalucía, ITP iznosi07%0od cijene. Ne postoji zasebna bilježba kod preprodaje, jer je ITP zamjenjuje.

Primjer za 500.000 eura:

• ITP po stopi od 7%: 35.000 eura

Dakle, preprodaja porezno košta manje od nove gradnje. Evo razlike usporedno.

• Nova gradnja (11,2%): 56.000 eura
• Preprodaja (7%): 35.000 eura

Ali nova gradnja donosi niže tekuće troškove, 10-godišnje strukturno jamstvo i moderne energetske certifikate, a kupnja u fazi projekta omogućuje vam rasporediti plaćanja tijekom gradnje. Izbor je više od samog poreza.

Dodatni savjet:0Kod preprodaje, ITP se mora platiti unutar 30 dana od potpisivanja vlasničkog lista. Vaš odvjetnik to rješava za vas. Nemojte napustiti Španjolsku misleći da je posao gotov; uplata poreza dolazi odmah nakon potpisa.

Bilježničke pristojbe i naknade Zemljišne knjige

Svaka kupnja u Španjolskoj potpisuje se pred0bilježnikom (javnim službenikom koji prodaju čini zakonitom). Nakon toga, nekretnina se upisuje u0Zemljišnu knjigu (Registro de la Propiedad, službeni registar vlasništva nekretnine).

Obje naknade određene su zakonom i slične su u svakom uredu.

• Bilježnička naknada:0oko 600 do 1.200 eura.
• Naknada Zemljišne knjige:0oko 400 do 700 eura.

Primjer za 500.000 eura:

• ~1.500 eura0- bilježnik
• ~1.000 eura0- Zemljišna knjiga
• Ukupno: ~2.500 eura

To su mali iznosi u odnosu na porez, ali su stvarni. Planirajte ih u budžetu.

Odvjetničke naknade

Po zakonu niste obvezni koristiti odvjetnika. Ali za međunarodnog kupca, to je najpametnije potrošen novac. Kod nove gradnje, dobar odvjetnik provjerava građevinsku dozvolu, dosadašnje rezultate investitora i da je svaka obročna uplata kod kupnje u fazi projekta pokrivena bankovnim jamstvom. Kod preprodaje, odvjetnik provjerava da nekretnina nema dugova i da je prodavatelj stvarno njezin vlasnik.

• Uobičajena odvjetnička naknada:0oko 1% cijene, plus 21% IVA na naknadu.

Primjer za 500.000 eura:

• 5.000 eura0- odvjetnička naknada po stopi od 1%
• 1.050 eura - PDV na naknadu po stopi od 21%
• Ukupno: ~6.050 eura

Upozorenje: Nikada nemojte koristiti samo odvjetnika developera (ili, kod preprodaje, odvjetnika prodavatelja). Oni rade za drugu stranu. Treba vam vlastiti neovisni odvjetnik koji radi samo za vas. To vas štiti od naslijeđenih dugova i problema s urbanističkim planiranjem.

U Spain Developments mi smo neovisni agent kupca. Developer plaća našu naknadu, tako da nam vi ne plaćate ništa. Također vam pomažemo pronaći pouzdanog neovisnog odvjetnika, tako da nikada niste sami u procesu.

Troškovi hipoteke (ako posuđujete)

Ako plaćate gotovinom, možete preskočiti ovaj odjeljak. Ako posuđujete, dodajte još malo.

Španjolske banke nerezidentima posuđuju oko 60% do 70% od cijene. Dakle, trebate 30% do 40% cijene u gotovini, plus sve gore navedene troškove. Polog sam po sebi nije "trošak", ali ga morate imati spremnog.

Dodatni troškovi hipoteke:

• Procjena nekretnine (provjera vrijednosti doma od strane banke): oko 300 do 600 eura.
• Naknada za obradu kredita: 0 do 1,5% iznosa kredita. Često se može pregovarati.

Dobra vijest: od 2019. španjolski zakon nalaže da banka plaća porez na hipoteku, javnobilježničku naknadu za hipoteku i pristojbu za upis hipoteke u zemljišne knjige. Vi to ne plaćate. Provjerite da vam banka to ne pokuša dodati.

Primjer na 500.000 eura uz hipoteku od 65% (kredit od 325.000 eura):

• ~500 eura - procjena
• 3.250 eura - naknada za obradu po stopi od 1%
• Ukupno: ~3.750 eura

Dodatni savjet: Španjolske banke vam ne posuđuju novac za poreze i naknade. Tih 12-13% mora doći iz vaše vlastite ušteđevine. Pažljivo planirajte svoju gotovinu.

Mali, ali stvarni dodatni troškovi

Vrijedi još nekoliko manjih troškova, uglavnom za međunarodne kupce:

• NIE broj (vaš španjolski porezni identifikacijski broj za strance): oko 10 do 150 eura, ovisno o tome koristite li posrednika da ubrza postupak. Bez njega ne možete kupiti.
• Španjolski bankovni račun: obično se otvara besplatno, ali trebat će vam.
• Punomoć (ako ne možete osobno prisustvovati potpisivanju): oko 150 do 300 eura.
• Priključci komunalija (voda, struja) za novogradnju: oko 200 do 500 eura.

To nisu veliki iznosi, ali se nakupe. Predvidite oko 500 do 1.000 eura za ovu skupinu.

Mjenjački tečaj: skriveni trošak

Ovo iznenadi mnoge kupce. Ako zarađujete u funtama, krunama ili zlotima, morate zamijeniti svoj novac u eure. Nekretnina je izražena u eurima.

Velike banke često dodaju loš tečaj plus naknade. To može koštati do 3% od iznosa koji šaljete. Kod kupnje od 500.000 eura, 3% je 15.000 eura izgubljenih zbog lošeg tečaja.

Specijalizirani valutni broker obično nudi bolji tečaj od banke. Ušteda može biti tisuće eura. Također možete unaprijed "zaključati" tečaj, tako da pad funte ne poveća vašu cijenu između ponude i dovršetka kupnje.

Primjer: Šaljete oko 565.000 eura (cijena plus troškovi). Bankovni tečaj mogao bi vas koštati 3% više nego kod brokera. To je moguća ušteda do 17.000 eura korištenjem stručnjaka.

Dodatni savjet: Planirajte prijenos valute rano, a ne na dan potpisivanja. Žurba s velikim prijenosom je način na koji ljudi gube novac. Možemo vas uputiti na pouzdane FX (devizne) stručnjake koji rade s kupcima na Costa del Sol.

Potpuni pregled troškova za 500.000 eura

Evo potpune slike za nekretninu od 500.000 eura na Costa del Sol, uz plaćanje gotovinom. Prvo nova gradnja (ono što mi prodajemo), zatim preprodaja kao alternativa.

Nova gradnja, plaćanje gotovinom

• 500.000 eura - kupoprodajna cijena
• 50.000 eura0- IVA po stopi od 10%
• 6.000 eura0- AJD bilježba po stopi od 1,2%
• 1.500 eura0- bilježnik
• 1.000 eura0- Zemljišna knjiga
• 6.050 eura0- odvjetnik po stopi od 1% plus IVA
• 700 eura - NIE, banka, komunalije
• Ukupni dodatni troškovi: 65.250 eura
• Ukupni sveobuhvatni trošak: 565.250 eura

Ako je ovo nekretnina u fazi izgradnje, ukupni sveobuhvatni iznos je isti, ali se gotovina isplaćuje u fazama: oko 10.000 eura za rezervaciju, 20% do 40% u bankovno zajamčenim uplatama tijekom gradnje, a ostatak pri dovršetku. Useljiva novogradnja slijedi brži put: rezervacija, zatim 10% pri ugovoru, pa ostatak pri dovršetku.

Preprodaja, plaćanje gotovinom (alternativa)

• 500.000 eura - kupoprodajna cijena
• 35.000 eura - ITP porez na prijenos po stopi od 7%
• 1.500 eura0- bilježnik
• 1.000 eura0- Zemljišna knjiga
• 6.050 eura0- odvjetnik po stopi od 1% plus IVA
• 700 eura - NIE, banka, komunalije
• Ukupni dodatni troškovi: 44.250 eura
• Ukupni sveobuhvatni trošak: 544.250 eura

Dakle, nova gradnja od 500.000 eura stvarno košta oko 565.000 eura sve uključeno. To je otprilike 13% više od oglašene cijene. Preprodaja iznosi oko 544.000 eura, otprilike 9% više.

Napomena: Ovaj pregled pretpostavlja kupnju gotovinom. Uz hipoteku, dodajte oko 3.750 eura troškova hipoteke. Ako plaćate u stranoj valuti, uračunajte i tečajnu razliku. Zapamtite da kupnja u fazi izgradnje raspoređuje uplate tijekom gradnje, dok se preprodaja plaća u samo četiri do osam tjedana.

Koliko vam gotovine zaista treba?

Ovo je pitanje koje je najvažnije. Dva jednostavna slučaja, oba za novu gradnju.

Plaćanje gotovinom, nova gradnja, 500.000 eura: trebate puni sveobuhvatni iznos, oko 565.000 eura. Kod nekretnine u fazi izgradnje oslobađate ga u fazama tijekom gradnje; kod useljive nekretnine plaćate ga kroz nekoliko tjedana.

Korištenje hipoteke od 65%, nova gradnja, 500.000 eura:

• 175.000 eura - polog (35% cijene)
• ~65.250 eura - porezi i naknade
• ~3.750 eura - troškovi hipoteke
• Ukupno potrebne gotovine: ~244.000 eura

Banka posuđuje drugih 325.000 eura. Zato je iskreno planiranje važno. Trebali biste znati svoj stvarni broj prije nego se zaljubite u nekretninu.

U Spain Developments dajemo vam ovaj potpuni pregled za bilo koju nekretninu koja vam se sviđa, prije nego što se obvežete. Nema naknade za kupca, jer nas plaća developer. Naš je posao osigurati da ne doživite neugodna iznenađenja.

Zaključak

Stvarni trošak kupnje novogradnje na Costa del Sol iznosi oko 12-14% povrh cijene. Kod novogradnje od 500.000 eura to znači oko 565.000 eura sve uključeno. Najveće stavke su PDV, biljezi i vaš odvjetnik; najlakše uštede dolaze uz dobrog valutnog brokera. Ako kupujete u fazi izgradnje, raspoređujete plaćanja tijekom gradnje, a ostatak dospijeva pri dovršetku. Preprodaja, nasuprot tome, košta oko 10-12% povrh cijene i plaća se mnogo brže. Planirajte puni iznos i neće biti šokova na dan dovršetka.

Želite točan sveobuhvatni iznos za nekretninu koju ste vidjeli? Javite se Spain Developments i raščlanit ćemo ga za vas, bez naknade i bez pritiska.