Vlasnički list i nota simple u Španjolskoj objašnjeni

Ako kupujete novogradnju na Costa del Sol, dva dokumenta dokazuju da je dom zaista vaš: vlasnički list i nota simple. Ovaj vodič objašnjava što je svaki od njih, po čemu se razlikuju i zašto su važni. Napisano je za strane kupce koji žele znati da je njihov novac siguran.

Kratki sažetak

• Escritura je vaš vlasnički list, potpisan kod javnog bilježnika, kojim postajete vlasnik.
• Nota simple je jeftin izvadak iz registra koji čitate prije kupnje.
• Pročitajte nota simple kako biste odlučili, potpišite escritura kako biste kupili.
• Uvijek pribavite novu nota simple iz registra, nikada se nemojte oslanjati samo na primjerak prodavatelja.

Kratka verzija

Thea0escrituraa0je vaš vlasnički list. To je dokument, potpisan pred javnim bilježnikom, kojim se vlasništvo prenosi na vas. Thea0nota simplea0je kratak izvadak iz Zemljišnog registra koji pokazuje tko je vlasnik nekretnine i ima li ona ikakvih dugova. Jedno je vaš dokaz vlasništva. Drugo je vaša provjera prije kupnje.

Razmišljajte o tome ovako. Nota simple je izvješće koje čitate prije potpisivanja. Escritura je ono što potpisujete. Zatim se registar ažurira kako bi prikazao vaše ime.

Što je escritura (vlasnički list)?

Escritura (puni naziva0escritura pública de compraventa, javna kupoprodajna isprava) službeni je pravni dokument kojim se nekretnina prenosi s prodavatelja na vas. Potpisuje se pred javnim bilježnikom (notarioa0- neutralni javni službenik). Nakon potpisa, vlasništvo prelazi na vas.

Budući da je javni bilježnik ovjerava, escritura je javna isprava. Ima veliku pravnu snagu, daleko veću od privatnog ugovora. To je temelj vlasništva nad nekretninom u Španjolskoj.

Vaša escritura sadrži:

• Puna imena i identifikacijske brojeve kupca i prodavatelja (vaš NIE za strane kupce).
• Detaljan opis nekretnine: adresa, površina, granice, garaža, spremište.
• Podatke iz Zemljišnog registra i katastarsku referencu (referencia catastral).
• Cijenu i način na koji je plaćena.
• Bilo kakvu hipoteku ili teret na nekretnini.
• Poreze koji dospijevaju i tko ih plaća, kao i datum kada preuzimate posjed.

Nakon potpisivanja, isprava se šalje u Zemljišni registar (Registro de la Propiedada0- službenu evidenciju vlasništva nad nekretninama) kako bi vas upisali kao novog vlasnika. Ovaj završni korak je ono što u potpunosti štiti vaše vlasništvo od bilo kakvog potraživanja treće strane.

Što je nota simple?

Nota simple (puni naziva0nota simple registrala0- službeni izvadak iz zemljišnog registra) službeni je izvadak iz Zemljišnog registra. To je kratak, jasan sažetak pravnog statusa nekretnine. Jeftin je, brz i najvažniji dokument koji čitate prije kupnje.

Nota simple govori vam četiri ključne stvari.

• Tko je vlasnik.a0Ime upisanog vlasnika i njegov udio. Time se potvrđuje da prodavatelj zaista može prodati.
• Koje dugove ima.a0Hipoteke, embarga (pravne zapljene) ili druge terete.
• Koja ograničenja se primjenjuju.a0Prava prolaza, plodouživanja ili posebna ograničenja.
• Što je u tijeku.a0Sve promjene na čekanju, poput upisa nove hipoteke.

To nije vlasnički list i nije pravni dokaz vlasništva na sudu. To može samo punaa0certificación registrala0(ovjerena potvrda registra). Ali za provjeru nekretnine prije kupnje, nota simple je upravo ono što vam treba.

Vlasnički list naspram nota simple: razlika

Evo ta dva dokumenta jedan uz drugi.

Escritura (vlasnički list)

• Što je to:a0isprava kojom se prenosi vlasništvo.
• Potpisuje:a0javni bilježnik.
• Svrha:a0dokaz da ste vlasnik doma.
• Kada je koristite:a0pri potpisivanju i nakon njega.
• Pravna snaga:a0puni pravni dokaz.
• Trošak:a0dio troškova zaključenja kupnje.

Nota simple

• Što je to:a0sažeti izvadak iz registra.
• Potpisuje:a0nitko; to je izvješće.
• Svrha:a0provjera nekretnine prije kupnje.
• Kada je koristite:a0prije nego što išta platite.
• Pravna snaga:a0samo informativno.
• Trošak:a0nekoliko eura.

U jednoj rečenici: čitate nota simple da biste odlučili, potpisujete escritura da biste kupili, a registar potom prikazuje vaše ime.

Zemljišna knjiga nasuprot katastru

Strani kupci često brkaju ova dva sustava. Različiti su i oba se moraju podudarati.

Zemljišna knjiga (Registro de la Propiedad)

Bilježi pravno vlasništvo, dugove i prava. Nota simple dolazi odavde. Ovo je pravna evidencija.

Katastar (Catastro)

Bilježi fizičku nekretninu za porezne svrhe: veličinu, granice, lokaciju i vrijednost. Katastarska referenca dolazi odavde.

Dobar odvjetnik provjerava podudaraju li se obje evidencije međusobno i odgovaraju li stvarnoj nekretnini. Ako zemljišna knjiga navodi jednu veličinu, a katastar drugu, to je problem koji treba riješiti prije kupnje, a ne nakon nje.

Kako dobiti nota simple (cijena i vrijeme)

Svatko s opravdanim razlogom može zatražiti nota simple. Kao kupac, ispunjavate uvjete. Ne morate biti vlasnik.

Postoje dva službena načina. Izbjegavajte privatne "brze" web stranice koje naplaćuju puno više za isti dokument.

• Online (registradores.org):nbsp;okonbsp;9 eura B PDV. Obično unutar 2 sata, najviše 48 sati.
• Osobno u lokalnom registru:nbsp;okonbsp;3,64 eura B PDV. Odmah ili za nekoliko sati.
• Privatne stranice trećih strana:nbsp;20 do 30 eura ili više. Razlikuje se, često je sporije. Izbjegavajte ih.

Za zahtjev trebate navesti barem jedno od sljedećeg: broj registra (finca), točnu adresu, ime i ID vlasnika ili katastarsku referencu.

Dodatni savjet:nbsp;Nabavite svježu nota simple dvaput. Jednom na početku, kada vam se nekretnina prvi put svidi. Zatim ponovno neposredno prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora. Tako ćete uočiti svaku promjenu u zadnji tren, poput nove hipoteke ili tereta upisanog u posljednjim tjednima.

Što nota simple otkriva o riziku

Ovdje nota simple štiti vaš novac. Otkriva točne probleme koji strane kupce mogu skupo stajati.

• Skriveni dugovi.nbsp;Hipoteka ili embargo na nekretnini. U Španjolskoj neki dugovi prate nekretninu, a ne prodavatelja. Nota simple ih pokazuje kako ih vi ne biste naslijedili.
• Pogrešan prodavatelj.nbsp;Ako osoba koja prodaje nije upisani vlasnik, stanite. Nota simple potvrđuje tko može legalno prodavati.
• Tereti i ograničenja.nbsp;Prava prolaza ili druga ograničenja koja utječu na to kako možete koristiti dom.
• Za novogradnju.nbsp;Kako se gradnja završava, investitor upisuje svaku jedinicu. Vaš odvjetnik provjerava je li nova jedinica ispravno osnovana i bez tereta prije završetka kupnje.

Poslužimo se stvarnim primjerom. Dogovarate kupnju novog stana zanbsp;500.000 eura. Nota simple pokazuje da je na jedinici još uvijek upisana hipoteka od 130.000 eura iz građevinskog kredita investitora. To je normalno u ovoj fazi. Ali mora biti brisana ili otplaćena prije završetka kupnje kako ne biste preuzeli dug. Vaš odvjetnik će se pobrinuti za to. Bez nota simple to nikada ne biste vidjeli.

Upozorenje:nbsp;Nikada se ne oslanjajte na nota simple koju vam daje prodavatelj ili agent. Možda je stara ili uređena. Uvijek neka vaš neovisni odvjetnik pribavi novu izravno iz registra.

Dan potpisivanja ugovora, korak po korak

Ovako izgleda završetak kupnje kada potpisujete escritura.

1. Završne provjere.nbsp;Vaš odvjetnik pribavlja posljednju nota simple kako bi potvrdio da se ništa nije promijenilo.
2. Kod javnog bilježnika.nbsp;Kupac i prodavatelj (ili njihovi predstavnici) prisustvuju. Ako ne možete putovati, vaš odvjetnik potpisuje za vas uz punomoć (poder notarial).
3. Čitanje i potpisivanje.nbsp;Javni bilježnik čita ključne uvjete i potvrđuje da svi razumiju. Vi potpisujete escritura.
4. Plaćanje i ključevi.nbsp;Plaćate preostali iznos. Dobivate ključeve i ovjerenu kopiju isprave (copia autorizada).
5. Porezi i upis.nbsp;Vaš odvjetnik plaća poreze i predaje ispravu u Zemljišnu knjigu. Nekoliko tjedana kasnije, registar vas prikazuje kao vlasnika.

Javni bilježnik zauvijek čuva izvornu ispravu u svojoj arhivi (thenbsp;protocolo). Vi čuvate svoju ovjerenu kopiju. Registar vodi službenu evidenciju vašeg vlasništva.

Što ako izgubim vlasnički list?

Ne paničarite. Vaše vlasništvo je sigurno jer je upisano u Zemljišnoj knjizi. Uvijek možete dobiti novu kopiju.

• Zatražite novu kopiju od javnog bilježnika.nbsp;Zatražite od javnog bilježnika koji je potpisao izvornik novu ovjerenu kopiju (copia autorizada). Morat ćete pokazati ID i platiti naknadu.
• Zatražite potvrdu od registra.nbsp;Zatražite od Zemljišne knjigenbsp;certificación registralnbsp;kako biste potvrdili svoje vlasništvo i status nekretnine.

Vaš odvjetnik može obaviti oboje za vas, što je korisno ako živite u inozemstvu.

Cijeli ovaj postupak jedan je od razloga zašto je tim na vašem materinskom jeziku toliko važan. U Spain Developments surađujemo s neovisnim španjolskim odvjetnicima, nikada s odvjetnikom investitora, koji čitaju nota simple, provjeravaju registar u odnosu na katastar i potvrđuju da je isprava čista prije nego što potpišete. Kao kupčev agent kojeg plaća investitor, naš je posao osigurati da dom koji plaćate pravno i u potpunosti bude vaš.

Zaključak

Nota simple je vaša provjera prije kupnje. Pokazuje tko je vlasnik nekretnine i nosi li ona dugove. Escritura je vaša vlasnička isprava, potpisana kod javnog bilježnika, koja vas čini vlasnikom. Zajedno štite vašu kupnju od skrivenih problema.

Uvijek nabavite novu nota simple iz registra, a ne samo kopiju prodavatelja, i neka je pregleda neovisni odvjetnik. Ako kupujete novogradnju na Costa del Sol, Spain Developments može organizirati upravo to, kako bi vaše vlasništvo bilo čisto i sigurno.