Átvilágítási ellenőrzések, mielőtt Spanyolországban vásárol

Lakást venni a Costa del Solon nagy lépés, gyakran egy másik országból. Ez az útmutató bemutatja azokat a jogi ellenőrzéseket, amelyek megvédik a pénzét, mielőtt aláír. Megtanulja, mit kell ellenőrizni, ki végzi ezt, mennyibe kerül, és milyen kockázatokkal jár, ha kihagyja. Külföldi új építésű ingatlant vásárlóknak íródott.

Gyors összefoglaló

• Az átvilágítás az ingatlan teljes jogi ellenőrzése a vásárlás előtt.
• Spanyolországban a „vevő legyen óvatos” elv érvényesül, ezért a problémák az aláírás után az ön problémáivá válnak.
• Ez általában 5–15 munkanapot vesz igénybe, és az ügyvéd 1%-os díjának része.
• Mindig az aláírás vagy a fizetés előtt végezze el, és mindig független ügyvédet használjon.

Mi az átvilágítás?

Az átvilágítás az ingatlan teljes jogi ellenőrzése a vásárlás előtt. Ezt az ön független ügyvédje végzi el. A cél egyszerű: megerősíteni, hogy az otthon jogilag tiszta, adósságmentes, megfelelően épült, és biztonságosan megvásárolható.

A spanyol ingatlanpiacon a „vevő legyen óvatos” szabály érvényesül. Amint lezárul az ügylet, bármilyen rejtett probléma az öné lesz, még akkor is, ha nem tudott róla. Az átvilágítás segítségével ezeket a problémákat még időben feltárhatja, amikor még visszaléphet.

Miért ennyire fontos az átvilágítás Spanyolországban

Egyes országokban a rendszer védi a vevőt. Spanyolország más. Itt önön és az ügyvédjén a teher, hogy mindent ellenőrizzenek, mielőtt aláír. A lezárás után már túl késő.

A külföldi vevők extra kockázatnak vannak kitéve. Lehet, hogy nem ismeri azokat a helyi problémákat, amelyek Spanyolországban gyakoriak. Lehet, hogy egy rövid út alatt vásárol, beleszeretve a kilátásba, nyomás alatt, hogy döntsön. Pont ilyenkor történnek a hibák.

Ezek azok a problémák, amelyeket az átvilágításnak ki kell szűrnie.

• Rejtett tartozások. nem fizetett adók, közös költségek és közüzemi számlák az ingatlanhoz kapcsolódnak, nem az eladóhoz. Ha kihagyja az ellenőrzést, ezeket ön örökli meg.
• Jogellenes építési munkák. Engedély nélkül épített plusz szobák, medence, terasz vagy garázs. Ezek bírságot vagy akár bontási határozatot is eredményezhetnek.
• Tervezési problémák. Olyan otthon, amelyet az övezeti szabályok ellenére építettek, ami korlátozhatja a használatát vagy ronthatja a viszonteladási esélyeit.
• Hibás méret vagy telekhatárok. Ha a valós ingatlan nem egyezik a hivatalos nyilvántartással, gondot okozhat a bejegyzés vagy a viszonteladás.

A teljes átvilágítási ellenőrzőlista

Íme, mit tartalmaz egy megfelelő jogi ellenőrzés. Kérje meg ügyvédjét, hogy minden pontot írásban erősítsen meg.

1. Földhivatali ellenőrzés (nota simple). Megerősíti a valódi tulajdonost, és megmutat minden jelzálogot, zárolást vagy terhet. A nota simple a Földhivatal hivatalos kivonata (Registro de la Propiedad).
2. Kataszteri ellenőrzés. Megerősíti, hogy az ingatlan mérete és elrendezése az adónyilvántartásban (Catastro) megfelel a valóságnak.
3. Nyilvántartás vs kataszter vs valóság. A jogi nyilvántartásnak, az adónyilvántartásnak és a tényleges otthonnak mind egyeznie kell.
4. Városrendezés és övezeti besorolás. Megerősíti, hogy az ingatlan megfelel a helyi építési szabályoknak, és nincs ellene folyamatban szankciós ügy.
5. Engedélyek. Megerősíti az érvényes építési engedélyt és az első használatbavételi engedélyt (Licencia de Primera Ocupación – azt az engedélyt, amely lehetővé teszi az ott lakást és a közművek jogszerű csatlakoztatását).
6. Tartozások és számlák. Ellenőrzi a ki nem fizetett IBI-t (önkormányzati ingatlanadó), a közös költségeket és a közüzemi számlákat.
7. Tulajdonosi közösség. Megerősíti, hogy a közösség (comunidad de propietarios) jól működik, nincs nagy adóssága vagy jogi vitája, és ellenőrzi a közösségi szabályokat.
8. Bérbeadási státusz. Megerősíti, hogy az otthon jogszerűen kiadható-e turistáknak, ha ez a terve.

További ellenőrzések új építésű és tervrajzról vásárolt ingatlanokhoz

Az új építésű és tervrajzról vásárolt otthonok néhány további ellenőrzést igényelnek. Ezek megvédik önt azoktól a kockázatoktól, amelyek kifejezetten az új vagy még be nem fejezett ingatlan vásárlásához kapcsolódnak.

• A beruházó cége. Erősítse meg, hogy a beruházó létezik, és ellenőrizze pénzügyi helyzetét a Cégjegyzékben (Registro Mercantil).
• Telektulajdon. Erősítse meg, hogy a beruházó valóban a telek tulajdonosa, vagy joga van rá építkezni.
• Bankgarancia. Tervrajzról történő vásárlás esetén erősítse meg, hogy érvényes bankgarancia (aval bancario) fedezi minden szakaszos befizetést az 57/1968. törvény és a 20/2015. törvény alapján. Soha ne fizessen foglalót enélkül.
• Részletes műszaki leírás. Szerezze meg írásban a pontos anyagokat, elrendezést és szerelvényeket, hogy a beruházó később ne tudja ezeket csendben megváltoztatni vagy pluszköltséget felszámítani.
• Befejezési dátum és kötbérek.a0A szerződésnek egyértelmű határidőt és késedelem esetére kötbéreket kell meghatároznia.
• 10 éves szerkezeti garancia.a0A spanyol jog 10 éves garanciát ír elő az épület szerkezetére.

Megjegyzés az okupasról (önkényes lakásfoglalókról).a0Sok vevő aggódik az önkényes lakásfoglalók miatt. Ez jogos aggodalom, de a valós kockázat egy zárt, új építésű lakóparkban nagyon alacsony. Ezeket az otthonokat lakják, riasztóval védik, és a tulajdonosok közössége is figyeli. Spanyolország 2025-ös anti-squatter törvénye (Ley Antiokupas), amely 2025 áprilisa óta van hatályban, a kilakoltatást is sokkal gyorsabbá tette. A rendőrség 48 órán belül eltávolíthatja az illegális beköltözőket, ha időben észlelik őket, a bíróságok pedig ma már körülbelül 15 napos gyorsított eljárást alkalmaznak. A jó vásárlás része az is, hogy az új otthon már az első naptól megfelelően védett legyen.

Mikor kell ezt elvégezni?

Mielőtt bármi kötelező érvényűt aláírna. Mielőtt bármilyen számottevő összeget kifizetne. Ez a legfontosabb időzítési szabály a spanyol ingatlanvásárlásban.

A magán adásvételi szerződés (contrato de arrasa0- a kötelező érvényű foglalós szerződés) jogilag kikényszeríthető. Ha aláírja, majd később visszalép, még jó okkal is, elveszítheti a foglalót. Ezért az ellenőrzéseket előbb kell elvégezni.

Ha egy eladó vagy ügynök gyors aláírásra próbálja rávenni, az ügyvédje hozzáadhat egy felfüggesztő feltételt (condición suspensivaa0- egy kilépési záradékot). Ez azt jelenti, hogy az ügylet tiszta átvilágítási eredménytől függ. Ha komoly probléma merül fel, visszaléphet, és megtarthatja a pénzét.

Figyelmeztetés:a0A „írja alá még ma, különben elveszíti” nyomásgyakorlás klasszikus taktika. Egy valóban jó ingatlan egy megfelelő ellenőrzés után is ott lesz. Soha ne hagyja, hogy a sürgetés az átvilágítás befejezése előtt aláírásra kényszerítse.

Mennyi ideig tart és mennyibe kerül

Az átvilágítás általábana05–15 munkanapot vesz igénybe. A pontos idő az ingatlantól és attól függ, milyen gyorsan válaszol az önkormányzat.

A költsége az ügyvédi díj része, amely általában körülbelüla0a vételár 1%-a plusz ÁFA (IVA 21%). Nézzünk egy valós példát egya0500.000 eurósa0új építésű ingatlannal.

Kidolgozott példa: 500.000 eurós új építésű ingatlan

• 5.000 euróa0- ügyvédi díj, az átvilágítással együtt (1%)
• 1.050 euróa0- ÁFA (21%)
• Összesen: 6.050 euró

Maga a nota simple csak néhány euróba kerül. Az igazi érték az ügyvéd gyakorlott szemében van, amely együtt olvassa a földhivatali nyilvántartást, a katasztert, az engedélyeket és a közösségi számlákat. Egy 500.000 eurós vásárláshoz képest ez kis összeg a teljes nyugalomért.

Mi történik, ha kihagyja

Ezek a kockázatok nem ritka rémtörténetek. Gyakran előfordulnak, különösen azoknál a vevőknél, akik túl gyorsan lépnek. Az átvilágítás kihagyása a következőket jelentheti:

• Bírságok fizetése vagy bontás az engedély nélküli építési munkák miatt.
• Képtelenség jelzáloghitelt, biztosítást vagy megfelelő bejegyzést szerezni.
• Valaki más kifizetetlen tartozásainak átvétele.
• Jogi viták a szomszédokkal vagy az önkormányzattal.
• Nehézségek az ingatlan továbbértékesítésénél jogi hiba miatt.

Ezek közül akár egyetlenegy is sokkal többe kerülhet, mint az ügyvédi díj, és némelyik egyáltalán nem is orvosolható.

Távoli vásárlás: ellenőrzések külföldről

Az átvilágításhoz nem kell Spanyolországban tartózkodnia. A legtöbb brit, ír, holland, skandináv, német, lengyel és cseh vevő ezt otthonról intézi.

Az Ön független ügyvédje lekéri a földhivatali és kataszteri nyilvántartásokat, kapcsolatba lép az önkormányzattal, az adóhatósággal és a közösséggel, majd az Ön nyelvén jelent vissza. Ha nem tud az ügylet lezárására utazni, aláír egy meghatalmazást (poder notariala0- egy jogi dokumentumot, amely lehetővé teszi, hogy az ügyvédje az Ön nevében eljárjon), így az ügyvédje aláírhatja Ön helyett a tulajdoni okiratot. Az egész ellenőrzés úgy is lefolytatható, hogy Ön a saját országában marad.

Itt válik mindennél fontosabbá a megfelelő csapat. A Spain Developmentsnél kizárólag független spanyol ügyvédekkel dolgozunk, soha nem a fejlesztő ügyvédjével. Ez azért fontos, mert a fejlesztő ügyvédjénél összeférhetetlenség áll fenn: őt az eladó fizeti. Egy független ügyvédnek kötelessége és érdeke is, hogy megtalálja a problémákat, mielőtt azok az Önéi lennének. Fejlesztő által fizetett vevői ügynökként mi koordináljuk a teljes átvilágítást, hogy semmi ne maradjon ki.

Bónusztipp:a0Kérjen az ügyvédjétől a végén írásos átvilágítási jelentést. Egy világos összefoglalót arról, mit ellenőriztek, mit találtak, és mit oldottak meg. Egy jó ügyvéd ezt alapból megadja. Később bizonyítékként is hasznos lehet, ha valaha eladná az ingatlant.

Aláírás előtt: átvilágítási ellenőrzőlista

• Frissen lekért nota simple a Földhivataltól.
• A kataszter, a nyilvántartás és a valóság mindenben egyezik.
• Az építési engedély és az első használatbavételi engedély megerősítve.
• Nincs elmaradt IBI, közös költség vagy közüzemi tartozás.
• Tervasztalról történő vásárlás esetén: érvényes bankgarancia fedezi az összes szakaszos befizetést.
• Megkapta az ügyvédjétől az írásos átvilágítási jelentést.

Lényegében

Az átvilágítás az a jogi ellenőrzés, amely biztonságban tartja a pénzét Spanyolországban. Megerősíti a valódi tulajdonost, feltárja a rejtett tartozásokat, ellenőrzi az engedélyeket, és biztosítja, hogy az ingatlan jogilag tiszta legyen. Egy „vevő vigyázz” rendszerben ez az Ön fő védelme.

Mindig végezzen alapos átvilágítást, mielőtt aláír vagy fizet, és mindig független ügyvédet vegyen igénybe, ne a beruházóét. Ha új építésű ingatlant vásárol a Costa del Solon, a Spain Developments teljes körű, független jogi ellenőrzést tud megszervezni, amelyet az Ön nyelvén intéznek az elejétől a végéig.