Bankgarancia Spanyolországban: a tervrajzról vásárlók pajzsa

Ha a Costa del Solon építés alatt álló ingatlant vásárol, a bankgarancia az egyetlen legfontosabb védelem, amellyel rendelkezik. Ez az útmutató elmagyarázza, mi ez, milyen jogszabály áll mögötte, és hogyan győződhet meg arról, hogy az Ön garanciája valódi. Külföldi vevőknek íródott, akik az ingatlan felépülése előtt, részletekben fizetnek.

Rövid összefoglaló

• A bankgarancia visszatérít minden eurót, amelyet az ingatlan felépülése előtt befizet.
• Ezt a Law 57/1968 és a Law 20/2015 írja elő.
• Ha a beruházó csődbe megy, a bank vagy a biztosító kamattal együtt visszafizeti Önnek a pénzét.
• Soha ne fizessen foglalót addig, amíg egy független ügyvéd nem erősíti meg, hogy érvényes garancia áll rendelkezésre.

Mi az a bankgarancia?

A bankgarancia (aval bancarioa0– egy bank vagy biztosító jogi ígérete) kötelező érvényű kötelezettségvállalás. A lényege ez: ha a beruházó nem fejezi be és nem adja át az Ön otthonát, a bank visszafizet minden eurót, amelyet az építkezés alatt befizetett, plusz kamatot.

Ha építés alatt álló ingatlant vásárol, részletekben fizet. Először egy foglalót, majd a kivitelezés előrehaladtával további részleteket, végül a fennmaradó összeget a végén. A garancia mindezeket a részletfizetéseket fedezi. Ez az Ön védőhálója, ha a projekttel valami baj történik.

Röviden: bankgarancia nélkül nincs védelem. A pénze kockázatban lenne, és nem lenne mihez nyúlnia.

Miért van szükség erre a védelemre építés alatt álló ingatlan esetén

Az építés alatt álló ingatlan vásárlásának valódi előnyei vannak. Az ára gyakran alacsonyabb, mint egy kész otthoné. Vadonatúj ingatlant kap, amely modern szabványok szerint épül, és néha a befejezési részleteket is kiválaszthatja. A Costa del Solon az egyik legnépszerűbb vásárlási forma az építés alatti projekt.

De van egy nagy kockázat. Olyan dologért fizet, ami még nem létezik. Az első befizetés és a kulcsok átadása között hónapok, néha évek telnek el. Ez idő alatt bármi félremehet.

A legrosszabb eset a beruházó fizetésképtelensége. Ha a kivitelező a befejezés előtt csődbe megy, a pénze eltűnhet. A 2008-as válság idején külföldi vásárlók ezrei veszítették el így a foglalójukat és a részletfizetéseiket. Néhányan több mint egy évtizeden át küzdöttek, hogy visszakapják a pénzüket. A bankgarancia azért létezik, hogy ez Önnel soha többé ne történhessen meg.

A jogszabályok: Law 57/1968 és Law 20/2015

Nem kell ügyvédnek lennie ahhoz, hogy megértse a legfontosabb tényeket. Íme, egyszerűen megfogalmazva.

Law 57/1968

Az eredeti törvény. Kötelezte a beruházókat, hogy a vevőktől kapott minden előleget garantáljanak. A pénzt külön, védett számlán kellett tartani. Ha az ingatlant nem adták át, a vevő visszakapta a pénzét.

Law 20/2015 (2016 januárja óta hatályban)

Felváltotta és frissítette a szabályokat. A védelem erősebb lett, nem gyengébb. Az új szabályok Spanyolország építési törvényébe épülnek be (Ley de Ordenación de la Edificación, vagyis LOE).

A 2015-ös nagy változás ez volt: a pénzt kezelő bank most már egyetemlegesen felelős. Ha egy bank megengedi, hogy a beruházó a vevői befizetéseket garancia nélküli számlára fogadja, a bankot is kötelezhetik arra, hogy fizesse vissza Önnek a pénzt. Ez a bankot a pénze „őrzőjévé” teszi, nem pusztán passzív számlavezetővé.

Kulcspont:a0A Law 20/2015 alapján két fél felel az Ön befizetéséért. A beruházónak biztosítania kell a garanciát. A banknak meg kell győződnie arról, hogy az létezik. Ha bármelyikük hibázik, erős követelése van.

A spanyol Legfelsőbb Bíróság újra és újra a vevők mellé állt. Még 2025 végén is megerősítette, hogy a bankoknak teljes egészében, kamattal együtt vissza kell téríteniük a befizetéseket, még akkor is, ha a kifizetések közvetítőn keresztül történtek, és még akkor is, ha soha nem állítottak ki egyedi igazolást. Ezt a védelmet közrendi kérdésként kezelik. Ez azt jelenti, hogy arról nem lehet lemondani, és nem lehet felvizezni.

Hogyan működik a bankgarancia, lépésről lépésre

Íme egy garancia teljes életciklusa egy szokásos építés alatti ingatlanvásárlás során.

1. Aláírja az adásvételi szerződést.a0A szerződésnek ki kell mondania, hogy minden befizetése a Law 20/2015 alapján garantált.
2. Különleges számlára fizet.a0A pénze egy, a beruházáshoz fenntartott elkülönített, külön számlára kerül. Soha nem a beruházó általános számlájára.
3. Megkapja a garanciaigazolást.a0A bank vagy a biztosító olyan dokumentumot állít ki, amely pontosan az Ön által befizetett összegeket fedezi. Őrizzen meg minden példányt.
4. Az építkezés halad.a0Minden egyes részletfizetést teljesít. Mindegyiket fedeznie kell a garanciának.
5. Két lehetséges befejezés.a0Ha az ingatlan elkészül, és First Occupation Licence-szel együtt átadják, a garancia megszűnik. Ha a beruházó nem teljesít, a teljes visszatérítést plusz kamatot a banktól követelheti.

Mit kell tartalmaznia a garanciának

Kérje meg ügyvédjét, hogy mindegyiket erősítse meg, mielőtt bármit fizetne.

• A garanciát nyújtó bank vagy biztosító neve.
• A beruházás és az Ön konkrét ingatlana.
• A pontosan fedezett összegek, amelyek megfelelnek annak, amit ténylegesen befizet.
• Törvényes kamat minden egyes befizetés időpontjától.
• Egyértelmű nyilatkozat arról, hogy a 20/2015. törvény / 57/1968. törvény hatálya alá tartozik.

Tegyünk rá számokat. Képzelj el egy tervasztalról vásárolt lakást, amelynek áraa0500.000 euró. Egy tipikus fizetési terv így nézhet ki.

Kidolgozott példa: 500.000 eurós tervasztalról vásárolt lakás

• 10.000 euróa0- foglaló (garantált)
• 150.000 euróa0- a szerződés aláírásakor, 30% (garantált)
• 100.000 euróa0- részletfizetések az építkezés alatt (garantált)
• 240.000 euróa0- fennmaradó összeg az átadáskor (a közjegyzőnél fizetve)

Ebben a példában körülbelül 260.000 eurót fizetnek ki azelőtt, hogy az otthon egyáltalán létezne. Ennek minden egyes eurója mögött érvényes bankgaranciának kell állnia. Ha nem, akkor kockázatnak vagy kitéve.

Egyedi vs. kollektív garanciák

Két kifejezéssel találkozhatsz. Íme a különbség.

Egyedi garancia

Egy neked kiállított igazolás, a te ingatlanegységedre, a te befizetéseidre. Ez a legtisztább és legbiztonságosabb forma. Az arany standard.

Kollektív (ernyő)garancia

Egyetlen biztosítás, amely az egész beruházást fedezi. A spanyol bíróságok megerősítették, hogy ez továbbra is teljes mértékben véd téged, még akkor is, ha soha nem kaptál egyedi igazolást, feltéve hogy a kollektív kötvény érvényes.

Bármelyik típus megvédhet téged. De a kezedben lévő egyedi igazolás az arany standard. Mindig kérj egyet.

Mi történik, ha a beruházó csődbe megy?

Ez az a pillanat, amikor a garancia igazán megéri. Ha a beruházó fizetésképtelenné válik, és nem tudja befejezni az otthonodat, nem veszíted el a pénzedet.

Te, vagy az ügyvéded, igényt nyújtotok be a garanciát nyújtó bankkal vagy biztosítóval szemben. Nekik vissza kell fizetniük a teljes általad befizetett összeget, plusz a törvényes kamatot minden egyes befizetés napjától számítva. A Legfelsőbb Bíróság megerősítette, hogy ez akkor is érvényes, ha a beruházónak már nincs pénze. Pontosan ez a lényeg: a kezes lép a meghiúsult beruházó helyébe.

Az igényérvényesítéshez ezeket a dokumentumokat őrizd meg biztonságban az első naptól:

• A foglalási és adásvételi szerződéseidet.
• Minden egyes befizetés igazolása (banki átutalások és nyugták).
• A garanciaigazolás vagy a kollektív kötvényre utaló szövegezés.
• Bármilyen e-mail vagy számla az ügyletben részt vevő közvetítőktől.

Bónusz tipp:a0Még ha évekkel ezelőtt vásároltál is, és garancia nélkül veszítettél pénzt, akkor is lehet követelésed a beruházó számláját vezető bankkal szemben. A spanyol bíróságok sok ilyen esetben egyetemleges felelősséget állapítottak meg a bankoknál. Érdemes egy szakjogásszal átnézetni a régi papírjaidat.

Vörös zászlók és elkerülendő csalások

A Costa del Solon a legtöbb beruházó tisztességes. De ezeknek a figyelmeztető jeleknek mindig meg kell állítaniuk, hogy ellenőrizz.

• Nincs említés a garanciáról a szerződésben.a0Lépj vissza, amíg ezt írásban nem javítják.
• „Fizessen a számlánkra, a garancia később jön.”a0Soha ne fizess, amíg a garanciát nem erősítették meg. A később gyakran azt jelenti, hogy soha.
• Nyomásgyakorlás az ellenőrzések kihagyására.a0A siettetés az aláírásra klasszikus taktika. Szánj rá időt.
• A beruházó saját ügyvédje „mindent megerősít”.a0Az az ügyvéd az eladónak dolgozik. Neked saját, független ügyvédre van szükséged, hogy ellenőrizze, a garancia valódi-e.
• Befizetések általános vagy személyes számlára.a0A törvény szerint a pénzednek egy elkülönített, külön számlára kell kerülnie.

Itt véd meg a megfelelő csapat. A Spain Developmentsnél kizárólag független spanyol ügyvédekkel dolgozunk, soha nem a beruházó ügyvédjével. Mielőtt akár egyetlen eurót is átutalnál, az ügyvéded megerősíti, hogy a bankgarancia érvényes, és fedezi a befizetéseidet. Mint a beruházó által fizetett vevői képviselő, a mi feladatunk az, hogy a pénzedet biztonságban tartsuk az építkezés minden szakaszában.

A lényeg

A bankgarancia a pajzsod, amikor tervasztalról vásárolsz ingatlant Spanyolországban. Az 57/1968. törvénynek és a 20/2015. törvénynek köszönhetően a beruházónak biztosítania kell ezt, a banknak pedig gondoskodnia kell arról, hogy létezzen. Ha a projekt meghiúsul, kamattal együtt visszakapod a pénzedet, még akkor is, ha a beruházó csődbe megy.

Az aranyszabály egyszerű. Soha ne fizessen tervrajz alapján történő vásárlás esetén foglalót addig, amíg egy független ügyvéd meg nem erősítette, hogy érvényes bankgarancia van érvényben. Ha új építésű ingatlant vásárol a Costa del Solon, a Spain Developments kapcsolatba tudja Önt hozni egy független ügyvéddel, aki pontosan ezt ellenőrzi, mielőtt elkötelezné magát.