Tulajdoni okirat és Nota Simple Spanyolországban – érthetően

Ha új építésű ingatlant vásárol a Costa del Solon, két dokumentum bizonyítja, hogy az otthon valóban az Öné: a tulajdoni okirat és a nota simple. Ez az útmutató elmagyarázza, mi mindegyik, miben különböznek, és miért fontosak. Külföldi vásárlóknak íródott, akik biztosak akarnak lenni abban, hogy a pénzük biztonságban van.

Gyors összefoglaló

• Az escritura az Ön tulajdoni okirata, amelyet a közjegyző előtt írnak alá, és amely Önt teszi tulajdonossá.
• A nota simple egy olcsó földhivatali kivonat, amelyet vásárlás előtt kell elolvasni.
• A döntéshez olvassa el a nota simple-t, a vásárláshoz írja alá az escritura-t.
• Mindig kérjen friss nota simple-t a földhivataltól, ne csak az eladó példányára hagyatkozzon.

A rövid verzió

A0escritura0az Ön tulajdoni okirata. Ez az a dokumentum, amelyet közjegyző előtt írnak alá, és amely Önre ruházza a tulajdonjogot. A0nota simple0a Földhivatal rövid kivonata, amely megmutatja, ki a tulajdonos, és van-e az ingatlanon bármilyen tartozás. Az egyik az Ön tulajdonjogának bizonyítéka. A másik az ellenőrzés, mielőtt vásárol.

Gondoljon rá így. A nota simple az a jelentés, amelyet aláírás előtt elolvas. Az escritura az, amit aláír. Ezután a nyilvántartás frissül, és az Ön neve jelenik meg benne.

Mi az escritura (tulajdoni okirat)?

Az escritura (teljes neve0escritura pública de compraventa, azaz nyilvános adásvételi okirat) az a hivatalos jogi dokumentum, amely az ingatlant az eladótól Önre ruházza. Ezt egy közjegyző előtt írják alá (notario0- semleges közhivatalnok). Az aláírással a tulajdonjog Önre száll.

Mivel közjegyző hitelesíti, az escritura közokirat. Erős jogi súlya van, jóval nagyobb, mint egy magánszerződésnek. Ez a spanyolországi ingatlantulajdonlás alapköve.

Az Ön escritura-ja a következőket tartalmazza:

• A vevő és az eladó teljes neve és azonosító számai (külföldi vevők esetén az Ön NIE-száma).
• Az ingatlan részletes leírása: cím, méret, határok, garázs, tároló.
• A földhivatali adatok és a kataszteri hivatkozás (referencia catastral).
• Az ár és a fizetés módja.
• Bármilyen jelzálog vagy teher az ingatlanon.
• Az esedékes adók és hogy ki fizeti őket, valamint a birtokbaadás dátuma.

Az aláírás után az okiratot elküldik a Földhivatalba (Registro de la Propiedad0- az ingatlantulajdon hivatalos nyilvántartása), hogy Önt rögzítsék új tulajdonosként. Ez az utolsó lépés az, ami teljes mértékben megvédi az Ön tulajdonjogát bármilyen harmadik fél igényével szemben.

Mi az a nota simple?

A nota simple (teljes neve0nota simple registral0- a hivatalos földhivatali kivonat) a Földhivatal hivatalos kivonata. Rövid, közérthető összefoglaló egy ingatlan jogi státuszáról. Olcsó, gyors, és ez a legfontosabb dokumentum, amelyet vásárlás előtt el kell olvasnia.

A nota simple négy kulcsfontosságú dolgot mond el.

• Ki a tulajdonos.0A bejegyzett tulajdonos neve és tulajdoni hányada. Ez megerősíti, hogy az eladó valóban eladhatja az ingatlant.
• Milyen tartozások terhelik.0Jelzálogok, embargók (jogi lefoglalások) vagy egyéb terhek.
• Milyen korlátozások vonatkoznak rá.0Szolgalmi jogok, haszonélvezeti jogok vagy különleges korlátozások.
• Mi van folyamatban.0Bármilyen függőben lévő változás, például egy új jelzálog bejegyzése.

Ez nem tulajdoni okirat, és bíróság előtt nem minősül jogi bizonyítéknak a tulajdonjogra. Erre csak a teljes0certificación registral0(hitelesített földhivatali igazolás) alkalmas. De egy ingatlan ellenőrzéséhez vásárlás előtt a nota simple pontosan az, amire szüksége van.

Tulajdoni okirat vs nota simple: mi a különbség?

Íme a két dokumentum egymás mellett.

Escritura (tulajdoni okirat)

• Mi ez:0az okirat, amely átruházza a tulajdonjogot.
• Ki írja alá:0egy közjegyző.
• Célja:0annak bizonyítása, hogy Ön a lakás tulajdonosa.
• Mikor használja:0az aláíráskor és utána.
• Jogi súly:0teljes jogi bizonyító erő.
• Költség:0a zárási költségek része.

Nota simple

• Mi ez:0egy összefoglaló kivonat a nyilvántartásból.
• Ki írja alá:0senki; ez egy jelentés.
• Célja:0az ingatlan ellenőrzése vásárlás előtt.
• Mikor használja:0mielőtt bármit fizetne.
• Jogi súly:0csak tájékoztató jellegű.
• Költség:0néhány euró.

Egy sorban: a döntéshez elolvassa a nota simple-t, a vásárláshoz aláírja az escritura-t, majd a nyilvántartásban az Ön neve jelenik meg.

A Földhivatal és a kataszter

A külföldi vevők gyakran összekeverik ezt a két rendszert. Különböznek, és mindkettőnek egyeznie kell.

Földhivatal (Registro de la Propiedad)

A jogi tulajdonjogot, terheket és jogokat tartja nyilván. A nota simple innen származik. Ez a jogi nyilvántartás.

Kataszter (Catastro)

Az ingatlan fizikai jellemzőit tartja nyilván adózási célból: méret, határok, elhelyezkedés és érték. A kataszteri hivatkozás innen származik.

Egy jó ügyvéd ellenőrzi, hogy mindkét nyilvántartás egyezik-e egymással és a valós ingatlannal. Ha a földhivatal egy méretet mond, a kataszter pedig mást, azt a problémát a vásárlás előtt kell megoldani, nem utána.

Hogyan lehet nota simple-t kérni (költség és idő)

Bárki, akinek valós oka van rá, kérhet nota simple-t. Vevőként jogosult vagy rá. Nem kell tulajdonosnak lenned.

Két hivatalos mód van. Kerüld a privát „gyors” weboldalakat, amelyek ugyanazért a dokumentumért sokkal többet kérnek.

• Online (registradores.org):a0körülbelüla09 euró 2B ÁFA. Általában 2 órán belül, legfeljebb 48 órán belül.
• Személyesen a helyi földhivatalban:a0körülbelüla03,64 euró 2B ÁFA. Azonnal vagy néhány órán belül.
• Magán, harmadik fél által működtetett oldalak:a020–30 euró vagy több. Változó, gyakran lassabb. Kerüld ezeket.

A kérelemhez ezek közül legalább egyet meg kell adnod: a földhivatali (finca) számot, a pontos címet, a tulajdonos nevét és azonosítóját, vagy a kataszteri hivatkozást.

Bónusz tipp:a0Kérj friss nota simple-t kétszer. Egyszer az elején, amikor először megtetszik egy ingatlan. Aztán újra közvetlenül az okirat aláírása előtt. Így kiszűrhető bármilyen utolsó pillanatos változás, például egy új jelzálog vagy teher, amelyet az utolsó hetekben jegyeztek be.

Mit árul el a nota simple a kockázatokról

Itt védi meg a nota simple a pénzedet. Pontosan azokat a problémákat tárja fel, amelyek a külföldi vevőket sokba kerülhetik.

• Rejtett tartozások.a0Jelzálog vagy végrehajtás az ingatlanon. Spanyolországban egyes tartozások az ingatlant követik, nem az eladót. A nota simple megmutatja ezeket, hogy ne örököld meg őket.
• A rossz eladó.a0Ha az eladó személy nem a bejegyzett tulajdonos, állj meg. A nota simple megerősíti, ki jogosult jogszerűen eladni.
• Terhek és korlátozások.a0Szolgalmi jogok vagy más korlátok, amelyek befolyásolják, hogyan használhatod az otthont.
• Új építésű ingatlanok esetén.a0Ahogy az építkezés befejeződik, a beruházó minden egységet bejegyeztet. Az ügyvéded ellenőrzi, hogy az új egység megfelelően létrejött-e és tehermentes-e, mielőtt lezárod az ügyletet.

Nézzünk egy valós példát. Megállapodsz, hogy veszel egy új építésű lakásta0500.000 euró. A nota simple azt mutatja, hogy még mindig 130.000 euró jelzálog van bejegyezve az egységre a beruházó építési hiteléből. Ez ebben a szakaszban normális. De ezt törölni vagy kifizetni kell, mielőtt lezárod az ügyletet, hogy ne vedd át a tartozást. Az ügyvéded gondoskodik erről. A nota simple nélkül ezt soha nem láttad volna.

Figyelmeztetés:a0Soha ne hagyatkozz az eladó vagy az ügynök által átadott nota simple-re. Lehet régi vagy szerkesztett. Mindig a saját független ügyvédeddel kérj friss példányt közvetlenül a földhivataltól.

Az okirat aláírásának napja, lépésről lépésre

Így néz ki a lezárás, amikor aláírod az escritura-t.

1. Végső ellenőrzések.a0Az ügyvéded lekér egy utolsó nota simple-t, hogy megerősítse: semmi sem változott.
2. A közjegyzőnél.a0A vevő és az eladó (vagy képviselőik) jelen vannak. Ha nem tudsz utazni, az ügyvéded meghatalmazással aláír helyetted (poder notarial).
3. Felolvasás és aláírás.a0A közjegyző felolvassa a fő feltételeket, és megerősíti, hogy mindenki megértette azokat. Aláírod az escritura-t.
4. Fizetés és kulcsok.a0Kifizeted a fennmaradó összeget. Megkapod a kulcsokat és az okirat hiteles másolatát (copia autorizada).
5. Adók és bejegyzés.a0Az ügyvéded befizeti az adókat, és benyújtja az okiratot a Földhivatalhoz. Hetekkel később a nyilvántartás már téged mutat tulajdonosként.

A közjegyző az eredeti okiratot örökre az archívumában őrzi (aa0protocolo). Te a hiteles másolatodat tartod meg. A nyilvántartás őrzi a tulajdonjogod hivatalos bejegyzését.

Mi van, ha elveszítem a tulajdoni okiratomat?

Ne ess pánikba. A tulajdonjogod biztonságban van, mert a Földhivatalban van bejegyezve. Mindig kérhetsz új másolatot.

• Kérj új másolatot a közjegyzőtől.a0Kérd attól a közjegyzőtől, aki az eredetit aláírta, egy új hiteles másolatot (copia autorizada). Személyazonosítót kell bemutatnod, és díjat kell fizetned.
• Kérj igazolást a nyilvántartástól.a0Kérj a Földhivataltól egya0certificación registrala0a tulajdonjogod és az ingatlan státuszának megerősítésére.

Az ügyvéded mindkettőt el tudja intézni helyetted, ami hasznos, ha külföldön élsz.

Ez az egész folyamat az egyik oka annak, miért számít annyira egy anyanyelvi csapat. A Spain Developmentsnél független spanyol ügyvédekkel dolgozunk, soha nem a beruházó ügyvédjével, akik elolvassák a nota simple-t, összevetik a földhivatali nyilvántartást a kataszterrel, és megerősítik, hogy az okirat tiszta, mielőtt aláírsz. Fejlesztő által fizetett vevői ügynökként a mi feladatunk annak biztosítása, hogy az otthon, amiért fizetsz, jogilag teljes mértékben a tiéd legyen.

A lényeg

A nota simple az ellenőrzésed vásárlás előtt. Megmutatja, kié az ingatlan, és hogy terheli-e tartozás. Az escritura a tulajdoni okiratod, amelyet a közjegyző előtt írsz alá, és amely tulajdonossá tesz téged. Együtt megvédik a vásárlásodat a rejtett problémáktól.

Mindig kérj friss nota simple-t a nyilvántartástól, ne csak az eladó példányára támaszkodj, és nézesd át egy független ügyvéddel. Ha új építésű ingatlant veszel a Costa del Solon, a Spain Developments pontosan ezt meg tudja szervezni, hogy a tulajdonjogod tiszta és biztonságos legyen.