Aspetti legali e trasferimento di proprietà per l’acquisto di un immobile di nuova costruzione in Spagna

Questa pagina è per acquirenti internazionali che vogliono che il loro acquisto immobiliare in Spagna sia verificato e gestito correttamente. Scoprirai perché hai bisogno di un avvocato spagnolo indipendente, cosa fa per te, quanto costa e come supervisioniamo con te l’intero processo legale. Chiaro, onesto, in linguaggio semplice.

Comprare un immobile in Spagna è sicuro quando la parte legale viene gestita nel modo giusto. Il pericolo è usare l’avvocato sbagliato, o non usare affatto un avvocato. Ecco come proteggerti.

Risposta rapida:a0In Spagna, un avvocato indipendente controlla legalmente tutto prima che tu acquisti. Ti consigliamo un avvocato di fiducia che non ci paga alcuna commissione, applica una tariffa dell’1% IVA inclusa (al di sotto della tariffa abituale) e agisce solo per te. Non hai bisogno di portare un avvocato dal tuo paese, te ne serve uno che conosca il diritto spagnolo. Coordiniamo e supervisioniamo l’intero processo legale insieme a lui, così nulla sfugge.

Hai bisogno di un avvocato spagnolo, non di uno del tuo paese

Molti acquirenti presumono di portare il proprio avvocato dal paese d’origine per gestire tutto. È un pensiero naturale, ma in Spagna non funziona così.

Hai bisogno di un avvocato spagnolo che conosca il diritto spagnolo. Anche dove si applica il diritto europeo, le regole e le procedure quotidiane che effettivamente disciplinano il tuo acquisto sono spagnole. Un avvocato che lavora in un altro sistema non le conoscerà.

Se vuoi, puoi coinvolgere anche il tuo avvocato del paese d’origine e farlo lavorare insieme a quello spagnolo. Nella nostra onesta esperienza, però, di solito aggiunge poco e spesso rallenta le cose. Gli avvocati all’estero vengono frequentemente pagati a ore, quindi possono esaminare ogni clausola nel minimo dettaglio e sollevare questioni che il sistema spagnolo ha già risolto, per poi chiedere comunque all’avvocato spagnolo come funziona qui. Soprattutto per una nuova costruzione, gran parte del processo è fissata dalla legge, quindi il contratto e le fasi sono abbastanza standard. Un avvocato spagnolo che vive in questo sistema ti ci fa passare senza intoppi.

Perché un avvocato indipendente è la cosa più importante

Questo è il punto centrale. Molte agenzie ti indirizzano verso un avvocato che paga loro una commissione di segnalazione. La lealtà di quell’avvocato è quindi divisa, e potrebbe tacere su un problema che dovrebbe fermare l’operazione.

Noi facciamo diversamente. Ti consigliamo un avvocato indipendente che non ci paga nulla, nemmeno un centesimo. Il suo unico dovere è verso di te, l’acquirente. Un avvocato davvero indipendente ti dirà di rinunciare a un cattivo affare, anche quando questo significa nessuna vendita e nessun compenso per nessuno.

Questo conta ancora di più in una rivendita che in una nuova costruzione. Una nuova costruzione segue un processo abbastanza definito e inquadrato legalmente. In una rivendita ci sono più cose che possono andare storte, quindi un avvocato che non sia veramente indipendente ha meno motivi per bloccare un’operazione che dovrebbe essere bloccata, e dettagli scomodi possono restare nascosti. Con un avvocato indipendente, nulla viene insabbiato.

Sei sempre libero di usare il tuo avvocato spagnolo. Ti consigliamo il nostro perché lavoriamo insieme da anni, il coordinamento è più fluido e l’intero processo è più semplice per te. Ma la scelta è tua, e l’avvocato agisce sempre per te.

Consiglio extra:a0Vale sempre la pena sapere dove si trova la lealtà del tuo avvocato. Una domanda corretta da fare a qualsiasi agenzia è se l’avvocato che suggeriscono paga loro una commissione di segnalazione. Un’agenzia affidabile risponde in modo diretto. Noi lo faremo: il nostro non ci paga nulla.

Un punto collegato. È meglio non fare affidamento sull’avvocato proposto dal costruttore o dall’agente del venditore, perché il loro interesse è chiudere la vendita. Un avvocato indipendente dalla tua parte, come quello che consigliamo noi, è una cosa molto diversa.

Cosa fa l’avvocato per te

Un avvocato immobiliare spagnolo fa molto più che leggere un contratto. Svolge una due diligence completa, verificando ogni fatto legale relativo all’immobile prima che tu paghi, e l’avvocato con cui lavoriamo applica una tariffa dell’1% IVA inclusa, che copre tutto questo.

• Controlla laa0nota simple, un estratto del Registro Immobiliare che mostra chi possiede l’immobile e qualsiasi debito o gravame su di esso.
• Conferma che la costruzione è legale e pienamente autorizzata, così non erediti un immobile illegale o privo di licenza.
• Ti spiega tutto, in inglese semplice, in ogni fase, così capisci sempre cosa stai firmando.

Lo stesso avvocato si occupa anche dell’aspetto pratico della proprietà in Spagna, il che ti fa risparmiare molto stress:

• Il tuoa0NIEa0(il numero di identificazione per stranieri di cui hai bisogno per acquistare), il tuo conto bancario spagnolo, le tue utenze e la tua assicurazione sulla casa.
• La licenza turistica (per affitti vacanze), se vuoi affittare l’immobile.
• Le imposte continuative per non residenti e sugli affitti. Lo studio con cui lavoriamo ha una divisione dedicata esattamente a questo, e può anche aiutarti con eventuali controversie in seguito.

In breve, è un unico contatto di fiducia per quasi tutto ciò di cui avrai bisogno in Spagna. Hanno anche ottimi contatti locali, come noi, quindi le cose vengono davvero portate a termine.

Quanto costa, senza sorprese

Una vera paura per gli acquirenti sono i costi nascosti, le tasse impreviste o il pagare di più solo perché si è stranieri. Noi eliminiamo questa preoccupazione essendo completamente trasparenti fin dall'inizio.

Prima di impegnarti in qualsiasi cosa, ricevi una stima chiara e dettagliata di ogni costo, così conosci il tuo vero totale complessivo:

• L'avvocato:about 1% including VAT.
• Imposta di acquisto su una nuova costruzione:10% IVA, plus about 1,2% AJD (stamp duty).
• Notaio e Registro Immobiliare:roughly 1% to 2% together.

Come regola generale, metti in conto circa il 12% al 14% in più rispetto al prezzo. E poiché siamo indipendenti, il prezzo dell'immobile è lo stesso sia che acquisti tramite noi sia che tu vada direttamente, quindi non stai nemmeno pagando un sovrapprezzo da straniero.

Le più grandi paure legali, e come le eliminiamo

L'aspetto legale preoccupa gli acquirenti perché funziona in modo diverso rispetto al proprio paese. Ecco le vere paure, e come l'avvocato e noi affrontiamo ciascuna di esse.

• Ereditare debiti nascosti.In Spagna, i debiti seguono l'immobile, non la persona. Un mutuo non pagato, spese condominiali, tasse o multe possono ricadere su di te, a volte per decine di migliaia di euro. L'avvocato controlla il registro e i conti della comunità, così non erediti mai il debito di qualcun altro.
• Una costruzione illegale o senza licenza.Un immobile senza le licenze corrette, o senza la Licenza di Prima Occupazione, non può essere abitato legalmente, allacciato alle utenze o rivenduto facilmente e, nei casi peggiori, rischia multe o demolizione. L'avvocato verifica ogni licenza, e noi ti teniamo lontano fin dall'inizio dagli sviluppi problematici.
• Truffe e denaro perso.Annunci falsi, persone che si spacciano per il proprietario, procure falsificate e email del tipo "i nostri dati bancari sono cambiati" sono tutte cose reali. Noi effettuiamo il primo contatto e verifichiamo con chi hai a che fare, e il tuo avvocato si assicura che il denaro venga trasferito solo in modo sicuro. Non pagare mai nessuno senza aver prima verificato con noi o con il tuo avvocato.
• Firmare qualcosa che non capisci.I contratti spagnoli sono in spagnolo, secondo la legge spagnola, con concetti che potrebbero non esistere nel tuo paese, e una promessa verbale non significa nulla se non è messa per iscritto. Il tuo avvocato ti spiega ogni clausola in un inglese semplice, e conta solo ciò che è scritto.
• Non poterla affittare.Una casa può essere perfettamente legale da acquistare ma soggetta a restrizioni per gli affitti turistici in base al regolamento della comunità dei proprietari. Se per te l'affitto è importante, l'avvocato controlla queste regole prima che tu ti impegni.
• Costi nascosti e pagare troppo.Come sopra: una stima completa e dettagliata dei costi fin dall'inizio, e lo stesso prezzo di chi acquista direttamente.

Perché lavorare con Spain Developments

Siamo un agente d'acquisto indipendente con accesso a tutti gli sviluppi sulla Costa del Sol. Non siamo legati a nessun costruttore e non guadagniamo nulla dal tuo avvocato, quindi i nostri consigli restano imparziali. Il nostro servizio di acquisto è gratuito per te, perché la nostra commissione viene pagata dal costruttore, e il prezzo è identico sia che tu venga tramite noi sia che tu vada direttamente.

Ancora più importante per l'aspetto legale, non ci limitiamo a presentarti un avvocato per poi sparire. Coordiniamo e supervisioniamo l'intero processo legale e tutta la transazione insieme al tuo avvocato, assicurandoci che ogni fase avvenga nei tempi previsti, così nulla viene trascurato. Hai sempre un unico team che si prende cura di te.

Quando sarai pronto, ti presenteremo il nostro avvocato indipendente, oppure lavoreremo volentieri insieme al tuo. In ogni caso, il tuo acquisto verrà controllato correttamente e capirai ogni passaggio.